包头某商业项目定位报告新.ppt

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1、2023/6/1,1,目 录,第一部分、项目理解1.1项目思考第二部分、商业定位2.1包头市商圈总结2.2东河区商圈总结2.3项目商业定位2.5项目功能定位2.6项目定位业态说明2.7项目消费群定位2.8项目招商运营,2,1,第一部分、项目理解,1.1项目思考,2023/6/1,本案,东河主干道“巴彦塔拉大街”,东河传统商业集中商圈,1.1项目思考,2023/6/1,本案,东河传统商业集中商圈,5,1,第二部分、商业定位,2.1包头市商圈总结2.2东河区商圈总结2.3项目商业定位2.5项目功能定位2.6项目定位业态说明2.7项目消费群定位2.8项目招商运营,6,商圈概况,本地商业分为4大主流商

2、圈，包百商圈为全市最核心商圈，其次为娜琳及东河商圈，区域内辐射为主，对外辐射力相对较弱。,包头集合商业总体量约71万平方米，其中体量最大的为万达广场，达到11万平方米，维多利、神华和大红门超过6万平，其余的均在3万平方米以下；包头本地商业市场分为4大主流商圈，分别为包百商圈、娜林商圈、神华商圈、东河商圈；百货、超市、专业市场和小市场仍是主要业态，商业品牌丰富，市场租金整体较低。,神华商圈,7,包百商圈简介,包头唯一的城市级商业中心，50年代起步，是城市商业的源头。规模最大的以零售为主、多元化经营的商业中心区域，复合业态，具有很大的影响和辐射力。,区域-包百商圈是以钢铁大街与包百步行街交叉点为轴

3、心，形成的商业集中区域，属于包头市传统商业中心；面积-目前包百商圈的商业经营面积近30万平方米，在包头市、自治区享有较高的知名度和美誉度；客群-包百商圈是以包头百货为核心形成的目前全市规模大的以零售为主、多元化经营的商业中心区域，该商圈主业主要集中在昆百商圈；业态-大型百货商业、步行街、超市、专业市场、街铺等多种商业形态组成；地位-当地客群心中购物的首选区域。,维多利广场,包头百货大楼,维多利,2.1包头市商圈总结,8,包百商圈主要以包百大楼、包百时代百货、王府井、金融商厦、为一购物、东方明珠、维多利商厦等商场组成。其中，王府井、包百大楼以及维多利商厦经营状况良好。,钢铁大街,钢铁大街,包百商

4、圈商业分布,2.1包头市商圈总结,9,包百商圈业态统计,包百商圈业态组合以百货、商业街为主，业态复合，经营档次以中档为主，高档为辅，品牌和档次上仍具有提升的空间。联营租赁结合，平均扣点在20%左右。,包头唯一的城市级商业中心，包百商圈的地位无可撼动，商场功能单一，缺乏功能互动,缺少休闲、娱乐、餐饮项目，功能设计缺乏复合性和便捷性！停车位严重不足，主力店提升空间有限。,2.1包头市商圈总结,10,娜林商圈简介,娜林商圈是集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈，复合业态。,区域-娜林步行街为中心，以文化路、幸福路为界限形成的“十”形状商圈；客群-消费客群以青山区为主，昆区、东河区为辅，

5、消费人群以中低收入者为主；业态-商圈内代表商业有娜林商厦、宝林大厦、红房子商城、向阳市场、向阳商贸城、凯莱购物中心、小霸王电器城、永盛成购物中心等各种商业业态以及一些临街店铺组成，经营业态包括百货商场、专业市场、专卖店、超市等；地位-当地城市副商圈。,2.1包头市商圈总结,11,娜林商圈商业分布,娜林商圈主要以娜林广场、王府井百货、时代财富、红房子商城、光彩商城、北京华联等商场/超组成。其中，王府井、向阳市场经营状况良好。,文化路,文化路,2.1包头市商圈总结,12,娜林商圈业态统计,消费人群以中低收入者为主，中低档业态，经营状况良莠不齐,集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈，经

6、营档次以中低档为主。随着现代化王府井百货、北京华联超市和娜琳商厦向现代化商业的转形，娜林商圈逐渐向高档时尚商圈的方向发展。,2.1包头市商圈总结,13,神华/万达商圈简介,神华商圈属于综合性的高档消费商圈，餐饮业比较繁荣。万达广场2009年开业后，成为区域商业中心，属于新兴商业中心。,2010年11月，包头青山万达广场营业。项目总投资35亿元，由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。万达广场同时带动东侧体育馆道业态转型，从2009年之前的体育用品一条街，逐步发展成为现如今的快速“食尚”为主业态，成为区域经济增长极。,位于神华商圈核心，包头市首

7、座街区型购物场所；商城占地五万平米，链接蓝天购物广场、永盛城超市、神华大酒店，经营以时尚精品为主，健身餐饮为辅，设计店铺500多个，属于包头市集餐饮、娱乐、购物、休闲功能为一体的新型商业项目；客群：本地及周边县市中高档收入人群。,神华购物中心周边已经形成综合性的中高档消费商圈，但业态组合混乱，卖场设计不合理，功能的互补性弱。城市高端商品缺乏，高端消费存在外流现象，商场经营状况一般，但餐饮业比较繁荣。万达功能复合，商业模式实现创新，相对包头市场具有综合优势。在体量和品牌档次上，没有与城市核心商业中心拉开差距，同质竞争压力大区位条件较差，交通不便，不利于商业发展。,2.1包头市商圈总结,14,区域

8、-东河区的商圈主要为商贸商圈（包括：东百，包百东河店，大红门，环城路商业街），其发展前身是位于环城路与和平路的交界口的旧区委。区委搬迁后，逐渐发展为纯商业化的地区；客群-消费客群以区域为主，消费人群以中低收入者为主；业态-商圈内代表商业有包头百货大楼、通顺商业城、商贸大厦、东百商城、大红门服装城、维多利广场（维多利新天地）等商场/超组成，主要经营饰以及小商品；地位-当地城市副商圈。,19 世纪开始发展，包头最老的城区，商业最早的聚集地，集市为初始状态发展至今，商业发展以低价零售、批发类为主,2.2东河区商圈总结,2023/6/1,东河商圈主要以包头百货大楼、通顺商业城、商贸大厦、东百商城、大红

9、门服装城、维多利广场新天地等商场/超组成。其中，包百大楼、通顺商贸城、东百商城经营状况良好。,东河劝业城,维多利大商城,维多利新天地,欣龙商贸城,大红门服装城,通顺商业城,商贸大厦,东百商城,太平洋商贸,包头百货大楼,2.2东河区商圈总结,16,东河商圈主要经营以服饰以及小商品，产品种类以中低档为主，租金较低，营业状况一般。,2.2东河区商圈总结,2023/6/1,2.3项目商业定位,1、2到5层儿童主题欢乐城、,2、泛教育品牌教育机构,2023/6/1,2.3项目商业定位-2到5层儿童主题欢乐城、,二层定位：,教育产业,婴幼儿早教儿童职业体验馆,三层定位：,儿童商品,童装玩具童车儿童书海,四

10、层定位：,特色服务,儿童摄影儿童健身（游泳、健身）主题餐厅,五层定位：,休闲娱乐,室内软体游乐室内电动游乐主题乐园,儿童餐饮,儿童休闲,儿童娱乐,儿童百货,儿童运动,儿童消费引领产业,亲子活动,2023/6/1,一层及底店定位：泛教育基地(知名培训机构）包含从育龄儿童开始到青少年的泛教育项目，如：各类特长培训班。击剑、柔道、网球等各类体育培训班!,打造“我有、你无、他需”的 儿童主题欢乐城,1.儿童零售：其中包括童装、童鞋、玩具、快消品（奶粉、尿片等）、童车等。现趋势为集合店形式，一站式的零售综合商店，店内汇集多种品牌及适合不同年龄层的商品，面积一般为1000-3000平方米。2.儿童游艺娱乐

11、：分为幼童（0-7岁）游乐园及大童（7-16岁及以上）游艺中心。其中幼童游乐园面积一般为250-400平方米，游艺中心面积为1000-3000平方米。3.儿童主题乐园：最新的儿童游乐场所，多达几十种场景布置，配套化妆、道具等因素给孩子身临其境的体验，以及正面的引导和传教，深得家长睐，对物业要求较高，面积需求4000-10000平方米.4.儿童服务类：包括儿童教育、SPA、餐厅等配套服务项目，在娱乐和购物的同时让孩子以及家长更亲密的接触和交流，真正做到以儿童为主导的家庭消费。,20世纪90年代中期前，儿童商品零售主要以百货商场为平台，呈现较散乱的粗放型经营模式。当时，除了各地国营背景的妇女儿童用

12、品商店外，我国基本没有上规模的儿童商品专业零售商。进入90年代后，随着家庭收入水平的提高以及儿童商品的丰富和创新，我国儿童商品零售规模快速成长。也正是在这样的背景之下，国外及港台地区发展较成熟的儿童用品专营店经营模式被引入国内。儿童零售,其中包括童装、童鞋、玩具、快消品（奶粉、尿片等）、童车等。现趋势为集合店形式，一站式的零售综合商店，店内汇集多种品牌及适合不同年龄层的商品，面积一般为1000-3000平方米。,儿童零售,儿童零售品牌招商需求,儿童零售（集合大店）,儿童游艺娱乐，分为幼童游乐园及大童游艺中心。游乐园是专门为身高130cm以下的，年龄约为07岁的儿童设计的室内儿童健身馆。球池，椰

13、子树，乘浪水床，瀑布滑梯等丰富多样的先进游戏设备给孩子创造一个健康，安全的游玩空间。让孩子们拥有一个欢乐多彩的童年。游艺中心以电子游艺设备为主，专门针对年龄约为7-16岁儿童及成人的室内游乐场所。篮球机，捕鱼，娃娃机，赛车模拟，射击模拟等等一应俱全，并配合不同年龄不同主题的装修及场景布置，给各个年龄的客层以及家庭带来适合的休闲娱乐选择。,儿童游乐园及游艺中心已成为现代购物中心不可缺少的业态组成部分，超强的集客能力，能够带来周边业态，如餐饮、零售的销售收入增长，大幅度的增加了目的消费的客流量及延长了顾客的逗留时间。,儿童游艺娱乐 品牌,儿童主题乐园,儿童主题乐园的体验教育是一种崭新的教育思想。据

14、悉，2000年6月1日召开的全国少先队第四次全国代表大会提出今后一个时期各级少先队组织要引导少年儿童在实践中体验的任务，并首次提出了“体验教育”思想；共青团中央、全国少工委关于动员和组织少先队员在实践中体验的实施意见中又对体验教育作了概要式的描述。鉴于中国校外教育工作年鉴的描述，体验式教育正是中国当前新形势下的一种教育理念，很好地结合了我国的文化和国情，而人与人、人与社会、人与自然、人与自我的体验教育活动即其核心内容。这种模式为儿童以自己的身份和视角去参与体验，感受参与的真实、快乐以及辛劳，从而获得真情实感，在道德选择中形成良好的习惯，营造了一个优秀的生活实践平台，解决了少年儿童生活角色单一的

15、问题。通过角色体验，可以让他们自然接受我们所要传递的思想观念和行为方式，不同于以往简单的说教和强硬的灌输。这对孩子的影响会更为深刻、更为持久。而在这种纯粹的教育理念中渗透商业元素，是很多商家一直在探求的一种新型商业模式。,儿童主题乐园 品牌招商条件,儿童服务,儿童游泳SPA，是婴儿站立行走前的唯一自主运动，能增强体质、促进发育、提高平衡能力，配以理发，脐部护理等服务使婴儿得到全面的呵护。儿童摄影近年来已深受年轻父母的喜爱，能够为孩子留下成长的印记、欢乐的瞬间，更多年轻家长选择了专业儿童摄影机构的专业服务。儿童摄影机构已成为儿童服务项目不可缺少的部分。婴幼儿辅助设施是商场自行设立的服务项目，包括

16、有换尿片、哺乳、洗护等设施的场所，一般设立在儿童活动较多或家庭逗留时间较长的区域，如游乐场或餐厅附近，体现商场对顾客无微不至的体贴和关心。,儿童服务包括儿童教育、儿童游泳SPA、儿童摄影、婴幼儿辅助设施等。近年来，随着我国社会、经济、文化事业的不断发展，基础教育的普及，新一代儿童的早期教育得到越来越多的关注。2010年底，国务院发布了中国国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020），强调了幼儿教育的重要性，接着又出台了发展幼教事业的一系列具体规定，回应了广大群众和幼儿家长的普遍诉求，展现了幼教和早教事业的广阔前景。,儿童体验主题商业：市场研究,1、市场潜力与发展机遇 2、产业细分与目

17、标群体定位 3、发展理念与思路,市场研究|市场潜力与发展机遇,第四波婴儿潮带动的儿童产业机遇分析 19802015每年的新生儿数量及城市化数量 根据我国第六次人口普查（2010年）数据，我国0-14岁人口为2.22，占总人口数的16.60%。,根据我国第六次人口普查（2010年）数据，我国0-14岁人口为2.22亿，占总人口数的16.60%。目前全国已经放开二胎政策，未来对儿童产业带来前所未有的的利好局面。,数据来源：中国儿童产业研究中心,19802015每年的新生儿数量及城市化数量,一、市场研究|市场潜与发展机遇,财富漏斗效应使得儿童消费在家庭消费中扮演的角色越来越重要；据调查，80%的家庭

18、，儿童支出占家庭支出的30%50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出之一。中国儿童产业研究中心数据,第四波婴儿潮带动的儿童产业机遇和未来第五波的由放开二胎政策带来的儿童产业机遇分析：,一、市场研究|市场潜力与发展机遇,幼儿园托费：2000，饭费：400，杂费20；钢琴：600，轮滑：200，国画120，珠心算：240，舞蹈200；衣服：300，食物和零食：400，玩具、书和光盘：100；看演出及节目：100（不包括大人陪同费用），旅游：200；奶粉：100，看病不能报销部分：50；总计：5039元 不包含保姆费及教育基金等费用。,第四.五波婴儿潮带动的儿童产业机遇分析,一个中国4岁女孩的日

19、常消费案例（单位：元/月）,一、市场研究|市场潜力与发展机遇,第四、五波婴儿潮带动的儿童产业机遇分析中国儿童消费群体可细分为36岁，711岁，1215岁；家庭在对孩子成长教育的各个阶段、各个项目上都有较大投入比例。,中国315岁儿童各年龄段消费特征 数据来源：融道中国中国儿童职业体验行业发展研究报告（2011-2014）,我国历年儿童产业上市企业 数据来源：融道中国中国儿童职业体验行业发展研究报告（2011-2012）,第四波婴儿潮带动的儿童产业机遇分析,一、市场研究|市场潜力与发展机遇,一、市场研究|市场潜力与发展机遇,庞大的儿童消费市场根据最新的城市消费调查，我国014岁的儿童2.22亿，

20、占总人口的16.60%；我国城市儿童消费在家庭总支出中所占比例在30%50%之间，全国014岁孩子年消费总量过万亿元；目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足5%，较合理的规划应为15%25%；儿童消费不仅规模继续扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐性消费发展到强调成长性消费。,一、市场研究|产业细分与目标群体定位,儿童体验主题商业地产案例,职业体验型,主题乐园型,职业体验型,儿童主题家庭消费综合体,星期八小镇,KIDZANIA,深圳baby city,北京snoopy 乐园,完整货币体系，体验社会角色的 亲子乐园；寓教于乐的情景 体验天地；为孩子提供全面 的角色体验,虚拟的故事背 景，

21、完整的货币 与教育体系；选择高标准合作 伙伴，打造巨大 产业链,寓教于乐，尽 享童年时光；让消费者在购 物的同时还可以 置身在童话 世界里,以儿童和亲子 生活为中心来规划 运营；全方位呵护儿童 成长，树立一个 行业标杆式创新 综合教育平台,一、市场研究|产业细分与目标群体定位,目标群体定位：主体受众分析,一、市场研究|产业细分与消费者定位,目标群体定位：延伸受众分析,一、市场研究|市场细分与目标群体定位,打造以“儿童体验”为特色 以“家庭群体”为重度目标消费群的商业新模式,目标群体定位,电子商务冲击带来线下购物形态的变革。随着电子商务的不断发展，线下购物的便利性远不及电子商务，商业地产该如何应

22、对电商的冲击？,不仅卖商品，同时提供一种生活方式；满足休闲、娱乐为主的体验式消费需求是第一位的；“家庭式停留消费”是商业综合体发展的新动力；购物中心由购物场所变为活动场所，由女性群体变成以家庭群 体为重度目标消费群；家庭群体的核心是儿童，儿童是家庭出游的驱动力！,据调查：全国三线城市购物中心的消费者中、三口之家占到69%；其中70后占到47%，80后占到36%；传统百货商场，人均停留时间为1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。,打造全产业链、全体系儿童体验商业综合体,目前，中国多数省份都已建有儿童职业体验馆，主要集中在中东部地区。截止2015 年7月，全国共开业133 家儿童职业

23、体验馆。融道（中国）调研数据,儿童体验主题型商业运营的竞争力KPI,家长活动模式：以上海星期八小镇为例,选择场内活动家长的行为模式及商业效应：星期八小镇活动分上午、下午两场，时间分别是上午：10：0014：00、下午15：3019：30。每场时间都横跨一个用餐时段。这样的安排为商场餐饮类商家带来商机。体验每项工作需要时间为15分钟左右，等待期间进入场馆的家长可以听一场亲子教育课程、或是摄影讲座、或是做个简单的美甲，或是选购儿童商品。选择场外活动家长的行为模式及商业效应：妈妈可以尽情购物2.5小时并作一次SPA（1.5小时，通常200元/次），或是做一场瑜伽（1小时，办卡折合150元/次）+美发

24、（1小时，200500元）+购物（2小时，无法统计）；爸爸可以打几场桌球（30元/小时）或是边看书边喝咖啡（50元/人）、或是酣畅玩一把电玩（无法统计）；或是父母一同享受难得的二人世界：一起看场电影（1.5小时，160元/两人）延伸到祖父母辈，主打养生保健，祖父母可以听一次养生课程、或品茗选购茶叶或是做一次足疗。,二、关键要素|业态组合与商家组合,通过业态和商家组合，达到功能的协同；除了儿童体验主力商家外，消费者对流行时尚的认知度高，就应该采取没有主力店，以次主力店和小商铺为主的组合模式。在项目发展的不同阶段，主力店和小商铺的配比应该寻求一种平衡，既要保持经营的稳定性，又要不断提升租金水平。,

25、儿童体验主题商业地产开发及投融资模式,儿童体验主题商业地产运营管理策略,增加主题类型，采用积分、货币等方式增加消费粘性；增加收入类型，除了体验馆的门票、植入广告外，增加早教、培训、运动健身等全体系儿童产业项目，增加成人群体的消费类型；增加亲子互动环节，注重家庭情感的培育，在产品和业态规划上增加父母和子女互动的空间、为家长提供交流休息的空间，并增加主体性的消费空间等，提高商业坪效；收费模式：收费方式和体验时间灵活，因地制宜；通过企划多种活动解决时间硬伤问题，解决周一到周五的客源问题。最大程度的整合政府和儿童教育系统的资源，联合运营，保证持续人流。整合周边儿童活动配套资源，针对儿童这一细分市场，提

26、供一站式的儿童消费环境，在业态规划上保证人流连续性。,业态分析总结,我国16岁以下的儿童约4亿，全国年儿童用品消费约6000亿元。预计在今后几年，随着我国每年新生儿出生数量的增加和社会经济发展步伐加快，将进一步推动儿童用品市场发展。2010年新生儿出生开始进入高峰期，即将实行落地的二胎生育政策，使中国将形成一个庞大的儿童消费市场。目前中国儿童消费已占到家庭总支出的30%左右。全国0-12岁的孩子每月消费总额超过35亿元。在社会市场十大暴利行业中,儿童用品行业是重要的一项。其中童装,玩具,食品又占据着较高的比例。儿童用品涵盖了0-14岁年龄段人群的全部用品。目前,中国儿童用品消费均呈现两位数以上

27、的增长,儿童用品市场成为经济发展中的一个新增长点,随着家庭收入的进一步提高以及城市居民逐步达到小康生活水平,中国儿童用品市场的消费需求已由过去的满足基本生活的实用型开始转向追求美观的时尚型,部分经济发达的城市,消费者对儿童用品需求趋向潮流化,品牌化。从长远来看,儿童用品市场的发展前景会很好。,2023/6/1,金街商业定位,维多利韩国名品折扣“奥特莱斯”城,目前，韩剧、韩国化妆品、韩国服装服饰品牌，以及首尔、济州岛旅游风靡全国，所以我们要将维多利金街定位打造成为以韩国服装服饰品牌折扣为主（如同奥特莱斯），以购物、餐饮、娱乐、休闲等多种商业元素于一体的首座包头开放式街区型维多利韩国名品折扣城，引

28、领包头新型消费理念。,2023/6/1,韩国商品消费群定位 CUSTOMER NOUN POSITIONING,0-10,11-20,21-30,31-40,18-40,41-50,51-60,61-70,71-80,追求韩国都市生活品质，有一定购买能力的中高端消费群体主要消费群体：1840岁之间。次要消费群体：4050岁之间。,2023/6/1,商品定位 GOODS POSITIONING,韩国运动休闲10%,韩国流行服饰25%,韩国名品20%,韩国饰品杂货15%,餐 饮20%,休闲娱乐10%,维多利韩国名品折扣城,2023/6/1,经营方针 BUSINESS POLICY,统一VI管理,统一收银管理,统一营业时间,统一规划布局,统一品牌管理,统一对外宣传,统一规范服务,经营方针 BUSINESS POLICY,2023/6/1,招商经营模式,人人经纪 筑巢中国,Everyone brokerage Nest in China,