【精品】石家庄金世界营销策划终稿.doc

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1、金世界项目一期营销策划报告目 录第一部分 项目市场分析与价格定位一、区域市场动态分析4A、住宅物业部分41、项目所在地房地产市场总体供求分析42、项目周边个案分析21B、商务公寓部分291、项目所在房地产市场总体供求分析292、项目周边个案分析333、结论36C、写字楼部分361、项目所在房地产市场总体供求分析362、项目周边个案分析40二、项目SWOT分析与对策491、项目优势分析Strength492、项目劣势分析Weakness503、项目机会分析Opportunity504、项目威胁分析Threat515、对策性意见52三、价格定位建议及客群分析521、住宅定价依据2#522、高档公寓

2、定价依据3#573、商铺定价依据2#、3#634、商务办公定价依据4#73第二部分 项目营销策略建议一、项目定位建议781、项目一期定位建议782、目标客户群定位分析793、价格策略建议87二、营销策略建议1041、项目总体营销策略思考1042、项目一期营销阶段划分1053、项目一期整体营销节奏建议1064、各阶段营销策略及内容109三、入市时机及策略建议1221、类比楼盘拟入市时间及策略1222、项目入市时机的确定及安排1233、项目入市策略建议123四、商业物业营销策略建议1241、营销节奏建议1242、营销执行方案1253、促销策略127第三部分 项目推广策略建议一、媒介推广策略129（

3、一）营销目标计划129（二）总体推广阶段性划分及媒体组合1301、入市时机的选择1302、B区推广阶段划分1303、媒体组合1364、广告导入配比1505、广告推广主题151（三）16大强势卖点提炼与整合161（四）推广费用预算164（五）、广告效果评估方式165（六）、项目SP活动策略166（七）、工地现场包装169二、金世界网站建设建议1721、网络营销的行业发展与建站综合分析1722、网站建设策略建议1733、九大内容版块构成1744、网站推广策略1755、网站建设费用预算175第四部分 执行达到销售的各种前期准备工作一、营销中心的准备工作1761、营销中心的功能分区1762、营销中心的

4、布置与摆设177二、销售组织及培训1781、制定销售制度及组织架构1782、准备全套销售文件1803、招聘销售人员1814、销售人员办公用品的配置183第五部分 关于本项目的其他建议一、物业管理建议1841、聘请知名物业管理公司进行项目的整体管理1842、物业管理服务内容建议184二、项目商业运营及招商建议186（一）对本项目商业部分的操作建议186（二）项目经营思路及策略187（三）项目招商建议189第一部分 项目市场分析与定位建议一、区域市场动态分析A、住宅物业部分1、项目所在地房地产市场总体供求分析1.1石家庄住宅市场概况分析n 供给现状1) 2005年石家庄市加大了普通商品住房和经济适

5、用住房的建设力度，规划审批普通商品住宅建筑面积340万平米，在建面积达到600万平米，同比增长6； 2) 2005年石家庄市区经济适用住房新开工面积达到82万平米，同比增长28。3) 2005年及2006年13月份，石家庄市区投放市场的商品房住宅项目。裕华区东方观邸、尚东绿洲、顺驰蓝郡、美景东方、梅迪雅居、国际城高层加推部分、九里庭院、水云间蓝湾、豪景琴园等楼盘项目；供应数量为各区之首，继续引领石家庄（住宅）楼市。桥西区嘉实栖园、金正缔景城、春江花月、联邦名都c座、龙城公寓、天山观澜豪庭、维明水湾等项目楼盘。桥东区华城绿洲、香榭里、仁和嘉园、滨江国际、国富华庭等楼盘。长安区尚乘源、亲亲小镇、先

6、天下等楼盘。开发区新东方天然城、珠峰国际花园、心海假日、天山水榭花都加推部分等楼盘。以上楼盘大部分是第一次投放市场，而且单个项目体量也越来越大，桥西区推出的金正缔景城开发规模达66万平方米，而长安区的亲亲小镇规划总建也超过了40万平米，随着石家庄土地供应的不断外延，大体量房地产（住宅）项目将会成为市场主流。n 需求现状：第一、石家庄人口基数较大，每年的人口自然增长，促使部分住房需求的增长；（核算部分参照金世界项目市场调研报告中人口数据分析部分）第二、石家庄每年流动人口的增加；大学毕业生留在当地工作的 “外来人员”石家庄有“河北师范大学、河北经贸大学、河北中医学院”等大学，每年的流动人口对租赁房

7、屋需求增加，促使部分投资者对房屋需求增加。第三、石家庄大量“城中村”与“旧城”改造，会造成对住房的需求增加；第四、更换居住环境、改善生活质量的二次置业者，也给城市的住房需求带来一定的空间。第五、中高档产品需求仍然旺盛表现为近期上市的中、高档住宅项目都取得了相当不错的销售业绩，代表项目为嘉实栖园、春江花月等项目（即桥西区的住宅需求相对旺盛），二环区域内住宅得到了广大购房者的认可。进入2006年住宅市场价格一直稳中有升，一环内的住宅价格接近4000元/平米，二环以内的项目大多数超过3500元/平方的价格，现阶段石家庄旧城改造量体较大，由拆迁引起的被动需求较大，甚至在有些区域成为自住需求的主力。以上

8、几种原因从某方面说明石家庄在住房需求方面还存在较大的空间。n 供给预测2006年石家庄将要投放的住宅楼盘主要如下裕华区项目名称联邦东方明珠项目名称众美凤凰城开发公司联邦伟业开发公司众美地产项目位置翟营大街与塔北路交汇处项目位置南二环与翟营大街交口楼盘规模建筑面积45万平米住宅面积26.73万平米楼盘规模建筑面积16.24万平方米投放时间待定投放时间2006年下半年价格区间尚未销售价格区间均价3200元/平米项目名称碧水青园项目名称水云间蓝湾开发公司聚合置业开发公司永昌地产项目位置青园街420号项目位置富强大街与南二环交口楼盘规模建筑面积16万平米楼盘规模建筑面积14万平米投放时间2006年下半

9、年投放时间2006年1月份价格区间3000元/平米价格区间2700-3400元/平米项目名称全城项目名称安苑小区开发公司国大房地产开发公司安居房地产公司项目位置东岗路、塔北路与南二环谈固东街围合区域中除去东方官邸，成反”L”型项目位置仓盛路与翟营大街交汇处楼盘规模占地面积：360亩建筑面积：40万平米楼盘规模建筑面积52万平米投放时间待定投放时间待定价格区间待定价格区间多层1700元/平米小高层2300元/平米桥东区项目名称国富华庭项目名称世都皇家开发公司恒实地产开发公司石门基础开发公司海天地产项目位置槐安路与建设大街交口项目位置建设大街、裕华东路、四中路、西至市规划局楼盘规模建筑面积16万平

10、米楼盘规模总建筑32.5万平米，其中住宅面积27.56万平米投放时间预计2006年下半年投放时间预计2006年下半年价格区间待定价格区间待定项目名称中基名邸楼盘规模建筑面积65万平方米开发公司中基地产投放时间预计2006年下半年项目位置西临平安大街、东接长征街、南至长征西路、北靠和平路价格区间拆迁户：2550元/平米市场价：3500元/平米桥西区项目名称金正缔景城项目名称泊爱蓝岛开发公司金正地产开发公司安惠地产项目位置中华大街以西、裕华路以南、维明街以东、工农路以北项目位置工农路与西二环交口东南角楼盘规模占地300余亩建筑面积66万平米楼盘规模建筑面积16万平米投放时间2005年投放时间200

11、6年3月价格区间均价3600元/平米价格区间均价3280元/平米项目名称水晶郦城项目名称盛景家园开发公司鑫豪地产开发公司市政总公司项目位置中华大街与新石中路交叉口东南角项目位置中华南大街与新石中路交叉口北行路西楼盘规模占地面积：30亩建筑面积：约3万平米楼盘规模建筑面积：8万平米投放时间首次2005年7月2006年下半年投放时间2005年底价格区间均价2500元/平米价格区间3100-3300元/平米均价3200元/平米项目名称天山观澜豪庭项目名称春江花月开发公司天山地产开发公司燕都地产项目位置原石家庄动物园部分用地项目位置新石中路166号楼盘规模占地面积：90.5亩总建筑面积：11万平方米楼

12、盘规模规划总用地：12万平米；建筑面积：27.23万平米投放时间待定投放时间2006年3月价格区间花园洋房：4300/平米17层住宅3800元/平米价格区间3463-3900元/平米均价3600元/平米项目名称碧水蓝湾楼盘规模占地71369平米开发公司石家庄恒通房地产投放时间2006年4月项目位置西二环与南二环交口西行1000米价格区间均价1570元/平米新华区项目名称宁安园项目名称盛典苏州开发公司嘉实地产开发公司格瑞特地产项目位置中华北大街于宁安路交汇处项目位置中华北大街与北二环交叉口西北角楼盘规模建筑面积5万平米楼盘规模建筑面积：97000平米其中住宅：93000平米投放时间预计2006年

13、下半年投放时间2006年3月接受咨询价格区间待定价格区间待定长安区项目名称中宏汇景国际项目名称尚乘源开发公司中宏地产开发公司东龙地产项目位置棉二改造项目位置建设北大街与丰收路交叉口楼盘规模总建筑面积55万平方米楼盘规模总建筑面积约17万平米投放时间预计2006年下半年投放时间2005年12月16日开盘价格区间4800-5500元/平米均价5000元/平米价格区间2170-3450元/平米均价:3200元/平米项目名称中景明苑楼盘规模总建面积40万平米开发公司北京景旭地产投放时间预计年底项目位置和平路与翟营大街交叉口价格区间待定开发区项目名称新东方天然城项目名称星辰花园开发公司金石地产开发公司卓

14、达地产项目位置学苑路新港花园对面项目位置湘江道与昆龙大街交口楼盘规模建筑面积50万平方米一期约16万平米楼盘规模建筑面积23.4万平方米投放时间2005年11月11号投放时间首次是2005年4月价格区间19802388元/平米价格区间均价3300元/平米项目名称心海假日期楼盘规模总建筑面积50万平米开发公司中润地产投放时间2005年3月中旬项目位置石家庄长江大道1号价格区间3100-3600元/平米均价3200元/平米备注项目现状：推出小高层建筑，于2006年5月12日开盘，正在做地基处理；共投放三栋小高层住宅。价格在3300元/平米左右。从长期上看，石家庄中高档住宅产品在保持旺盛供销势头的同

15、时，加大中低价位住宅产品的供应势在必行，主要依据两个方面：首先，近期加大普通住宅，尤其是经济适用住房的建设体量。另一方面，加大中低价位的供应比例也可在一定程度上拉低高速增长的住宅价格，在宏观上易被各方所接受。但考虑到房地产开发周期较长，供应结构上的调整效果还需要一段时间得以体现。n 需求预测：长期需求与短期需求长期需求：2006年石家庄市区人口达到224万人，人口基数相对较大；对住房需求空间较大，石家庄住宅市场在未来五年内有较旺的需求；短期需求：石家庄城中村改造与旧城改造的住房需求二次置业者对住房的需求外来人口及毕业大学生对住房的需求增加，在一定程度上使租赁房屋紧缺，从而刺激投资者购房，促进短

16、期内需求增加。当地需求、国内需求与国际需求对于住宅地产而言，消费者具有很大的区域性（受长期居住习惯、居住理念的影响较大），以在当地购房为主，针对石家庄而言约占到95%，跨区域购买房屋较少约占到5%；而存在跨区域购房的消费者具备以下几点要素：第一、跨区域工作调动，举家搬迁；第二、热点区域，投资置业、居家如上海、深圳、北京等地的楼盘被全国或国外的投资者跨区域购买；第三、路程较近、价格差异较大、环境优美造成部分消费者跨区域购房。n 综述从以上的供应分析与需求分析中可以看出石家庄住宅市场一直保持供应与需求相对较旺的总体态势，其原因是本地自住需求旺盛，主要体现在住宅的更新换代和回迁需要，同时还有投资相对

17、较多，产生的投资住房需求；而从未来几年石家庄住宅产品的供应体量来看（尤其是大量城中村改造项目），扩大异地置业（周边县市）需求、吸引一定投资需求势在必行，从整体住宅市场来看，石家庄的住宅需求还有较大的空间。附石家庄部分住宅物业相关情况一览表物业名称主力户型主力面积联邦名都两室两厅、三室两厅60100平米金正.缔景城两室两厅、三室两厅75130平方米天山.观澜豪庭二居、三居90150平米春江花月两室两厅、三室一厅、三室两厅103-176平米中宏汇景国际三室两厅、四室两厅171.08平米176平米、219.50平米新东方天然城两室两厅、三室两厅90130平米心海假日三室两厅140平米200平米维明水

18、湾三室两厅、四室两厅120-170平米嘉实栖园两室两厅、三室两厅85-135平米华城绿洲三室两厅130140平米物业管理费楼盘名称物业管理费联邦名都12层0.8元/月/平方米、3层以上1元/月/平方米金正.缔景城1.2元/平方米/月天山.观澜豪庭未定春江花月1.1元/平米月中宏.汇景国际未定新东方.天然城0.5元/平米/月，带电梯0.9元/平米/月心海假日期1.2元/平方米/月维明水湾1.2元/平米/月嘉实栖园0.6元/平米/月华城绿洲元平米月小区配套物业名称小区配套联邦名都幼儿园、双电梯、地下游泳池、社区商业金正.缔景城地下双层停车场；智能化系统：家居安防、智能IC卡管理车辆、闭路监控、消防

19、报警系统、设备监控等；集中供热、地板采暖，燃气入户；其他配套设施：室内恒温游泳池、酒吧、陶吧、SPA、斯诺克、中西餐厅、室内篮球场、网球场、乒乓球场等天山.观澜豪庭社区商业春江花月小学、幼儿园、多功能双主题会所、临街商业、综合楼等配套设施，1140个车位中宏.汇景国际地下一至二层均设有开通式停车场新东方.天然城会所、风情商业街、双语幼儿园、大型超市心海假日幼儿园、会所、运动场维明水湾安防系统，小区入口可视对讲系统，每单元两部电梯嘉实栖园健身广场、儿童活动场，休闲广场华城绿洲幼儿园、会所、地下停车场、社区商业主力单价、主力套价、楼层套价物业名称主力单价主力套价楼层差价联邦名都C座3700元/平米

20、40万元左右3050元金正.缔景城3800元/平方米3040万元左右3070元天山.观澜豪庭3500元/平米3145万元层差不祥春江花月3500元/平米3660万元3080元中宏.汇景国际5000元/平米85万元左右层差不祥新东方.天然城2300元平米2030万元3050元心海假日3300元平米3075万元4060元维明水湾3500元/平米4260万元3080元嘉实栖园2850元/平米2440万元3060元华城绿洲3150元/平米4060万元3040元内部认购方式物业名称内部认购方式天山.观澜豪庭开始认购两个月，停止内部认购，认购期间效果不太理想春江花月交定金1万元中宏.汇景国际认购期间为快速

21、回笼资金，采取相对较低的销售价格，一次性付款的方式进行认购。新东方.天然城3000元购买VIP卡。在开始销售时享受5000元房款。心海假日共推出330套房屋，推出150张VIP卡，每张卡享受9.8折，在此基础上再享受50元/平米的优惠。华城绿洲泰丰公司接手后直接开盘，没有进行内部认购活动。建议：n 项目周边户型及面积多在两室两厅、三室两厅，75140平米；建议本案结合卖方及买方市场情况，考虑一定量的中型户型设计。n 项目周边楼盘项目的物业管理费多在0.81.2元/平米/月，建议本案住宅物业管理费收取考虑适中；n 周边楼盘配套多数达到了设有幼儿园、停车场、休闲场所、社区商业等，结合本案，建议考虑

22、以上配套但不局限于以上配套；n 多数楼盘认购的方式多为大同小异，如VIP购卡活动、定金订房等，本案可以灵活运用；n 市场上住宅的楼层差价多在3060元不等；本案应结合入市情况、销售计划及自身物业来制定楼层差价。1.2具体到桥西区住宅供应量情况如下2005年桥西区住宅供应量达到100余万平方米，主要的代表性楼盘有：金正.缔景城、联邦名都C座、嘉实栖园、维明水湾等，与其形成竞争的楼盘还有周边的滨江国际、中宏.汇景国际等楼盘。附：楼盘开发规模一览表项目名称项目位置占地面积建筑面积销售价格金正.缔景城东里村改造20.5万平米66万平米3800元/平米联邦名都c座裕华路166号4.13万平米12.98万

23、平米3700元/平米嘉实栖园新石中路39号25346 平米6万平米25003200元维明水湾维明南街3500平米2万平米3400元/平米春江花月新石路166号12万平米27.23万平米3600元/平米2006年桥西区域及周边具有竞争性楼盘的投放面积约有：40余万平方米，代表性有：春江花月、天山.观澜豪庭、宁安园、中宏汇景国际等楼盘项目。1.3 项目住宅需求量情况分析2005年底及项目周边的常住人口达到50万人，对住宅的需求量达到120余万平方米，而市场上的投放量只有约100万平方米，对其住宅需求量较大，需求的面积区间在：从桥西区家庭人口结构，及卖方市场上投入的且热销的户型面积区间为50135平

24、米，最大限度到170平米左右。1.4 综述石家庄西部区域为石家庄最早开发区域之一，以新百广场为基础带动了周边的住宅、政务、商业、休闲、文化等行业及事业单位的入驻，该区域集中了省市各级大部分机关单位成为石家庄的“政务区”；西区的房地产发展受水质、山脉等因素影响，较于东区各项发展落后最少3年的时间，较早的住宅项目有滨河新村、旭雅园、开元公寓等。一般情况下西部房地产开发成本价格要比东部高2040万元（存在大量拆迁，土地拆迁补偿费用较高），较其他区域且拆迁难度大，使部分开发公司在相同的条件下选择到东部区域开发；现经过政府及社会各界努力，桥西区域市政建设、招商政策等等都较之以前得到较大的改善，表现为20

25、05年2006年，嘉实栖园、金正缔景城、春江花月等项目开工建设及销售都取得了不错的业绩，而价格也都在30003800元/平米（均价），即住宅市场还将有较大的需求空间。2、项目周边个案分析项目名称联邦名都C座位置石家庄市裕华西路166号物业类型29F住宅开发商联邦伟业房地产开发有限公司占地面积41320.69平方米建筑商江苏苏中建设集团建筑面积129817.39平方米开发模式合作建房容积率3.13物业公司联邦物业管理公司绿化率35%物业费12层0.8元/月/平米、3层以上1元/月/平米n 市场定位联邦名都三期：繁华之中/独享属于自己的安宁n 销售政策措施三期按投资人投资150平米计算，6个月后即

26、有获得150平米*190元/平米等于28500元即投资6个月时间后，每平方米将获得190元的投资回报率n 广告推广手法燕赵晚报（报广）、燕赵都市报（报广）、户外、售楼部接待销售宣传n 主要媒体应用及投入频率附：报广投放一览表（2005年10月2006年3月）日期版面栏数报媒2005.10.13C26 整版燕赵晚报2005.12.07A1 1/2燕赵晚报2005.12.09A24 整版燕赵晚报2005.12.09A24 整版燕赵都市报2005.12.13A24 整版燕赵都市报2005.12.16A23 整版燕赵晚报2005.12.19A1 整版精品导报2006.02.22A16 整版燕赵晚报n

27、其他特殊卖点紧邻裕华路、城市核心区域，地理位置较好，交通便利、升值空间较大；楼宇立面美观、大方；投资回报率相对较高。n 广告分析 共同投资 合作开发2006年2月27日起，投资单价每平米再次上调100元绝对地段，绝对品质，事实说明升值潜力已现端倪谁投资、谁受益 6个月即获取高额回报按投资人投资150计算，6个月后即有150190元/等于28500元高额回报的机会从报纸广告看，画面、色调具有一定的品质感；但是从主题表现看，表述不清。既没有说清楚这产品是什么类型（住宅还是写字楼），也没有将所有卖点写清楚。比如所谓的“绝对地段、绝对品质”，都没有用准确的文字来详细说明，给消费者以空喊“口号”的感觉。

28、投资型产品属于绝对的理性消费品，在推广上更应该注重实质的功能性需求，靠概念、靠几年短期的固定投资回报率返租等手段已经不能起到决定性作用。投资型产品的开发越来越要求开发商注重内功的修炼，注重后期经营和服务能力的提高。即报纸广告的投放效果相对较对欠缺。金正缔景城项目位置裕华路与工农路、维明大街与中华大街中间区域占地面积300余亩开发商石家庄金正房地产开发有限公司建筑面积66万平米物业公司金正物业公司容积率3.3物业费1.2元/平米/月绿化率约40%主力户型两室两厅、三室两厅面积区间50-142平米n 项目规划现状由22栋高层住宅、3栋酒店式公寓、1栋5A级写字楼和1栋5星级酒店组成的建筑群体，总共

29、建筑面积约66万平方米，商业部分29万平方米，住宅部分37万平米。项目采用欧式建筑风格，采用石材为建筑立面。楼宇大堂全部采用酒店式装修、门僮服务。项目于2006年5月中旬开始推出二期楼盘n 市场定位都市心海生活居住都市中心 享受海畔生活地理位置处于城市的中心圈内，即定位于 “都市心”都市中心之意；而海生活仅拼借“5000平米的爱情海”，有夸大其词之意，与实际规划有不符之处，定位尚有欠缺。n 销售价格最低价：3680元/平米；最高价：4000元/平米；均价约3800元/平米n 销售政策措施付款方式：一次性九五折；按揭九八折，首付30%（中国建设银行提供贷款）认购的计划：2005年6月份入市，现一

30、期内部认购中，推出6栋高层（3栋18层，3栋20层）n 广告推广手法主要选择燕赵都市报、燕赵晚报为投放媒体；户外喷绘、宣传页；同时设立售楼部接待咨询；其选择的推广手法符合楼盘的正常推广方式，借大众媒体进行宣传造势；初步推广良好，起到了一期的宣传效果。n 主要媒体应用及投入频率日期版面栏数投放媒体2005.09.29C7 整版燕赵晚报2005.09.29A9 整版燕赵都市报2005.11.24T11 整版燕赵都市报由上表看出，通过对金正缔景城近半年的报纸监测，只有一期（11月24日），向前延长一月监测其投放了一期两版（9月29日，晚报、都市报各一版），报纸投放近期较少。n 其他特殊卖点区位处于市

31、核心区且绿化率高达40%；打造都市海生活为卖点（5000平米的爱琴海风情水景）；是桥西区域目前规模较大的住宅楼盘；社区配套完善双语幼儿园、会所、大面积水景等；多种户型设计20余种，满足多种需求。春江花月项目位置：中华大街与新石中路交口西南侧开发商：河北燕都房地产开发公司规划总用地：12万平方米总建筑面积：27.23万平方米绿化率：61.9%项目主题：临波望月闻书香建筑风格：现代简约风格开盘时间：2006年3月25日竣工时间：2006年11月13日n 项目总体规划14栋18层高层板楼和28套联排别墅，小区规划设计尤其全区内和区外配套设施，八大种景观庭院；春江花月一期6栋高层设10种户型，以三室户

32、型为主，众多户型采用错层设计；中水处理系统、集中太阳能热水系统、断桥铝合金外窗、地暖系统。n 销售情况销售价格：均价3550元/平米销售面积：103.29平米、125.44平米、134.72135.76平米、170平米n 广告分析报纸广告整体风格沿用了怡禾枫景楼盘的思路，走的大气、稳重、高贵的风格；报纸广告颜色稳重、大气；在市场上反映较好，从内容上反映了项目的卖点及主要特征，广告效果较佳。嘉实栖园开发公司：嘉实地产楼盘位置：石家庄新石中路项目占地38亩，总建面积6万平方米容积率2.4开盘均价：2900元/平米n 广告分析“一路走来嘉实踏实走好每一步为了您美好的生活我们专注每一个细节 视品质为生

33、命2005桥西 嘉实.栖园又一诚意力作 值得您的期待”“嘉实打造诚品之旅品牌效应助力营销”“嘉实金秋“诚品之旅”产品联动体验即将带您一起进入美好视界！“感动心中理想”“全城向西” “9月24日盛大开盘”2004年以前，嘉实用“开发优质、畅销的项目”的手段来提升嘉实地产的品牌；2005年，大家只要听说是嘉实开发的项目，首先想到的是“优质、畅销的项目”。在企业品牌与项目品牌的互动方面，嘉实无疑是成功的。该篇广告就是用企业品牌来提升项目形象的典范。3、结论根据以上个案分析及广告的分析效果来看，采用报纸广告时需要注意画面、色调、文案的细节处理；从各方面紧扣项目的主题、卖点等核心的要素；从上面还可以看到

34、靠单一的推广模式局限性较大，建议本案采取媒体投放广告，再加上公关活动；宣传效果将会突破单一的宣传模式。B、商务公寓部分1、项目所在房地产市场总体供求分析1.1石家庄商务公寓市场分析n 供给现状/预测石家庄商务公寓主要有：颐源百丽、钻石公寓、女人世界公寓、滨江国际、Zoom时代中心、先天下、美东国际等等，截止到2005年底石家庄的商务公寓供应面积约30万平方米。附石家庄商务公寓的楼盘资料表项目名称项目位置楼盘规模销售价格女人世界民族路76650平方米4200元/平米滨江国际休门街4.8万平米4800元/平米Zoom时代中心中山东路48368.373890元/平米先天下中山东路80000平米450

35、0元/平米西清公寓红旗大街16000平米3800元/平米金亿城商务大厦新华路4万平米2.8万/平米龙城公寓清真寺街13900.9平米3500元/平米 供给预测2006年石家庄市规划的商务公寓及将要投放市场的商务公寓如下，供给面积在40万平米左右。项目名称开发公司项目位置项目规模中宏汇景国际中宏地产中山路与广安大街交口320649平米万隆国际中心万润新元裕华路与育才街交口西南角35000平米n 需求现状及预测自光明大厦（酒店式公寓）、颐源百丽（公寓式酒店）的入市销售（包括后期入住率较低的金鼎公寓）给投资者无法提供投资保障，同时给消费者带来了较大的负面影响，2005年市场上Zoom时代中心、滨江国

36、际商务公寓等的销售，又在改变消费者对商务公寓的看法；对其商务公寓需求量较大，需求的面积区间在：3090平米。但商务公寓的需求相对于住宅来说短期内需求有限，不会出现大幅度增长。目前石家庄对商务公寓需求的群体主要有：中小型公司、驻石办事机构及部分自由职业者。附石家庄部分商务公寓情况一览表主力户型、主力面积物业名称主力户型主力面积滨江国际两室两厅4290平米ZOOM时代中心一室、两室一厅3999平米女人世界公寓一室、二室36105平米先天下公寓三室两厅、四室两厅171203平米龙城公寓一室、二室42100平米中宏汇景国际一室一厅、两室一厅4090平米商务公寓物业管理费物业名称物业管理费滨江国际1.2

37、元/平方米/月ZOOM时代中心2.2元/平米/月女人世界公寓1.3元/平方米/月先天下公寓西清公寓1元/平米/月龙城公寓1元/平米/月中宏汇景国际未定公寓配套物业名称项目配套滨江国际地下车库、餐饮、格调酒吧、精品服饰ZOOM时代中心每两层一个空中庭院女人世界公寓公寓部分独立大堂、充足的停车位先天下公寓先天下广场、北国超市、地下停车场西清公寓公寓底商、地下停车场龙城公寓公寓底商中宏汇景国际商场、地下停车场主力单价、主力套价、楼层套价物业名称主力单价主力套价楼层差价滨江国际4800元/平米2030万阴面与阳面的价差达400元/平米，其楼层差价无确切系数凯嘉大厦3890元/平米1635万元3590元

38、女人世界公寓4200元/平米1645万3080元先天下公寓4500元平米80万元左右西清公寓3800元平米20万元左右3060元龙城公寓3500元平米1535万元2080元中宏汇景国际5000元平米20-45万/套针对以上情况，建议本案：n 多数公寓的主力户型在一室、二室，面积控制在4090平米不等；n 多数公寓的物业管理费在11.3元/平米/月；n 多数公寓配套都做到了停车位、休闲娱乐场所、底商商业等；n 多数公寓楼层差价在3080元，本案考虑以上可调整本案的规划等。2、项目周边个案分析项目名称滨江国际项目位置中山路与休门街交汇处占地面积60万平米开发商河北滨江置业有限公司建筑面积4.8万平

39、米物业公司天正物业容积率1.6物业费1.2元/平米/月面积区间50-160平米承建商北京第三建筑工程有限公司景观设计新加坡SGP建筑设计n 市场定位百万平米成就省会核心商圈解析：项目总建筑面积接近100万平方米，处于北国商圈给予“百万平米成就省会核心商圈”的市场定位；以城市核心区域超级大盘姿态入市，给消费者一种高品质、高质量的大盘，取得了相对较好的社会效益。n 销售价格公寓最低价：4400元/平米；最高价：5200元/平米；均价约4800元/平米n 销售政策措施付款方式：一次性付款、按揭付款无折扣，按揭首期两成n 广告推广手法燕赵都市报燕赵晚报河北青年报户外广告、售楼部接待咨询n 主要媒体应用

40、及投入频率附：报纸检测一览表投放日期版面栏数投放媒体2005.11.25A24 整版燕赵都市报2005.12.01A16 整版燕赵晚报2006.01.08A5 整版燕赵都市报2006.03.07A16 整版燕赵晚报2006.03.10A24 封底燕赵晚报2006.03.14A24 封底燕赵都市报2006.03.14A24 封底燕赵晚报2006.03.20A24 封底燕赵都市报2006.03.23A20 整版燕赵青年报2006.03.30A24 封底燕赵都市报由上表看出，近半年新休门共投放了10期整版，平均月投放量1.67个版面；主要选择媒体有燕赵都市报、燕赵晚报、河北青年报，投放量集中在3月份，占到70%。n 其他特殊卖点推出小面积商务公寓。地理位置较佳，处于石家庄的北国商圈，拥有大量的人流、物流、资金流。区域商务、商业环境较好。3、结论商务公寓产品作为市场的一种需求产品，面向中小型企业商住办公及自由职业者，伴着石家庄第三产业的迅速发展，商务公寓市场需求空间还将增大。C、写字楼部分1、项目所在房地产市场总体供求分析n 供给现状截止到2006年3月份石家庄写字楼供应量达到60万平方米，主要