合同法分则-租赁合同.ppt

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1、第一节 租赁合同概述-,一、租赁合同概念-出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。,第四章 租赁合同,【第212条】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。,第一节 租赁合同概述-,第四章 租赁合同,二、租赁合同特征 1、租赁合同的标的物是特定的非消耗物；2、租赁合同转移的是租赁物的用益权，而非所有权；3、租赁合同具有期限性和连续性;【第214条】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。4、租赁合同是诺成的、双务的、有偿的合同；,第一节 租赁合同概

2、述-,三、租赁合同的分类 1、按照合同的形式要件划分：要式租赁合同与不要式租赁合同 2、按照租赁物的种类划分：动产租赁与不动产租赁 3、按照合同的期限划分：定期租赁合同与不定期租赁合同,第四章 租赁合同,第一节 租赁合同概述-,三、租赁合同的分类关于不定期租赁的立法,第四章 租赁合同,【第215条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。】【第236条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。】【第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租

3、赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。】,第一节 租赁合同概述-,四、租赁合同的主要条款 1、租赁物的名称、数量、用途 2、租赁期限 3、租金及其支付期限和方式 4、租赁物维修 5、其他条款,第四章 租赁合同,【第213条】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。,第二节 租赁双方的义务-,一、出租人的义务 1、交付租赁物并在租赁期间使租赁物符合约定的用途【第216条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。】2、维修租赁物的义务【第220条 出租人应当履行租赁物的维

4、修义务，但当事人另有约定的除外。】【第221条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。】,第四章 租赁合同,第二节 租赁双方的义务-,一、出租人的义务,第四章 租赁合同,3、物的瑕疵担保义务【第233条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。】4、权利的瑕疵担保义务【第228条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的

5、，承租人应当及时通知出租人。】,第二节 租赁双方的义务-,一、承租人的义务 1、依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务。【第217条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。】【第218条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。】【第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。】2、应当妥善保管租赁物 的义务【第222条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁

6、损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。】,第四章 租赁合同,第二节 租赁双方的义务-,一、承租人的义务 3、不作为的义务。包括：（1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物；（2）不得随意转租。【第223条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。】【第224条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。】,第四章 租赁合同,第二节 租

7、赁双方的义务-,一、承租人的义务 4、支付租金的义务【第226条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。】【第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。】【第228条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。】,第

8、四章 租赁合同,第二节 租赁双方的义务-,一、承租人的义务 5、返还租赁物的义务【第235条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】,第四章 租赁合同,第三节 租赁合同的解除-,一、租赁合同解除的特别规定【第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。】【第224条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。】【第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。】,第四章 租赁合同

9、,第三节 租赁合同的解除-,一、租赁合同解除的特别规定【第231条】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。【第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人】。【第233条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。】,第四章 租赁合同,第四节 租赁权的物权化-,一、租赁

10、权的物权化概念-租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同。使租赁权具有了对抗第三人的效力。【第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。】二、租赁权性质 主要有债权说、物权说和物权化说三种学说。,第四章 租赁合同,第四节 租赁权的物权化-,三、租赁权物权化体现1、租赁权具有对抗效力。2、承租人得基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。3、租赁权具有继续性。即租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效；4、限制出租人的解约权5、租赁权的处

11、分可能性。即租赁权被让与及转租。6、废止限制利用。即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由。,第四章 租赁合同,第五节 租赁合同的风险负担-,一、租赁合同风险负担 1、租赁物的风险负担问题 除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，租赁物的所有人应负担此种情形下标的物毁损灭失的风险。2、租金风险负担问题 合同法第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,一、承租人的优先购买权概念-指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。合同

12、法第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,二、承租人的优先购买权特征1、优先购买权属于形成权，其实质系对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。2、承租人的优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同产生的。3、优先购买权具有一定的专属性。只能属于特定的人享有，承租人不能将该权利转让给他人享有。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,三、承租人的优先购买权的适用1、承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时2、出租人出卖租赁房屋，应在合理期限内负担通知义务

13、。3、承租人仅限于同等条件下得享有优先购买权。【注】：同等条件主要是指出价条件，包括价格、交付房价期限、方式等同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,三、承租人的优先购买权的适用4、承租人应在合理期限内使优先购买权，此项要求是承租人优先购买权的行使条件。5、出租人在转让房屋所有权时，未告知承租人，并未给承租人提供行使优先购买权的机会的，出租人与第三人之间所订立的房屋买卖合同为相对无效合同。承租人得基于行使优先购买权的目的请求

14、人民法院确认出租人与第三人之间的合同无效。并得主张依照与第三人同样的购买条件，与出租人订立房屋买卖合同，出租人不得拒绝。,第四章 租赁合同,第六节 承租人的优先购买权-,四、承租人的优先购买权立法 1、国务院城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋、所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”2、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。3、合同法 第234条 承租人

15、在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定-,附：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释200911号）,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定-,为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家

16、福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定-,第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用

17、期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定-,第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院

18、按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。【第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。】第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行

19、政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定-,第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除

20、造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法

21、律另有规定的，适用其规定。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定-,第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超

22、过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租赁的特别规定-,第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条

23、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。,第四章 租赁合同,第七节 房屋租

24、赁的特别规定-,第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二

25、）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。,第四章 租赁合同,案例分析与讨论：,一、租赁合同解除的效力 1、何时发生解除法律效力？2、解除是否需要法院或仲裁机构的确认？3、解除权的意思表示是否可撤销？4、合同解除，赔偿额如何确定？,案例1,甲与乙公司签订租赁合同一份，甲将其所有的厂房出租给乙，租期从2008年9月起至201

26、5年9月止，年租金为300万元，租金支付方式为先付后租，每年的9月31日前一次性给清整年租金，若未及时支付租金达15天，甲有权解除租赁合同，并由乙公司赔偿甲的损失;双方如有违约，须支付对方违约金30万元。合同签订后，甲交付租赁厂房供乙公司使用，乙公司分别于2008年9月、2009年9月支付年租金300万元，2010年9月，乙公司因资金紧张未能给付租金，甲向其追要，乙公司于当年12月份向法院起诉要求解除合同，甲对解除合同无异议，并向法院递交合同解除的确认函，但随后乙公司撤回起诉，法院裁定准予撤诉。2011年1月、2月，乙公司分别向甲支付租金30万元、5万元，甲接收。2011年3月，甲诉至法院，认

27、为双方的租赁合同已经解除，故要求乙公司返还租赁的厂房、赔偿损失、支付欠付租金并承担违约金30万元。乙公司辩称合同并未解除、甲收取租金的行为应视为甲选择继续履行合同而非解除合同。问题:甲的诉讼请求能否得到支持?,案例1,问题：1、租赁合同是否解除?何时解除？2、乙公司起诉提出解除并送达甲公司，是否解除？乙告诉撤诉是否为撤回解除的意思表示？其效力是什么？3、欠付租金如何确定？,二、案例分析与讨论：,一、未经出租人同意转租的，转租合同是否当然无效？出租人是否可以请求确认转租合同无效？二、出租人解除租赁合同后对转租的影响？,案例2,出租人甲和承租人乙签订租期为一年的房屋租赁合同（以下称主租赁合同）。后

28、承租人乙在没有征得出租人甲同意的情况下，与丙（次承租人）签订了租期为二年的房屋租赁合同（以下称转租合同），甲得知该转租之事后，各方当事人就转租一事进行了协商但无法达成一致意向，甲遂向法院提起诉讼：一、要求解除主租赁合同；二、要求确认承租人乙与次承租人丙的转租合同无效；三、要求乙按合同约定支付租金并腾出房屋，归还甲。争议该案审理中，就出租人甲提出的确认转租合同无效的诉请能否支持？,案例2,第一种意见认为，原告即出租人甲享有请求法院确认转租合同无效的权利。出租人甲因承租人乙擅自转租的违约行为来诉请法院解除主租赁合同，说明其是对承租人乙行使的无权转租行为的效力不予追认，因而出租人甲有权确认转租合同无

29、效。第二种意见认为，原告即出租人甲无权也无须享有请求法院确认转租合同效力的权利，即转租合同的存在与出租人甲无关。这主要是基于合同的相对性来说的。具体实践中，只要原告即出租人甲拥有了“解除主租赁合同以及返还租赁物房屋”的判决后，如果出租人甲对承租人乙和次承租人丙搬出租赁房屋的要求不予配合时，可以申请法院强制执行。,三、案例分析与讨论：,一、承租人的优先购买权的性质与效力？承租人的优先购买权的性质是债权性优先购买权还是物权性优先购买权？,案例3,刘某在南阳市卧龙区蒲山镇街道自有门面房三间，2007年12月，刘某将房屋租赁给赵某开私人诊所，双方口头约定房租为每月100元，每年元月份将全年房租支付完毕

30、。赵某在租赁期间，因经营需要，对房屋进行了简单的装修。2010年元月，赵某如期支付了全年的租金。同年6月份，刘某和李某签订房屋转让合同，将房屋卖给李某。李某随即通知赵某腾房。赵某以刘某房屋转让行为侵犯自己优先购买权为由，诉至法院，要求法院依法确认该房屋转让行为无效。分析：赵某的主张是否拥有法律依据？,案例3,【分歧】本案存在两种意见，一种意见认为：中华人民共和国合同法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月

31、通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。赵某和刘某虽然没有签订书面房屋租赁合同。刘某已经接受赵某提前支付的一年租金，双方形成事实上的租赁关系。赵某在租赁期间，依法享有优先购买权，刘某卖房未通知赵某，侵犯了赵某的优先购买权，故刘某和李某之间的房屋买卖行为应当被确认为无效的民事行为。第二种意见认为：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确

32、认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效，承租人只能请求出租人承担赔偿责任。所以，赵某请求法院确认刘某与李某房屋转让合同无效的诉讼请求不应得到支持，本案应当依法判决驳回原告诉讼请求。,【评析】同意第二种意见，理由如下：承租人享有的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。在民法理论上，优先购买权可分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权，这种优先购买权基于物权共有关系产生，具有物权效力，具有对抗第三人的效力。承租人享有

33、的优先购买权则属于后者，它虽然是基于法律直接规定并且专属于承租人的一种法定权利。但本质上仍是租赁关系双方基于租赁合同的属性而产生的权利，这种优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己出卖租赁物，而不得以此权利对抗第三人。出租人未通知承租人将房屋卖给他人，违反法定的义务，所要承担的仍是基于租赁合同而产生的违约责任。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释详细规定了对法院审理房屋租赁合同纠纷的具体指导意见，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第一百一十八条已经废止，不能再成为裁判依据。综上所述，本案中，赵某主张刘

34、某与李某签订的买卖合同无效的请求不能得到支持。赵某要想通过法律途径维护自己的合法权益，应当起诉刘某要求其承担民事赔偿责任。另根据中华人民共和国合同法第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定，在租赁期内，赵某仍有权继续使用该房屋。,案例4,王某的父母去世后有一套自有房屋由王某和弟弟继承，因该房屋一直闲置，2009年王某与李某订立房屋租赁合同，约定李某租用该闲置的房屋用于居住，租期1年自2009年6月20日至2010年6月19日，月租金500元。李某承租后，交付的租金王某与弟弟平分处理。2010年1月，王某的弟弟向王某想自用并提出购买王某共有部分房屋，王某出于亲情就同意以低于市场价2万元的价格卖给

35、其弟。王某弟弟办理房屋变更登记后，将此房已每月700元租给高某，其后王某弟弟持房产证向李某称该房其已购买且又租给高某，通知李某一周内搬出。李某不同意搬出，王某弟弟起诉李某，要求倒出房屋，李某答辩意见，不同意倒出，主张其有优先承租权和优先购买权。无论从那种理由，其均有权继续居住。,案例1,原告：李某 被告：张某 第三人：某市仪表厂仪表厂聘请被告为其总工程师，被告在上任前提出需要解决住房问题，仪表厂遂于当年3月购买了位于该市海新村20号的205室房(三室一厅)，租给被告使用，双方订立了租赁合同，合同中规定租期为三年，并规定“如果乙方(即被告)不愿受聘于甲方(即仪表厂)，则解除租赁合同”。一年以后，

36、仪表厂发现被告能力有限，不能设法使仪表厂扭亏为盈，遂提出不再聘请被告，被告也表示同意，但提出房屋租期未满，不能交回房屋。仪表厂多次要被告交房，遭被告拒绝，后仪表厂将该房卖给其本厂职工李某，李某因急需住房，也多次要被告腾房，被告不同意，李某遂在法院提起诉讼，要求被告腾退房屋。,案例2,某房地产开发公司将位于某大厦的写字间租赁给某商贸公司，双方签订合同，约定租期1年，每平方米日租金4元，每季度交纳一次。商贸公司先期支付10万元作为房租保证金，7.5万元作为电话保证金。如租期届满，商贸公司向房地产开发公司付清房租、电话等费用，房地产开发公司将退还保证金；如商贸公司拖欠租金等费用累计相当于一个月的租金

37、，房地产开发公司有权终止合同，收回房屋且不退保证金。合同签订后，商贸公司交纳了保证金。租期届满时，商贸公司结清了各项费用，但没有按期搬离房屋，继续使用83天后才将房屋交与房地产开发公司。房地产开发公司认为，商贸公司强行滞留房屋，且没有交付相关费用，不应退还保证金。而商贸公司认为，合同到期后，曾与房地产开发公司协商续约83天，现续期已满，房地产开发公司应将83天的房租等费用从保证金中抵扣后，退还其余保证金。双方达不成一致，商贸公司起诉至法院，要求房地产开发公司扣除相关费用后，退还保证金。庭审中，商贸公司没有提供证据证明曾与房地产开发公司就续约事宜进行协商，而房地产开发公司对商贸公司继续使用租赁房

38、屋也没有提出过异议。,案例3,陈某承包一项建设工程，在施工建设过程中，陈某与孙某于2003年1月10日口头约定，陈某承租孙某的搅拌机，租金为每天30元，约定陈某承包的工程完工后返还。孙某当日交付搅拌机，2003年8月10日，陈某与张某订立合作协议一份，约定陈某将该工程整体转包给张某。后张某即进场施工，陈某将承租的设备同时提供给张某使用。2003年11月该工程完工，孙某得知该工程完工后，找陈某要求给付租金并返还搅拌机，陈某称因该工程已转包给张某，且转包后即将搅拌机转交张某使用，其只同意支付转抱前的租金，转包后的租金应由张某承担。孙某找张某索要租金并要求返还搅拌机，张某辩称其与孙某之间不存在租赁关

39、系，不应承担责任。孙某起诉，要求陈某和孙某承担连带支付租金和返还搅拌机。,案例4,何某有一套单位分配的公有住房，何某的一女一子与其同住。其子结婚后搬出，其女继续与何某同住，2006年何某死亡后，其女另租房，此房暂时闲置。2007年何某单位实行房改，何某女儿与儿子因谁参加房改发生分歧，都要求何某单位为自己办理个人产权。但何某单位拒绝为二人办理房改，是否有法律依据。,一、本案基本事实2007年5月18日，A保险公司与B矿业签订了写字间租赁合同，约定B矿业将位于宁远街8号的北苑公寓租给A保险公司用于办公，并约定租赁期限为三年，即从2007年7月1日至2010年6月30日，月租金8922元，A保险公司

40、缴纳一万元保证金；非A保险公司原因，B矿业如提前解除合同，应向A保险公司支付两个月租金作为违约金。合同签订后，双方一直按照合同约定履行义务，并无违约行为。2009年2月16日B矿业单方面要求提前解除租赁合同，对此，A保险公司咨询：因B矿业提前解约A保险公司应得到的赔偿以及法律依据。二、本案焦点本案中，B矿业提前解除租赁合同属于违约行为，根据租赁合同的约定，应当承担违约金，同时，B矿业的违约行为给A保险公司造成了损失。因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付违约金和赔偿损失。,案例6 出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果,案例6,三、相关法律分析中华人民共和国合同法第一百一十四条第一款、第二款规

41、定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据前述规定，A保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失，仅可以要求其按照约定承担违约责任，如对方违约给A保险公司造成的损失高于约定的违约金的，A保险公司可

42、以要求增加到损失额度。,案例6,四、可以要求赔偿的损失范围A保险公司拟向B矿业主张的损失有：装修损失、重新寻找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于A保险公司提到的损失，律师团向A保险公司做如下法律分析：1、装修损失。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，

43、承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，A保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除；对已形成附合的装饰装修物，双方之间并无约定，因此A保险公司可根据所提出的装修折旧计算公式要求B矿业予以赔偿。,2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失。中华人民共和国合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”至于本条所称“合同履行后可以获得的利益”，本律师团认为，其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。本案中，A保险公司承租房屋用于经

44、营保险业务，A保险公司获得的利益应该来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关，因此不属于“可以获得的利益”的范围。同时，即使其被法院认定为“可以获得的利益”的范围，A保险公司也无法提供证据证明该损失的发生以及损失的具体计算方法。另，对方可能依据中华人民共和国合同法第一百一十九条（该条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿）和“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定进行抗辩。因此，A保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而造成的营业损失的主张获得支持的可能性极小。,3、房租价差损失。根

45、据合同法第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，由于B矿业提前解约，导致A保险公司在写字间租赁合同履行期间的最后一年不能继续以18元/平方/月的价格承租房屋，并须多支付7元/平方/月才能租到同样房屋，对该差价损失，A保险公司可以要求B矿业予以赔偿，但是A保险公司应当提供相应有力的证据予以支持。另外，根据A保险公司与B矿业的写字间租赁合同第七条租金第三款的约定，A

46、保险公司已向B矿业缴纳一万元保证金，现合同已经解除，A保险公司有权要求B矿业返还该保证金。五、意见综上所述，A保险公司应当首先计算对方违约给A保险公司造成的损失，再在此基础上与约定的违约金进行比较，若违约金不足以弥补A保险公司损失的，A保险公司可以损失额度为限要求对方赔偿；同时，要求对方返还A保险公司缴纳的一万元保证金。,案例3,2004年乙公司承租甲公司一幢写字楼。经甲同意后，同年6月1日，乙将该楼一层出租与丙公司，租赁期3年。由于乙欠甲租金，2005年12月1日，甲解除了同乙的租赁合同，同日将写字楼收回，同时将这一情况通知了丙。2006年2月6日丙通知乙解除双方签订的租赁合同。后丙向法院提

47、起诉讼，请求法院判决乙退还丙支付的房屋押金。在诉讼过程中，乙提起反诉，要求丙向其支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金。本案应如何处理？,焦点：甲乙之间租赁合同解除，乙丙之间的租赁合同是否随之解除,第一种观点认为：根据建设部颁发的城市房屋租赁管理办法第三十一条规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。因此原租赁合同解除时，转租合同随之解除，丙不需要再依合同向乙支付房屋租金。第二种观点认为：合同相对性的理论认为，只有合同的当事人才能享有权利承担合同义务，合同只对当事人产生约束力，非合同当事人不能诉请强制执行合同。具体到本案，甲与乙之间的租

48、赁合同解除时，乙与丙之间的租赁合同并非自然终止，丙仍应当按照其与乙的约定支付房屋租金，直到乙与丙之间的租赁合同按照双方约定依通知解除时为止。第三种观点认为：尽管甲与乙之间的租赁合同解除时，乙与丙之间的租赁合同并非自然解除，但在乙履行不能的情况下，丙毋须继续向乙支付租金。,评析：同意第三种观点。首先，建设部颁发的城市房屋租赁管理办法系部门规章，我国法律仅仅在行政诉讼法第五十三条第一款确立了“参照规章制度”的制度。至于民事诉讼究竟是“依据规章”还是“参照规章”，法律并没有直接表明，法院只是按照惯例有选择地适用了部分行政规章。司法实践中，部分行政规章虽然已经被民事审判适用，但是这类行政规章多为行业资

49、质、行业标准、管理规范之类。涉乎合同解除等民事基本法律问题的应以民法为准，因此转租合同的解除与否并不适用该办法直接认定，而应适用合同法的规定。其次，第二种观点系机械地运用合同相对性的理论，割裂了两个租赁合同的关联性。诚然，在甲与乙之间的租赁合同解除时，乙与丙之间的租赁合同并非自然终止。甲与乙之间的租赁合同解除只是乙与丙之间租赁合同解除的条件，因为乙自2005年12月1日起丧失了对房屋的转租权，致使其对丙履行出租房屋之义务不能。根据合同法第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。但是我国法律并未采取当然解除主义，合同解除原则上必须有解除行为，因此当解除的条件具备时，合同并不必然解除，欲使合同解除，一般还需要有解除行为。在本案中应由解除权人丙发出解除合同的意思表示，合同自通知到达乙时解除。因此转租期间原租赁合同解除转租合同并不随之解除。但是由于2005年12月1日，甲终止执行与乙签订的租赁合同并收回了乙承租的写字楼，乙已经不能按照约定全面履行对丙的租赁义务。根据合同法之规定，丙在有确切证据证明对方有丧失履行债务能力的情形时可以行使抗辩权。因此丙暂缓缴纳相关费用，系依法中止履行租赁合同。因此，尽管乙与丙之间的租赁合同因丙通知乙而解除，但丙不应再向乙支付房屋租赁费。,