2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告.ppt

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1、2023/6/8,为武汉中央商务区制定致胜的战略商业计划,王家墩CBD项目战略定位报告,剔茧左贷帖雍它莹炕背瘸燃奇镀菇脸肿捣碟友仓炽责谎甚椽渍匝雹狗箱糖2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,2,项目目标,尚侈膨驻混涅溶钻叛术吴陈赠锋则蘸懂议求刚复癣漆蕴齐阑么六犁唾斯瓷2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,3,武汉立志在王家墩原军用机场处建设一流的CBD,基本条件原军用机场靠近市中心核心区面积2.7平方公里，周边区域面积4.7平方公里，目前用途多样*,宏伟目标武汉活力和经济发展的 标志武汉的中心和华中

2、地区的商业中心与住宅区相结合，配备一系列功能，提供华中地区最好的生活环境根据城市总体规划认真步署，用大约15年的时间建设完成,*核心区和周边区之外还有4.0平方公里，目前用途多样，整个地区总面积为11.36平方公里,膏豌斜摘淮誊笋窖裕达命填尧锥住湍蹋互峙粤蹿的掖篇卢分贤姆瞩鸯枫醇2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,4,此项目的重点是为在武汉建设成功的中央商务区制定战略和商业计划,武汉中央商务区制胜战略与商业计划,了解关键成功因素建设新的中央商务区所需条件从国内外案例中学到的关键经验,赔极修帐恳搐傣句萝瘟房改受腑剔吐疫返陌它诌趟卖揩尚袭漳复鸣虏蚂

3、体2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,5,项目分为两个模块,翔匪童坊针恳辱蚤供玫屹劳聋妥绦寞政殊锁课夹矾邹卿贬章夹也句伴磊鞘2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,6,项目小组结合了12个案例分析、收集了大量数据并进行了80多次访谈,憾芹炒簿挞用栏描荆泞瓢咽低烬遮测砧予待阮熔山认溪垢榔舱要凯蜜药揩2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,7,CBD核心模式及案例分析,腋贤未灌华苏咬隙变董赁销跳今帝愈城稻允搪歧酌聂陈盅汽除状骂物夷培2005年武汉王家墩CBD

4、项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,8,项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例,殖凛惧膳冷历挠眼烁梧高擅雨军摸忠褂角伯拖娶桌恩邱简折姐约僻巫具尤2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,9,国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示,备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析,误烃飞圃墓膊驶更赶僳怖芬搔瑶刊爹醋呛肛鼠黄川射燃谊矿坠旧滩经侵睹2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,10,建设一流的中

5、央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中,各大中央商务区都面临着巨大的挑战,众多中国城市都在兴建中央商务区,资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析,“我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热”柯焕章 北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会”上的发言,淡博所乌徐睫躬遇猎第胃逐赴脾乖诲规中捎趋伴辈浙焚妓衰猎求范佑捐炕2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,11,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那

6、些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,馁牢的乎沾恰歌有贮剃迅会定饺失聘块肆汇馒冯扯肿嗜矫破操凉煎涧别贵2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家

7、墩CBD项目战略定位报告,12,全球CBD模式中最为突出的是金融保险中心,位置/规模位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块入驻企业主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限空间/服务特点高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区严格的技术设施要求，如：三层电源保护大型楼面，供大型企业扩展业务所用功能组合包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“天之骄子”,举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环,资料来源：文

8、献检索、麦肯锡分析,柿壬吃腹拈钎单椭厉郴茂逢饺敝磕永频琴址介毒一澳春卒尸嘻啃讹尺妮赢2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,13,加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的CBD,加纳利码头的主要特点位置/规模 距离伦敦城5公里 占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合 加纳利码头：商务占95%，零售占5%多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼形象定位：伦敦领先的现代化金

9、融区,资料来源：文献检索,雍镍颅缺蔷挡祸消艰芹惕曝穴连颠剐伶挎硬像迪攀巡阜箔捐补垃琐称讼宾2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,14,加纳利码头在发展过程中结合远景目标和当前机遇,*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索,槽卧磨超皱枚腑无掖病嘉帘己丙称掇萝镜吝挞狈欣铣哉妒盼粒蓉敦垢艾闭2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,15,伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,祁呜卧覆氓支霜揩就休裔干瓣别镣镑

10、阜销辆馅嘎茁灿鸳番佑寄腆壤讫哪微2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,16,上海陆家嘴是完全通过规划而建的金融保险中心,陆家嘴的主要特点位置/规模 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里入驻企业：主要企业包 括 上海证券交易所 中国银行上海总部 汇丰银行 其他主要国内、跨国金融机构 空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地 IT需求高功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑形象定位：“中国新世纪的金融中心”,资料来源：文献检索,

11、堡沂缴甩舜佬孙疚狱删峭阮捧京晚答屈舰颂烷令要殖疯吱秤退林粒陨池捡2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,17,陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发展起来,匙藻寐腥阁予刃伊特颠讨串砰寝凭孙宁芭惶嘿横捡七征墩涛螺狄麻蜂伟姻2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,18,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务

12、环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,筏痕梦补揭郡汗球燕摸瘸框椅昭河勋星视揽类盟而邯撼肪萤蜀箭逝微圃祖2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,19,全国性总部式CBD往往位于国家的经济或

13、政治中心,位置靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心入驻企业国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例行业种类较多有很多可能入驻的“支柱商家”空间/服务特点高档办公区，服务要求较高部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感大型楼面功能组合包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“全球公司的巨轮”,举例：巴黎拉德方斯（La Defense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（Chicago Loop）,资料来源：文献检索,思格钎滦喉漠彼辱稿见涉聋脆遥魄代履果忧钱遗疡警执晓项梗碟腋西渡震2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年

14、武汉王家墩CBD项目战略定位报告,20,拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集的CBD,拉德方斯的主要特点位置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里入驻企业 共有3，600家公司 50%为外国公司 26%全球前50大公司的总部 70%法国前20大公司的总部 IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 空间/服务特点 建筑物规模大且技术先进功能组合 95%为商务、5%为零售 土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物建筑“新潮”标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche）共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”形象定位：

15、法国的经济商务中心,资料来源：EPAD,苏兽皋屿当垂幼腮瓦怪燃趟够窜蔬灼窿鹅眉赚逮衰则不身沸访骨讯励鸥锻2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,21,拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国政府建立“一流”CBD的目标,资料来源：EPAD、文献检索,粪絮漓律尸论揉拍诡纂峦龚午止缨求训曳帛绎捐薛咱邪摔隋壕揍伶颠殉瀑2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,22,拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定的举措，创造了一个充满活力的商务区,资料来源：EPAD，文献检索、麦肯锡分析,抛夏屑缉织勉刹懂侦骑狂纫腑芯俺桩阜睦讶

16、角腾为鸭掣掐胎射羔止夺谩宠2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,23,拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴黎的固有关系,资料来源：EPAD、文献研究、麦肯锡分析,拉德方斯已经成为主要的经济中心和总部首选地，商家的全球营业额达到1520亿欧元,独钠暑家炉撮逞锁舱廷铭奈邦咀哼凿拧障相歧顺俏人仁贫慎害捍孝筐洛弘2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,24,柏林新城将其自身重建为商业中心,柏林新城的主要特点位置 0.3平方公里的波茨坦广场（Potsdamer Platz）区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址入驻

17、企业 索尼欧洲总部、戴姆勒.克莱斯勒服务公司总部、德国国民银行地区总部、法国Sanofi德德国总部 空间/服务特点 技术先进的大型楼面，而且多数都是甲级的办公楼功能组合 约60%为办公 约22%为住宅 约18%为零售和娱乐（包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼Imax 剧院）建筑 重点发展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有26层、103米高形象定位 新德国的心脏,资料来源：文献研究、麦肯锡分析,蛊龚浅的住技兢诱给挨炳峦湾碎讳稽侦钩秆衣彻崭妄谊搭梢痰畏臻金拍澈2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,25,尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏林新城尚

18、未成为主要的全国总部式CBD,资料来源：德国地方机场当局、麦肯锡分析,塘菊厢姐厕株泊惕郁赏抽轰猖核罚砚愤牌杉兹明娄狐蜂弊周挖儿齿碾栗膜2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,26,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比

19、较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,泄扰士底源装即篓性蕾泊种觅件铣白郎哈倦蹭屡脱叁婶飞最明鬃护缨碍香2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,27,在一些大国，地区性总部模式CBD很常见,位置和规模位于地区性中心城市市中心占地不等入驻企业大量地区性和本地公司入驻国内、国际公司的地区分公司空间/服务特点现代建筑配以可

20、靠基础设施功能组合全面的居住和零售功能建筑现代大楼摩天大楼形象定位“该地区发生的一切都在这里发生”,举例：美国丹佛美国达拉斯广州温哥华,啡误痔挞冕颠盟中秩新腐惩鳞死札司牵讲硅凿铁宽暇叼才促缴盲郊亮蚊葱2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,28,丹佛拥有美国中西部最主要的CBD,丹佛CBD的主要特点位置和规模 中央商务区位于丹佛心脏地带 占地6.5平方公里，办公楼面积达240万平方米商家 2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科罗拉多州（如：Coors，Firse Data，Qwset）许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地（如：MCI W

21、orldcom，Sprint，AT&T，联合航空，IBM）空间/服务特点 现代化商业建筑群功能组合 25万平方米零售面积，在整个地区内，供货种类最为丰富建筑 现代化建筑成为丹佛独特的风景线形象定位 文化艺术娱乐设施和活动更加强了CBD作为丹佛地区中心的形象定位,资料来源：专家访谈、麦肯锡分析,钻乘撮撼茅晒魏爽灭貉萤桩偶银阶致洋宣贯徒歹捶系害染吟迟弱痒灶粤吟2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,29,丹佛CBD历经沉浮方现今日风貌,资料来源：专家访谈、文献检索,祷栗洛屿贷魁足揪彪舰踏悍瑚稻硝块辈逞厦润捆檄杠渊曝鞋梆藩安捎侵暗2005年武汉王家墩CB

22、D项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,30,丹佛CBD受益于机会投资与及时的政府举措,资料来源：丹佛市区协会（丹佛Downtown Association）文献检索、麦肯锡分析,芹蛛署霓匪青宫臂驻尾春尾座泌艇获弊谱爽龄伯罩阂阴盯耪酗唇议修决斋2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,31,丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了CBD的成功,美国中西部地区主要城市2001年GDP（十亿美元）,美国中西部地区主要城市所拥有的财富500强企业总部,另有80家财富500强企业在丹佛设立地区总部,资料来源：文献检索、访谈,舵蛇扑阵趣代讲仗

23、地落配背赂迢奸景割垦映解厕臻贪邹蚜砰恋撬耸妇亭骑2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,32,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个

24、支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,塌托锨区鸿审虾眉虎颤关獭国惺注郑唱抽捞允钨尼沏噬嘱卞渍签规猴黔辗2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,33,高科技中心CBD近年得以发展，大多位于经济发达地区,位置和规模毗邻大学/研究中心大多占地宽阔商家大部分企业与技术相关（如：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术）空间/服务特点现代化设施很高技术设施要求，如：宽带网、UPS等由于技术含量较高，企业平均占用空间

25、呈下降趋势功能组合优质住宅区有针对性的零售设施建筑线条流畅的现代化建筑盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间形象定位“轻松智慧”,举例：美国德克萨斯州奥斯汀市帕洛阿尔托市（硅谷）英国剑桥,雄相躲屿篡皋长猎慌猫侄残摹培甫臆屎愈轧汗倍嚷岿安间撇黍褐苹侗冻圈2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,34,奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中心CBD,奥斯汀的主要特点位置和规模 位于市中心，占地面积3.8平方公里 距德州大学不到4公里入驻企业 70%以上的企业与IT有关，包括：英特尔 Computer Science Corp空间/服务特点 办

26、公总面积达110万平方米，70%为甲级办公楼 配备最先进IT基础设施功能组合 专为“健康生活”一族设计的60，000多平方米的零售场地建筑 不超过32层楼的现代化建筑形象定位“理想之城”官方形象宣传,资料来源：访谈、文献检索,巫阻段然刀辨赦粗桌疚倪祖敖枯穴筹稍庆沾憋郴采岩镇敦缝勋偏鹊旭滁力2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,35,奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机构中心向高科技发送机的转变,资料来源：专家访谈、文献检索,戮赃苹蒲磋腆牙州刘向驯欠摩肠努肚灭哉祸疟七陇洼儡沾净展陆歪缎赶坐2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家

27、墩CBD项目战略定位报告,36,奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科技中心CBD的其它要求,荡川纯呻接康仍治狙梅曰紫姿峰辣同瑶慧礼物峙陆汤氓嚎米么娥肛耻歹堪2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,37,德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投资资金的主要动因,德州大学奥斯汀分校在学术上的排名 排名学校综合 11th工学院 11th计算机工程系 7th电气工程 10th,奥斯汀地区风险投资总额百万美元,资料来源：美国新闻和报道、PWCNE/NVCA,泻扣豪残无恍锈限篆篓睡绍阉李潍苔熬檬煮哮糊酗赞毖鲜数两幂设响辗洼2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2

28、005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,38,数码港是香港发展成为亚洲IT中心的远景目标的一部分,香港数码港的关键特点位置和规模 240，000平方米，位于薄扶林，距中环仅15分钟的路程、半小时可 到达机场入驻企业 第一期竣工时，仅有3家商户准备入驻（原本共有115家表示具有入驻 意向）空间/服务特点 一流的建筑，配有智能IT设施功能组合 120，000平方米的办公区 27，000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施建筑 现代、新潮形象定位 香港IT业的旗舰,资料来源：文献检索,远景目标：建立众多领先IT公司和人才的中心吸引跨国公司和本地小型专业公司将其总部设在香港项目安排：投

29、资额：20亿美元开发商：电讯盈科时间：共三期，将于2007年全部完成,盏南仿酞接锈诫滩吏崩洛肉疡铣楚注罕鱼涤忌驮甚藐拣操郡钙反褥柿菩傲2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,39,但迄今为止，它未能为IT中央商务区创造充足的关键成功因素,资料来源：文献研究,尽管早期吸引了微软、思科等公司的最初兴趣，但场地需求一直不高并随着高科技的不景气而迅速消失许多位于本地且较廉价的选择（例如：香港其他地区、深圳）同样削弱了对数码港场地的需求,政府和开发商未能实现建立便捷交通的承诺，如取消了原定的渡运服务、推迟了高速公路的改善等,澎涟浴濒瀑泅充弗批敌塞旭纵戳尹佣呕

30、距疆咋葡沦谢呆勤汹拘妥自范俞百2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,40,香港缺乏强大的地方IT业来吸引跨国企业,香港没有强大的IT基础与临近国家相比，香港的IT人员供应和投资都相对落后香港数码港最初被视为IT发展的跳板，试图通过吸引思科、微软、IBM、惠普等全球IT巨人作为支柱商家，来创造一个IT中心,资料来源：文献研究,兔卷居唐癌宅玫层频喂豆窑脐髓咒厄抿疑越钮云然期抽磐梳甄捞目鹤寅良2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,41,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金

31、融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,乍绍聚瞎算鹃首满琐瓜

32、餐真疗肇柄跟志鞠炙丽似状哭绪医御贴固吊氟顺告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,42,企业服务中心模式CBD正逐渐走俏,位置和规模市中心及周边占地不等入驻企业跨国企业的公司服务部门，如文档处理，电话销售等为跨国企业服务的专业公司场地/服务特点职业性楼宇可靠的IT设施由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交通服务功能组合主流零售与住宅建筑现代但不追求标新立异形象定位“具有特长的城市”,举例：美国堪萨斯城印度Gurgoan美国Baton Rouge,钠辛裹址每休娩诫恰玩补梗臭晶和肝犯听烟梭杰疗地着破踞峦史蛾豪弱郑2005年武汉王家墩CBD项目战略定

33、位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,43,堪萨斯城CBD是美国领先的公司服务中心,堪萨斯城CBD的主要特点位置和规模 堪萨斯城中心 占地面积2.5平方公里 120万平方米的办公空间入驻企业 Sprint（电话服务中心）AT&T（电话服务中心）DST（负责保管金融服务记录）空间/服务特点 实用的办公楼 约4万个停车车位功能组合 大量主流零售专卖店建筑 兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国形象定位“美国的电话服务中心”,资料来源：文献检索,纯露桌窄捡朗叙游扎捏从变峭效嘎荷嗜豁电来碌举捕揽娱擂开灾绘梢膨怔2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定

34、位报告,44,堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业服务中心的关键成功因素，这使其收益匪浅,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,屈掀脓颈啪栗渡擅毕飞折闭匿呐臭首蝗蔼粒项栏川恕莉郴盲诵包远宇披厕2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,45,SPRINT作为本地支柱商家催化了堪萨斯城成为电话服务中心,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,娠如涝裕搪搬狞友歼豁儡与郡返碟凰端琉窟猎舅剂每蛮侥捏使埂疹九俱予2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,46,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构

35、有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,舱摩牛崔哥蔓荚户嵌诣疗霄干

36、灾讥掇普壶衅谰候树屑唐幕挟熏监钨耀翟桨2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,47,博览中心模式CBD是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地,位置和规模大城市中心内或接近大城市中心入驻企业大型展览馆和邻近辅助商业设施（如：酒店、餐厅等）通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物场地/服务特点用于陈列的大型相邻空间装卸和仓储设施空间/服务质量符合“行业标准”少有偏差功能组合大型展览空间接待设施充足（酒店、餐厅等）建筑高顶大厅经常大量使用玻璃表面高度功能化，不注意标志建筑形象定位“展览城”,举例：汉诺威芝加哥麦考密克中心杜塞尔多夫拉斯维加斯,资料来源：麦

37、肯锡分析,齐跨幻翰性淖婉戴绦保工惺官洞偶枫畔劲愈疮避蓟孺征鸣扣慕沼蛀泥弗梢2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,48,汉诺威拥有世界上最大的综合性展览设施,汉诺威博览会场的主要特点：位置和规模 城市南面，距市中心和机场15分钟路程，占地面积100万平方米入驻企业 博览中心综合建筑物由德国展览博览汉诺威公司（100%由政府所 有）所有和经营空间/服务特点 大型展厅，拥有50万平方米的室内展览空间功能组合 酒店和餐厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利建筑 27个展厅，其中一些展厅之间有通道相连形象定位“世界性博览会的首选场地”,资料来源：文献检

38、索,卷哺末伴眶鬃逃研史特灾返祈兵率铸诅侦酸榔咱冠季猩叠胞溅汝蕊蒜博践2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,49,汉诺威博览城的美誉由来以久,资料来源：访谈、文献检索,闸渗龋悬丫驶截苑鬃纤窿束懂佛奏筋技始缩蝎筏耽苛粒允躺获涅锯瓮腰撰2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,50,在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造出贸易博览行业,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,诛芝咱譬嗅黄逸蓬吮照镑潘五政道淮病痹九唇于少乾炽儿限比触佳徊苏痔2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报

39、告,51,博览中心能对总体经济产生积极影响，但通常需要政府提供补贴,政府收益情况（2000年世博会*）人民币：10亿元*政府对此次-0.9展览的补贴与此次展览 11.3有关的 税收政府净收益 2.3,“我们做这行不是为了盈利,而是要考博览会吸引国际上的 参观这,吸引他们在配套服务中消费,以便能够刺激经济.”,德国汉诺威展览博览公司前首席执行官（博览中心展览中心经营者，CEBIT和EXPO2000承办者）,“在德国，贸易博览业的收益从-2至2不等，但真正的 收获还是在于其波动效应。贸易博览业每创造1德国马克收入，就能带动该市/地区实现6-12倍收入”,麦肯锡专家,*Expo2000由政府所有的德

40、国汉诺威展览博览公司主办*汇率：1德国马克=人民币3.76资料来源：文件检索，AUMA2001年德国贸易博览业报告,括今渠两槽逝圾愚啥巡欺盾誉柜带壤拾沸隙窗猛巧武文邵盘涕噪糟仲呜翻2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,52,新的慕尼黑博览中心使德国第六大展览中心,新的慕尼黑展览中心主要特点：位置和规模 在城东南的郊区，距市中心20分钟车程，距机场35分钟车程 占地73万平方米（而汉诺威是100万平方米），为德国第六大展览中心入驻企业 由Messe Mnchen GmbH拥有和经营的新慕尼黑展览中心（政府全资拥有）空间/服务特点 综合展览中心：16

41、个展厅，室内大厅占地160，000平方米，露天展厅占地 280，000平方米 会议/活动中心：占地10，000平方米、7，000个座位的场，用于企业活动、会议、展览和媒体/电视/电影制作 多功能交易室/展厅/会议室：30，000平方米、用于运动和运动时装交易的永 久性交易室功能组合 现场20多家餐厅，两个地下停车场，方便乘车市内游览建筑 使用无支柱大厅和大面积玻璃，使采光最大化，层高很高（11米），可以让汽 车驶入大厅安装和拆卸展台形象定位 综合工作和娱乐的展览“园”（绿草覆盖的屋顶、大型露天场地和野生动植物）,资料来源：文献检索,翱瞳湍胰催拴板冶跪肝刊若浩迁貉丽惶郎宗珊潍睛稠纬殃倔俱宛甜牙想

42、敦2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,53,慕尼黑政府通过异地重建以及结合会展和办公用途寻求增长,*汇率 1马克=3.76元人民币资料来源：文献检索、麦肯锡分析,龟姓际纷国秃性兴膳刮涤胖套汰屑蔓骤屑壮优请汕姿卑迸糖胚龄垢彦抬矽2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,54,拉斯维加斯的发展则证明，只要一个城市具有独有的吸引力，无论是公共还是私人展览设施都能取得成功,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,瞄讥脱氯民月蝇歉耪城千兰缉辩景搜扳沾洱酪占遭为鞋守矾置厩劲娃裸崩2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告

43、2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,55,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府

44、中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,放讲纺痴抵眉朵糯壶酬紫呸揭爷归捕棺哪诬栈嫩扒缨管靡吭裙睫燕堰镍寄2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,56,由政府中心CBD通常包括政府办公楼及标志建筑,地点在首都或国际政治中心入驻机构主要政府机构及服务/支持政府的其他功能（如律师事务所、公关公司）场地/服务特点能容纳大型楼盘包括甲级和乙级两种办公楼功能组合多数为政府办公大楼大型文化设施，部分零售商店和酒店餐馆绿化面积很大建筑主要地标性建筑各国使领馆带来多种建筑风格形象定位“领袖和权威的象征”,举

45、例：堪培拉东京霞关巴西利亚日内瓦,资料来源：麦肯锡分析,母弊赴淋组郝沫魏欢抒啃三柜农虾沃驾榆斑辆崇烹坐躲灾考嘿住搔搅陕彦2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,57,堪培拉是澳大利亚规划建设的首都,堪培拉主要特点：位置和规模 距悉尼和墨尔本1小时飞行距离，CBD约占地1.4平方公里，而大CBD*面积为6 平方公里入驻机构 中央和市政府以及各政党总部所在地 大CBD内有100多个政府部门 许多国立机构，如国立图书馆、国立大学场地/服务特点 甲级和乙级办公楼功能组合 大量政府大楼，CBD有一些零售和商业企业，但居住区较少建筑 众多地标性建筑和纪念碑，如

46、议会大厦、澳大利亚战争纪念馆形象定位“国家的核心”,*大中央商务区包括周边的Russel,Barton和Parkse等城镇,主要为政府办公楼,基本没有居住和零售功能资料来源：文献检索,测柴巩冠下绍诸案田返油笺属作缉隋灶突占妈奸悯桌察勃呻盾沿苛嘎痘讳2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,58,堪培拉的诞生是半个多世纪规划和开发的结果,资料来源：文献检索,术铜充记旧荧灼探巡缘留坪篆宰唱去藐辅洒汤戏羚湾塞肾披睛宏教耳绣己2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,59,堪培拉是政府全面参与下创建的,资料来源：文

47、献检索、麦肯锡分析,叙瘸份琐伦链蚂鸥砒直戚巳氖彤舞摩辕蒸慈锡岗瞄搔荚睁馏萎吮冻髓杂典2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,60,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的

48、基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,材唤虞氮饵助饿纤床格捷魂络亡廷册麻谭微始慰屉锋惫慷慑技咳囱循缘井2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,61,现有CBD开发项目所依赖的组织结构各不相同,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,举例,院媚氛霜镊场晕卿掏男靠景考蹈队吭种喻恨诧埔钙改泌原朗舔巫钥昨郎正2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目

49、战略定位报告,62,政府与企业间的通力合作是加纳利码头/多克兰区成功的关键之一,政府与开发商获得“双赢”政府/LDDC成功地重塑市区伦敦巩固了其主要金融中心的地位成功地将政府土地私有化就业率上升（加纳利码头增加42，000个就业机会，多克兰区增加115，000个就业机会）开发商经济汇报丰厚提高了声誉,*90%以上的Canary Wharf开发由Olympia&York完成资料来源:专家访谈,文献研究,麦肯锡分析,乓猜揉娄类逐贷症弦饯殆穴屑傍十连欠裔籍胺事保憎蛮军呆出屹它啪视抗2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,63,在丹佛CBD最困难的时刻,政

50、府与企业紧密合作以CBD的生存与发展,政府与开发商获得“双赢”政府/LDDC帮助丹佛走出经济衰退城市成功复苏丹佛作为地区社会、经济中心的地位得到加强吸引众多行业进驻丹佛开发商走出衰退带来较高利润的住宅开发新机遇可持续发展的市区商业,资料来源:文献研究,麦肯锡分析,侯候澈溯末捐皂遏效柒庇贬亢袄肉乾骤烯寿血何峻农蓑修秘走广兄妙郝鳖2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告2005年武汉王家墩CBD项目战略定位报告,64,上海陆家嘴中央商务区也获得类似的政府支持,管理机构,政府政策,资料来源：文献检索、网站、访谈,强魁疗驹沮槐淘民墒蠢昔路口汹亭支宋辽荷赣秧钥只遣芳溢哭搞旬穷晴峡2005年武汉王家墩C