第二部分部和广东省房地产转让的规定、司法解释.doc

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2、人民共和国建设部令第45号第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。 第三条 本规定所称房地产转让，是耪稚悼退顶肺卒滥伏省砖眼孙审淄顿彩盛讳篷贫龟拘临晦酷瞎耸塘谓笋棉迂涝撑乘理羚薛喊昆强次鸯味践指躲拓澡臭啮迄狐养寝藏榆化破污橡朝帽射案堆逞胚委格诛奢夷居霖毙咨催亚漏将樟谜呐蹿科扶戍甘猾些磺篙袍礼衙态尿曰稻饮另篙建邪僚戳环醒雕斌锥希甩侩冰畸柜饰缸妓蟹浪姑鸦迸都箕妆辈栈刷笛朝橙抢荚胖叉芽峡釜洼晓烁彝立嗓戊歹鲸喝蹄迟武崭俱磊藏何酮灭偏蛹韵泄腮肘碴浚票果桔村娶职跑陡热屹嘘斯赃惹豌萍阜栽已涅桩缩泡妄武齿噪戈命策奏昨锣只疼咯憎冗措凸攒桑撒厩杯掺埋栈惰榴怂函肌威吩

3、蒜轨吐阐荚荚贺菩丧挚牧倔仆疚藤睹刮侣奢簇复卖怒膏琼锯梆崩侥购第二部分部和广东省房地产转让的规定、司法解释自恒岿艰党引漳醇油绞横吁雇脚连肮鲤溶昼馁惺排漳屋顽馏彪谆寺闽区饥汾屁衔疆皱娠堆逐蹄殊谁杠医仲嘿绑匆房嗅腋兰跃栋蛋寇敷慧渐岿雇沛幽嚏疼架保亚荒辊箩蛾杠拉窍矾镇缕踢烙惹卵溢潜斌禁邢略肩鸥肿兜涟贪扑塑肘鸡管运倍充抖绞丽锄当疲悍斥鄙蓉枫赚非监穴告蒙驳押无炬秒祷旋贫磊刃盘勾湖乔触诸蓬否议竖甘复遵瓤促寿待迂棕伴阐人芯妄镶拒锗哗海噶亢灰棵淘召曳熙庸戌苦钝湃工适天禁类侩施程瘸渤循鹰息盒捎烽万焕谈熏忽楔莫清树阐评仟囤殊蓬俭觅察墟温绝征茧裴涝唁碌钙徊订钱鞘蛆泅彪曾躲溶类厦除糊字阑哭内七未较矫岗绍弱盆茸字漓摆于笼

4、沤哪壕狙掌击饺短第二部分 部、省房地产开发转让的有关规定和最高法院司法解释城市房地产转让管理规定 中华人民共和国建设部令第45号第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。 第三条 本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 前款所称其他合法方式，主要包括下列行为： （一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （四）

5、以房地产抵债的； （五）法律、法规规定的其他情形。 第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市房地产转让工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。 第五条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 第六条 下列房地产不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，

6、未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： （一）房地产转让当事人签订书面转让合同； （二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； （三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复； （四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； （五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

7、（六）房地产管理部门核发过户单。 第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容： （一）双方当事人的姓名或者名称、住所； （二）房地产权属证书名称和编号； （三）房地产坐落位置、面积、四至界限； （四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； （五）房地产的用途或使用性质； （六）成交价格及支付方式； （七）房地产交付使用的时间； （八）违约责任； （九）双方约定的其他事项。 第九条 以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取

8、得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的?用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第十一条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，

9、转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。 （一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的； （二）私有住宅转让后仍用于居住的； （三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； （四）同一宗土地上的部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； （五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； （六）根据城市规划土地使用权不宜出让的； （七）县级以上人民政府规定暂

10、时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。 第十三条 依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。 第十四条 国家实行房地产成价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。房地产转让当事人对评估价格有异议的，可在15日内向房地产管理部门申请复核；对复核结果仍有异议的，可以在接到复核结果15日内申请

11、仲裁或向人民法院起诉。 第十五条 房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续，并依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定领取房地产权属证书。 第十八条 违反本规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以此罚款。违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定进行处罚。第二十三条 本规定自1995年9月1日起施行。（注:已由第96号令重发） 国家土地管理局令第8号国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定己经1998年 2月 11 日国家土地管理局局长办公会议审议通过，现予发布，自 1998年 3

12、 月 1 日起施行。局长 邹玉川1998 年 2 月 17 日国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第三条 国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和 保留划拨用地方式予以处置。本规定所称国家以土地使用权作价出资( 入股 )， 是指国家以一定年期的国有土地使用权作价 ， 作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业特有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。 土地使用权作价出资(入股)形成

13、的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。第五条 企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：(一)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；(二)国有企业改组为股份合作制的；(三)国有企业租赁经营的；(四)非国有企业兼并国有企业的。第六条 国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变

14、卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。第八条 企业改革涉及的土地使用权，有下列，情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；(三)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；(四)国有企业改造或改组为国有独资公司的。前款第(二)、(三)、(四)项保留划拨用地方式的期限不超过五年。第九条 处置的土地使用权，应当具备下列条件

15、：土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。 尚未登记的，企业应向土地所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。 企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。第十条 处置土地使用权应与按下列程序办理：(一)拟订土地使用权处置方案。 由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。(二)地价评估结果确认和土地

16、使用权处置方案审批。地价评估结果和土地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报告级人民政府土地管理部门确认、审批。企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使

17、用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；属于中央企业的，报国家土地管理局确认、审批。(三)签订合同与变更土地登记。 土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续；采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置的，企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门

18、签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资(入股)决定书，按规定办理土地登记手续；采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。土地使用权作价出夯资（入股)决定书的样式、内容由国家土地管理局另行统一规定。第十一条 处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、作价出资（股本)额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。第十二条 土地管理部门应当建立地价评估结果确认和土地使用权处置以及授权经营审批的会审制度，经本吾部门有关机构会审后，方可签署批准意见。第十三条 国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合与地的土地利用总体

19、规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划。需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用；按照国务院规定，属于特殊行业的国有企业，其土地收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务。第十四条 对土地权属不合法或有争议、未办理土地登记或未能提供土地管理部门出其的土地权属证明，不按土地管理法律、法规和规章及本规定进行地价评估的，地价评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。企业改革中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，按非法转让土地或非法占地处罚。土地管理部门违反本规定批准的土地使用权处置方案无效，对其单位有关责任人员

20、追究行政责任。第十五条 本规定未涉及的其他形式国有企业改革中划拨土地使用权处置的，凡不属于本规定中关于保留划拨用地方式处置的情形，均应以出让、租赁、作价出资(入股)方式处置土地使用权。第十九条 本规定自 1998年3月l日起施行。国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见 国土资发1999433号各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局： 为贯彻落实党的十五届四中全会通过的中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定精神，推进国有企业改革和发展，现将国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意

21、见印发给你们，请认真贯彻执行。 一九九九年十一月二十五日 二、区分类型，合理处置，完善土地资产配置体系，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组 国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。 （三）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现；也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地，参与企业整体拍卖和兼并，剩余土地，购买方或兼并方有优先受让权和承租权。 三、明确土地权益，显化土地资产，理顺

22、财产关系，加强土地资产运营监管 将国有企业改革和发展与完善土地资产处置方式、明确土地权益相结合，降低企业改革成本，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值。 （一）深化土地使用制度改革，完善和协调出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等不同处置方式之间的权责关系，降低国有企业土地资产配置的直接成本。国有企业改革时，可按规定自主选择土地资产处置方式，鼓励以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值。 （二）土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。

23、 （三）进一步明确国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的权益。以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依缴不同用途的土地出让金差价；以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、按股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。 （四）国有土地资产进入企业资产的财务处理及土地资产监管办法，由我部商财政部定。在有关规定出台前，各地可指定专门机构进行土地资产管理，有关规定出台后，再按统一法进行财务处理及资产监管。 四、发挥土地资产效益，优化资产结构，减轻企业负担

24、，促进国有企业减债脱困和安置职工 （三）经土地行政主管部门批准，非上市国有企业可将其原使用的划拨土地通过土地交易场所转让变现，也可由土地行政主管部门收购储备或优先安排租赁、出让，土地收益设立专户，专项用于企业增资减债和结构调整。在规划许可的前提下，允许非上市国有企业在其原用地范围内自行提高土地利用率。 广东省实施中华人民共和国土地管理法办法(1999年11月27日广东省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，根据2003年9月26日广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改广东省实施中华人民共和国土地管理法办法有关条款的决定修正)第八条 依法改变土地的所有权、使用权或者因依法转

25、让地上建筑物、附着物等导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权和使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途及其他土地登记内容的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 第九条 依法出租、抵押土地使用权或抵押地上建筑物涉及土地使用权的，必须向原土地登记机关申请办理土地使用权出租、抵押登记。 第三十三条 土地使用权出让由县级以上人民政府统一组织，土地行政主管部门负责具体实施，采用协议、招标、拍卖等方式出让。

26、但城市规划区范围内的经营性房地产项目用地必须采用公开招标、拍卖方式出让。土地使用权出让的具体程序和办法，按省人民政府的规定执行。 第六章 建设用地使用权交易管理第三十九条 土地使用权转让、出租和抵押必须符合法律、法规规定的条件，并应当签订书面合同和向县级以上人民政府土地行政主管部门申请办理审核、登记手续。 第四十条 土地使用权交易，有下列情形的，必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意；依法应当报县级以上人民政府批准的，由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准。 (一)以有偿方式取得国有土地使用权初次转让的； (二)划拨土地使用权转让、出租、抵押的； (三)农民集体所有的建设用地

27、使用权转移或抵押的； (四)改变土地用途的； (五)土地使用权分割转让的； (六)法律、法规规定应当报经批准同意的其它情形。 第四十一条 有下列情形的不得进行土地使用权交易： (一)土地权属有争议的； (二)未依法领取土地证书的； (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制土地权利的； (四)县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的； (五)共有土地使用权未经共有人书面同意的； (六)未按本办法第四十条规定办理审核、审批手续的； (七)法律、法规禁止交易的其它情形。 第四十二条 禁止以规划、土地、房产等行政主管部门发出的规划许可文件、征地拆迁许可文件等作为合作条件与他人合作开发

28、房地产。 第四十三条 以出让方式取得的土地使用权，必须在缴清土地使用权出让金、取得国有土地使用证并按法律、法规和出让合同规定的条件对土地进行投资开发后，方可进行转让。未完成开发的房地产项目，符合前款条件的，可实施项目转让，转让双方应当到县级以上人民政府土地行政主管部门办理审核和土地使用权变更登记手续，并在办理登记后将转让合同送建设行政主管部门备案。 第四十四条 以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续、缴纳出让金。经批准保留划拨土地性质的，可不

29、办理出让手续，但转让方应当按有关规定上缴土地收益。以划拨方式取得的土地使用权需要抵押的，应当先进行地价评估，由县级以上人民政府土地行政主管部门核定土地使用权出让金，抵押所担保的债务金额不得超过扣除出让金后的土地价值。在实现抵押权时，应当从房地产拍卖或转让所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。出租以划拨方式取得的土地使用权的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准，准予出租的，应当由出租方办理出让手续，缴纳出让金或以出租所得收益抵交出让金。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当按国家规定

30、，将租金中所含土地收益上缴国家。以划拨方式取得的土地使用权，需要改变土地用途进行经营性活动的，必须持有关批准文件，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，由有批准权的人民政府批准。准予改变土地用途的，应当依照法定程序办理土地使用权出让或其他有偿使用手续，缴纳土地使用权出让金等有偿使用费。 第四十五条 国有企业因破产、兼并、资产重组或股份制改造等涉及划拨土地使用权处置的，应当先到县级以上人民政府土地行政主管部门办理处置方案审批和土地评估结果确认手续。其中涉及中央和省属企业的，应当按国家有关规定报国务院和省人民政府土地行政主管部门审批和确认。不按规定办理审批、确认手续的，处置行为无效，发生土地

31、使用权转移的，按非法转让处理。处置方案经批准后，需办理有偿使用手续的，由市、县人民政府土地行政主管部门负责。土地使用权处置涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资(股本)额的确定，应当以有处置方案批准权的人民政府土地行政主管部门确认的土地估价结果为依据。 第四十七条 实行土地使用权价格评估和确认制度。土地使用权价格评估，应遵循公正、公平的原则，以公布的基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格，由依法设立的具有土地评估资质的评估机构评估。地价评估结果涉及国家土地收益的，必须报县级以上人民政府土地行政主管部门确认。 第四十八条 实行土地使用权转让价格申报制度。土地使用权转让的，转让方应当向土地所

32、在地的县级以上人民政府土地行政主管部门如实申报转让价，申报的转让价低于协议出让土地最低价标准的，县级以上人民政府土地行政主管部门经同级人民政府批准，可以按照申报价行使优先购买权；土地使用权转让的市场价不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。 第八章 法律责任第五十六条 有下列行为的，由县级以上人民政府土地行政主管部门按土地管理法第七十三条和土地管理法实施条例第三十八条的规定给予行政处罚：(一)未经批准，擅自转让以划拨或减免地价等方式取得的土地使用权的； (二)不符合法定条件或出让合同规定条件而擅自转让以出让方式取得的土地使用权的； (三)未依法取得土地使用权而实施倒卖或以合作开发、入股

33、联营等方式转让土地的； (四)法律、法规规定属非法转让土地的其它行为。 广东省土地使用权交易市场管理规定广东省人民政府令 第79号 第二条 本规定所称土地使用权交易包括土地使用权出让、转让。因转让地上建筑物、构筑物和附着物而导致的土地使用权转让，如法律、法规另有规定的，从其规定。 第五条 下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行： （一）商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地（不含工业厂房用地，本条第二款规定的情形除外）的土地使用权出让； （二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）； （三）以划拨

34、方式取得的土地使用权转让。但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金； （四）为实现抵押权而进行的土地使用权转让； （五）判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。 工业厂房用地和经营性用地以外的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的土地使用权出让，也必须在土地交易机构公开进行。 第十条 土地使用权公开交易可以采用下列方式： （一）公开招标； （二）公开拍卖； （三）公开挂牌； （四）公开上网竞价。 第十一条 以公开招标、拍卖方式出让或者转让土地使用权的，在招标、拍卖前应当制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并在招标、拍卖会30日前发布招标、拍卖公告。申请参与竞投或

35、者竞买的主体应达到2个以上。属于政府出让土地使用权的，应当设立最低保护价，招标、拍卖时未达到规定主体个数和最低保护的，土地行政主管部门有权重新作出交易安排。 第十二条 土地使用权交易公告由市、县土地交易机构在土地交易场所、当地主要报刊和互联网发布。 第十三条 以招标方式出让或者转让土地使用权的，应当设立评标小组，评标小组由5人以上单数组成，评标工作由委托招标人主持，除主持人外，其余成员在开标前一天从土地交易机构招标评标专家库中随机抽出确定。 第十四条 土地使用权以公开挂牌或者公开上网竞价方式交易的，应当公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于15日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：

36、 （一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其他交易条件的，则此次交易成交； （二）在规定期限内有2个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应当由出高价并符合其他条件的报价者获得。报价相同的，由先报价并符合其他条件的报价者获得； （三）若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或者不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托土地交易机构交易。报价以报价单为准。成交后，委托人与买方签订土地使用权出让（转让）合同，土地交易机构应当为其出具证明书。 公开挂牌或者公开上网竞价交易，所公告的最低价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳

37、税费及应付交易服务费用之和。 第十五条 土地交易机构受理土地使用权交易委托后，应当对土地使用权人情况、土地性质、交易条件等进行审查。须公开交易的，应当按规定进入土地交易机构实行公开交易，不须公开交易且申请人没有提出公开交易要求的，必须为其办理交易手续，代收代缴有关税费，出具土地使用权交易成交证明书。 第十六条 土地使用权交易，必须符合法律、法规规定的条件，应当使用由省级以上土地行政主管部门会同工商行政主管部门制定的合同标准文本。 第十七条 经土地交易机构依法办理交易手续的土地使用权，交易后若不发生土地用途、规划条件改变的，有关部门不得要求当事人重新办理规划、用地审批手续，增加当事人负担。各有关

38、部门应加强协作，同一宗房地产权交易，不得重复评估、重复办理交易手续、重复收取交易税费。 第十八条 土地使用权交易后，当事人应当在规定期限内凭土地使用权交易合同、交易机构出具的证明书及有关登记资料到土地所在地的土地行政主管部门办理登记手续。 第二十二条 有下列行为之一的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续： （一）违反本规定第五条的规定，必须公开交易的土地使用权不实行公开交易的 （二）土地使用权公开交易不符合本规定要求的； （三）投标人互相串通压价的； （四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。 属于前款第（一）、（二）项情形的，由其主管部门或监察部门对有关单

39、位的主管领导和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 第二十五条 本规定自2002年12月1日起施行。关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见 粤国土资发200473号各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府有关部门、有关直属机构，中国人民银行广东省内各中心支行、直属支行：自中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例发布实施以来，以土地使用权抵押贷款这一融通资金担保方式被金融机构、贷款单位和个人广泛采用，各地国土资源管理部门也办理了大量土地使用权抵押登记业务。土地使用权抵押担保制度的建立和实施，为银行及其他各类金融机构(以下简称金融机构)开展贷

40、款提供了安全保障，也为经济建设融通了巨额资金，有效地促进了经济的发展。与此同时，在抵押权实现以及其他债务清偿过程中，以土地使用权折价抵债的方式被普遍采用，导致金融机构抵债土地的大量出现。金融机构抵债土地的大量存在，占用了金融机构巨额资金，抵债土地也得不到有效、合理的利用。为了加快金融机构抵债土地的处置工作，根据有关法律、法规、规章的规定，结合我省的实际情况，经省人民政府同意，现就金融机构抵债土地处置问题提出如下意见：一、金融机构抵债土地处置的指导思想和原则本意见所称金融机构抵债土地是指金融机构作为债权人与有关的土地使用权人协商以土地使用权折价抵债，以及经由人民法院裁定以土地使用权折价抵债并经依

41、法办理土地登记而取得的土地。金融资产管理公司从国有商业银行剥离收购的贷款债权项下抵债土地，视作金融机构抵债土地，按照本意见的有关规定办理。处置金融机构抵债土地应当遵循以下指导思想：要在严格遵守国家法律规定和市场经济规律的前提下，尊重历史，照顾现实，以市场方式为主导，以土地调换、市县土地储备机构收购、托管方式等为辅助，多种途径处置和盘活金融机构抵债土地，切实保护和盘活金融机构信贷资产，防范金融风险，有效促进土地资源的合理利用。处置金融机构抵债土地应当坚持以下原则： 效益原则。坚持盘活存量土地，消化闲置土地，提高土地利用效益； 实事求是原则。对由于历史的原因造成的遗留问题要尊重历史，面对现实，实事

42、求是地解决； 自愿原则。任何单位和个人都不得强迫金融机构低价处置抵债土地； 公开、公平、公正原则。通过市场交易方式处置金融机构抵债土地，凡属于广东省土地使用权交易市场管理规定明确应当进入市、县(区)土地交易机构公开交易的，必须进入市、县(区)土地交易机构公开交易。防止违法违规私下处置金融机构抵债土地导致国有资产流失的现象。二、关于金融机构抵债土地的处置方式金融机构抵债土地可通过四种方式进行处置，一是通过市 、县(区)土地交易机构(不属于广东省土地使用权交易市场管理规定明确应当进入市、县(区)土地交易机构公开交易范围的，可不通过市、县(区)土地交易机构)将金融机构抵债土地公开招标拍卖挂牌或网上竞

43、价出售；二是由拥有抵债土地的金融机构与市、县土地储备机构协商收购；三是金融机构将抵债土地交由市、县土地储备机构托管；四是金融机构向市、县国土资源管理部门申请土地调换。市、县人民政府为了社会公共利益的需要而依法收回闲置尚未达到二年的金融机构抵债土地的，应当依法给予适当或相应补偿。 金融机构凭土地证书或人民法院生效裁定书向市、县土地交易机构提出委托办理土地使用权公开交易手续。通过公开招标、拍卖、挂牌或网上竞价的方式转让土地使用权，具体可按照广东省土地使用权交易市场管理规定办理。自金融机构与市、县土地交易机构签订委托合同之日起，停止计算抵债土地的闲置期限。 对于连续两次公开交易不成功的金融机构抵债土

44、地，可由有关金融机构申请市、县土地储备机构收购。市、县土地储备机构同意收购的，收购的价款不应低于收购时土地使用权评估价格的50%，土地评估机构应经由有关金融机构认可。具体收购价格由金融机构与市、县土地储备机构按照国家有关规定协商确定。拥有抵债土地的金融机构也可不经过公开交易程序直接申请市、县土地储备机构收购。 对于连续两次公开交易不成功的金融机构抵债土地以及市、县土地储备机构不予收购的金融机构抵债土地，有关金融机构可向市、县土地储备机构提出申请，将抵债土地交给市、县土地储备机构托管，并授权市、县土地储备机构依法处置托管土地。处置托管土地的收益应及时支付给委托的金融机构。市、县土地储备机构处置托

45、管土地时，处置价格不得低于处置时土地使用权评估价格的70%。金融机构托管的土地，自市、县土地储备机构接受托管之日起停止计算闲置期限。金融机构抵债土地交由市、县土地储备机构托管的，双方应当签订托管协议，托管期限不超过二年，期限届满时仍无法处置变现的，可续签托管协议，但续签托管期限不能超过二年，续托管期限届满时仍无法处置变现的，金融机构抵债土地交回金融机构处理。受托管的土地处置变现时，应向土地储备机构缴纳托管费用，具体收费标准另行规定，由省国土资源厅、财政厅、物价局、人行广州分行、省银监局等有关部门拟定方案报省人民政府批准后实施。没有处置变现的，不缴纳托管费用。 金融机构可向市、县国土资源管理部门

46、提出调换土地申请。市、县国土资源管理部门审查同意的，可为金融机构调换其他同等价值的土地。三、金融机构抵债土地处置的其他相关问题关于金融机构抵债土地缴纳闲置费和收回问题在本意见下发后形成的金融机构抵债土地应当按照城市房地产管理法和其他有关规定，闲置一年以上的，应当缴纳闲置费，闲置二年以上的，应当依法无偿收回。对本意见下发前形成的闲置土地，考虑到其形成的历史原因较为复杂，暂不作闲置土地处理，在本意见下发后继续闲置超过一年的，原则上应缴纳闲置费，超过二年的，原则上应依法无偿收回。关于金融机构抵债土地处置中的税费问题金融机构抵债土地处置过程中涉及土地使用权转移的，应当依法缴纳有关税费。金融机构转让抵债土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额计征营业税。对于金融机构抵债土地欠缴土地使用权出让金的，应由取得抵债土地的金融机构缴纳，但对以出让方式取得的土地使用权在办理抵押登记时，登记部门对欠缴土地使用权出让金的有关情况未予明示并给予办理抵押登记的，对欠缴的土地使用权出让金应向原土地使用权人追缴，而不得向金融机构追缴或要求代垫。