商业项目市场分析与产品定位报告.ppt

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1、商业项目市场分析与产品定位报告,项目遇到的最大难题,项目写作思路框架推导,区域商业基础差,区域人气不足，人流量少,如何解决上述难题,吸引区域外客源,引进目的性消费,引进广受欢迎的商业业态,餐饮、娱乐业态最容易集聚人气,时尚休闲业态作为补充业态,宜兴餐饮、娱乐业容易存活,营造什么样的消费环境,生活方式中心,强调餐饮与娱乐,餐饮是宜兴成活率最高的业态,宜兴缺乏吃喝玩乐于一体的综合性商业,业态 能否被市场接受,餐饮、娱乐是成长性高的行业,北面地块以块状单体建筑为主，满足餐饮需求,四层以上建筑规划住宅产品,规避高层商业价值不高的难题,如何使产品与业态紧密融合,南面地块以连续性建筑为主，大小商铺面积结合

2、,餐饮、娱乐成为首选业态,精确包装，促进产品销售,准确价格定位，确保投资回报,树立形象，招商先行,如何取得销售成功,注重舒适与休闲,PART 1 项目地块微观市场分析,一、项目基本信息1、项目基本信息,用地范围：南至谢桥路及村民住宅，西至氿滨大道，东至人民南路，北至河流。用地面积：设计用地面积为3.9公顷，其中公共绿地面积为0.62公顷。用地性质：商业用地。,2、地块规划要求,容积率：1.6 建筑密度：不大于35%绿地率：不小于30%停车指标：商业按0.5辆/100平米计 建筑退线：沿永安路建筑投影线后退道路中心线不得小于24米；沿人民南路建筑投影线后退道路中心线不得小于30米；建筑投影线后退

3、河岸线不小于15米。道路控制：永安路道路红线宽度为36米；人民南路道路红线宽度为36米。,3、规划解读,原规划要求有局限性规划要求是基于原设计方案而定，给项目整体规划带来很大的局限性；商业街布局成首选35%的建筑密度，将直接影响本项目的整体布局，使得项目排除了整体大体块商业布局，更多只能从商业街的形式去考虑规划布局；停车数不足按0.5/100的比例设计车位，难以满足餐饮、娱乐等业态对停车位的大量需求，需要增加车位配置；进深短，不利于建筑排布南部地块中间部分进深较短，不利于建筑的排布，规划起来难度比较大；建筑高度制约产品规划原规划方案24米的建筑限高，会对项目的产品规划产生很大的影响。如果能够突

4、破限高，则无论在产品规划还是经济效益方面，都会有很大的想像空间。,二、项目宗地分析1、地块基本情况,地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民路的商业价值较大；南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价值。,谢 园 路,2、地块周边状况,南侧：两栋旧建筑阻隔，形象不好，并减少了本案沿街面，不过谢园路及附近居民会为项目带来人气。,北侧：水景不好整治，较难变成景观，但至少保证水面整洁干净；靠近民宅，要控制相关业态。,东侧：广电局、实验小学，形象好，人民路带来商业人流。,西侧：两个绿化景观带可以把南北地块连成一片，可以和乐购商业互动，共同发展。,规划绿地（未建，若

5、能与项目融为一体，能进一步加大项目的商业价值）,3、南面建筑对地块的影响分析,影响项目形象、档次两栋旧建筑阻隔，形象不好，底层为商铺，整体档次较低，与本项目的形象不符，影响较大；降低项目商业价值原来三面沿街的三角地，将失去一面临街面，降低了地块的商业价值；影响未来项目规划两栋建筑位于项目腰上，使得此部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划；同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；影响项目未来业态布置旧建筑上2、3层为居民用房，对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。,建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。,4、地块交通条件分析,周边道路形象较好地块为多条道路包围

6、或穿越，其中氿滨大道、人民路、永安路形象较好，便于展示项目形象;交通便捷项目拥有便捷的交通条件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围广，便于客源的导入。,5、区域居住人口分析,地块周边小区居住人口统计,区域规划人口较少，不足以支撑项目的商业体量项目周边有泽福苑、龙背山庄、金色年华家园、富康家园、城南新村等10多个居住小区，但目前一些小区的入住率还不高，区域内常住人口偏少，只有1万人左右，未来区域规划人口会超过2万人。但是这些人口不足以支撑项目的商业体量；项目必须扩大客源辐射范围，吸引其他区域客源项目核心区域人口规模难以支撑本项目的商业体量，而且城南区域整体商业体量较大，本项目必须突破本区域，扩大客源

7、辐射半径，从宜兴全市吸引目标消费客源。,居住人口统计分析,周边配套图,6、项目周边区域重点设施分析,（1）政府机关周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在此办公，会对项目产生很大支撑；公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流；催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。（2）学校提供稳定的消费客源：项目附近有两所学校，共4500人左右，可以为项目提供稳定的消费客源；扩大项目的影响区域：实验小学

8、、试验中学是宜兴市最好的两所学校，面向全市招生，覆盖面广，其学生家长中，中高端消费者较多；随着生源不断更新，每年不断更新的学生和家长，在不断带来消费者的同时，将扩大本项目的辐射和影响。,（3）君悦商业广场大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕，1-3层均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；项目单个店面体量太大：项目单个店面体量较大，单个店面的面积从400-1000多平米，

9、面积过大；项目业态定位不明确：项目的业态定位不够明晰，导致后期的招商不顺利，使得目前整个项目的经营状况比较冷清，只有两家餐饮店在营业。,（4）现代生活广场区域内最大的商业综合体：现代生活广场是区域内目前体量最大的商业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态；销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；该项目存在的问题：区域商业人群少；该项目入市时机不成熟；业态设置不合理，业态混乱；招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。借鉴：合理设置业态，实现错位竞争：项目应该克服现代生活广场存在的问题，努力取得成功。特别是业态设

10、置不能重蹈覆辙，并要和其错位竞争，联手打造宜兴城南新的商圈。,（5）龙背山庄附近商业业态定位于餐饮、娱乐，填补了区域空白：属于餐饮娱乐一条街，兴起于4、5年前，填补了区域餐饮娱乐业的市场空白；受外围市场影响，生意在走下坡路：开始的时候生意比较火爆，但现在整体状况不如从前。究其原因，档次不高、本地经营且特色不足，龙背山景区没有取得预期中的成功，以及区域外更大、更好的餐饮、娱乐消费场所的出现都是导致其走下坡路的原因；扩大客源辐射范围，提高项目成功几率：我们应该规避其矛盾，大量吸引公务及家庭就餐，扩大客群的辐射范围，以更好的业态与服务获得客户的青睐。,（6）泽福苑沿街商铺为主，面积不大：泽福苑的商铺

11、大多以沿街商铺为主，1-3F面积在360平米左右。销售均价在6800元/平米左右，目前的销售率在65%左右；缺少特色，市场接受度一般：泽福苑沿街的标准小商铺并没有去化完，说明沿街的小面积商铺不一定会成功；况且项目建筑没有特色，说明商铺不是面积小就可以卖出去。必须要考虑到后期经营，同时也说明宜兴人对商业比较成熟了才肯进行投资。（7）汽车南站及火车站是未来的交通枢纽，但目前作用不大：汽车南站规模较大，但目前人流量不多。不过汽车南站是连接市区、城南地区、丁属镇的重要交通枢纽，未来如果充分利用的话，会发挥很大作用；规划长期是利好：火车站目前正处于规划中，对项目长远来讲是一个利好；对本项目的利好有限：我

12、们要充分认识到，火车站和汽车站对项目的影响是远期的，近期不要报太大的指望。此种利好对外地投资客会产生一定的影响，但对本地投资客本没有什么促进作用。,7、地块周边商业配套分析,现有商业总体量约13-15万平米,区域商业基础差项目周边区域，除一些沿街商铺外，大多为新建商业，空置率高，租金水平低，经营情况大多不够理想;餐饮等生活配套型商业为主项目周边商业业态主要是餐饮业态以及一些社区配套型商业；区域商业体量较大区域目前已有君悦、乐购、龙背山等体量较大的商业项目，再加上其他沿街商铺，区域现有的商业体量很大，与区域居住人口不多形成了很鲜明的矛盾；区域商业价值不高，投资回报较低目前区域内的商业大多不太景气

13、，空置率较高，租金较低，使得商业的投资回报率不高，严重影响了投资者的信心。,周边商业配套分析,三、项目SWOT分析,S优势品牌优势：联想控股融科智地的品牌；区位优势：城南商圈的核心位置，连接宜城与丁属的枢纽；交通优势：项目为三条城市主干道所环绕，交通便利；规模优势：近6万平米的商业体量；商业经营环境优势：龙背山商业区、君悦商业广场、现代生活广场的定位档次都较高，整体商业定位环境较好。W劣势人口数量少：区域居住人口不多，人气不足；商业基础较差：区域商业基础差，商业氛围不浓厚；旧建筑影响项目形象：项目南面有旧建筑，影响项目品质与形象；大体量建筑去化难度大：项目有部分大体量建筑，去化难度较大。,O机

14、会经济支撑强：宜兴城市经济发展前景推动商业地产发展；项目具备区域商业领袖气质：城南商圈缺少一个商业领头羊，本项目具备此项潜力与品质；市场供应出现空档：宜兴现有商业地产市场供应量不多，股市不景气，本案给投资者带来机会；商业模式在发生变化：商业发展模式正在向新的模式发生转变。T威胁其他项目会产生竞争：部分市场竞争项目产生威胁；宏观调控政策带来市场风险：宏观政策的不确定性增加了项目的威胁。项目综合评价项目机遇与挑战并存：本项目发展商业具有品牌优势、交通便利、规模优势、商业经营环境较佳等先天优势，而且宜兴整体经济、商业竞争、城市规划、政策导向等都为项目带来一定机会，但同时项目所在区 域人口不多、商业基

15、础差、项目边上旧建筑影响项目形象的不利因素，在市场竞争激烈的现实条件下，发展商业又具有一定的风险，因此本项目商业只有在有效的开发战略支持下才能取得市场竞争优势。,综合分析,地块条件：地块位置较好（居城南中心）、临街面较长；周边配套：环境好、道路条件好、政府机构多；周边商业环境：项目周边人口少、商业基础差、商业总体量大。,区域商业基础差，必须对项目进行精确定位，找到合适的市场切入点；区域人口少，必须面向全市，扩大项目人口辐射半径；地块临街面长，必须充分利用其临街面，发挥出其最大的商业价值。,PART 2 项目政策环境分析,一、近一年半影响房地产市场的宏观调控政策,2007年3月16日 通过物权法

16、 10月1日起执行 2007年3月 央行2007年首度次加息2007年5月19日 央行再次加息 2007年7月20日 央行第三次加息 2007年8月 国发200724号 回归保障 2007年8月 央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）2007年9月 央行年内第五次加息 2007年9月27日，央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日 央行年内第九次上调存款准备金率 创近年历史新高2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法2008年1月7日国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知 2008年1月15日起，上调存款类金

17、融机构人民币存款准备金率.个百分点2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款,二、宏观政策走势分析,政策偏紧，调控力度前所未有：从2007年第四季度开始，针对房地产市场的宏观调控政策就频繁出台，有效抑制了房价的上涨，但同时也造成很多城市房地产市场的成交量急剧萎缩，个别城市房价也出现了松动。房地产市场出现

18、了盘整期，观望氛围浓厚，波及范围较广。但是一些三线城市的房地产市场由于市场供应不多，受政策影响相对较少。,三、宏观调控政策对本案的影响及对策,1、宏观调控政策对本案的影响 宏观调控政策增大项目的风险和不确定性：部分需要贷款的商户贷款难度有所增加;开发商从银行的贷款难度增加;当前股市、楼市都很不景气，但是对商业地产有可能是一个机会；现在的投资者更为理性，投资决策更为慎重。,2、对策建议 政策环境不明朗，项目需要选准入市时机，对价格的制定需要更加慎重；快速去化，回笼现金，减少资金压力；同时做好打持久战的准备，重视项目未来的经营；重视产品力的塑造，进一步加大产品的性价比；重视客户资源的积累，特别对一

19、些开发、代理公司的已有客户资源的收集。,综合分析,目前政策环境严峻未来政策走势不明朗快速去化、回笼现金做好攻坚准备，注重项目经营,PART 3 宜兴城市介绍及未来发展规划,一、宜兴概况1、区域位置,长江三角中心地带 位于江苏省南端、太湖西岸 与浙江、安徽两省交界 东距上海180公里 西距南京135公里 南距杭州125公里,2、面积人口,市域总面积2038平方公里，陆域1582平方公里，太湖水域456.7平方公里，建成区面积55平方公里；辖宜城、丁蜀等19个镇、2个街道办事处，有259个行政村、96个社区居委；2007年末全市户籍总人口106.05万人，与2006年基本持平。其中城镇人口52.2

20、1万，乡村人口53.84万；2007年末常住人口123.67万人。外来人口16.4万。,3、城市经济,经济总量稳步增长：2007年全市GDP总量505.06亿元，比上年增长15.9%,全市人均GDP47625元，比上年增长15.7；财政收入稳步增加：2007年宜兴财政收入69亿元，实现稳步增加，财政支出为37亿元。,3、城市经济,城镇职工收入稳步增长：2007年宜兴城镇职工平均收入超过25000元，平稳增长；城乡居民存款达到270亿元：2007年宜兴城镇居民储蓄存款总额为270亿元，比上年有所增长。,3、城市经济,社会消费品零售总额高：2007年全市社会消费品零售总额达到170亿元，其中零售业

21、达到144亿元，餐饮业达到21.78亿元。意味着宜兴的零售业特别是餐饮业的消费能力强。固定资产投资增长迅猛：2007年固定资产投资达到208亿元，比上年有较大增加。旅游人数增速较快：2007年接待境内外旅游人数354万人，比上年增长64万人。旅游总收入为51.25亿元；宜兴主要支柱产业：电线电缆、化纤织造、环保机械、陶瓷、服装服饰、精细化工、机械铸件是宜兴的主要支柱产业。,城市经济稳步发展，为项目发展提供了良好的经济环境,4、城市历史文化,以紫砂为重点的陶瓷文化：“陶文化”是宜兴文化中最深邃、最独特的一张金字名片，具有惟一性和排他性；“教授之乡”、“书画之乡”等名人文化：宜兴是全国闻名的“教授

22、之乡”和“书画之乡”，从古至今，这里走出了一大批文化名人，他们让宜兴声名远播。拥有如此之多的名人，是宜兴独特的文化资源；梁祝文化、茶竹文化：梁祝的故事已经流传了上千年，芬芳冠世的“阳羡茶”是宜兴的又一个文化品牌。文化是任何产业发展的灵魂，与产业的发展密切相关。茶叶在形式上看是一种产业，但它渗透着浓厚的文化。,二、城市发展规划,城市性质,我国著名陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。,宜兴城市主要特色为“中国陶都、江南水城”。,城市特色,1、城市空间发展战略“一心两城”其中“一心”为龙背山，“双城”为宜城和丁蜀。2、城市发展方向宜城：东进、北扩、西优、南控；丁蜀：

23、内部整合，集聚发展城市形态。3、未来规划对本项目的影响宜兴未来的城市发展重心在城市东部，南部区域要控制发展，这对项目明显是利空；但项目附近的龙背山是“一心”，起到连接宜城和丁蜀两个板块的作用。,宜城区,东山区,专业市场区,城北工业区,环科园,站前区,丁山区,开发区,洑东区,龙背山,4、城市形态市区形成“一核三组团”的空间结构形态。其中，“一核”为以龙背山、东氿公园为绿核；“三组团”为宜城、丁蜀、滨湖新城。5、城市功能分区宜城（五区）宜城中心区：包括宜城老城区和城东新区，全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地，是宜城的主要生活用地；东山区：行政办公区；专业市场区：位于宜城北部区域，是以建筑材料、

24、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化工交易市场为主要特色的专业市场区；环科园：国家级科技工业园，集生产、生活和公共服务为一体的综合性开发区；城北工业园（经济开发区）：位于芜申运河以北，是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代化工业区。,无论是一心两城、还是一核三组团，城南商圈都处于地域中心位置,6、龙背山生态保护区规划 道路交通规划规划在用地东侧建一条南北向的东外环，连接宜城和丁蜀。使区内形成“二横三纵”的道路骨架；村民居住点规划现状自然村比较散落，用地面积小，基础设施不完善。为了节约用地，合理使用公共设施，规划按行政村区划合并成7个居民点，从而创造良好的居住环境和邻里交往空间。,洑东区,

25、7、宜兴市城东新区规划 规划总用地5.9平方公里，是城市居住用地发展主要备用地，规划居住人口约7万人。城市未来发展方向；未来城市土地供应主要集中此区域；未来城市房地产发展的主战场；1-2年之后开始大规模启动。,经济发展为项目成功提供有力保证：经济发展良好，为项目的成功提供了很好的宏观环境；城市居民收入较高，有能力投资：市民比较富裕，他们当中的一部分人有能力投资房地产进行保值或者增值；城南不是城市发展的重点方向：城市未来向东发展，使得本区域的房地产项目未来在本区域的竞争虽然不大，但投资者对区域的发展预期会打一定的折扣；城南有发展潜力：城南虽然不是宜兴城市发展的重点区域，但是位于宜兴城市的中心位置

26、，能有效辐射其他区域的消费人口。如果经过深度发掘，将会有很大的潜力。,综合分析,PART 4 商业及商圈调研,第一节 商圈调研,宜兴商业历来比较发达，加上近几年城市发展速度较快，已经形成了各具特色的五大商圈，本项目如何才能在这五大商圈找准自己的定位，将成为项目成败的关键。,宜兴商圈分布图,人民路商圈,城南商圈,金三角商圈,大润发商圈,环科园商圈,各商圈业态分布及特点,一、人民路中心商圈,1、位置位于宜兴最为重要的主干道人民路上，以人民路与解放路交界处的三大百货为中心区域，向四周辐射，包含蛟桥河步行街、新天地、新苏南等众多与人民路相连的商业体。,2、商圈特征,综合性的以购物功能为主的覆盖高、中、

27、低端消费的传统中心商圈,3、商圈规模,人民路中心商圈是宜兴商业最为集中，商业体量最大的商圈，总规模达到26万平米左右。,4、辐射范围位居城市中心、辐射整个宜兴5、人流状况 主要从人民路两端导入人流，另外通过解放路、太隔路（东虹路）等东西向道路导入部分环保科技园及城东区人流；由于本项目与人民路中心商圈共享人民路这条城市主干道，而且与氿滨路连通，从交通状况看，本项目具备与人民路分享部分客源的可能。,6、主要业态组成,四 大 百 货,人民路商圈是全市的核心商圈：人民路商圈是宜兴传统的购物中心，也是宜兴消费者购物的首选之地，其他商圈难以与其竞争；百货公司为主，各类业态齐全：以四大百货为中心，聚集了新天

28、地购物中心、劝业小商品市场，以及众多家电、数码卖场；商业体量大，城市人口难以支撑：中心商圈商业体量很大，宜兴城区人口不到40万，难以再支撑另外一个大体量购物商业中心；大型购物中心已经饱和：新天地购物中心的商业发展不理想，说明购物类型业态在宜兴已经相对饱和；业态大而全，缺乏应有的特色：区域以购物为主要业态，休闲、餐饮、娱乐等其它业态发展相对较弱，并缺乏相应的特色；,7、商圈分析,数码、家电产品经营一般：专业数码、家电卖场多聚集于此，但因为地段、规模以及宜兴消费者消费习惯等因素，经营情况并不理想；影城经营状况尚可，但软、硬件较为落后：人民影剧院在英皇附近新开的影城，重新吸引了一些青年消费者前往消费

29、，但设施以及环境布置比一般二线城市还有很大差距；电玩城生意普遍不错、但档次不高：商圈内以豪雅为代表的几家电玩城生意都比较不错，不过档次不高，新颖道具较少；这两种业态都有着较大的发展机遇，本项目可适当引入；停车位大多不足：由于身处闹市区，一些规模餐饮、大型娱乐场所，停车位面临很大困难，影响了商业项目的人气；,发展已经饱和，很难形成新的规模商业街；中心商圈的发展已经接近饱和，基本不可能再形成新的商业，未来商业只能向外围发展；流动人口多，居住人口少，进一步发展空间不大：中心商圈主要依靠流动人口提升商业人气，进一步的发展空间已经不大，并且可能会被其它新兴商圈分流部分消费者；繁荣的背后是环境嘈杂，难以打

30、造中高档的消费环境；中心商圈虽然很繁荣，但是人多环境嘈杂，很难打造比较高档的消费环境；业态类型以及产品类型非常全，但难以形成细分市场：中心商圈的业态非常齐全，但难以形成细分市场，在某一类或者某些业态方面很难做得很专。,8、项目机遇借鉴,错位竞争特色经营细分市场,避其锋芒在人民路已经成为宜兴消费者购物首选之地的形势下，本项目只有与其错位经营，才能开拓一个广阔的发展空间；打造特色人民路商圈除购物之外，还有休闲、娱乐等多种消费业态，整体呈现一种大而全的格局，但很难从中寻找到一种特色商业；找准细分市场人民路商圈的客群涵盖了高、中、低三种档次，本项目可找准其中一类客群，以精细化的服务致胜。,一个城市只有

31、一个中心，中心商圈的地位难以撼动避其锋芒、错位竞争。,二、金三角商圈,1、位置以阳泉路、氿滨大道交叉处为中心，依托宜兴汽车站形成金三角商圈。,2、商圈特征,茶文化副食城五金机电专业市场,3、商圈规模,金三角是宜兴专业市场的聚集地，总规模约7.3万平米。,4、辐射范围辐射宜兴全市，并对周边城市有一定影响5、人流状况 专业市场主要依托车站，及城市干道的车流、人流，而金三角在交通上非常便捷，依托宜兴汽车站聚集了大量人气。,6、主要业态组成,7、商圈分析 宜兴专业市场聚集地茶文化一条街、五金机电市场、副食城都聚集在这里；茶文化一条街的生意一般宜兴人买茶壶、茶叶都早已有了习惯之地，如茶叶到老茶叶公司一条

32、街，茶壶到丁山，在没有统一引导，花大力气宣传的情况下，很难吸引消费者过来，另外其它区域有实力的经营户即使给他再低的租金也不想过来经营；停车位制约这里的名人汇茶楼成为了拉动茶文化的一大特色，但车位缺乏的问题将严重制约它的发展，整个金三角也普遍受这一情况困扰。,8、对本项目的借鉴,专业市场难行,专业市场一般是依托交通要道，以及车站等能带来大量车流、人流的地方而形成，本项目的交通便捷，但整体人流、车流并不多，所以在交通条件上本项目不适应做专业市场；一般专业市场都要经过很长的培育期，培育内所带来的租金收入并不高，这对迫切需要回笼资金的投资商来说是难以承受的；专业市场的培育需要投入大量的宣传资金才有取得

33、成功的可能性，否则就会与现在的茶文化街一样，无法真正地去冲击市场。,9、项目机遇借鉴,局部特色茶文化,局部特色的引入虽然茶文化一条街整体不行，但名人汇茶楼还是受到不少消费者欢迎，茶文化的专业市场本项目难以引入，但茶馆、茶楼这些能代表宜兴特色的业态，本项目可适当引入，并在项目加入一些茶文化的景观小品，将其作为一个文化载体，将本项目与宜兴文化做一定的结合。,三、大润发商圈,1、位置城东大润发商圈位于阳羡东路，属于城东板块人气最旺的商业中心。,2、商圈特征,以超市为主力以餐饮为特色定位社区商业辐射城东片区,3、商圈规模,大润发商圈依托今日星城、东方明珠两大社区，以超市为主力加上两大社区的沿街商铺，总

34、规模达到5万平米左右。,4、辐射范围以社区为核心，辐射整个城东片区5、人流状况 依托两个大规模社区，核心商圈内人口规模达到5万人左右，加上整个城东片区的人流导入，组成支撑大润发商圈的基础。,6、背景分析商业面积较为适中，今日星城的商业面积有3万平米左右；商业有龙头带动，大润发超市的引进，以主力店带动了其他商铺的兴旺；面积比较合适，兼顾了前期的销售与后期的经营；业态方面，餐饮比例较大，并考虑当地居民的消费习惯；项目形象设计好，市场推广好；产品定位准确；区域人口有一定规模。,7、主要业态组成,8、商圈分析 由社区商业升级为片区商业；大润发商圈原来是今日星城（40万平米）与东方明珠花园（30万平米）

35、两大楼盘的社区配套商业，由于周边大量的居民和拆迁小区的存在，以及城东发展的新势头，人口支撑在5万人以上，商圈由社区商圈升级为片区商圈是发展的必然；今日星城的商业较好地迎合并把握了这一点，并从产品设计和营销上进行较好的组织，取得成功是水到渠成的事情（详见安腾公司今日星城商业街策划报告）；商铺面积规模适中；今日星城在商铺的规模设置和商铺的面积规划上都根据市场实际设计，取得了好良的市场效果；餐饮业态占到一定的比例：今日星城的餐饮业态占了总面积的三成左右，这一规模符合宜兴人的消费习惯，而且餐饮业属于目的性消费比较强的业态，在一个新商圈中起到了很好的聚集人气的作用；餐饮规模的设置对本案是一个重要的借鉴；

36、与竞争对手竞争合作，一起打造区域商圈：今日星城与东方明珠花园存在竞争，但两者更多的是合作，一起把区域商圈营造起来，两者都从中获利；设置商业档次，改善人们生活方式：今日星城在商业档次上以中档及中高档为主，比较符合人们改善生活方式的发展趋势。,9、对本项目的借鉴,结合区域实际，准确定位产品；餐饮业成功的几率要远远大于其他业态；商铺面积结合经营业态规划；注重项目形象与市场推广；销售与经营紧密结合。,三、环科园商圈,1、位置城东环科园商圈位于环科园新城路北段，附近有龙泽苑、水岸豪庭等规模小区，区域内人气较旺。,新城路,2、商圈特征,以社区配套为基础以餐饮为特色定位社区商业辐射城西片区,3、商圈规模,环

37、科园商圈主要依托水岸豪庭、龙泽苑等社区，总规模约3万平米。,4、辐射范围以社区为核心，辐射整个城西片区5、人流状况 依托环科园内几大社区，区域内人口规模较大，并且餐饮业吸引了不少环科园以外的客群前来消费。,6、主要业态组成,7、组成分析 环科园商圈由超市加社区沿街铺组成，沿街铺的主营业态以餐饮为主；大统华是本土知名超市，而大润发是外来品牌超市，在规模上大润发要大于大统华，虽然两者经营状况都比较不错，但大润发在商圈中所起到的领军作用要明显大于大统华；今日星城、东方明珠沿街铺的餐饮以特色餐饮为主，面向社区、片区为主，而水岸豪庭沿街铺的餐饮以规模餐饮为主，面向客群主要以片区、及整个宜城为主。,8、对

38、本项目的借鉴,环科园商圈档次较高：环科园商圈区域规模较大，是省级开发区，环境较好，档次较高，人口规模、小区数量和质量较高；环科园商圈发展质量不高：与大润发商圈一样，环科园商圈缺乏政府规划和引导，为片区自发形成，但各自为战，没有抓住商业发展的机遇，整体而言，无论档次、品牌、销售率，出租率、入住率、租售价格都无法和大润发商圈相比；商业业态缺乏亮点：业态规划方面，缺乏科学的定位和规划，虽有凯悦、盛世桃源等一些亮点，但到目前为止，在销售和经营上都取得成功的项目基本没有；环科园的不成功给本项目提供了难得的机遇：环科园商圈整体的不成功，给本案提供了机遇，项目可以吸引该区域的客源，弥补自身区域客源不足的难题

39、。,五、城南商圈,1、位置由位于氿滨路的现代生活广场以及位于人民路的君悦商业广场，龙背山商业，加上未来本项目，这几大商业体将构成一个大城南商圈。,乐购,君悦,龙背山,本案,2、现有主力商业情况,城南商圈总规模达到近15万平米，是仅次于人民商圈的第二大规模商圈。,3、主要业态组成,4、商业特点及定位分析 商业规模较大，市场经营比较困难：城南商圈主要由现代生活广场、龙背山商业、君悦商业广场三部分组成，人均商业面积已经很大，商业经营非常艰难;区域人口稀少，必须吸引其他区域客源：区域人口少，必须吸引区域外人群，尤其是市政府区域、环科园区域消费群体，必须吸引南北两个区域的人群；交通便利，便于人流导入：区

40、域地处交通要道，具备辐射全宜兴的交通条件，方便商业人流的导入；为餐饮业态提供发展空间：君悦商业广场目前已经有了老地方、新大陆两家酒店，未来有还将有餐饮业态进入的可能，但后续容量不大，我们可以吸引其他的一些过来；龙背山餐饮业发展在走下坡路：龙背山商圈当初也是建立在一片没有商业基础的土地上，依靠自身的餐饮娱乐特色，曾经红过一段时间，即使现在新芙蓉、天天福等几家还是在宜兴市场比较受消费者欢迎，但龙背山的景区经营不好，使得该处商业失去一个优势资源；商圈发展需领头羊进行整合：商圈缺乏领头羊，原来各自为政，现在要联合，共同做大做强城南商圈；项目要做出自身的特色：我们要吸取教训，借鉴成功的经验，与城南商圈的

41、其他商业拉开差距，以取得成功。,5、对本项目的借鉴,餐饮、娱乐比较好经营；招租现行，重视商业经营；重视项目形象与市场口碑的树立；立足本地客源的同时，大力吸引次核心区域及周边区域的消费人群。,6、项目机遇借鉴,整合代表品牌多样化,商圈需要整合：城南商圈处于各自为营的状态，这正是给本项目整合这些资源，成为区域代表的机会；引进品牌商家，增加竞争能力：从众多主打餐饮、娱乐商业项目的经验来看，要想成为这类业态的典型代表，必须注重品牌商家的引入，特别是外来高档品牌的引入（结合宜兴消费者实际消费能力），能迅速占领市场；特色餐饮发展空间大：城南商圈的餐饮大多是规模餐饮，而且基本都是本地品牌，这也给本项目引进外

42、来餐饮品牌留下机会，而餐饮业态的多样则是本项目的另一大机会。,商圈分析总结,模式空间行业机遇业态空白资源整合,模式空间商业街区目前宜兴商业街发展水平不高（真正商业街就蛟桥河一个），而购物中心、百货发展空间已经不大，发展商业街区为最佳选择；行业机遇餐饮、休闲、娱乐这几大业态在宜兴市场经营较好，存在一定发展空间，比较适合在新兴商业圈发展的空间，本项目可以作为主力适当引进；业态空白特色餐饮、新型娱乐、儿童商业等在宜兴市场尚属于新型业态，存在一定市场空白，而参照行业及一些二线城市的发展，这些业态的发展空间较大，本项目也将其作为次主力引入；资源整合打造大城南商圈城南商圈商业体量已经有了一定规模，餐饮娱乐

43、业也已经有了一定基础，不过整体来说，还是处于各自为营的阶段，本项目可以抓住这一机会，整合整个城南商圈商业资源，打造大城南商圈氛围，并将自身推向城南商圈的领军地位。,第二节 主要业态分析,通过对项目地块、周边环境以及现有商圈等因素的分析，我们认为餐饮、娱乐、运动休闲等业态可能是本项目今后重点引入的业态，故本节主要对这几类业态做进一步分析，以考量这些业态引入本项目的可行性。,一、规模餐饮商业统计,规模餐饮分析,外出就餐比例高从宜兴人消费习惯看，他们外出就餐的比例就高于一般二、三线城市，而且社交活动较多，这也造就了宜兴餐饮业的繁荣；规模餐饮不断涌现，市场存在机会因为宜兴高端群体较多，而且习惯于求新、

44、求大、求高档，所以规模餐饮还在不断出现，而且呈现规模不断扩大，档次不断拉升的趋势，这也给本项目制造了市场进入机会；尚未出现真正的餐饮领头商圈龙背山商业是宜兴目前餐饮比较集中的地区，由于自身一些商家经营能力不强，生意已经大不如从前，商业面临升级换代，车位不足也是制约。这也给本项目重新树立地区餐饮业领袖的机会；需注重商家品牌实力宜兴消费者一方面在求新，求大，求高档，另一面只要形成品牌效应，也都往往能有着持久的繁荣，这也提示本项目，在引入规模餐饮业的同时要注重商家能力以及品牌；项目有引进品牌商家的机会：有一些规模餐饮店客观上有拓店需求，给项目带来机会；外地经验给项目提供成功范例：外来规模餐饮有进入需

45、求，苏州一些新兴商业圈的例子可以生动说明这一点。,项目引入可能性,市场发展空间消费需求旺盛、存活率高、规模档次不断拉升，市场发展空间较大；市场现有缺陷很多规模餐饮消费环境一般、停车位不够、整体经营能力不强、竞争力一般；城南规模餐饮基础好从龙背山商圈到君悦商业广场，城南已经有了较好的规模餐饮消费基础；项目附近消费群体大除周边居民外、周围众多行政机关、企事业单位，将为项目带来大量规模餐饮消费。,机会,威胁,消费者喜新厌旧、市场竞争对手较多。,综合考量：机会较多，威胁可通过引入实力较强的品牌商家化解。故：强烈建议引入。,本地品牌推荐：天天福、凯悦、凯富门、宜兴宾馆、华亭国际、电力宾馆、新芙蓉外地品牌

46、推荐：德月楼、北门饭店、万家灯火、长兴楼、福记、水天堂规模建议：单店10002500平米，建议 引进5家以上，总面积规模在700010000平米。,二、休闲、特色餐饮类商业统计,茶楼特色相比较规模餐饮在宜兴市场的红火，休闲餐饮在宜兴市场呈现两种状况，西餐式休闲餐饮在宜兴尚未能真正立足，而传统的本地茶楼却在市场上被广泛的接受，这与宜兴的消费传统有着一定的关系，需要商家不断引导消费者的消费行为习惯；文化结合茶楼的受欢迎提示本项目可以适当引入这类业态，以聚集人气，并通过引入宜兴的传统，加强与宜兴本土的商业文化沟通；特色餐饮热特色餐饮在宜兴属于刚起步的阶段，不过在市场的受欢迎程度较高，像傣妹、战锅策、

47、澳门豆涝这些特色餐饮的经营状况都比较不错，这也给本项目带来机会；特色餐饮是其他城市最热闹和最火爆的餐饮类型：在一些一、二线城市，特色餐饮已经成为最为火爆的餐饮类型，发展潜力最大；特色餐饮品种口味众多：特色餐饮内容包括国内外各种花色品种和各种口味，很受消费者青睐；特色餐饮在宜兴的发展空间广阔：特色餐饮在宜兴只有个别店有，生意好，没有专门的街区。调研了解，市民对这方面的需求很大；品牌加盟的特色餐饮发展最为迅速；特色餐饮的发展主要以品牌连锁的形式，发展快且容易获得成功；休闲餐饮和广场结合可以成为项目的亮点：项目有广场绿地，休闲餐饮和广场有机结合起来更容易取得成功。,休闲、特色餐饮业态分析,项目引入可

48、能性,市场发展空间特色餐饮虽然刚起步，但发展较好，而且起步阶段存在大量商机；市场现有缺陷特色餐饮不够集中，没有一个主题商圈出现，现有特色餐饮以火锅为主，地方以及国外特色餐饮在宜兴出现较少；商业与文化的结合可通过茶楼以及景观小品的引入，加强宜兴传统茶文化与项目的结合。,机会,威胁,休闲餐饮中，茶楼引入难度大，咖啡等休闲餐饮市场接受度不高；消费者口味习惯将可能决定部分特色餐饮的存活。,综合考量：有较大机会（特色餐饮与茶楼），威胁部分可通过加大招商力度，控制规模，更有针对性引入业态来控制。故：强烈推荐,规模建议：特色餐饮：单店规模：200500平米，共2030家，共50008000平米，要做到室内外

49、相结合，充分利用室外空间营造商业氛围。休闲餐饮：24家，单店规模5001000平米，共10002000平米，环境优美，且营业时间比较长。,特色餐饮种类及介绍特色餐饮近几年兴起于全国各大城市，泛指一些异国风味餐饮以及地方特色餐饮，这里主要收集一些目前在国内以及江苏一些城市比较流行的风味各异，各具地方特色的餐饮的进行相关的介绍。国外风味韩国烧烤同样是烤肉,韩餐却与中餐有很大不同。中餐中的烤肉是将事先煨好的肉放在炙子（铁条钉成的平板）上,下面烧柴烤；而韩餐的烧烤严格讲应算一种“煎肉”,它用的是电磁灶或厚铁锅服务小姐先在上面刷薄薄的一层油,然后再把牛排、牛舌、牛腰及海鲜、生鱼片等放在上面进行烧烤。韩国

50、烧烤主要以牛肉为主,牛里脊、牛排、牛舌、牛腰,还有海鲜、生鱼片等都是韩国烧烤的美味,尤以烤牛里脊和烤牛排最有名。推荐商家：韩膳阁、权金城、百品坊等,日本料理日本菜按日本人的习惯称为“日本料理”。按照字面的含义来讲，就是把料配好的意思。日本菜是当前世界上一个重要烹调流派，有它特有的烹调方式和格调，在不少国家和地区都有日餐菜馆和日菜烹调技术，其影响仅次于中餐和西餐。日本料理具有很久的历史，以其在精细精制的选材、特别的调料、他们有独到的烹调方式，加之雅致的器皿、怡人的就餐格调征服食客。可谓小有小的道理，大有大的特色，各自各精彩。日本料理的特色：生、冷、油脂少、种类多、注重卖相。日本料理又称“五味、五