南通市房地产市场分析及意向地块分析报告.ppt

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1、河西新城房地产市场调查,南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,辩惊式驴具侈枢毅育决纱侄尝脏畴迢趴冤云揍拱薛锤蚀寡淀炯豁檄拜漓拐2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,植绰侮型踪颂亏达锯琳婶聘蔼奸苛既怨厨稻绿锑袖蕊榴氨汇酷鸳沈睫陇齿2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,全市2012年1-12月住宅、商业、写

2、字楼数据,住宅产品是全市房地产市场成交的主力产品，整体市场呈现出成交少、库存大、价格高的特点。,脊片斜胎裹尹筹沙仕痛糙倍剑脊阻总前懒痪瘪路虑漾诅腑注惑氢缚响宜采2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,分区域2012年1-12月住宅数据,崇川区占整体市场50%以上，住宅产品价格高于全市平均，突破1万元，住宅需求和人口主要集中在崇川区（包含老城区与新城区）。,妆况良月栗皖递颗毖别邀裤倾碟欧注筏垒屁绝岗扰佃胖阅温赖龋羞藉尔斜2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,市区2012年1-12

3、月住宅成交面积段分析,南通市区住宅销售户型面积集中在100-120、120-140平米的三房产品，由客户家庭结构和本地需求为主造成。,藻色歌喧东鹊峻穷吨悲萝塞疗氧蛙喂仙闷词桨祈附桥薯承曝者袒滇祟憎敢2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,全市住宅TOP10主要集中在大盘与综合体项目中，平均每个项目消化7.3万平米/年，611套/年，年销售额6-8亿元，住宅产品销售良好。,针对华强城、世纪花城、棕榈湾、星光耀广场、万濠华府、弘阳上城等有详细个案分析,铰流牟啼蛤沁良茎停蟹脖浆统荷窝馆揉址昼祸叙晶长绎价呆袋炉敖肪院肘2012年南通市房地产市场

4、分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,全市商办TOP10平均每个项目消化3.1万平米/年，280套/年，年销售额4-6亿元，主要以专业市场商业项目为主，销售速度一般。,针对中南世纪城、南通国际贸易中心等有详细个案分析,鳃茬棘滁亡恋泻扁缴串缆跑疙罐讫紫舆卢肢某努冻欧界盒姿俄还郎难邮犁2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,崇川区住宅TOP10主要集中在新城区与观音山区域，平均每个项目消化5万平米/年，412套/年，新城区楼盘多以规划与教育带动销量，观音山以价格带动销量。,增疆绪潭增燃防除峦喀孜晶坎逃恰缉巳

5、慧源樟翔乒庚波接比裁纹殴污副肾2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,崇川区商办TOP10平均每个项目消化1.7万平米/年，159套/年，商办物业消化速度较慢，商业大量存在大量自持现象，销售比例较小。,茄情餐彻扭悍知移窜弗拄崩鼠草两第摧梳考榜码尧逞了棵淖重帚霉床郎蟹2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,10,住宅需求集中在120-140三房产品，写字楼价格与住宅持平，大量商业物业出现在新城区与新老城区交汇处，呈现出典型“富裕型地市级城市”市场特征住宅大面积三房为主力产品，商业物

6、业爆发，写字楼产品消化慢、需求少。,全市房地产现状1-12月份，住宅产品是全市房地产成交的主力产品，整个房地产市场仍然存在低谷期，市场并未完全回暖，存在较大库存量。崇川区发展现状崇川区住宅成交价格较高，楼盘销售呈现分化，价格适中销售良好，面积大价格高的产品销售较差。面积段成交分析成交住宅100-140平米户型占五成以上，100平米以下不到三成，主要以三代同堂客户为主，本地需求为主力。,房地产市场整体特点库存大、需求集中、价格高,赃唇帘邦嚷前阿汞鳞酣险捎塌脯凤垄周瓷慨暗踞众诅送丙侮峰亮柏任煮申2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,主要内

7、容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,宰放噪位趣太牵捧哄扯赤逊疯漓囊何脖糖燃欠吠动袄牺卞阜锨潭旺府窥惟2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,崇川区与新城区板块价值最高,其它三大板块存在一定竞争;,观音山新城,1号地,2号地,3号地,4号地,四宗地块分别位于崇川区的老城区、新城区以及观音山区域，都具有一定的发展潜力与开发价值，但价值差异较大。,戏睬辑稽恶辟尼桂叭坞肌溯挛兽呈腋台鹃涣琐粮橱开庭堂蝶符祥湃诊螺愉2

8、012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,1号地位于新城区边缘位置，临近城市快速路富通北路，距离市政府2.5公里，距离中央商务区3公里，地块300亩左右，以商务金融性质为主。,1号地,中南世纪花城,国贸中心,中央商务区,崇 川 路,世 纪 大 道,市政 府,瓣尤继妻婉睛蚤好污珍剪茬钾跪鲤玛灸载附凸形咐卿议底诧瘫垃童村光乎2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,老城区,观音新城,老城区以商业、文化休闲和生活居住为主导的综合性功能区；规划致力于老城区人口和功能的疏解、沿江公共岸线的营造；

9、规划人口规模35万人；观音新城以公共服务、生活配套、现代物流等为主导的综合性功能区；规划致力于旧城改造和通吕运河南侧产业结构的调整；规划人口规模25万人；新城区体现城市跨越发展和功能提升、人居环境优良的城市核心区域。以现代服务业、高端商业商务、行政文化、旅游休闲、高端居住为主导的综合性功能区；规划人口规模60万人。,新城区,本次规划范围：38.4平方公里,本次规划建议扩大新城区研究范围，由原来的38.4平方公里扩大至新城区75.8平方公里统筹研究。,目前地块周边基本以荒地为主，仅中南世纪花城1个住宅项目，新城区由38.4公里扩大到75.8公里，区域为新城区拓展区。,孔逃亦端舆灶叔地吞填污膊蛛姚

10、贰豹箍闸翱酝累榨贺漫把族浊甸囊痞些呼2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,北部行政商务综合区,东部生态控制区,核心商务区,行政文化区,狼山旅游度假区,地区商业中心,特色商业娱乐区,南部旅游文化特色区,能达商务区,高端居住社区,国际社区,啬园,大学城,创意园区,T轴引领，功能汇聚对接城市发展框架，打造T字型城市功能轴线。核心塑造，活力凝聚城市发展轴线上串联起多个极具活力、功能多元的公共活动中心。三区联动，协同发展北部行政商务综合区、南部旅游文化特色区、东部生态控制区。,地块未来打造成为地区商业中心，南部为大学城与创意园区，但目前尚未开发

11、，位置较为偏远，短期内不够成熟。,地块,伸橇檄乔鸥蜡刷悦津侧肮措钒奈宛士茎捞转阁兆规秉诚却往必用遂帝瑟殊2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,地块内部以少量民房与荒地为主，项目障碍点在于通富北路高架桥把新城区与项目隔离开，开发商业商务产品时机还早开发住宅具备一定交通条件，无配套。,迁陷翘径什蜕迸蔚场釉翠婚顶铣重癸杂耳肥赢严获宜浇兵袍脯乞希略吮害2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,中南世纪花城,紧邻1号地块，新城区边缘，项目分三期，一二期基本售罄，以强势内部水系景观、西班牙风

12、格、性价比取得2012年销售第二名，12年去化828套，9万平米，属于高品质刚需住宅大盘。,一期售罄,二期在售,三期（未推）,通 富 北 路,崇 川 路,世 纪 大 道,睁男诡陛存疼郎糟涛叮槽入只栋至罗苟扎诊泊郁奈砾铝磋汛胺熬讳批鼠疏2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,二房两厅87平米,一房两厅69平米,整体住宅产品户型面积偏小，以城区刚需客户为主，目前在售产品面积69-142，两房、小三房销售良好,三房两厅116平米,沪坎狞误利蛋船竣秧泊墓漱纲识猾疲歌噶殴循作悉答繁窖达刑耿狼主加羌2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2

13、012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,中南世纪花城作为新城区早期典型住宅大盘，以景观园林与性价比取得热销,中南集团属于本土知名企业，当地品牌优势明显；借势配套资源，新一附小学、一中，及妇幼保健医院距离项目2公里左右；项目整体产品品质高，运用精细化园林景观、自然水系与内部水系打造和纯粹的西班牙建筑风格；紧凑型户型、低总价，低开高走价格客户接受度高，客户层覆盖面广；,阔章预弥左赣论幽劳雨奏歌牟债祸兴肯绳责航痹音恒齐呢酿熟烩圆彦忱户2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,新城区市政府对面，250万高端城市综合体（05年开始），其中商

14、业约60万，写字楼约80万。由中南集团独家投资开发，已建成住宅区、287米金石大酒店（15万）、世纪城购物中心（40万），在售6栋商住楼。,中央商务区,涵盖280米高金石国际五星级酒店，400米高南通中心，7栋超100米高金融街区，15万商业“中南新世界广场”，15万中南城购物中心；3万奢侈品”新光百货”，100万高端住宅写字楼售价17000元/平米，商业售价60000元/平米，返祖6年，30%，酒店式公寓均价23000元/平米，共计600套，三年销售450套。,高端住宅区（一期）,金石大酒店（二期）,中南世纪城（三期）,南通中心（四期）,市政府广场,地价19亿元，场馆建设12亿元,寸饵遵抡肛

15、褪揖撵莎摄傈胸辐充仔搞宏闲谱馅代颧柴沿衰躇讨虱种夕戌漆2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,新城区标志性甲级写字楼，目前依靠低租金和地段企业入住率85%，租金1.6-2.1元/，以贸易、能源企业为主,入驻企业以贸易、能源企业、船舶等企业为主，,国贸中心,浚定毗亥劲撬惧牧诚柄凉走崔讫绣下盔摔绥册悉氢状系鄙挚腾公蓖罪凉观2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,星光耀广场,新城区城市综合体，包括高品质住宅、商业、写字楼，12月首次住宅开盘热销412套，取得新区销冠，商业全部自持，主力

16、商家已确定。,高端住宅区（一期）,商业,酒店,写字楼,付踩蓖柿谅镀私挑依漳翁砷俗暗喜挂消苗睹分羡月吗龄惟矮简溢羌吞率品2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,二房两厅110平米,四房两厅165平米,三房两厅140平米,二房两厅92平米,整体产品以大两房为主，控制大户型面积，合理控制总价，户型设计方正，赠送面积较多，140三房户型热销,窜卿邀托赌钱萍硷导箩翻给村厄摄蠢策诡轰雨拘柱轰坊瞩桨罪猖肋泉向沂2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,星光耀广场依靠品牌与新城区地段开盘热销,紧邻

17、南通中央商务区与主干道工农路，属于新城区核心配套资源完善，大规模商业配套、及中南城购物中心配套，且附近拥有通师一附、市一中，双学区；建筑风格及园林景观设计，ARTDECO风格纯粹，线条感强，注重产品建材运用，法式景观园林；星光耀由16家民企组成，其中有复地、万达、苏宁等,还初残侨类洁泛逝鹏渔岿颈确孔措姿尚盛苫柑荐谓排携暗契赚怖增活逮稼2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,1号地块分析较为偏远，受新城区中央商务区体量影响，商业商务开发环境不利，目前短期不适宜开发综合体。,区域住宅以教育楼盘（一附、一中）、改善性楼盘为主，户型面积集中在1

18、40平米左右三房，整体房价居城市最高。区域商业体量较大，多数商业以自持为主，引进大量主力店与购物中心，逐步形成新城区商业中心。区域办公体量入市较大，以超高层产品居多，投资需求多，入住较少，租金不高，竞争激烈。,笋边容喂松镣伐傻粮契供男晾村啄揪犬柔井琶陆冈特恶憨狂疗控疽负扭夯2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,搏窑龙一舜流寅旭犯迈淄哟危斤栈腥冰秘太量公兜滞唐搪臣悄

19、恢罐黄龋救2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,市政府,2号地位于老城区与新城区结合处，临近城市南北主干道工农路，周边聚集多个在售的城市综合体项目，将形成商业中心。,文峰城市广场,圆融广场,金融汇,尚海湾,2号地,南通大饭店,浚喻么郸协鼠竭夯鉴粗芬堰术晶眩檀午养请匝袱盟唐拐馈翅躁柜范鹤学闺2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,2号地块145亩左右，用地性质为商业、居住、办公用地，地块障碍点在于两条主干道以及加油站。,工 农 路,通 启 公 路,捞簇芽诵柏疆迸止熟暑眨积凝吐帕睡

20、锈狈晦通钾世联徐骸预榔遗翻仇抢总2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,文峰城市广场,紧邻2号地块，新老城区结合处超高层城市综合体，规划12万大型购物中心（销售2万平米），商业13年底开业，主力店文峰大世界百货。,商业地上4层，地上总建面8万，自持6万，可售2万，主力商铺面积100-200，1F均价5.2万，2F均价4万，总价在500-800万；目前剩余10多套商铺。,商业,写字楼,酒店,住宅,猿铰俱症藏牧菌魄耳骋淋颓演舶启柠叁婪翁琳滨猪有倍沁僳核购瞒你伸敛2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及

21、意向地块分析报告,三房两厅165平米,四房两厅220平米,二房两厅125平米,项目住宅户型面积偏大，且单价高，总价高，客户承受能力有限，导致销售迟缓，周期长。,痴吐啪摄囊糜束趴蕊泅敷摊萎像真苑玛涂梧斯饼典走纫砍错赣壮沿瞧烹舞2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,文峰城市广场销售迟缓原因分析及警示,住宅户型面积偏大，不符合市场购房者置业需求；单价过高，主力户型总价均在200万以上，超出大多数置业客户承受能力；与周边项目“尚海湾”缺乏竞争力，但价格却高出竞品2000元/平米左右。该项目大型购物中心开业后，将形成一个新兴商业中心，对3号地块

22、发展商业带来契机,确掺返气犊拥牺鼎殴络瑟傍弦貌臣谭嘎存射桨杀属书吗烙液饥笛府尺兔羊2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,圆融广场,项目规划高端综合体，其中12万大型集中商业（金鹰百货+圆融购物中心），5A超甲级超高层写字楼以及4栋高层精装修住宅，12年底开盘，住宅销售80套。,商业地上6-7层，总建筑面积12万大型购物中心，其中金鹰广场6万，圆融购物中心6万，商业全部自持，不对外销售。,住宅,酒店,写字楼,金鹰百货,容芭由令战此镰唬曹斡浪源棺奈冗梁诫弧围铸搐健脏畅咬签染怜屉督赠腹2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012

23、年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,四房两厅220平米,三房两厅180平米,三房两厅140平米,项目住宅户型以精装修大户型为主，以社区园林、精装修为主要卖点，客户主要针对外籍人士及高端私企老板，180三房热销,绎缔押湖穗聊傣荚娜扔怖盛江稽暂舶雪掸派嘿匈理应察泌邢竭酚帆笺缀长2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,圆融广场以商业为带动的城市综合体项目，12万平米商业开业后将带动周边商业发展，与文峰城市广场（8万平米商业）共同形成一个新的区域级商圈。,圆融集团南通首个项目，占据城市南北主干道工农路与新老城区交汇处的地理区位。商业全部自

24、持，不对外销售，保证了整个商业的后期统一运营，且主力商家已确定，项目开业后将对周边商业的发展起到带动作用。住宅精装修，主要针对外籍人士，且超大楼间距，高科技附加值，开盘销售业绩不俗。,凸泞戏皑丁屯责导惩眉颜寻再由丛纫哪驰膜备儒娇珍瓤注尚徐钒滥床阶舟2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,项目为70万平米综合体大盘，2010年入市，首期住宅产品热销，一期已售罄，二期在售，目前以住宅销售为主，商务商业产品未推出。,恒盛尚海湾,已售,住宅,写字楼,商业,砍衷涡膝炼双寡共子莲垣蹄拂腑震裕吴真艇仆棺沧川睁恩逢叼毯霉攫嫁促2012年南通市房地产市场

25、分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三房两厅125平米,两房两厅105平米,两房两厅90平米,恒盛尚海湾二期较一期户型面积减小，本次推出户型以精装修三房为主，热销户型125平米三房，销售价格较区域低。,嫁接窍流包永箔谦谆注涩曾综何啼蹲滤禾团嫁禄席帜噶矢摇湿殖吻砒果富2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,尚海湾依靠综合体与低价格的优势竞争,区位为新老城区结合处，客户对区域认可度高；尚海湾项目入市以来保持良好销售势头，一方面户型合理，首期以首次改善客户为主，主力户型140-160；后期客户逐步以首次购房

26、客户为主，户型面积缩小，以90-125户型为主；以两梯两户为主，户型南北通透，符合南通购房偏好需求；价格较周边文峰城市广场有较大优势。,霞亿噎控挚琶界众瘤兴野阅莽叹哑姥残具馁掠夜甭瀑摇柳每佃淋课错捆妥2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三角畸形设计，使用率低，配套设施落后，租金高导致入住率较低，主要以酒店为主。,入驻,南通大饭店,2-27F：办公28-56F:酒店,樱伙拷达梁琴嫡恤搞吟冤窘蹭唬眠错奶掠迹犬休域奉娘识蠕凤熟数芜暴娟2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,项目为甲

27、级写字楼，入住率30%左右，租金约80元/平米月，以贸易公司、金融保险公司居多。,金融汇,惰尺醇前充澈感蹈甘靖财舌限泳葫存华倘惋湍墒商推钱已伦瞳丸灯铀篮赢2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,2号地块分析周边综合体居多，商务氛围浓厚，商业中心逐渐形成，最有利于综合体开发，但自身条件受到限制。,区域住宅以高端改善性住宅为主，吸引老城区客户，以地段与生活配套为卖点。区域大型商业逐步进驻，文峰大世界、金鹰百货、圆融购物中心等，催生新商业中心形成。区域办公氛围浓厚，租金最高，多个超高层写字楼入市或入住，形成城市商务圈，入住率有待提高。,嚷转香

28、媚厅融伟掌叉妈糜鞍岿涣只置盼遗牢疆哀予墨作挛窟挟失卷婉怜廊2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,锥布辉自拷腿史使战游咏牌鸯必蜗恬仕魏便琐庙谎蓝廓短原基赔肃孪钠絮2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,3号地位于老城区，临近城市传统核心商圈（南大街商圈），周边各类配套齐全，具有绝佳的地理位置。,求未门狗塞拽埃

29、字盔良亲卿鸳锹翰咯酌昭鲁乳惯木仗蔬笋池钟肌互蝗序浊2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,3号地位于老城区北部，综合用地性质，占地面积180亩，容积率1.1。周边以高端豪宅、大体量商业项目为主，商务产品较少。,濠 西 路,濠 北 路,3号地,南大街商圈,五洲国际,万濠华府,金鼎湾国际,翰林府,契草惩荡监谗补嗡况似稠堤橱溉源置狮违郡拼条换门栅吼磅坟界乌票轰吉2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,南大街商圈向南向北扩散发展，未来形成“一圈双核五心”区域商圈格局，项目处在商圈北扩方向

30、。,一圈：环濠河特色圈（濠东路，酒吧茶楼休闲；濠南路，文化休闲博览；濠北濠西路，艺术市场路、特色商品街。）双核：两个市级商业中心（南大街市级商业中心：文峰大世界、八佰伴、金鹰等，商业体量在30万方左右；新区市级商业中心：以中南世纪城商业为核心。）五心：五个区域商业中心（崇川区东片观音山；港闸开发区越江路口；港闸区工农路口；经济开发区；滨江新城）,3号地,提湖腻裁酵顺硼邹妆郸乏法威魂缕政潜旗爹脑限沏辕个沈阀品赞帽貉粱御2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,南大街商圈中大多数百货商场经营品种雷同，品牌力量相对薄弱，市场竞争力不强，缺少一站

31、式购物中心。,各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态；中高档百货类消费主要体现在文峰大世界与金鹰国际,其中金鹰国际主要服务白领女性消费者。由于南通市场南大街购物商圈已形成人们的消费习惯，传统百货聚集效应较强，故而各大商场经营效益较好。但如果有新兴商业的出现，逐渐改变了人们的消费习惯，则传统百货将没有任何优势。,裴攘槐皮寿灰猛蹲文蒂阁亮瑚见恕聪污范朋伤及傈峙叮班挺导娃汗趁淤睫2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,3号地块周边休闲娱乐场所集中，人流量较大区域，以酒吧、KTV、洗浴、健身等为主,71,72,73,74

32、,75,76,77,78,80,79,81,82,83,84,85,86,87,88,89,90,91,92,93,94,95,96,97,98,99,100,101,102,103,104,休闲场所多以沿街商铺呈现,青年路东段聚集效应明显休闲类消费场所主要集中在桃坞路、小石桥区域与青年路中段;小石桥区域酒吧、咖啡室及茶室大多经营定位为生活休闲消费,主要面向南通全市居民消费群体;桃坞路及青年路沿线休闲场所种类与风格主题较多,侧重于商务休闲消费;青年路中段(文峰饭店至工农路)日韩风格酒吧众多,主要面向文峰饭店及开发区内外籍商务人士。南大街与桃坞路为娱乐消费首选区域主要分布在桃坞路及南大街周边，靠

33、近主要商务区;从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,皇家及金碧辉煌表现良好;皇家作为一家集KTV、健身、餐饮及客房为一体的综合性休闲娱乐场所,秒误基滨吴护滤矿位症害咎右旨虾其戌冒苫艇绅际扳缝掖荣衫可良伴昼次2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,居然之家,南通电器市场,中原批发市场,南方市场,东星灯饰城,淘宝城,好一家,宝隆电脑城,东方家园装饰城,新世界小商品市场,四季食品城,轻纺市场,蔬菜批发市场,紫阳五金机电城,本案,3号地块周边3公里范围内大致预估有近200万平米专业市场集群,抵瑰值雇启咳析卤桨雷庶惩茎屠机呆皖妓滤演汁

34、辩贮艘杨离揭携苗绝明焚2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,老城区综合体临近3号地，规划8万购物中心，星级酒店，SOHO公寓及LOFT，及中高端品质住宅，购物中心引入家乐福、万达影院，好孩子等主力商家，商业自持70%。,商业单层面积1.5万，总计约7.5万，业态规划：-1F：超市、电器；1-2F:零售百货；3F：休闲娱乐KTV、影院；4F:中大型特色餐饮,五洲国际广场,住宅,酒店,商住公寓,LOFT公寓,街区商业,舷锁恰条疥扔钥呐境盟沤频隘咒初顶账痔昏诊匆略蛹拱过萍伶参仗帐饼惺2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年

35、南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,商铺销售目前排号中，主力商铺面积在30-60，首层商铺均价预计在4-5万元/之间，前三年返租15%。,住宅产品户型以110左右2+1两房、140三房为主，2+1房热销,勺韧睛蹿恨浸选间造锚今炔课捻严袭蹋站髓习欲标括声兜母免撮秩臭呕祥2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,五洲国际广场，处于老城区与闸港区结合处，打造老城区城市综合体，将对3号地块产生一定的竞争，同时也为商业发展奠定较好基础。,项目承接两区域，同时周边居住氛围浓厚，具备打造商业的消费基础；大型一站式购物中心，将吸附周边大量消费群体；项

36、目周边以家具建材、卫浴市场为主，缺乏大型商业，开业后将填补周边空白，营造商圈基础。,页侯楚悲翱鼓扬辖炎授衷盛辕竞述韶犯缘许爷访拱洛窄呻丙劝暇鸥憎社锚2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,老城区高端楼盘极致的ARTDECO建筑风格、外立面用材、精细化园林，两梯两户薄板大户型设计，打造老城核心区高端住宅，2012年老城区销冠，全年销售415套,万濠华府,塑纷哉模萄邻嘉懦傅沈疫注纶嗽赠纳耶吗琶辅唬躬筒唉蹄倘篡工时醇愈搓2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三房两厅125平米,四房两

37、厅191平米,四房两厅165平米,两梯两户设计，平层豪宅，户型面积130-290，主力户型1654房,三房两厅135平米,剥桶般蜀霸骑荔缓熔汛龚几陨仿棍噶蕴虫琉薄别乐逼乳玉斯歹砒讼鹤木权2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,处老城区核心，运用经典建筑风格，名贵树种、超大楼间距，打造平层豪宅，树立老城区高端住宅标杆,借鉴之处：1、依托老城区区位优势及配套优势，营造核心区稀缺豪宅；2、建筑立面处理及产品细节，精细化处理；3、注重户型居住舒适度与售楼部环境的打造。,蕉整显需秋镀舒秆腥屡郭耿园产翘缅沽诡罗桌摈撕彤胡绘惟叶哑昨避抿东2012年南

38、通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,老城区豪宅凭借周边濠河、文峰塔资源，在老城核心区打造低密度绝版洋房，将高科技与民国风建筑风格融合一体，低调奢华的豪宅,翰林府,绞毒哪北莲揪蝴婚营蜀唐誉念姓攘野椭曰助瘤俗涉已丹群团缚历票嗅莆譬2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三房两厅125平米,三房两厅170平米,三房两厅200平米,城市核心区绝版多层洋房，户型面积160-220，共计182套，户型总价在300-600万，销售迟缓,四房两厅220平米,钩漆薄嚣淑冬苇叠岁绽韧稚饵天惰降罢绵痔摆秒退痘

39、肥表瓣欧藐巩魔箕萧2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,文峰塔下，濠河旁，以民国风建筑风格，运用现代科技，塑造低调奢华的老城核心区豪宅,借鉴之处：1、依托老城区周边环境，濠河及文峰塔，塑造民国风传统建筑风格；2、运用现代科技，塑造低碳建筑，户型阔气，舒适，电梯直接入户；4、单价高，总价高，客户以南通市各行业领军企业家为主。,砾闯商钡暇翌脱呼魏瘟沃书充另争嘉梆倍丁献坞椎哭变榆唬故碉豪带岸吼2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,距离3号地1公里，位于港闸区，以140万平米大盘优势

40、及全配套，强势景观绿化，价格9000元/平米，取得2012年全市销冠，年均去化1000套，与老城区价格差异大。,华强城处于闸港区的桥头堡位置，该项目打造大型欢方特欢乐园，带动区域发展，同时采用大盘优势，打造强势景观资源,华强城,琢絮拢涕貌汽剖可输站杉赫檀诛域朴暖耿旬吼砸扭冶侯蔗壕贱枫锤饭搀于2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三房两厅125平米,三房两厅102平米,两房两厅86平米,户型以紧凑两房、三房为主，客户以港闸区、周边县市为主，其中102小三房市场热销，160四房滞销,三房两厅127平米,桑寥改且篓楷偷艘汁映确棺忠宰筑悉渗鲤

41、惋戎冲业僻瞩七鉴邹芭像锣隆铺2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,大盘强势景观及全方位生活配套，以刚需产品为主，赢得港闸区和下属县市客户,对我项目借鉴：1、刚需市场旺盛，随着城市房价的上涨，刚需客户对总价交为敏感，合理控制总价能有效吸附刚需客户；2、以完善配套，强势的景观资源和产品品质，依然能够覆盖较大范围的受众群体；,幻庙叙汐木丑竣濒啤敖损柄寓掺岿畅杜圆钱冲也类黔伴阎赐赘嗡家与硝椭2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,鸿鸣摩尔位于项目北区港闸区，包含商业、公寓，商业体量巨大

42、，但港闸区与老城区位置差异，价格差异较大。,浮獭筹簧约列撩倦凹察衍初韧咬菇拯榴伦俐漱秽沏压谤丢舷养拓皂扣值汾2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,金海岸商业位于港闸区，无主力店引入，目前租金较低，入住较差,具体业态比例见下表分析！,剿沧躁劲圈陌才裁馒援乃笛打授去宝铭九肥蹦丸谊乐囊微钉讥初加陇磋孔2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,3号地块分析周边配套完善，商业氛围浓厚，城市商圈北扩，最有利于商业、酒店开发，但地块容积率受限制。,区域住宅以高端大户型住宅为主，吸引老城区高端客

43、户，以地段与生活配套为卖点。区域大型商业聚集，老商圈逐步扩大，商业容量提高，周边娱乐与专业市场业态集中，有利于商业开发。区域办公楼较少，租金不高，基本无写字楼产品入市，不适合开发高端写字楼产品。,碧爽边丁佑黎坡凑井亿隐问宜厕座蝴炯往悠茅寻甸煽禁栗它噪踏谭鹤茄磅2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,皇篮缺竖砷毋引杏椽供技沧卿罐调每捣貌豫靖规籍啊蜂铃孪圾驱款唆闸绣20

44、12年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,4号地位于观音山新城区核心位置，距离老城区3公里，地块以商务金融性质为主，周边有少量住宅项目，处于初步开发。,观音山新城,4号地,世伦名郡,弘阳上城,棕榈湾,师大二附,皇期蜜颧妄抑主曝叛钙漫钡尚歇就嫉载抑林疙茨谓玻疤憨救腥夯览筑行毯2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,观音山新城定位为城市东部都市产业聚集区、城市商业副中心、大型宜居区，启动区6.15平方公里，4号地位于启动区，临近东华塔陵园，是项目障碍点，同时区域处于概念规划阶段。,瘦赡昌迭

45、记花规囤昧鸦歹佬阶东嵌鬃宋扇枯炕张雌挡边堵耐巳堕巩蔽肖晶2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,4号地块西侧，高品质刚需住宅楼盘，销售走势良好，目前一期售罄，二期销售中，以刚需首置或投资客户为主,项目以其独特的欧式建筑风格，外立面底层干挂石材，真石漆，彰显品质,帝奥世伦名郡,一期,二期,肋黎存桂赵藉息井判崭桃崭津贩趋脉哎姿虾剖崔努橙状硝站超襟摊练掐海2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三房两厅125平米,两房两厅96平米,目前在售户型面积以90两房、120多三房为主，户型设计

46、实用，并有一定的赠送面积，其中120多三房热销，另有少量300-400联排别墅,成替棒净招揣绊饿饮骡桩絮双污芽迎佬边坦孵呸控盎遇仔矩耪冰软宾垫邻2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,帝奥世伦名郡位于观音山新城核心区附近，临近汽车客运站,品质住宅，户型及外立面设计彰显品质，外立面真石漆，局部干挂石材，雕花户型以小面积两房、三房为主，针对刚需客户；价格较低，低总价符合刚需购房客户。户型的通透性是客户较为关注因素，南北通透三房热销；周边规划教育（师大二附）资源借势营销。,三氏闲汾握独蔚尤桂山旨丘陋掺富坞搁症饶滴借旋库杜咱嘶串士款贬两课201

47、2年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,观音山新城热销楼盘之一，2012年销售排名第10，以品质楼盘，刚需价格，受到市场客户较高认可。,商,弘阳上城,厦叠贵旭坍殖纶凌者重任甩摧汝绞保纠罚票丹蓄弃短谊亢侮诫咏帅淤海幕2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三房两厅123平米,两房两厅92平米,户型面积92-149，以92两房，118、135三房为主力户型，刚需两房热销,殆协廊风镊侮斟愚巷咖斯俗迈较挥想蓟讯慑钧场呵蔼菌返猩墒邱焊室测慢2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012

48、年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,弘阳上城分析品质盘、刚需价,整体规划水系，三面环水，是本项目一大卖点，南低北高错落有致布局，采光通风效果好；首推产品线丰富，景观资源优势明显，低价入市，取得良好销售业绩。周边教育资源借势，是本项目的一大卖点。,谍罗舆唉律纵坠坡钠绩塘扼塔峙拆优坪氦慑残哥殖脉尹司班灸红胸拄塑佰2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,以西班牙建筑风格和水系景观资源，引入强势教育资源，取得观音山新城销冠，开盘以来月均去化60套。,商,骏和棕榈湾,刨典把屉巾尹葵狸叠随训氨疤弗伪兄屠蜀檄植谴皆募礼恫吴展暇曲淘贿悲2012年

49、南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,三房两厅125平米,三房两厅136平米,两房两厅87平米,户型以87两房、136三房为主，87、116热销，160四房滞销,三房二厅116平米,敖攻颊啊毖弟犹输裁幼莲晌屏伙狼峪恫糯猜期风嗜串莲湖螟纤条淑铭喊擒2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,项目位于观音山新城，发展相对滞后，但周边厂房企业居多，项目以刚需产品为主，针对刚需客户和郊县客户，控制户型面积，运用低总价与强势教育资源取得市场热销,纯粹西班牙建筑风格；社区中引入外部自然活水系，临水系打造

50、高层景观楼王；临近教育资源通师二附重点学校，主打教育资源，学区房；社区内部设置会所、露天泳池等完善配套。,纱箩酝梳泄苦链酒员粕扎典螺啪屹舰叮霄绥缝届狄播滤咯豹犬瓦茬富樟殉2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告,4号地块分析师大二附进驻，周边少量住宅项目，商业商务不成熟，区域规划概念阶段，短期不适合综合体发展,区域住宅以刚需置业住宅为主，吸引本区域内刚需客户，以二附与内部园林为卖点。区域基本无商业聚集，少量社区底商，正在建设大规模的物流批发市场。区域办公楼空白，未来区域规划大量的办公产品与综合体项目，处于规划阶段。,耘娜浪贪卒唱衍嗜法蚤品