成都美地城整体策划报告.ppt

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1、,成都美地城整体策划报告,办吨忍纬弃装爵梨揩磕蓝铅水缨效沈援前波唾脏梦魁寥孺跳藻冯俯犹柒啃2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,2,目 录,项目自身分析(P3-12),Part 1,营销环境分析(P13-81),Part 2,项目定位建议(P82-92）,Part 3,物业发展建议(P93-188）,Part 4,极悍环示侩缅桐蒜涛搂锯直蛛正泛贝稽逗坛疵才片核箔莱通估帝订幌坚但2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,3,项目自身分析,Part 1,魏妈涨忠惊作碉韵挽讫霹柞延窜咱材菏君缀浮傅汰桨镁蛾蜗诞琼恍张剂孺2011年成都美地城整体策划报

2、告2011年成都美地城整体策划报告,项目的区位描述,区域发展：项目位于成都30分钟生活圈的羊马新城，同时也是崇州市规划的北部崇州副中心。项目同时又与温江金马体育城一河之隔，形成生态双城构想。湿地羊马新城是成都田园旅游城市的示范基地，资源丰富、交通便利。,壁题鸣乃日尉葛冗搽卢抑含以宋卷腆驱充玛讯唤又亢鞘雍窖蚁姨举样耿酬2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,地块所处位置,西,南,东,北,1.项目实地取景,项目四至状况,音潭汪负址阎酸拓崭签贸蔼窜抉挣坠釜滔怕恕拨栖式相腋座馈歼盂传怕鸡2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,实地考查数据整理：地块平

3、整较为方正，周边现处于待开发状态；项目两面临路，其中一条为城市快车道，有噪音干扰；项目西面有工业厂房；项目北部紧临生态湿地公园、五星级酒店和高尔夫球场。项目东、南部囤积大量可供应土地，目前为待开发用地，暂时闲置。,地块综合整理建议：背面向有羊马河和公园资源相对丰富，东部为汽车主题公园，在崇州田园城市的规划蓝图上，本项目正好出去旅游门户位置。,褐局指必谱比赡令燕扳札页啸洒鹤骡托鲸盏藤菲溜罪毙痘厚聚岛贪硒涩近2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,本案地处规划的湿地羊马新城核心位置，是羊马田园度假旅游的门户位置。,项目本体解析,成都市美地房地产开发有限公司（下称成都美地）

4、羊马项目位于崇州市羊马新城，羊马河西侧，总用地约742亩，通过成温邛高速和光华大道崇州段与成都市区相连接，与温江区永盛镇一河之隔，区域位置优越。成都美地羊马项目东邻国际18洞湿地高尔夫公园，南临西部汽车主题公园和金马国际体育城市，人文自然景观资源稀缺。该项目将投资40亿元，拟打造成具有现代休闲都市特色的高端人居社区。,蠢谁懊榆智难泞各矮望稼将京鹃灵支蔡誊铬庙寇愈窜豌振砸磕市爸西矮烦2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,本案,辽篓回太腮凄棠揍巨沿疑酸械奢抵谢菱尼份缆淀允旋羡皮屏毁剑烷户支枝2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,地块的基本属性

5、,羊马新城的生态住区的核心地段，门户位置；地块支撑开发高端物业。,项目本体解析,1.资源优势（羊马新城规划）将会使羊马成为成都周边开发高端物业的新兴区域。2.交通优势会吸纳成都客户外延。3.成熟的城市配套服务体系，支撑开发高端物业。4.容易和金马体育城形成辐射中心城市，30分钟融入成都，走进成都生活圈。,导梗咏其刮隶母宇立勃巴梆疚涨玖括佯佳午秃蔑畴都南铀声绑厕慌势井觉2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,开发目标,开发目标,求快：以羊马镇、以及附近镇、崇州客户为主，但本项目体量过大，没有成都的购买力介入。后期开发风险较大。,求利：充分发挥项目价值优势，吸纳成都外延客

6、户，将项目利润最大化，前期回款有一定压力。,求名：作为成都市场陌生区域的高端项目，在政府规划的新城核心配套，服务项目没有呈现之前。可能市场风险更大，作为持续发展的高端项目。提升项目知名度是首当其冲的任务。,以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项目打造成为区域的明星项目，建立项目口碑。,在追求名、利的目标情况下,将会遇到什么困境呢？,趁膏彰册红劝敬帅咨啮烫阐限孤沉粤贸屉愁蒲岿食呼花藤丽仁粉桓踊点萨2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,区域内竞争环境研究,困境,项目地块的制约因素,周边的竞争环境情况,宏观市场及政策的影响,区域发展的制约因素,楼盘规模大、品质高，竞争

7、相对激烈。,本案地块规划大，但都是由小块宗地构成。虽然临近生态湿地公园、高尔夫球场、但是景观面很窄；在本案和生态公园之间还有两块住宅用地形成潜在竞争。,国家调控下，高端物业和改善型客户需求受到遏制，虽银行政策趋紧，但在通胀的压力下，高端物业依然强劲。,区域发展起步较晚，截至2010年，羊马在售房地产项目非常少，外来品牌房企较少。在成都楼市依然是个陌生的区域。,开发困境分析：1.陌生的区域市场，目标客户拓展压力大；2.虽然资源优势明显，但本区域知名项目几乎没有；3.羊马新城的发展进度较慢；目前不足以支撑房地产物业积极发展。4.由于本地块自身的特点，产品整体规划受限。,庸吮敏桩印砰向迢警饰政踏蔼蔑

8、栈距芥肌藩琼群佰匀猩劈轧铂尊泡菲堪港2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,目标和困境下的问题分解,困境,困境1：羊马目前市场供应量及其有限。但羊马新城房地产市场未来12年竞争将会进行激烈角逐。品牌知名开发企业将陆续进驻。困境2：目前的羊马新城还依然是个乡镇规模，区域房地产发展处于起步阶段。目前还未有知名项目代表羊马美誉成都 困境3:羊马新城必将是和金马联动融进成都，目标是成都客户。但是羊马现在依然是成都市场的陌生区域。,目标,最优利润：羊马新城以成都新兴高端物业开发区的区位优势、资源优势、交通优势、地理优势将支撑本项目产品价值最大化，开发利润最优化。市场口碑：羊马新

9、城、金马体育城资源整合与嫁接，将成都城西湿地高尔夫、生态河居的市场形象树立起来。减低开发风险：整体规划，分组团开发，充分借力羊马新城规划的蓝图和概念。,问 题,宏观市场对本项目的影响：羊马新城的房地产产品只有吸引成都外延客户，才能发挥利润最大。但作为高端物业将会和国家调控政策碰撞，但作为近郊区域城市发展，羊马新城的机会远大于挑战。,本项目作为羊马新城作为田园度假旅游的门户位置，羊马新城资源最对程度的享有者，区域价值和资源优势、地段优势明显，要想在成都高端物业市场获得一席之位，必须花更多的精力在产品创新上。（价值挖掘最大化是实现利润最大化的关键）,羊马新城的集中发展，政府招商引资引进诸多国内知名

10、地产商。在市场挑战中，更多是为区域带来更大的发展机会。地产大鳄的品牌号召力与新城规划配套支撑给本项目发展带来更多的利好。,目标与困境,神力柒毯起舆转醋骇稽灸鹊颓略圆朗财抓族茵狠来估陨馁纯佣垢沟集汞脚2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,13,成都典型北美风格类比项目,营销环境分析,Part 2,辽秦揣切甘体制智茫笨博骑垫虚裸泉护享涂妓佰瓷难火辊实担嚼诣聊喉毕2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,思考问题,Q1:宏观市场影响Q2:项目价值机会挖掘项目机会挖掘,区域价值机会,竞争机会,市场机会,掩流劝时套际汁架咙耪才坠趟拯御反欺撒衬供刮脑腆惧

11、领占幌潦砂赴糕婚2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,全球经济IMF预计2011年全球经济将增长4.3%。2011年世界经济增长速度不如2010年，出现了阶段性的减速。随着中国经济的日益壮大，金砖国家对世界经济的引擎作用日益明显，新兴国家正承担着推动世界经济复苏的责任和重担。,2010年-2011年各季度主要经济体GDP环比增长,美国2011年第一季度经济复苏动力明显不足，1季度美国GDP环比增长0.5%。欧元区第一季度经济增长0.8%，第二季度末经济增长动力开始减弱，不过欧洲央行仍准备再次加息。遭受大地震和海啸袭击的日本经济下滑厉害，2011年第一季度经济下滑0.

12、9%。,IMF预测2011年主要经济体GDP增速,根据IMF预测，2011年世界经济增长率为4.3%，新兴经济体仍将是2011年世界经济增长的主要动力（金砖四国），中国经济增速预计为9.5%，日本经济由4月预测的1.4%下调为-0.7%，印度为8.2%，俄罗斯和巴西分别为4.8%和4.1%。,宏观经济,开伊徘痞褪贾由骑车抹蚌炸钒祸锭右锋钝啊筏后棚扼拼饶昌反瓮峨睹递余2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,中国经济中国坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控。经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。,中国2005年-2011年上半年GDP同

13、比增幅走势图,中国2011年上半年GDP同比增涨9.6%，比上年同期回落1.5个百分点，经济运行总体良好。其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。从一、二季度GDP增长情况来看，2011年中国经济增长8%的目标已无悬念。,中国2010年-2011年货币供应量增速走势图,2011年6月末，广义货币(M2)余额78.08万亿元,同比增长15.9%，比上月末高0.8个百分点；狭义货币(M1)余额27.47万亿元,同比增长13.1%，比上月末高0.4个百分点。值得关注的是，M2的走势与房价的走势有90%重叠。从现在M2的走势来看，下半年在货币政策依然从紧的情况下，房价也会跟随M2的走势下行。,2

14、010-2011年中国CPI、PPI走势,近两年CPI一路走高，稳定物价仍然是宏观调控的重中之重。截止2011年6月CPI达到近18个月的最高点。2011年6月份食品环比涨幅超越历史均值的幅度是这轮通胀中最大的，6月份PPI同比较5月份上升0.3个百分点。PPI的价格压力消退明显，它已经连续三个月低于历史环比均值。,宏观经济,齐警壶楔蔽鞋京越颧混尊君肘碌杨在醉耗钠蔗讫肘枯川域桅僵肃僚分沦勾2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,经济政策今年实行的是“宽松的财政政策”和“稳健的货币政策”（实际是从紧的货币政策），央行在今年上半年里六次提高存款准备金率，三次加息,2011

15、年上半年中央采取的是“稳健的货币政策，宽松的财政政策”。货币政策打压通胀，回收流动性，治理房地产泡沫，经济软着陆 宽松财政政策，是为了适当促进经济发展，避免货币政策对经济造成太大冲击！上半年人民币信贷规模为4.17万亿元，同比少增4497亿元。分析人士指出，预计全年信贷可控在7-7.5万亿目标之内，下半年信贷投放或有结构性放宽空间。预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间。“比如中小企业贷款、三农贷款以及保障房建设以及公共设施债务融资方面都具有结构性空间。”,宏观政策,谴敌杏洗第埂者强悄禁拆乎坟斋改跟顽幢内豪舱真燕完像砖夯靛辗椒柔足2011年成都美地城整体策划报告2011

16、年成都美地城整体策划报告,房产政策中央、地方陆续出台一系列的调控政策，以年初的“新国八条”为主，拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。其中以“限购、限价、限贷（称三限）”调控效果最为明显。,宏观政策,拷罕湃悬础有砸蚕询悸楷颂饶构唬团票接乐鼓薄赘寇腥奉克拒竞褥瓢氛霜2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,2011年1-6月份成都本地房地产调控政策,2011年1-6月份成都市针对房地产出台的宏观调控政策,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2月15日：成都细则出台,3月30日：成都公布今年房价涨幅 低于人均可支配收入增幅,4月15日：

17、关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告,3月18日：四川省人民政府发布关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知,4月1日：成都市城乡房产管理局关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,5月25日：关于规范房地产开发项目宣传的通知,房产政策,盒真费彻争计瞪昌祈菜苫冰学召唉吠俭罪帅惯铜娜贱挡椭敲梅漫谩垣俏候2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,调控组合拳2011年是房地产调控最为严厉的一年，中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大，史无前例。,新国八条后连续的

18、调控组合拳,2011年宏观调控小结：把抑制通货膨胀摆在第一位；货币政策由适度宽松转为稳健；落实和执行新国八条政策，同时抑制投资需求，增加供应；加快建设保障性安居工程住房；规范商品房预售制度监管。,房产政策,宛彻敛幌乔滔乌审真沂骂爪俐泪冬掣愚侍因驮华熄狞跪兢娥软厉遥宜馅剿2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,全国市场调控不断加码，但房地产投资依然火爆，银行个人按揭贷款紧缩，开发企业利用外资快速增长，全国房地产开发景气指数持续下降，创今年最低。,三个因素共同助推房地产开发投资仍然保持较快增速：原因一：前期房地产市场价格比较高，利润率相对比较高，开发商加大了开发的力度。房

19、地产调控中有规定，房地产商不能捂地，拿到地以后半年之内就要开工；原因二：今年以来保障房建设的力度在不断加大，资金投入也在增加；原因三：安装成本、人工成本也都在增加，而房地产投资增速没有扣除物价。总的来看，房地产调控取得积极成效。前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产价格出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅继续收窄。在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，下半年有可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。,房产市场,酵泉瞻皑翱睹宾派斡辑侄骚虹瑞凹芜瘟桅经沾报鸭嗓御蒙烁淮茅言巡暖炽2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策

20、划报告,2007年1月-2011年6月成都市近郊商品住宅供销价走势图（备案口径下仅住宅）,成都市场价稳量缩2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显，不论是新增还是销售持续萎缩，市场价格在高位盘整，预计三季度市场将正式进入下行,2007年-2011年6月成都主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下仅住宅）,房价合理价格：价值线,供销比为1均线,房产市场,葡轻段槽泉丑坷赖亦咀茄局疫胳绘鼠碍童链晓晶沙促萄帝襟闲触担邢汉津2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,市场变化1：低迷2011年前6个月成都房产市场表现低迷，受政策调控影响成交量一直处于低位徘徊，主城区价格一直在高

21、位盘整，供销比达到历史较高位。对比近五年同期市场的情况可以看出今年上半年的供销量处于历史最低值。,2011年1-6月成都主城区商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,备案口径下：2011年1-6月份新增供应量主城区406.58万方，郊区975.71万方；2011年1-6月份销售备案量主城区348.57万方，郊区854.68万方；2011年1-6月份备案口径下的存量主城区579.81万方，郊区1310.53万方；2011年1-6月份备案均价主城区8806元/平方米，除开经适房因素，实际均价依然已超过9300元/平方米；供销比上半年主城区1.17左右，供销总面积都较去年同期有所萎缩，但供销比依然

22、高于1；,2011年1-6月成都近郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,2011年1-6月成都远郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,认购口径下：2011年1-6月份新增供应量主城区406.58万方，郊区975.71万方；2011年1-6月份销售备案量主城区388.9万方，郊区892.17万方；2011年1-6月份认购口径下的存量主城区457.37万方，郊区975.71万方；供销比上半年主城区1.05左右；今年因银行按揭放款迟缓问题，备案数据相对滞后，认购数据相对备案数据更能及时的反应市场情况。故从今年的认购情况可以看出，今年上半年成都的房地产市场受政策影响较大，全年供销比会在较低

23、位保持一个相对平衡。,房产市场分析,炼痈呛宪用褂冶鹿帚宿筷承班叭拷通涕腕趟择毅灼鹤氟浦胖轻逻的棍郝棺2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,房地产开发热点区域,2011年上半年成都各城区（备案口径下）住宅供销存对比图,2011年受限购令影响，郊区市场持续火热，其中双流、新都、郫县以及高新区最为突出。远郊市场表现依然比较平稳。,受2月限购令影响，2月份郊区的占比超过七成，但随着调控的加深，郊区市场的销售占比回落到正常值（六成左右）。从左表中的数据可以看出，今年无论是主城区还是近郊市场，都相较去年出现了较大的萎缩。郊区市场中温江、龙泉在今年上半年表现平平，双流依然独占鳌头

24、，其次郫县、新都市场也吸引了不少刚需客户。,市场变化2：郊区成热点限购令在短时间内刺激了近郊市场的销售，价格也出现了较大幅度的增长。但随着调控的加深，近郊市场的销售也跟随主城区一起逐渐降温。,房产市场分析,僧歇磷判享锈限故摩翌委盲绩土羹认氯檄唯琵堡祥议酉惦啦蒙形设下巡浑2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,总结,1：政策调控还处于整体经济快速增长的发展面。,2：政策调控方向稳定房价，遏制房地产过快增长。,3：2011房地产市场的在调控中增长趋缓。,因此项目如何把握好入市的时间和项目本身的精准定位是成功的关健。,宏观市场影响,4：政策调控对投资客户、改善型客群，改善型

25、居住产品受到较大的影响。,妇孤药嗜朋襄夸兑犯啡迫祝冉谩槐雕锡普乓搔叠售扫橱呛顿醉鸽嫉驼绒得2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,思考问题,Q1:宏观市场影响Q2:项目价值机会挖掘项目发展战略,区域价值机会,竞争机会,市场机会,网啄顿总犬蛔文坑刚愧坝阴侮咕惜挛壹忆斥牺合嘴戚傍殉饯宫酱波赡踞釉2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,研究方法：通过对成都市近几年经济发展状况，城市未来发展规划及政策的研究与解读,项目所在区域对于本案的价值如何？,成都,崇州羊马新城,各类经济数据指标显示，目前成都已成为西部发展的引擎城市，且自07年成都被设为统筹城乡

26、综合配套改革试验区以来，城市化进程速度明显加快。随着全域成都以及世界现代田园城市的定位，区域组团式发展模式已成为未来成都发展的重点。,崇州羊马作为成都近郊的工业重镇，已经和温江的金马镇、永盛镇横向对接。作为大成都半小时经济圈的郊县城市之一，凭借其良好的自然资源以及较强的产业优势，再加上规划的成浦高铁4#线、轻轨成温大线、，势必将崇州羊马新城推向一个快速稳定发展的高潮。,结论:项目所在区域是一个正在加速城市化发展的新兴区域，5000亩湿地公园、2000亩高尔夫球场、超五星级酒店、汽车主题公园；一河之隔的温江金马体育城、国际马术体育公园、金马国际体育城中央生活区。为本案提供了良好的市场价值及未来充

27、足发展空间。真正体现出城西高点的再次聚焦。,隧掏倪裂先脱脾将尉秘糖瑰者盛逼勺壬惰栽帘物喉款胜斡去讣鸦掐硼吧缕2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。,西部大开发战略，是国家经济发展重心的西移，而成渝经济区在整个西部大开发中占据冲要位置，具有辐射西至西藏，被至新疆，南至云南的战略作用。,成都现状,习袁抑烦咏阳度将摆貉呜靠润辐白毒抉钡杂烦饺鄂蛮串扇哑氟纱献凝抗方2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,成都2009年GDP达到了2000年的3.8倍，增长迅速；07年以来成都GDP增长速度已

28、经超过国内一线城市，并且09年在全国副省级城市中排名第一；成都GDP总量也远远领先西部其他副省级城市。,成都经济增长迅速，为房地产市场发展提供了良好的基础。,主要城市经济增长速度对比,现状,笛慕楷诽力读镣肄韦毁顽等诡亮俺楔柜矽理窝改脂匣暇恬估自婆开持损练2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,自07年成都被设为统筹城乡综合配套改革试验区以来，城市化进程速度加快，预计到2012年成都城市化人口率将超过70%，跨入中国大都市圈行列。,成都城市化速度加快，展示出对人才的高吸附力。,现状,供粗眺郭昏棵稀生爆劝治催宦瓶筒涯斟俞洞请燃钡烦饶颅闹富昏浊郝诀釜2011年成都美地城整体

29、策划报告2011年成都美地城整体策划报告,成都房地产市场发展势头良好。,成都市住宅开工面积在全国副省级城市中处于首位。成都市商品房销售面积增幅高于全国一线城市的趋势正在加速扩大；,现状,铡隶蝶物棚培留锚伪亿使掇卢随斩楞躇徊握盒踞迸唾极职瘸操拎议恰氦咏2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,两带生态及旅游发展区产业：旅游产业范围：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江和金堂的山区优化型发展区产业：以现代农业为基础，现代服务业与先进制造业协调发展的区域。范围：市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江等以平原为主的地区格局：城在田中提升

30、型发展区产业：以现代服务业为主导范围：中心城区格局：园在城中扩展型发展区产业：以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展范围：市域东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区格局：城田相融,全域成都，组团式发展模式。,未来规划,里窍燃讲章狐硅择凶侮榷晌内浸指咕襄遵帮泥讶恒教俩益羔韩吮藩座掷灌2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,确定的各区（市）县管产业功能区中，郫县将建设电子电气设备产业区、川菜产业基地、教育培训基地、国家级乡村旅游示范区。,未来规划,带废息邀唱粘柱单斗刀痹贬膘迢倚绦坟乔基硷臃劝段阜著袖贰勺酉咙圾粗2011年成都美地城整体策划报

31、告2011年成都美地城整体策划报告,最新规划上成都确立建设“世界现代田园城市”的历史定位。,在功能定位上，不但是国家重要的中心城市，而且是国际性的区域枢纽和中心城市。在城市形态和发展水平上，是超大型、体现“自然之美、社会公正、城乡一体”思想的现代田园城市，即成都要建设成为统筹城乡发展和生态文明建设样板、现代高端产业发展区，从形态上，首先要在全域成都继而在成都经济区构建现代城市与现代农村和谐相融、历史文化与现代文明交相辉映的新型城乡形态。在城市等级上，先努力建设成为国内“一线”城市，继而进入世界三级城市，逐步进入世界二级城市行列。,第一步为近期目标，用58年时间建设成为“新三最”城市。第二步为中

32、期目标，用20年左右的时间初步建成“世界现代田园城市”，争取进入世界三级城市行列。第三步为长期目标，用3050年时间基本建成世界城市，争取进入世界二级城市行列。,未来规划,渴澳炬味越巾阵闹峭主恕疾帧碾昧披搐襄蔑拥顿萧薯伞拄款撞用淀缆更妥2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,成都已成为西部发展的引擎城市，且自07年成都被设为统筹城乡综合配套改革试验区以来，城市化进程速度明显加快.成渝经济区的建立，为成都未来高速发展提供强劲动力随着全域成都以及世界现代田园城市的定位，区域组团式发展模式已成为未来成都发展的重要发展方向。,启示,蚊缩畴崇清桐干漠狙汹咒昨度寝姥俺业唇寸员宪父

33、码垛缓扳东嗓块袜飞建2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,五星级酒店,崇州羊马新城规划概况,羊马镇位于川西平原腹心地带，西距崇州市区5公里，东距成都市区19公里，与成都市温江区接壤，北侧紧邻成温邛高速公路，距双流国际机场26公里，是成都市由密集团的“圈层式”布局向疏密结合的“扇叶式”布局过渡的外沿支撑点，是成都市都市区成温邛发展轴的聚集点，也是崇州市东面接受成都市主城区辐射的重要门户。羊马镇2004年被确定为国家级重点发展镇，2005年8月被成都市列为成都市13个优先发展镇之一，享受各级政府支持小城镇发展的各项优惠政策。崇州市将羊马镇定位为崇州市城市副中心，力争把羊

34、马镇建设成为成都市一流城镇。,驮羹嫉壁容芯面侣乎井木辫迁粤胺琢籍孽前卡古逞痪泡寂澜膊魄乃赖会让2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,羊马发展,羊马镇是成都市优先发展重点镇，是崇州市承接特大中心城市经济辐射的桥头堡，交通区位优势和生态环境优势明显，多家实力开发企业抢滩入驻，城镇面临新的发展机遇。到2020年，规划人口11.5万人；规划建设用地9.62平方公里；规划目标为崇州市城市副中心和以体育、旅游、休闲、居住为主的生态新城。,仕奥钢惟暮袁挂潞藕臂燕滑谦楷伪险箱茵疾伶瓤须簧服赚耍数琵遏为份伎2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,羊马交通,成

35、温邛高速公路横贯羊马全境，使羊马属于成都市30分钟经济圈内；成都至崇州第二快速通道，接温江光华大道，通车后到成都仅20分钟车程；城市轻轨则几乎与第二快速通道并行经项目地块直抵崇州市区；第三快速通道起于成都草金立交桥，由江源直抵崇州市区；,昧叫授致鸭跋蚁旬掌弟苗造夫饲揽汽巴践赤寂犊仿证崔槽峨尼焰劣检哉昭2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,羊马新城及周边产业概况,西部地区最大的湿地公园、国际标准18栋湿地高尔夫球场,西部地区最大的三国影视主题公园、国际标准的老爷车及奢侈车展馆,西部地区最大的金马国际体育城及金马湖水上运动区,挺门孵补叉冒圃询停倦堕量烧迷狙沦酷撒佩掳器剃

36、高孵贪掺府军缺蛙啃哉2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,羊马重大产业化项目,1、嘉裕集团五星级酒店及购物中心项目 2、2700亩湿地体育公园 3、成都市农林科学院科研试验基地 4、1000亩中华蝴蝶映像生态城、2000亩18栋高尔夫球场5、羊马河生态主题公园（玫瑰园）,呼误征娶撇付厕袋抠巡仑抗架幻钻围隘木跃株皮饥原喳查弘输赤醚偶啥辨2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,嘉裕集团五星级酒店及购物中心项目,广东嘉裕集团是我国酒店连锁业巨头之一，此次在羊马新城总投资近20亿元，规划建设一座五星级度假会议酒店和建筑面积100000平米的大型购物

37、中心以及部分新城开发项目。据悉，五星级会议、度假型酒店项目群包含四个主要子项目（即五星级标准主体酒店、独立别墅区、大型统合会议中心、五星级国际会所），建成后将成为羊马新城和羊马湿地公园的标志性建筑，并大大地辐射成都市的消费群体，成为羊马生态观光旅游的新亮点。同时进行的还有10万平方米大型综合休闲购物中心。项目规划占地约100亩，分三期开发建设，建设周期约5年，包括五星级影城、巨幕影院、大型餐饮美食街、茶馆、连锁餐厅、酒吧、KTV、连锁快餐、咖啡厅、浴足等聚集人气的各种休闲娱乐业。据悉，此项目将辐射崇州市区、光华大道片区以及温江城区，首期计划辐射人口20万。,嘉裕购物中心项目,喇铬奠厂骚热耗匠炭

38、即泣澜拆雅芜犊自顷裕迅瞬敦赤垃仿墙燥端眺鸦轴键2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,湿地体育公园,羊马河湿地体育公园占地2700亩，总投资额约5亿元人民币，分为湿地生态公园和体育公园两大部分。湿地生态公园包括河道整治、原生态植被恢复、木栈道修建；体育公园将建设游泳池、篮球场、羽毛球馆、乒乓球场、壁球场、保龄球馆、健身房、飞镖室、桌球室等康体设施以及SPA、足疗、按摩、瑜伽、水族观赏廊、烧烤场等配套设施。可满足成都市内消费者休闲、娱乐需求，又可大大地辐射周边地区的消费群体，成为成都市非常耀眼的名片,约玲险烩莽呐酗改零盖仇蜡喇猖氛弧颖熟逛桔掺叙疥婶烫押悯应雍很募镍201

39、1年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,成都市农林科学院科研试验基地,成都市农林科学院将总投资3000万元以上，在羊马镇建设总占地面积560亩的科研试验基地。通过现代农林业科技研究与创新，逐步形成具有较大影响的农林试验研究、新品种新技术引进与成果转化基地、农林高科技产业孵化基地、生态农林科技的展示与示范基地、农业信息交流与科普教育基地。,舷妮肚典矩匠敝休陌讳廷琵悔渣菱撮矿诧湖徒将郁柒熬萝盗半搁忠驹茂贿2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,中华蝴蝶映像生态城,中华蝴蝶映像生态城由四川美蝶生态农业有限公司投资承建，占地面积1000亩，总投资约2亿人民

40、币，是一个集旅游观光、休闲度假、海峡两岸蝴蝶文化及生态农业交流、科普教育为一体的大型生态农业观光度假园区。与此同时配套周边环境开发。据预计其年产值将达到1.2亿元，并为当地农民提供300余个就业岗位。,轮携谬狙咙口摧镭勤捻崎巫思溢杀驯讯俐域刑嘿豫镭示撮煮商斥蟹贸篡痈2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,羊马河生态主题公园（玫瑰园）,马河生态主题公园又名玫瑰园，定位以大面积的玫瑰花种植为景观基调，以农业观光、湖面泛舟、岛屿休闲娱乐相结合的结构模式。项目规划总占地80万平方米，其中玫瑰种植面积337417平方米、湖面面积164368平方米、湖面边缘长2603米、岛屿面积

41、114551平方米、岛屿边缘长1458米、堤坝长74米，宽10米、绿化面积298215平方米。在以玫瑰的基调上分为特种种植区、特种养殖区、绿色食品加工区、循环经济园和观光旅游区5个功能区域，并建设有中心广场、运动场馆、烧烤场、垂钓台、品果轩、风雨廊等配套设施。,荡萧谷啼夕披忆订稍沈跟琶典奋扣据踢源虚赤哺匙原雪衬普祝背是涡恭奖2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,羊马新城（政企联手）,崇州羊马项目是崇州市政府计划与中城建等品牌企业携手合作的综合城市运营项目，总占地约4.33平方公里。项目毗邻成都最大的湿地公园，羊马河从中穿越而过，生态环境优越。预计将在6年内完成土地整

42、理、市政基础设施建设、水景绿化及城市公园建设、城市公共建筑项目建设等。在这个项目中，品牌开发商的职责主要包括新城区的整体概念规划设计、土地整理、拆迁居民安置、道路交通网络建设，以及新城区的城市配套设施建设等。整理出来的经营性土地将由崇州市政府依法统一推向市场，进行公开的招拍挂。,迢钩喧或蔓消尹隆营啤搽殊茹破白窿增尧榆滑翅尝恭坚昼森目戴乖仟吏阳2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,目前嘉裕五星级酒店、购物中心已经开始建设，预计将于2010年底主体完成，建成后将辐射崇州市区、光华大道片区以及温江城区大约20万人口，成为集休闲、会议、购物、娱乐、居住为一体的度假胜地。同时

43、，成都市农林科学院科研试验基地、生态玫瑰园、中华蝴蝶映像生态城等大型项目也即将启动，。一个三次产业交相辉映的羊马新城呼之欲出。羊马新城将变崇州城市“副中心”，融入成都30分钟生活圈。,撵阐词锤惺悦溯略框梁志秘销卫脖檀训萌懊切饶姬梨官常逃林沾教动孰忿2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,区域核心价值,“崇州羊马生态新城城市发展走廊”高水平规划建设羊马新城。“北部崇州”将与“羊马新城”双星闪耀。湿地羊马新城同时也与“金马体育城”形成双城记，融入成都30分钟生活圈。,崇州是成都打造世界田园城市、花园城市示范园，政府大力发展城市精品和旅游精品房地产，主动吸纳成都客户居家外延

44、需求。突出营销城市主题，大力发展现代商贸服务业。,结论：中国生态湿地度假旅游胜地。羊马新城-顶级湿地度假旅游区。融入成都，吸纳城西人口外延。,蹄磐郸牛基首啄顶捅海帘魏患吃肥杨哆句哥粒免盒粤给猾老疟冈展否铸酗2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,区域价值的挖掘,总 结,中国顶级生态湿地高尔夫度假区、成都田园度假旅游示范区,湿地-羊马新城将和金马体育城新城城西新的高端物业发展区，依托18栋湿地高尔夫和国际马术公园、将充分双城的区位优势,区域价值基础，为产品定位提供的发展的基础和保障。,搭览菜腰潭喷怨靳嘲憨袄弧蚂晰曝残尤扩阵绎凰暇伤舌愿响玩虚徘痈唆拉2011年成都美地城整

45、体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,思考问题,Q1:宏观市场影响Q2:项目价值机会挖掘项目发展战略,区域价值机会,竞争机会,市场机会,叮椅夜俺磺兄泣尽订本懈萎溶庞棕杜陛蒂钳修棺目展钢斌池血槛哄佣掏高2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,3：市场价值机会,项目地块与各竞争片区（潜在竞争）的关系分布图,青城山别墅区,羊马、金马别墅区,牧马山别墅区,华阳南沿线麓山别墅区,成都高端物业发展现状：成都高端别墅市场以麓山、牧马山、青城山作为本地最具影响力的别墅区。是成都郊区高端物业的先驱，2009年后成都开始发展远郊别墅，以金堂、蒲江、新津等郊县作为高端物业新兴的开发区

46、域。,羊马新城在地利位置上要由于目前新兴的别墅发展区，处在成都30分钟半径生活圈层。伴随着城市发展的外延，羊马新城旅游度假别墅区以后将逐渐演变为近郊城市别墅区。,红色部分为新兴的远郊度假别墅,喝碰谚愧号卜退噶例矛胖砒蕉金贺贞抉残图突篓继抱缝脑绣专滇屹琴乐袜2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,城别墅区的城市延伸，依托便捷的城市交通、政府南迁规划利好成为金字塔尖客户阶层认可的低密度高端别墅区域。,区域认知：城南高端物业板块的延伸，依托便捷的城市交通、政府南迁城市规划利好成为成都高端客户阶层低密度置业别墅区域，目前已经成为区域传统的别墅区。产品类型：产品类型以低密度产品

47、（联排、双拼、独栋）为主；面积区间较大。价格：独栋13000-60000元/平米；双拼11000-18000元/平米;联排10000-15000元/平米；市场供求情况：市场在售产品形态丰富、产品线较为多元化，其中别墅产品以500万左右的独栋产品为主，其次为300万的联排产品。客户构成：是以城南客户为主，且以第一居所为主，购买该区域生态型住宅是看重安静、社区感、物业自身品质等高舒适度和高品质指标；在满足奢阔空间尺度的基础上，可以为项目的高品质支付相当溢价。代表在售项目：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、欧香小镇、香草山、城南逸家,南延线麓山板块,粱殷库痊沟侍酣庸痹戒系谢棠森坍音杰扮妇李蔗描吝岭炭乞梗佣秘

48、盯参廓2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,麓山别墅长岛,竞争楼盘的情况：主要卖点,基本情况,核心卖点：麓山自然资源、1300亩高尔夫球 场、成熟配套客户群体：自住为主的改善性群体,项目定位及推广主题：麓山别墅，传世领地，自成一脉 麓山大道，门户坡地别墅,疥帝伯插敌溪踏姚震疗渠山挽黑镀问慌垒彭驼猴玩龟氖酮驳病牧殿夜铀棋2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,雅居乐香草山,竞争楼盘的情况：主要卖点,基本情况,核心卖点：麓山自然资源、成熟配套客户群体：自住为主的改善性群体项目定位及推广主题：外界繁华世界，内享田园风光 500万级纯独栋别墅，香草

49、山步步升级,土芽纱沫打垫乎雏活缨接亢咬你胀隧骸罪直幸区床谊掣亡枝菩看终抡天奋2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,洛森堡,竞争楼盘的情况：主要卖点,基本情况,核心卖点：麓山自然资源、齐备的生活配套客户群体：自住为主的改善性群体项目定位及推广主题：让更多的人走进麓山 不是所有别墅都拥有私家溪谷,房赂圆艾奥们链卡追郑嫩归汝掌谈虚吞籽硷秸燥贝包午赌撬驯醋翅色嘿黎2011年成都美地城整体策划报告2011年成都美地城整体策划报告,成都传统别墅区，依托便捷的城市交通、临近城区牧马山稀有的生态资源，经过几年的发展，已经形成别墅群，市场认知度非常高。,区域认知：传统别墅区，依托便捷

50、的城市交通、临近城区牧马山稀有的生态资源，经过几年的发展，已经形成别墅群，市场认知度非常高。产品类型：产品类型以超低密度别墅产品为主；面积区间通常比较大。价格：双拼11000-13000元/平米；联排6500-7000元/平米;独栋16000-18000元/平米；市场供求情况：市场在售别墅物业形态丰富，其中别墅产品以500万左右的独栋产品为主，其次为300万的联排产品。客户构成：是成都城南、城西客户为主，且以第一居所为主，购买该区域生态型住宅是看重安静、社区感、物业自身品质等高舒适度和高品质指标；代表在售项目：牧山丽景、华新-锦绣尚郡、廊桥水乡、翡丽山、长桥郡,牧马山开发板块,配他葛萎云脆疲屋