售楼处、样板房装饰装修工程控制重点和实施、监管、操作细则.docx
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1、售楼处、样板房装饰装修工程合能集团工程中心装饰组控制重点和实施、监管、操作细则产品质量是企业的生命,我司作为一家业务上升潜力巨大的房地产开发企业应从项目的 设计质量、项目施工单位施工质量、和项目工程管理质量、项目配套服务质量入手,保证开 发的项目产品质量,赢得广大客户的认同。作为一个房地产开发项目,前期的重点工程任务 是项目销售场所一一即销售中心(售楼处)、和商品房样板展示区-一即样板房;及其周边氛围、 环境营造工程。可以说售楼处、样板房及其周边环境工程的设计质量、施工质量的好坏,从 很大程度上直接反映了所开发楼盘的潜在品质。同时在配合营策适当的广告楼盘促销宣传, 直接对潜在消费者的消费心理产
2、生重要影响。作为售楼处、样板房及其周边环境营造工程,本身亦属于一个系统工程.该系统工程涉 及到“预算”、“设计”、“采购”、“工程”、“营策”等全过程。一、设计要求1、设计定位、成本控制根据集团公司对具体开发项目的定位:楼盘开发总建筑面积、所在地理区域位置、交通 网路状况、市政配套设施、医疗教育文化环境、目标消费群体、主力客户消费心理、项目开 发地历史人文、周边建筑设计风格、项目预算总投资金额等要素,通过该完整科学的项目投 资策划营销分析,明确开发项目的市场定位(区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑 风格定位)。以“项目市场定位”为基础,进行项目规划设计策划营销-一即针对市场需求进 行专业
3、设计的工作流程。它是以项目的市场定位为基础,以满足目标市场的需求为出发点, 对项目地块进行总体规划布局,确定建筑风格和色彩计划,紧紧围绕目标客户选定主力户型, 引导室内装修风格,并对项目的环艺设计进行充分提示,其中包含配套建筑装饰、园林景观 环境艺术设计定位和投资预算成本,亦包含售楼处、样板房及其周边环境营造工程。从项目 市场定位和开发总成本控制的角度、确定与之相匹配的售楼处建筑及其装饰(含内装、外装 工程)、及售楼处、样板房周边园林景观设计方案。2、对设计单位提供的资料文件和图纸要求2.1售楼处、样板房设计方案售楼处、样板房总体规划 售楼处、样板房及其周边地块概述售楼处、样板房所属区域现状、
4、售楼处、样板房临界四周状况、地貌状况 售楼处、样板房地块情况分析开发商的初步规划和设想;影响售楼处、样板房总体规划的不可变的经济技术因素 售楼处及样板房建筑空间布局售楼处、样板房及其周边环境营造总体平面规划及其说明、功能分区示意及其说明 售楼处、样板房及其周边道路系统布局售楼处、样板房周边交通环境示意:售楼处、样板房及其周边道路设置及其说明:售楼处、样板房主要出入口设置、主要干道设置、车辆分流情况说明、停车场布置 周边环境绿化系统布局售楼处、样板房周边景观环境示意:售楼处、样板房绿化景观系统分析、公共场所的环艺设计 设计提示营销中心、样板房外立面设计提示、围墙外立面设计提示、建筑外部环境概念设
5、计(2)售楼处、样板房建筑风格定位 建筑风格及色彩计划建筑风格的构思.建筑色彩计划 建筑外立面设计提示商品住宅不同户型的样板房外立面设计提示:如针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部 设计提示其他特殊设计提示(3)样板房户型选择 项目所在区域同类楼盘户型比较 项目业态分析及项目户型配置比例 主力户型样板房设计提示(4)售楼处、样板房室内空间布局装修概念提示 室内空间布局提示;公共空间主题选择;庭院景观提示(5)售楼处、样板房周边环境规划及艺术风格提示 周边环境调查和分析 项目楼盘总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用、项目人文环境的营造 售楼处、样板房周边环境概念设计周边绿化及园艺设计、周
6、边共享空间设计、周边雕塑小品设计提示、周边椅凳造型设计提示、周边宣传专栏、导视系统位置设定提示 项目营销中心外部环境概念设计项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计(6)家具概念设计提示 项目周边同类楼盘售楼处、样板房及公区家具摆设营销中心大堂、签约区、及管理办公室 本售楼处、样板房及公区家具概念设计提示(7)售楼处、样板房及公区装饰材料选择指导 项目周边同类楼盘售楼处、样板房及公区装饰材料比较 本项目售楼处、样板房及公区装饰材料选择指导及装修风格构思 项目营销示范单位(样板房)装修概念设计客厅装修概念设计、厨房装修概念设计、主人房装修概念设计、儿童房装修概念设计、客房装修概念设计、室内其他(如
7、阳台、玄关、门窗)装修提示、阳台栏板、栏杆装 修设计提示、飘窗护窗栏杆装修设计提示 项目营销中心(售楼处)装修风格提示 样板房住宅装修标准提示(8)售楼处、样板房及其周边环境灯光设计及背景音乐指导 灯光设计建筑外立面灯光设计;公共绿化绿地灯光设计;广告灯箱、广告画面灯光设计道路系统灯光设计;样板房室内灯光灯饰设计 背景音乐指导售楼处、样板房室外环境音乐布置;售楼处室内背景音乐布置2。2售楼处、样板房及其周边环境方案图纸设计按照已确立的概念设计方案(预算造价在投资总成本控制范围内),由专业设计单位出 各分项方案图纸和概念主材样板,通过集团公司决策层(公司高层领导、技术规划中心、营 策中心、计审中
8、心、预决算中心/成本控制部、工程中心)与设计单位共同讨论方案图纸、概 念材料的可行性、经济适用性,提出修正汇总意见,经设计单位完善后,形成最终版的方案 设计图纸(由文字方案到图纸方案的过程)。该项工作,建议主要由集团技术规划中心和营策中心牵头,计审中心负责督促与监督。2.3设计单位提供的服务及要求(主要针对售楼处、样板房精装修、及其周边园林景观环境工程项目)1根据甲方要求方案修改并通过 施工图设计最终施工可操作的设计蓝图(根据甲方技术规划中心 要合工供蓝图要过程参与加盖设计单位出图红章J提供售楼处、样板房(室外景观工程)装饰主材样板资料及图片(含规格、尺寸、板 厚、颜色纹理、产地、品牌等);灯
9、具样板资料及图片(灯具品牌、规格、尺寸、产 协助配色、方技等规划中心尊便器购中座便进行施、便器、,洗手盆、配套水咀和其它洁 (2)设计单位具产材的签字程及重要过程程牌、并保证尺寸、产地甲颜色施工过程中的设具样 计选料的主材料在具品牌在地格够渠到,、如地7色、配合工作(电要样板资料及 图片购大则须能液飘工程工期方参受到工单冰箱、咖啡就冷饮机笥;软装饰样 会雅计单位不材料样板的确装饰字灯、装饰小品如装场实器、情况瓶、甲方 餐视为设计单位违约售楼处及样板房室内盆合理要求,倾责设计变更 中心牵头负责落工前并对须完成位提供的材料样板资料并痞采甲I方参重)阶段性验收进行工程竣要验 填应施工任水融须报管到位
10、隐工蔽验出工程收;签章,工并应在过半时根据甲方要求施工图修改现场施 进行各子图套数设计服1)2)设计隐蔽工程具如石应板天头、须报蔽工程收的、项装饰面计单完,工蓝现场对设计意鲜的把控控制情况。(装饰组责任工程师根据进度提配合时间要求至 按照技术规划中心归口设计,喋质保量向甲方交付负责成果设计I单位根据时间要求到现 遵循场参加前提下,其设计是安全的、经济的,没有在设计上造成浪费。3)4)根据甲方项目的工程内容,及时组织工作班子及工程主要设计人员进驻现场工作, 以便完全反映设计意图,达到设计效果。(乙方设计成果应清单应作为合同附件) 合同签订前,设计单位应提供本项目各专业设计师名单,以及配合的施工图
11、设计、 签章单位及人员名单,完成设计及施工配合全过程。合同中明确主要设计人员名单,如要更换相关人员,必须征得甲方同意。5)当甲方提出修改局部的细节设计和根据现场实际情况必须修改的,应在甲方通知 的时限内及时修改原图纸并出具新图纸。6)设计单位负责按合同所述工程范围内的全部装修材料的选样工作,并提供材料选 样工作成果;保证选定的装修材料符合设计意图和满足装修效果,并且保证所选定 的装修材料是在工程项目所在地易购到的,或设计指定的特殊材料其定购周期不 会对工程进度造成重大的影响。否则设计单位应该在选定材料、提供材料选样工 作成果时予以特别文字说明,并征询甲方技术规划中心专业负责人意见。设计单 位装
12、修材料的选样工作成果,须得到甲方技术规划中心专业负责人及部门领导(部门经理、技术总监)的签字确认。7)设计单位负责工程范围内的活动彳家偏、灯具、陈列品等选样工作,并提供选样工 作成果,以便完全达到设计效果。该选样成果须得到甲方技术规划中心、营策中 心专业负责人(装饰设计师、策划师)及部门领导的签字确认。8)设计单位及设计师个人不得与设计中出现的材料供应商发生直接或间接的经营 关系,或隶属关系,也不得与这些单位合伙经营。9)设计单位应协助甲方通过国家有关部门的竣工验收。10)工程竣工验收合格后,甲方应向设计单位结清全部设计费。11)甲方(技术规划中心)有权检查设计单位代表的工作及工作效果,有权与
13、设计单位 商议,要求撤换不称职的代表,有权对有损甲方利益的行为进行制止。12)甲方(技术规划中心)有权要求设计单位提供工程范围内的咨询意见和对图纸作相 应的修改。13)甲方(技术规划中心)对设计单位选定的样板具有否决权,该否决行为应向设计 单位指示清楚甲方所持原则和意向,作为设计单位进一步跟进的参考指引。 方案设计根据甲方(技术规划中心)所提供的设计原始资料及设计要求,进行方案设计及修改, 达到甲方认可的标准。本阶段设计单位应提供工作成果包括:平面图、各主要透视图 等图纸; 深化设计根据甲方(技术规划中心)所认可的设计方案,进行方案深化设计及修改,并达到施工 图前的设计深度。本阶段设计单位应提
14、供工作成果包括:平面布置图、地面铺装图、 天花平面图、展开立面图等图纸,及天花、地面、大堂、墙面处理以及柱身处理等彩 色透视效果图(必须表现出真实的空间及材料效果).提供设计的主要材质物料样板及 清单,提供本工程造价预算参考清单。 施工图设计根据甲方认可的深化设计方案,进行施工图深化设计。本阶段设计单位工作成果应包 括:各平面布置图、地面铺装图、天花平面图、展开立面图、节点大样图、最终彩色 透视效果图等图纸;提供工程造价预算清单. 施工图纸修改及工作配合设计单位应根据甲方(技术规划中心)要求进行修改、并提供合理化的建议,提供甲 方施工过程中的设计配合工作。包括现场施工前进行技术交底、解决施工中
15、的有关设 计问题、会同甲方参加施工单位材料样板的确认和封样工作、负责设计变更和修改预 算、会同甲方参加重点材料的进场验收 会同甲方参加工程阶段性验收和工程竣工验收根据甲方工程施工进度计划和工期安排,设计单位应派遣相关设计代表赴工地现场会 同甲方参加样板验收、阶段性验收、重点部位隐蔽验收、及工程竣工验收工作,并签 署各阶段验收会签意见。I. 工程项目概念方案设计阶段,由甲方技术规划中心会同营策中心制定项目设计任务 书,共同与设计单位沟通,明确甲方项目开发的市场定位和甲方原则及意向,以便 设计单位充分理解甲方意图,做出符合项目市场定位的概念设计。II。工程项目施工图设计阶段,由甲方技术规划中心负责
16、跟踪,督促设计单位按照设 计服务合同具体的要求,按时、保质保量的完成施工图纸设计,提交甲方设计成果;III. 工程项目施工前,由甲方技术规划中心负责牵头进行施工图纸会审(由技术规划中 心负责联系设计单位各专业负责人参加施工前图纸会审和技术交底);内部配合部 门一一工程中心装饰组,由工程中心装饰组召集施工单位各专业技术负责人参加施 工前图纸会审和技术交底,就汇总的各专业图纸设计和施工技术问题向设计单位提 问,由设计单位做出解答;突出解决工程项目的重点和难点部分,以便在施工前就 能将问题解决,保证工程施工的顺利进行.IV. 工程项目施工阶段,由集团工程中心装饰组牵头,向技术规划中心、项目设计单位
17、反馈图纸设计问题、项目所在地工程物资主材物料的市场供应等问题由集团技术 规划中心负责跟踪、督促设计单位及时解决图纸设计问题和设计主材物料问题并 出具设计变更通知单。设计变更通知单经集团技术规划中心认可(专业责任设计师、 部门经理、总监)签字后,由技术规划中心发文至工程中心装饰组,由工程中心项 目助理或装饰组本项目现场责任工程师转文至施工单位,以指导现场施工。对于紧急、重要的设计变更项目,由集团技术规划中心先行以口头、电话、或OA 方式通知工程中心装饰组现场责任工程师,以便在第一时间内就设计变更项目内容 知会施工单位,但技术规划中心必须在24小时内予以书面补发。V. 集团技术规划中心各专业设计师
18、(工程师)业务除了与相关设计单位各专业对接外, 还应与集团工程中心各专业现场责任工程师进行工作衔接。二、施工单位选择及合同谈判1、施工单位考察施工单位的质量保证,是靠施工单位的管理水平、资金能力、技术力量、管理人员素质、 工队技术水平和人员素质等综合因素得以实现的。我司作为房地产开发企业在项目施工准备 阶段需要对施工单位进行全面的考察,选择符合项目工程施工总体要求的几家意向施工企业. 以便进一步谈判、磋商,最终确定符合项目技术条件、商务条件要求的施工单位作为合作伙 伴。施工单位考察的重点:(1)设计资质等级(如本项目有须施工单位深化设计需求的)、 施工企业资质等级;(2)施工企业办公地点、场所
19、、规模和办公环境;(3)是否已经取得质量认 证体系的认证;是否已经取得环境认证体系的认证;(4)高级工程师、工程师、助理工程师、 技术人员的数量和所占公司整体员工数量的比重;(5 )项目经理、项目管理人员的数量和所占 公司整体员工数量的比重;(6)专业采购人员的数量和所占公司项目管理人员数量的比重;(7)施工单位近两年所承担的工程项目情况、施工情况;(8)施工单位所在地区的市场占有 率、和社会认知度;(9)施工单位的公司架构、项目班子组织结构;(10)施工单位所用工队的来 源组成、合作时间;(11)施工单位近期所接工程情况、在建工程;有无与本项目类似的工 程项目;(12)实地考察施工单位近期已
20、完工程和在建工程施工情况、质量情况。对施工单位 的考察以集团采购中心为牵头部门,工程中心装饰组本项目责任工程师配合参与、并会同 预决算中心和技术规划中心、工程计审部专门人员共同进行。要求各部门考察人员对施工 单位考察后提交书面考察报告至采购中心,由采购中心汇总考察意见、并形成最终完整的 考察报告,以便公司决策层参考。计审部负责督促考察报告的形成、及其时效性。2、工人及管理人素质、资格要求在项目招标文件中,须明确要求投标施工单位提交:(1)用于本工程的项目管理班子成 员名单、性别、年龄、毕业院校、专业,目前所担任的职务岗位、联系电话、曾经参与过的工 程项目及在其中所承担的职务;(2)项目主要管理
21、人员(项目经理、现场生产经理、技术负 责人、安全负责人、采购负责人)的专业院校毕业证书影印件、取得的专业技术职称证书影 印件、岗位技能证书影印件、居民身份证影印件;(3)施工单位项目经理部组织机构图;(4) 施工单位委派的项目经理持有的项目经理等级证书影印件(在施工单位确定后,必须校验项 目经理证书原件);(5)施工单位委派的技术负责人持有的专业技术职称证书影印侏在施工 单位确定后,必须校验技术负责人的专业技术职称证书原件);在项目招标文件中,还须要求投标施工单位提交:(6)准备用于本工程的施工队伍情 况介绍。涉及木工组、水电工组、瓦工(泥水工)组、油工组、植物种植施工队(园林景观工程), 包
22、括各工种的人员配备数量、施工机械和机具的装备数量;(7 )特殊工种、主要技术工人从事 该工种作业的年限以及岗位技能资格证影印件;(8)各工种带班人员的姓名、年龄、藉贯和 居民身份证影印件、联系电话.以上施工单位项目经理部管理人员组成和施工工队各工种人员组成,在工程过程当中,施 工单位不得随意调换,如施工单位因特殊情况须调换,则在调换前必须征得甲方代表的书面 同意;甲方有权对任何不能胜任工程项目的乙方人员,包括乙方项目部管理人员和工队施工 人员提出撤换要求,乙方不得拒绝,必须按照甲方要求及时调换符合要求、能够胜任工程项 目的管理人员和施工人员.对重点工程项目如售楼处、样板房及其周边环境工程,因为
23、相应的质量和效果要求都很 高,须施工单位安排有类似工程经验的施工管理人员和技术过硬的工人精心施工,方可达到 重点工程项目的高标准要求。如高级精装修工程中,木工活须要求施工单位使用广东、或 江浙一带施工技术过硬的木工班组;瓦工须要求施工单位使用福建一带的技术熟练工人来 实施。要严格限定施工单位各班组中使用“学徒工”和“小工”的数量,保证技术熟练工 人(大工)的绝对数量。在工程合同签定之前的商务谈判中,甲乙双方须就具体的用工要 求进行明确,包括用工价格问题。3、工程、预算参与施工单位考察、合同谈判对施工单位的考察,是为集团开发的项目选择“产品制造”候选单位。需要从多角度、 多层面对施工单位进行分析
24、、评估其技术能力、制造能力、生产管理水平、产品质量等级, 以求能最大限度的满足集团项目开发的需要.对项目施工单位进行考察的工作,由采购中心本 项目责任采购工程师牵头,工程中心本项目现场责任工程师和预决算中心本项目责任预算师 共同参与进行。其目的也是为了能从多角度、多层面来对施工单位进行分析和考察,作出专 业和详实的施工单位考察评估报告。甲乙双方经过对本项目“建设工程施工合同”中都关切的条款进行沟通、谈判、达到共 识,双方对合同进行签署、加盖合同用章后,即为本项目工程建设提供了有效的法律保障。 因“合同”中涵盖的内容面广,涉及到很多双方履约的重点条款,如:合同价格属性、工程工 期、开竣工日期、工
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