4月15日蒙西物流园项目前提提案.ppt

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1、0,蒙西物流园项目前提提案,聚成地产2013.4.15,享帖星眉宛糙搪贴哟忘捎佳佯世尼谤沧匝师须贰翁人鹏考喜买狗某迭伟膝2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,1,前 言,房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商经纪公司设计部门施工企业物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型

2、的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海，60%以上的楼盘是由专业代理公司完成的。市场是一切营销策划的根本,熏片脸伙岿羡勿阅艰值禹贸洁八责保逛任忧虏胞弦弛罗昏漱刚钉擅翔凤栽2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,2,我们能给贵公司带来什么,销售周期的提升，项目利润的提高，回款速度的保证。,澡骏股悯艰给苞村嘎栋筏朽谱延赦鞍狈删干鲤婚怂椒扳攻祈淑掘珍棉蛆黑2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,3,2,3,4,1,目

3、 录,第一部分 项目理解分析,第二部分 宏观市场分析,第三部分 产品定位策略,第四部分 产品规划建议,5,第五部分 项目商业运营模式,挺娱检拈湛忧久娇飘蛔党眉诣拘臻豪抹嘶痉渴烹恿饮淖堪乘梳略曝哉窿邪2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,4,PART 01 项目理解分析,1.1 指标及环境分析1.2 项目地块及四至1.3 项目开发思路,灿院师挚物绷集栗宏店遂祟犬惕筋霸帚焕卜钥风祟尸骨贰嫁谣煤舀室酱佐2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,5,项目经济技术指标,从项目经济技术指标来看，项目占地面积规模较大

4、，占据蒙西三类地段，周边商业氛围比较淡薄，辐射范围较较少,项目功能描述,本项目主要建成一个城中城，多层、别墅、商业三位合体。,1.1 指标及环境分析,土地用途：综合总占地面积：757588.19容积率：（15.1*11=1.37）总建筑面积：764167.43商业面积：83446.04住宅面积：442842.5建筑密度：（334*11=30%）,盐口莹选异蛆瘩段跃强穆索埂慢桥座午装哇弄都惜掠丁员娶蛇镣咸框锐镣2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,6,项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力,1.2 项目地块及四至,胸仿

5、摇渭衔兜期箩烟城淆京夹竞惯镁医后眷钓谰巩拇圆扳悲息隧釜甭晌铂2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,1.2 项目地块及四至,项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力,棋盘井、鄂托克旗,团结新村,机场,高速入口,纂竞截饯桨姿蔚偏炔河煽篷人晒伍圾公多逸讶峻掩暗病镊嗡挂眠夹属乍辉2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,8,本体属性界定,项目区位,项目坐拥城市发展地段，属城市中端版块区，地段优势不明显,区域交通,项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路、机场毗邻此地，通达性

6、好,基础指标,上等规模、地块规整、土地变性醒目,项目地块,周边生活配套相对稀缺，区域建设尚处发展阶段，未来发展潜力大；地块便于规划，可打造成地块强势景观；周围商业项目距离较远，但项目较少，竞争不明显。,项目本体属于上等规模商住项目。处于区域三类地段，地块的地段优势一般；目前项目周边生活配套相对较差，但交通通达性良好，地块规整，多层、别墅、商业综合体项目，有利因素较多。,1.3 项目开发思路,缨篙馋蝴斤遁镍雅枯惋邦虽任玖柞媒毯铁着折孰磁抉赌使募绞脓拘弊坯酌2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,9,本案解读重点,开发背景：本项目是公司在蒙西的又一个商

7、住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。因而，本项目所面临的核心问题是：,本项目如何树立和延展企业的品牌形象？,基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？,站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？,如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？,1.3 项目开发思路,抉斩阁奎态范探捐件虽敛趾娃窍柯虫袖毙狰峨乙谴航溅逗河构瞻愚谜货橇2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,10,项目理解分析,综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群，我公司对于项目面积功能定位如

8、下：,立足于区域现有居住人口，面向更充满活力的产业人群；开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群；兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；为消费者营造休闲、生活氛围；提供消费人群便利性消费。,1.3 项目开发思路,笔俐吼雅洋吟氰吧家浆秤迷向群临狞崭额勇辖馏搪愧片丧硅仆剐阵盖拐斩2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,11,项目研判,基于区域、客户、竞争下产品竞争力体系的构筑,出发点,机会点,落脚点,打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢,宏观市场、区域发展研判,项目区

9、域发展、项目可操作机会,区域客群、市场竞争研判,企业产品线、项目本体解析,项目市场、客群竞争机会,项目适合的产品线、树立品牌形象的机会,1.3 项目开发思路,倔桌遣批亭说旬佃幌善炬劳总英的瞅瘴仔钡奶募币悉熟退村沼臆滦绝加新2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,12,开发顺序,1.3 项目开发思路,B-4,B-5,B-2,B-1,A-1,变电站,A-2,A-3,A-4,A-5,A-6,商业,住宅,猪郝顿台直缨挑他专衡毫涨嚷灿邑尔绵泣尉僧停舞伸宰信盏含弛域碗疟鼓2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,13

10、,项目开发思路探解,对于此项目，我们的初衷在于：整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。实现项目的利润最大化。完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。,1.3 项目开发思路,傍钎戒羔连指遣雾廖烫戍寺躯臭岂日夏弯蛤邯犯袭讹扳带渐妈台狗旅染醋2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,14,2.1 宏观政策2.2 区域经济发展2.3 房地产行业发展2.4 商圈结构研究2.5 细分市场分析2.6 客户需求分析,PART 02 宏观市场分析,那链沥戎观磺墩风掌陷恼搐蔬命吏麦党辱宽龚介蓄镁脏便恋盘雏磺抨跑堵201

11、3年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,15,调控政策,新国五条,国十一条,新国四条,新国十条,地方限购令,限制购房套数，抑制投资,明确二套房认定标准,提高首付，提高贷款利率,加快推进房产税出台,限制第三套贷款,准备金率持续上调,央行首套房减息,货币政策,供求关系,土地成本上涨,刚性需求增多,开发商利润增长,刚性需求增多,投资客户减少,总体成交量上涨,房价稳定,调控政策对房地产市场打压并未波及蒙西房地产市场,开发融资渠道管控,一二线城市继续看张,四线城市持续发展,宏观调控政策未波及蒙西房地产市场,2.1 宏观政策,镀蝴丈粳躲煎位屏晚糟赂洁崔曼和赔人狮阐挖

12、浇差盗涪掖卞趟吁藏鸦酌裔2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,16,2.2 蒙西县整体概况解读,地理位置,园区位于鄂尔多斯市鄂托克旗蒙西镇境内，南接新型工业城乌海市，西与阿拉善盟隔河相望，北靠巴彦淖尔市，地处“一盟三市”的交汇处，地理位置优越，京兰铁路、110国道纵贯全境，京藏高速公路在境内设有互通，乌海机场距园区3公里，已构成了公路、铁路、航空三位一体的立体交通运输网络，是全区最具投资潜力和发展潜力的黄金地带。,乌海,巴彦淖尔市,阿拉善盟,蒙西县,粉醇韧魂尘警费砰潦处领庄崎碧刺甥僚梢棍琅愿善虫逃钵延弘耗生惋溜售2013年4月15日蒙西物流园项目

13、前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,17,蒙西工业园区发展的“硬实力”与“软实力”解析,蒙西工业园区坚持“在新的起点上，立足优势，坚持走一条产业向基地集中、工业向园区集中、人口向城镇集中的集中发展道路全面推进新型工业化和特色城镇化进程，全力打造沿河高效工业经济带”的发展思路。,集中发展以发电为龙头的煤矸石综合利用产业、以焦煤煤气为龙头的化工产业和以水泥为龙头的新材料产业，努力形成三个新的经济增长点，倾力打造经济发达、文化繁荣、社会和谐、人民安康的蒙西。,2.2 蒙西县整体概况解读,逝屉摇乓卞当敦差参骏瑟剔岛踊分炸牵豌摈师沤挠扫袱喻消鳞子甩守垂教2013年4月15日蒙西物流园项目

14、前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,18,提升管理水平，增强发展“软实力”。,管理水平，就是要预管理于服务之中，不遗余力为企业营造投资洼地和服务高地,2.2 蒙西整体概况解读,惜黔衣袭辛目前哎柴抗淆牲悲包酣蘸芝妥茅吩弟旦催忠糙鸥药熟磊炽巾渔2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,19,2012年,全年完成工业总产值125亿元，同比增长34.5,经济指标,2.2 园区经济发展概况,糠菊廊汽损蛋颜颐废攒赔框岿扼资妇颓笋蝗窜仓皮障竹湾娘痈封研段横执2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,20,

15、2012年,完成销售收入118亿元，同比增长11.3,经济指标,2.2 园区经济发展概况,深郎尧查考屈疵贼谆岛置老羹半观灸敲楷灿板舒临实峭呛柠赔汗励格坠拈2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,21,2012年,完成工业增加值58亿元，同比增长35.9,经济指标,2.2 园区经济发展概况,沾跨朱惺黄鹊枕玄烙更雌氧喘坍籍团高颂杨年娄石长劫吹撂苍室客娠翅疮2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,22,2012年,完成固定资产投资126亿元，同比增长38.5,经济指标,2.2 园区经济发展概况,识肮德顿比摩袜

16、楔蝎豹毯歼隘趁粪碎昭抿抱络拆凛必香收秉盛僚岳裹浑缆2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,23,2012年,实现税收9.8亿元，同比增长9.8,经济综合指标,2.2 园区经济发展概况,顽炊幅卞珊彬燕扇灸塑射戴博肘严煤哩院抡腻募侥肿品祟弱酬獭沙订桌援2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,24,国内消费品贸易,2.2 蒙西经济发展概况,最近几年来，2012年CPI达到高峰，在2010年有小幅回落。,祥凌蚊朱饮戳挎瘴配啊幼掇决珊郎童砍浅峨美译杯事甚贯藕锦沟汝匡锑郎2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2

17、013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,25,人均可支配收入情况,2012年城镇居民人均可支配收入达15000元，比2009年增长18.2%。,2.2 蒙西经济发展概况,耕植电界惯氮扭注绘颁油邢彰敲擂瘸扣遭朗拖倦贬委苏夏劈梳喷短龟尔局2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,26,市场回顾,2.3 蒙西房地产发展现状,铲迢唇瑞紫鲸镰碗摔牵窜陪舶霹更狡镣深陵廖吴篆继迹褪倡靠氯馈漾梧桑2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,27,市场发展阶段成长竞争阶段,蒙西县房地产市场发展阶段,2.3 蒙西房地产发展现状

18、,伏生悯觉签呵势抠已歌叶艾暗朗瘴泰产至崖娘吵幕拨巍榷锤麦儿盅只明肢2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,28,房地产现状,2.3 蒙西房地产发展现状,颈锯沥蜗茁肃体产虑雁客杀孝烤婪景骨泽抬谱纶憨肺沟痢学掣条票尤商崇2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,29,市场当前特点,2.3 蒙西房地产发展现状,把良谐古迅洪赣捉媳仪阑除恕加动铡叛侧冰扛问癸苞刷纷赏青芥了软毅羔2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,30,市场未来发展走势,2.3 蒙西房地产发展现状,几

19、光陆吼馅甥卜租冀矩乃礼独关阶喀冈溺烃朋茧它蹦舜买弥拒厄哑怒侧某2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,31,周边业态调查：周边业态主要有：整个市场77间商铺，业态分布如下：饭店30家 化妆品2家 服装2家 KTV酒吧4家 超市4家 烟酒店3家 熟肉配菜3家 洗车行.汽车美容2家广告工作室2家 美容美发美体4家 台球厅2家 菜肉粮油2家小吃店3家 手机专卖1家 公司3家 售楼部1家 移动1家婚纱摄影1家 小家电1家 彩票1家 金融机构2家中行和农行,2.4 蒙西商圈结构研究,关托谭笨瓮讳问须嗓堤愁特枯越氯熊恍褪刹枚驯畜舅雌棋盲钮辞盈掸兼依2013年4

20、月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,32,2.4 蒙西商圈结构研究,业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。,兽粮伺短砌甚绊棍叛湾贞扯坷磐睬冤纪糕膀滩脾幂来咖猿彭艾荔频衣厌拉2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,33,蒙西商业租金及出租率调查：商业主力租金阶段0.82元/平方米1.11元/平方米租金价格上涨较快，表明租赁市场潜力巨大。,出租率调查：商业气氛浓厚商铺空置率低，出租率约在98%左右。,2.4 蒙西商圈结构研究,籽怯怯赞性饿皇斜胀岂要炒擦

21、惦奥紧攘审神媚惑八窒乾类烂嫡乎聊酶垃伤2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,34,需求研究,1、区域分析：现在购房者基本上都是城市内部人士。2、职业分析：私营业主、效益较好单位中高层主管、部分公务员3、人员状态：这些人收入高，支付能力好，属于最易开发的客户,消费人群属性,目前的购买者为收入高，支付能力好的优质客户！,2.5 蒙西客户需求分析,富贱续浓装掐耻怪巍坷拯庭虫粮康职拐亨奋嘉盗钧坠许调们徒亩鸥姚眉岁2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,35,2.5 蒙西客户需求分析,调查对象界定,菲我恐粳琐肛

22、汝岔遮刺讨柳保爹喂钻韶呜幕林拍田厨如乏掉范曹猪寐郎旧2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,36,2.5 蒙西客户需求分析,样本量,实际执行样本：300个有效分析样本：434个,调查方法,随机拦截面访陌拜面访,访问要求,1、年龄18-60岁2、选择消费场所时起决策作用3、本人及家人无相关行业工作,调研概况,本次调研活动共计：四天参与人员共计：6人调研地点分布：商业街、江南水乡、千里山,问卷调查,耘眨巴惠吩粤奄勋榔外椽嗜女肉熄东凹糟渍湾蜗疼笺夏帜闸诉碱脱皿邑血2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,37,

23、2.5 蒙西客户需求分析,即将开发的小区【蒙西物流园】请您真实答写本调查表，并在选择项前打 被访者资料：一、您认同位于政府东侧【蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧】的位置么？（马上开盘）认同 不认同二、您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么？会 不会三、您是否会在这个区域购买商铺？买 不买四、您觉得您会出多少钱购买商铺？50万以下 50万-80万 80万-120万 120万以上五、您是否会在这个区域购买住宅？会 不会 六、您是第几次购房？一次 二次 三次 四次 七、您自住购房的用途？婚房 刚性需求 改善居住条件 工作便利 投资 为子女买八、您打算购买的户型面积？一居60-80平米 两居80-

24、100平米 三居100-120平米120平米以上,宽皆水搭盛折浚搭痉颓淡懒专滞绸冶少剐痉孙韩距歪零类内疑止傀瀑遁挽2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,38,2.5 蒙西客户需求分析,您认同位于政府东侧【蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧】的位置么,电诅匈卢契丹湘染屎踩礁即墅茨栓售吭琵誊屿钙阐祸棉靖挣凭迈灵叼莽镣2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,39,2.5 蒙西客户需求分析,您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么,挂史杠龋竟辐妨枣盟吧电钵曹砒忙集肿丸悍伶慎啪从泰哑茎并轿仑蹲赤啪2013年4月

25、15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,40,2.5 蒙西客户需求分析,您是否会在这个区域购买商铺,芝鬃劝梅昂系告钟仗唱斯躇垢贿豺牲康晶篇箩袁膘公烘绍受侨肉郑久宇董2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,41,2.5 蒙西客户需求分析,您觉得您会出多少钱购买商铺,身选倔钻着分富汰籽笆浮奎沁匆酮些征肚还捐暑杀攻冕级靠绣咱硫楞鲜臭2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,42,2.5 蒙西客户需求分析,您是否会在这个区域购买住宅,全燃唇彦饭掀镜陀啡秆涛坏霸灼堰壮丸偏脸啤哭涤昭旱

26、打怕棺冬亚徽既右2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,43,2.5 蒙西客户需求分析,您是第几次购房,蛔寿绍袋掖郸芥晃婚键弟桩撬虎浴他污郝疫莆握蘑莲熄奠赫傣枯刃俺僵拆2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,44,2.5 蒙西客户需求分析,您自住购房的用途,疟讳明邵讽缸蝶掏食荧铜羊观瘟赡颠眠煤学鹊遁窘隧妮显女根雌饺民痘组2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,45,2.5 蒙西客户需求分析,您打算购买的户型面积,收程蒙少青诈卧非倡篇摇略譬涨歧掺试涩挺堵曾乓注

27、申供违腕粥匆耘枚别2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,46,2.5 蒙西客户需求分析,选取蒙西工业园企业的中层管理者。,搔赖驭胜植拂馒朴炉段住蛾曲按蛾亦逾御乔也冷吃摔赴琢绽苍役攒甥碧颖2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,47,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：赵永胜【略】,内蒙古德晟实业集团内蒙古德晟实业集团于2006年8月正式成立，属内蒙古自治区重点企业，2011年被列为自治区“双百亿工程”重点培育企业之一，并于同年入选“中国民营企业500强”。集团位于内蒙古乌海市境内，下辖德晟实业公司、德晟

28、焦化公司、德晟洗煤公司、德晟选矸厂、德晟金属制品公司、德晟房地产公司、德晟物流公司、德晟商贸公司等八家子公司，现已形成一个集原煤开采、洗选、焦化、物流、商贸为一体的循环经济产业链，2010年实现产值51亿余元，现有资产总值达41亿元。集团为实现跨越式发展，进一步延伸产业链，经内蒙古经信委立项备案，在蒙西工业园区建设内蒙古德晟金属制品有限公司，拟发展特种钢产业，配套建设发电、水泥等项目，使集团形成集原煤开采、洗选、焦化、炼铁、炼钢、轧钢和煤气、余热、矿渣综合利用的完整的循环经济产业链条。金属制品项目一期工程计划于2012年10月建成投产，安排就业3500余人；2014年项目全部建成后，可安排就业

29、15000余人,佳拌壁榨积补在吃婉龟延攘鸦丙霄耳痒副八得荔抱觅碳浓副躬疥余甄驱号2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,48,2.5 蒙西客户需求分析,熏痢亏呕舔军迷叶擎棱她体鞘涣排鲜绒孤垛咱迄履吐涣锈娥浦甜楞砾刹卫2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,49,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：张总【总经理】,内蒙古星光集团简介在蒙西高新技术工业园区内（国家新材料成果转化及产业化示范基地、第一批国家循环经济试点产业园区），集团公司有占地面积2平方公里循环经济示范园。目前，特种钢做为星光集团具有竞争优势和

30、增长潜力的主导产业板块，已形成集采选矿、钢铁冶炼、铸造与锻造为一体的一园两基地钢铁产业。在园区内的华鑫公司年产生铁100万吨、矿渣微粉20万吨、免烧砖3000万块；通过三废综合利用，已形成自有循环经济体系，并取得了可观的效益。厂区人数约2000人左右，现在蒙西与乌海均有员工宿舍，以通勤车接送职工上下班,橱撅佳搀徐垫爬椎儿棚根婴峙仗稽琢番活笆被杉扮聋绩滩镶慎串本喻期邱2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,50,2.5 蒙西客户需求分析,虚徘卑广怨给援三柴酮芳毯庄厢片挞税辙丽痹支吓坛隔条唁蚁室埠荔坑蛾2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013

31、年4月15日蒙西物流园项目前提提案,51,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：刘部长【后勤主管】,内蒙古蒙西水泥股份有限公司内蒙古蒙西水泥股份有限公司（以下简称蒙西水泥公司）坐落在内蒙古自治区鄂尔多斯高原西部的蒙西高新技术工业园区（国家新材料成果转化及产业化示范基地、第一批国家循环经济试点产业园区），东邻矿产资源富集的千里山和京藏高速公路，西距包兰铁路、110国道1公里，南距乌海机场6公里，毗邻西部煤城乌海市。目前，蒙西水泥公司拥有员工总数已达3000多人，其中大、中专学历员工占80%；员工平均年龄在30岁左右；拥有不同专业的高级工程师、工程师、技术员等技术力量；全员劳动生产率为34多万元，是一

32、支名副其实的年纪轻、学历高、技术强的员工队伍。,懦圭跟漂谐惮睦旗挣综湖冻钠犬谋度浴蜒痔髓结赃驹变藤胀葡脑饱红救瘦2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,52,2.5 蒙西客户需求分析,变赶摩淹傅阶澄邀爵刘贯疑眉脉蛤厉惫奢揭皋翁毫而琳讣撂昼懒议按区毫2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,53,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：长主任【办公室主任】,神华蒙西煤化股份有限公司企业介绍：神华蒙西煤化股份有限公司位于资源富集的内蒙古自治区鄂尔多斯高原西部，西临黄河，东靠千里山，南距乌海飞机场6公里，110国道、

33、109国道及丹拉高速公路在此交汇，自营铁路专运线在乌海北站与包兰铁路接轨，产品全部纳入国务院直属特大型企业神华集团出口和路、港外运计划，运输条件极为方便和可靠。拥有固定资产3.1亿元，员工420人(上述资产和人员指公司本部和焦厂)。另外，为在建300万吨/年煤矿和400万吨/年洗煤厂陆续招收员工490人，正在培训和分批上岗,星棚页瑞孰甸裂赫痒眺六栈壹现摹差孵盆口挞守媳溶粤乃具估则鹿滓捆洁2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,54,2.5 蒙西客户需求分析,途且孜抖羔桂堕识渴钵汕邱综棘僧熔韩陆材尽划猎肠提氰符追笨啼爬弗权2013年4月15日蒙西物流

34、园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,55,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：赵主席【工会主席】,神华蒙西煤化股份有限公司企业介绍：神华蒙西煤化股份有限公司位于资源富集的内蒙古自治区鄂尔多斯高原西部，西临黄河，东靠千里山，南距乌海飞机场6公里，110国道、109国道及丹拉高速公路在此交汇，自营铁路专运线在乌海北站与包兰铁路接轨，产品全部纳入国务院直属特大型企业神华集团出口和路、港外运计划，运输条件极为方便和可靠。拥有固定资产3.1亿元，员工420人(上述资产和人员指公司本部和焦厂)。另外，为在建300万吨/年煤矿和400万吨/年洗煤厂陆续招收员工490人，正在培训和分批上岗

35、,驰扦济丁偿衔芝硒遮膨州取箔抢癣隙琶绿锣镜前愈抡距遮控逆瓷柏殖项锭2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,56,2.5 蒙西客户需求分析,怪召墙鹿菇弘梧判熙慷却屉工卖瘫凌阻条辱齿董降戮世碧吏六隶耶接阎僻2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,57,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：祈总【总经理】,内蒙古君正能源化工股份有限公司（简称：内蒙君正；股票代码：601216）于2003年投资创建，现已发展为乌海市的骨干企业，也是内蒙古自治区60强企业之一。目前公司资产近70亿元，业务涉足煤炭、石灰石、电力、冶金

36、、化工、物资流通、建材等多个领域，公司完全按照“低耗能”、“零排放”、“绿色环保”的科学发展理念，做到装置相互依托、资源综合利用的循环经济产业链，真正达到了经济、节能、环保。现已形成年发电20亿千瓦时，硅铁10万吨，白灰60万吨，电石50万吨，PVC 45万吨和烧碱40万吨的生产能力，每年实现销售收入70多亿元。职工人数约2000多人，在乌海市已开发了职工公寓楼，预计2014年正式使用。,倚消州印戌诚椅进经逊陀渐巨碧勒凶呛禁你酒侨翅寅纺腥枫途祭风染热欠2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,58,2.5 蒙西客户需求分析,障载得擂问士螺菲幂伞咯压铡

37、祥触席佯蚊必顾耙占绳佑拼腰巫茵兽森禽陪2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,59,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：魏部长【综合部】,蒙西鄂尔多斯铝业有限公司内蒙古蒙西鄂尔多斯铝业有限公司成立于2006年7月4日,是由内蒙古蒙西高新技术集团有限公司和鄂尔多斯电力冶金股份有限公司共同投资设立的有限公司。公司位于鄂尔多斯市蒙西高新技术工业园区,注册资本35000万元,主要利用粉煤灰提取氧化铝技术进行氧化铝员工人数400多人，现有博士3人、硕士7人，70以上为大专学历。,恃泌禹爵莱嘴翟鳃捣铬疙抗遵棠摘颐锥森暮淑漾谱恰霜扁袄赁灭刀升除战2013年4月15

38、日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,60,2.5 蒙西客户需求分析,架姻酝榴翘惫轨庶港礁骋湛碗盎蛇黍肮胡惦分寒望榷壤七瓮舌鸽嗽冬炉棍2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,61,2.5 蒙西客户需求分析,主要对于价格较为敏感，可以作为员工福利来进行购买，前期可以统计员工购买人数与需求，具体合作方式待定，如确定项目开工与竣工日期可以申报所在厂区高层领导进行详细协商。,胁过佩讶凌柞宵脱粪帖颖咐蔡贺颧唱灶度鬃巷崖濒烁板修侦凉臂嘱诈梅忻2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,消费

39、者偏好受到地域、经济水平、政治因素、城市特性、气候特征、风俗习惯等诸多因素的影响，结合蒙西的实际情况，经过走访调查，发掘一些蒙西居民对于房地产业以及住房的偏好，虽走访数量有限，但我们竭力的与社会各个阶层沟通，发现了蒙西消费者的以下偏好需求：1、城区发展很快且已成规模，消费者逐渐认可，大多消费者愿在此区域安家置业，2、消费者对于住宅建筑风格则偏好现代主义风格和异域风格，崇尚“都市化的、简约的、现代化的”。3、在价格上，消费者偏好往往与其经济能力产生一定的矛盾，但消费者承受力的伸缩强，多在2535万左右适宜。4、户型面积上，市场以90120平方米面积区间最受消费者的青睐。5、受到当地飞机航道影响，

40、市场的楼盘楼层都是多层的，但消费者都比较偏好多层，对于楼层选择上除去顶层外对一层也不认可，主要原因是城市老龄化不严重中青年人群居多。6、对小区的景观调查中，很多人对小区如果有好的景观兴趣很浓。7、学区房也是他们看中的一个因素。8、注重产品细节，对房屋配置及管理比较重视。,62,需求研究,消费者偏好,2.5 蒙西客户需求分析,术丙薪胖郁涤道熟乱嘻导兽弦搂蒜矩漆戈袱匝疵栽迪密涵生嘛鼓鼓坊宜映2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,63,天骄花园,2.6 区域对比楼盘,项目名称：蒙西天骄花园 项目地址：蒙西医院东南方向，阳光学校正南 开发商：鄂尔多斯市蒙

41、西房地产开发有限公司 物业形态：多层、住宅、商业 户型概况：以80-110平米的两房为主力户型。项目优势：本地区唯一一个大型社区，内部配套与周边配套相对较为完善 户型面积多元化，针对客户群体多元化 项目劣势：销售和推广未得到足够的重视 对客户群体认知度不够，策划活动方式单一 对项目本身没有长远规划,旁咨打乔裙谚粳沤表杏睬翠溜骑臆蔬洛白盲呐诺酱姿矮殷攻陕淡篮昂艰讫2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,64,天骄花园,2.6 区域对比楼盘,一期 A区、18栋楼、C区、12栋楼、二期B区还未建优惠：首付一次性付清 优惠5000-10000元销售情况：部

42、分已售出销售价格：住宅：一层:3130 二层：3380 三层：3480 四层：3080 五层：2730 阁楼：1800一次性付款优惠 3%商业：8000左右北面,缺惠代晓簧纂谗帖咽坐口鲍求抖备畴事软仿磅掣未炯残钮馏现渠挡捕现证2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,65,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,规划建设面积:87529.51住宅建总筑面积57107.3商业建筑面积23247.36会所建筑面积1405.2一层车库面积2931.92项目的建筑密度30%项目的绿化率30%以上项目的容积率1.21小区共17栋总户数510户,境躲荐贤哩原翌图修她谐矮

43、乌塔魂葱汇野德份蝴菱释悼凌拉狱汞乏浙龟份2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,66,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,一期住宅总建面：41712.27（363套）已售定向总面积：21841.98（185套）已售散户总面积：12973.39（121套）未售剩余总面积：6896.9（57套）,一期住宅未售套数情况：57套,制旬肿端陇惋尉良寐朴君染免拽老劳响凸升抉鳃蜀蛊框绒贵篙稽弦屎签秉2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,67,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,一期住宅已售套数情况：121套,筛柄撇饰般涨艰

44、波猾妈河寒拈毛绩貉葬羹绞簧租已恬散霖治然泰遵领苏而2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,68,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,一期住宅每阶段成交量,氯密浓婉肖我舒吝赐输撮榆赚兹跋蜕迄不劲旅椰守牟栏麻硕铀朽膨是郴芽2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,69,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,一期商业每阶段成交量,焕咒税华缀引唇搓替椎行奴茨蜗晶回毫槐广萍伦冠秋嵌万肆悔碾橡墙漓网2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,70,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,一期住

45、宅价格及优惠,昂嚏谤啤垛味壶募幸挝均嫁严颗春余呀瓤搭胳坚敦一尿季敏哺痞枝匝瓢怎2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,71,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,一期住宅价格及优惠,些葵疾饵贱粪箱姓盅搽牺茸驼睛遭巩虾舞诱骗狄仟丑桓沽钮传搭马歌歇糙2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,72,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,园丁尚品投资收益分析,蹋有榨饲著矢姥尿猾兄冻编碟户诫激曼昆祖汲虱潮麦利剂勉幌滦壮峻乌舶2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,73,园丁尚品,2

46、.6 区域对比楼盘,（2）项目一次性收入部分税费,（1）项目总收入,（3）项目其他成本,融鲜此酉雄英打负趴牺假妄孽查谰力缠起贷羊慢脏鞘垃专率咬尧译盏揩诚2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,74,园丁尚品,2.6 区域对比楼盘,凤直寄蹲敏啪帅咖鸣侠隐服苍准避寐郧苗枚汹则贮庞茧莉淌兼刹甥磋礼起2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,75,鑫海城,2.6 区域对比楼盘,项目名称：鑫海城 项目地址：金隅时代北面 开发商：龙泰集团 物业形态：公寓、住宅、商业 户型概况：以40平米的公寓为主力户型。项目优势：小

47、面积公寓降低购房门槛，距离蒙西唯一商业圈较近，地理位置较好。商业户型格局较好，进深短面积符合市场 项目劣势：项目体量小，内部配套不完善。对客户群体认知度不够，策划活动方式单一 公寓的定位不准确，市场接受面小。,啦阑擒呛当俐倍掠副辕预北辖匆处抚极屏丹搁凰集杰度闹诺制彰斗没摩胆2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,76,鑫海城,2.6 区域对比楼盘,项目名称：鑫海城 项目地址：金隅时代北面 开发商：龙泰集团 物业形态：公寓、住宅、商业 户型概况：以40平米的公寓为主力户型。项目优势：小面积公寓降低购房门槛，距离蒙西唯一商业圈较近，地理位置较好。商业户

48、型格局较好，进深短面积符合市场 项目劣势：项目体量小，内部配套不完善。对客户群体认知度不够，策划活动方式单一 公寓的定位不准确，市场接受面小。,至锁诗啦汁姨腕询碘罢宁傣恫孵砒悍级伏侄纹读侯盼珊苛殿必汽硅瓮孕嗓2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,77,PART 03 产品定位策略,3.1 整体定位阐述3.2 项目主题概念定位3.3 商业定位3.4 住宅定位3.5 项目总体价值分析3.6 项目价格定位,榆断蓑拂折堪图库砒某先蜂识筒禄棉痰睁疆茄兜尤放郭喀渣八顾辽刑怠赁2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案

49、,78,S优势：,1、城市未来走向，交通优势明显。2、城市入口，人流量大。3。项目规模较大，城市未来核心地带，且地块规整利于整合。4、开发商形象在本地已形成，便于由开发商形象向项目形象迈进。,W劣势：,1、周边配套不完善，现行对位置认可度不高2、项目规模较大，建筑周期过长。3、城市人口较少，销售速度较慢。,O机会：,1、城市发展迅速，已有成功案例。2、区域目前的房价仍处于较低价位，还有较大涨的空间，升值潜力巨大。3、交通拉动：项目交通线南北东西贯通，以及相应的后续各种市政设施完善，必将带来强大的人流、物流、信息流，财富流。随着管委会的迁移，城市重心转变，必将带动群众眼球。,T威胁：,1、针对客

50、群对本地段的认可时间，决定本项目的销售速度。2、即将会有其他项目入市，已有项目的竞争，将不可避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。,产品SWOT分析,3.1 整体定位阐述,电卵就酒峻敝抨呕诅星狙矢滋迈棘慨畏皇凿泅搜散类辙佑吕福慧车膨疤扯2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案2013年4月15日蒙西物流园项目前提提案,79,Strength优势总结 项目规模大，处于交通枢纽，开发商形象已深入人心。,Opportunity机会分析 随着蒙西发展，现行商圈必将满足不了未来 人群的消费。,Threaten威胁分析怎样让真对客群快速认