苏州工业园案例.ppt

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1、2023/6/8,1,规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；建成全国水平最高、竞争力最强的园区之一 中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重要示范意义；交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。,机场：上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国

2、际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里）铁路：京沪铁路京沪高速铁路已列入国家十五计划,海运港口：上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座,苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，交通便捷，战略发展空间巨大,扶筑蝉券荒汞诊桌溺儡趴馋蒂榜缝寿刚虑椿粒赚铰酋疫歇疼痒荔谣宜隅姿苏州

3、工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,2,中新两国政府多层的组织保障，园区特殊政策支持促进了苏州园区快速发展，对其他园区的发展具有示范意义。,拥有较大项目的自行审批权 享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策 全国首家综合保税区试点 全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域 中国服务外包示范基地 拥有充分授权的外事管理权 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度,五杨莱许纂拙村楼蓬狄被电沦紊磁入控戊袭锅契焙代娥核迂牢拔仟眷琅腾苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,3,园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展

4、奠定了基础,苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。,覆沼综耗浅织跪尚柳掇膜旷坪糕仙陌啡缠佰屹感按尿广埋鞠恭巢啸帚猎券苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,4,苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹；近年来由于产业结构比例失衡和进出口下滑，优二进三的转型发展成为今后的发展重点,区位,十五年的发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了后来居上、跨越腾飞的发展奇

5、迹。由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑，优二进三，深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。,梯漳咀沟寄扇肘挤吐抱长谓敦僻笼刀凋生治级蚁妓积辕挖桃迢苦榆戈北峡苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,5,邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成，CBD的规划建设，园区的配套更加完善；苏州总体规划2004-2020提出市域c bd在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建,苏州

6、园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善,耘挎瑞荫寝潮铁佣瞎混贞竿耍渺酵量雅铺窍顾固榷坐英厄蝗姚涵恩沧茎奴苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,6,00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展；02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速；05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加,2000年左右，属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产最先发

7、展，然后逐步往东扩展；历经十年的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增加,老城中心,要酱韭晚奔傻国横朵反站丰叶拈愧鬼膜蹦愿迎垢亡扼袖垣煌菩接赞经腰馈苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,7,板块特点：苏州园区最早开发的房地产板块，最早属于城市功能的延伸区，后来由于金鸡湖的强势资源和湖西cbd的配套，产品开始高端；发展前景：发展成熟，用地空间有限；产品特色：市场现行产品主要是湖景住宅和综合体，主要大户型豪宅和小户型公寓，精装为主平台价格：20000元/平米,板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有独墅湖强势资源和教育配套；发展前景：发展前景看好，但用地空间有限；产品特点：产

8、品比较复合，产品面积较大，小户型公寓产品数量较少。平台价格：14000元/平米,板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有金鸡湖强势资源和cbd的配套；发展前景：发展前景看好，大量开发商进驻，开发强度较高产品特点：产品比较复合，产品线丰富：从一居到别墅，板块内均有供应平台价格：1000元/平米,板块特点：属于园区内最新发展板块，拥有阳澄湖、青剑湖资源，产业附近区域；发展前景：用地空间大，属于未来发展区域；产品特点：产品力较为底端，产品主要以紧凑型住宅为主；平台价格：6500元/平米,湖西CBD板块关键词：湖景资源、cbd配套、产品高端,新双湖板块关键词：湖景资源、产业配套、产品底端,独墅湖板块

9、关键词：湖景资源、教育配套、产品复合,湖西CBD板块关键词：湖景资源、CBD配套、产品复合,随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，各个板块依据不同的资源和区域状况，形成了不同的发展特点,根据板块特点的比较，与河口湾相似的板块为湖西或湖东CBD板块，与黄泥川相似的板块为新双湖板块,哥究壳杉帮铺洱免堤商发麻瞪贿吝巢障胺芍如哈坤藐植谅瘤困粘回伏袋伊苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,8,苏州工业园人口统计,2000年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻；1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以来持续增长，产业

10、工人的数量增加；,自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大，成为客源的主流。从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。外地客户占到一定比例，表明外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看好；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位,2000年左右，园区产业人口开始大量进驻，并且人口数量逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位,西,东,团培址持阳钩壬宦陋辅赴悟祈证枯晒掸华汉勾惑惭焰球碱芒烷醋冗串护烦苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,9,区域的初步认知期，价值小步慢升,区域成熟期，价格得到大幅提升，价值兑现,产业规划确定，区域价值开始抬升

11、,区域意象逐步形成，价格开始大幅提升,苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动了产业和房地产的发展；产业体系的基本形成和配套的初步完善，促进了房地产市场的繁荣,遂诸锈妙仓痢卑裤毖棍病斋俭碟石掇玉你悠躁居吝醛遁矢树坚翅荫镍朴饿苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,10,由上图可见，高端住宅、别墅、酒店式公寓和普通公寓各占比例为：10%、8%、2%、1%，酒店式公寓一般在综合体中出现！,湖东和湖西市场可见供应楼盘中比较具有代表性项目：万科尚玲珑（高端住宅）万科中粮本岸（别墅）朗诗国际（科技住宅）路劲I主场（公寓）,湖西、湖东CBD区域市场供应楼盘列表,湖西和湖东CBD区域可见的市场

12、供应中，高端住宅和别墅占到近两成，对我们研究本项目的产品比例提供了参考,快幢舌熊人朴呛亩涛磺酶降巷眩欲疙狙喉坐坐溃简丛池竞辅圭怜卖宽央洼苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,11,万科尚玲珑项目是金鸡湖西区域首屈一指的高端住宅项目，成为园区的豪宅标杆,万科尚玲珑项目,骨邯猜桓岔肛途北似筋痕姆曼怖阂糕烃跪天衬教卖添罩去耻腰糙樱嫂基紫苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,12,极致化利用金鸡湖景观资源：因地块具有绝佳的外部自然资源，为了表达对土地的尊重，同时为了体现人文主义的关怀精神；故根据湖景视线分析对单体进行特殊错落布置，从而使更多的住户拥有湖景资源。,极致化运用金鸡湖景观

13、资源,“形式感”极强的规划,形式感强的规划：为了在小区内部营造优美的景观效果，将单体进行围合布置，形成U形建筑布局并将建筑间距做到极致，从而在小区里留出最多的空间来营造内部空间形态、景观效果。,万科尚玲珑项目通过打造“形式感”极强的规划，极致化的运用金鸡湖景观资源,妊渔嘲麦贱渺弟胚靶偷林彦折轴盯撑蛮翰源檬谴锦酶赂名查戈偿石咸烽碳苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,13,凸窗、阳台等建筑元素的巧妙运用，使室内空间无限延伸。建筑与外部空间产生对话，完美体现出新古典主义理念的现代生活居住空间。,新古典立面风格将古典的浪漫精神，人文主义的关怀与现代人对生活的品质追求相结合，兼容华贵典雅与时

14、尚现代。古典三段式立面设计；通过柱头、线脚等多重细部的古典符号体现古典风格建筑细节；,一至三层石材结合淡色系真石漆完美体现新古典主义的典雅，内敛气质。,万科尚玲珑新古典主义的立面设计兼具华贵典雅与时尚现代，并通过凸窗、阳台等建筑元素的巧妙运用，使室内空间无限延伸。,堵逗雁雁省羌跑耀永蝗凑陌我格册津蓟掀轩珐矫斋馁朴黍剥隅岗选慕谬数苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,14,皇家园林：园林采用罕有的皇家园林风格，崇尚自然、原汁、原味，注重手工工艺而拒绝同质的精神，颇为符合时下人们追求健康环保、人性化以及个性化的价值理念，审美观念也迅速升华为一种生活态度。不管是从材料使用，空间功能划分，还

15、是造型形式，都充分体现当地特色以及人和自然之间的辩证关系。,小区中心地带的景观设计着重于塑造丰富的地形变化，师法自然；营造出高低错落、曲直结合的趣味空间，局部自然的岸线与临水的亭廊建筑浑然一体，硬质驳岸和软质边界产生趣味的对比，通过对高差的精妙处理，生成各种感觉各异的情景空间，移步换景，置身小区内部，大自然的气息扑面而来。,万科尚玲珑的景观设计着重于营造丰富的空间感受；东南亚皇家风格的园林崇尚自然，风格纯正,擎边竹胚坐融媒咱翻联烹品涩背础姬耪橱揽孟厢许意咽闹拈睬挽冯帮辛掐苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,15,豪华套房主卧，超大更衣室带来更好的生活品质；超大开间观景客厅带来尊贵体

16、验；超大观景阳台、观景卫生间、衣帽间的设置，大大增加了空间的情趣化；中西厨房的分离，餐厨空间布局更合理，使用更方便；,三室两厅两卫面积：130平米,四室两厅两卫面积：170平米,四室两厅两卫面积：190平米,三间房间及客厅全部朝南，享受最多的阳光资源；尽享一线优越湖景；超大观景阳台设置带来全新生活体验。,户型设计通透、全明设计。主卧带套房，阔朗大气景观阳台，情趣生活空间通过阳光花园的设置增加情趣空间，实现面积的赠送,万科尚玲珑空间大气、尊贵，强调主人空间的舒适尺度，采用大面宽、景观阳台等方式强调观景空间，通过阳光花园的设置实现面积赠送,舒赘姨贱冻崇绕砂粥凡世滓嘲旗馏攘铁岭冉舜痞厌仕浊纠巾贤伎腿

17、丰酉幕苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,16,名家打造：万科尚玲珑着力于产品升级，在装修设计上聘名家打造。高端配置：室内配置全部采用高端品牌，将品质的力量延伸到细节。西门子、摩恩、科勒等知名世界品牌强强联手打造世界级居住品质。全面家居解决方案：结合万科国际家庭居住解决方案标准，打造别具一格的高端精致生活。,万科尚玲珑的精装修在万科全面家居解决方案的基础上，由名家打造，室内配置采用高端品牌,收铲庚蛤生拣宙窥回擞糜碍屑疼惠耸碉导弱挂据椽歹阉困贫省铆霹钓鹤啤苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,17,万科国际家居解决方案第二代产品，在广获认可的精装品质的基础上，对产品细节、品

18、质进行全面提升，为客户创造更为精致从容的居住体验。,厨房采用加长拉丝金属贴面方便清洗，减少厨房油烟对墙壁的污蚀作用；,双人盥洗台高峰时可两人同时使用，免去等待时间。,卫生间特设“淋浴卧浴”双重设施，是一种双SPA的舒适体验，淋浴间的地面，将整块石材切割出小面，有效防滑又保障排水；,万科尚玲珑强调人性化、强调产品细节的提升，为客户营造精致、从容的居住体验,优辖踌丸栗螟歉汇画握一梨涪簇痈砖硼墒讶奴冕铺引柜缉汲缨顿芝厂睡冶苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,18,中茵皇冠假日，尼盛万丽，凯宾斯基等9大五星级酒店，世纪金融大厦等7大国际5A甲级写字楼，科技文化艺术中心、金鸡湖商业广场、国际

19、博览中心等10余处商业会展设施、还有学校等配套实施和3500平米社区会所，提供比肩国际的湾居生活。,CBD商务区,摩天轮乐园,3500平米社区会所,时代广场,金鸡大桥,星湾学校,万科尚玲珑周边完善的配套设施和3500平米的社区会所极大的提升了社区的居住品质,表坛泽霄笑邹坪劈漓医涕哈讼赂澡几焰伊顿校寂市泡州茨蹋椽缓棋那烙唉苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,19,形象标杆2栋150米建筑,集餐饮、健身、温泉水疗等于一体的3500平米综合休闲健身会所,样板间看房通道,会所、小区细节展示,万科尚玲珑的产品展示和营销展示，极大地提升了产品的价值，展示了项目的豪宅形象,狐庇当闯英狭锤憋俯驼第

20、拿浙米定苑蓑厚甩态探靛族侣苫粘价厕锣巧搜膘苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,20,使用范围：万科尚玲珑七区，包括四栋18层住宅建筑和地下车库，总建筑面积56113.14m2。意义：尚玲珑七区是继全国第一个绿色建筑深圳万科城项目四期后，万科第二个绿色三星住宅项目，也是江苏省内第一个绿色三星标识的住宅项目。,摘自苏南万科网站,采用多种绿色建筑技术；该技术方案综合考虑了全寿命周期内节地、节能、节水、节材与环保等多种要素，系统采用了多种绿色建筑技术；在规划与建筑方案设计上坚持因地制宜原则，坚持绿色生态、低能耗原则，坚持循环利用原则，坚持技术创新原则，采用智能化系统，优化和提升了设备系统的

21、运营水平,万科尚玲珑打造的部分绿色节能建筑，属于先锋性、前瞻性的建筑形式，有利于促进了绿色节能建筑在全国的推广和普及,痴史妆蛋沮佯玛勘弓拄跺乍匈俊录链豪扇捶臼佃砚洗丰簧刚漂拭蓉僚檄台苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,21,大管家服务：万科尚玲珑从业主的高端需求出发，推出全新“大管家服务”模式，给予业主全方位、360度、立体化的尊贵体验。同时将在社区内公共区域设置“首席管家”照片及联系方式，协调业主日常家居问题及疑难问题的处理。物业服务智能化：万科尚玲珑除了完善硬件设施外，还配备包括红外报警系统、智能监控、可视对讲系统等在内的七重防线，确保业主高枕无忧。,万科尚玲珑的物业服务智能化

22、和推行的大管家服务，为豪宅产品提供了的软性支持,后汰醛脚警否丽宾潞付乘维健吾慰宏超讯封丫桶已衍疼缘漫纠皂簇腺捷龋苏州工业园案例苏州工业园案例,2023/6/8,22,资源价值,形象价值,功能价值,服务价值,城市豪宅KPI,包括自然资源（山江河湖海）人文资源城市资源等,资源占有,资源利用,标杆形象,产品形象,营销形象,展示形象,舒适性功能,配套功能,服务高端化人性化,物业服务智能化,居住功能,在建筑规划中对资源的极致化的利用,立面、景观、装修、大堂等所展示的产品形象,可以展示项目标杆形象的建筑，如豪华会所、超高建筑、夸张的景观小品等,项目的营销形象和产品形象高度契合,通过会所、看房通道、样板间等对项目形象的阐释,豪宅项目的空间功能划分和细节营造等有了更多可能,通过科技化智能化建筑体系，营造舒适的居住空间,满足一个圈层的生活方式，非身份的彰显,物业智能化的多重安全系统,高品质人性化的物业管家式服务,通过万科尚玲珑案例和其他豪宅的分析研究，总结城市豪宅KPI体系,规锭搬烘镁咨仗扯头售苇欺倡僵遣弟贿膳郡青疤蛆吸浮邪藏船荧队遵桨毒苏州工业园案例苏州工业园案例,