房地产泡沫测量.ppt

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1、房地产泡沫研究,博思堂市场部,评判带来的警示香港楼市的发展。评判区域房地产的发展状况健康与否？泡沫在经济发展中存在是否合理？如合理，偏离真实价值多少是合理区域？,为什么要对泡沫进行研究？,危机、萧条、复苏和高涨四个阶段构成了经济危机的内容，这种产出、价格、利息和就业的上涨和下降运动构成了经济危机。中国的房地产对于政策极度敏感，可称为“政策性周期”,提高报告的专业度以区域经济学的角度来看城市房地产发展。进入博弈时代的中国楼市，利率、汇率、地价、信贷夹击下的2007 年房地产行业。,更多的思考角度，更多的评判标准市场的发展规律和短期表现之间的联系。健康的市场也会滋生不健康的价格，短期的乐观市场不代

2、表长期的市场走势，市场的普遍表现为短期的波动、长期的平衡。,关于泡沫的讨论,什么是泡沫？在理性预期(Rational Expectation)及效率市场的假设下，资产市场价格会遵循价格基值，当市场价格偏离基值，即称为泡沫现象。,目前，我国尚没有关于房地产泡沫测度的深入的理论研究。,房地产的波动与泡沫有关，但是，波动绝不等于泡沫，它们的本质不同，对波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。,从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。,从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。,关键是基础价值的确定

3、,房地产泡沫的成因,1、供求难以得到平衡,2、土地的特性,需求的多样性与供给的单一性有效需求占总需求量的比例较低需求的变化速度较快,土地开发的周期较长，市场的反应速度慢在所有的生产要素供给中，土地的供给弹性最小（土地的有限性）,PS:房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。,房地产泡沫的成因,3、过度的投机需求,4、投资信贷的支持,土地的稀缺性，使得人们对于房地产的价格历来就保持着乐观的预期。人们对居住条件的

4、要求是没有穷尽的,由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款,如何对房地产泡沫进行测量,房地产价格增长率/GDP增长率,房价收入比,住房按揭款居民月收入,房地产开发投资占GDP比重,租售比,房地产价格增长率/GDP增长率,该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的,泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期,实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较,实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反

5、映出虚拟经济相对实体经济的偏离度,一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现,07年苏州房地产价格增长率/GDP增长率1.131.41，进入预警区域,房地产开发投资占GDP比重,该指标是根据投资预期来设计的,为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现,06年苏州房地产开发投资占GDP比重约为9.77，仍在合理范围,房价收入比,该指标是根据过度的投机需求来设计的,房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力

6、就越低,当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大,据世界银行的测算，根据世界银行曾经对各国50多个城市的调查结果所得，对于发展中国家一套房价相当于一个家庭月收入的3672倍时是合适的,一个地区的房价与收入比在36-72倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达120-240倍以上，广大居民无能力购买住房,07年苏州房价收入比178.9,住房按揭款居民月收入,该指标是根据投资信贷的支持来设计的,信贷推动居民的投资需求,该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程

7、度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度,供楼负担能力比率（每月供楼款/家庭月收入）从银行的角度，只要将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引发风险,该指标一般用于西方国家,房价上涨的动因,1、市场供求状况,2、经济因素,3、人口因素,4、社会因素,5、行政因素,6、心理因素,7、国际因素,一般因素,房价上涨的动因,1、建造品质如：“建筑结构、类型和等级”、“装修”、“设施与设备”、“建筑质量”、“公用面积数”等因素的优劣；,2、效用品质主要是从建筑物适用性（“软”品质）方面来评价房

8、地产价值，如“朝向”、“楼层”等因素的差异,3、环境品质这主要是指建筑物的区位环境“地段”地位，生态环境“水、大气、景观”品质等，这是影响房地产价值的两类最大因素,4、交易状况这主要指“交易时间”和“产权状况”。显然，在其它条件相同的情况下，二手房价要低于一手新房的价格，拥有“完全产权”的房地产价格要高于“不完全产权”的房地产,个别因素,中国楼市要继续上涨，需要几个必备的前提条件,第一，由城市化与流动性过剩而来的经济周期能够一直持续下去，中国经济一直处于扩张通道，高价房始终具有投资价值；,第二，高收入者的队伍能够源源不断得到递补，供求两旺格局不改，消费者踮起脚尖能够跟得上房价上涨的步伐；,第三

9、，值得关注的是，中国经济目前处于结构性调整的转折关头，以往压低要素资源以低价品称雄世界的经济模式逐渐遭到摒弃，这里就存在一个转折成本的问题，在转折过程中流动性将会有怎样的收缩幅度，直接决定了楼市的命运。,第四，人民币是否继续升值。,07年苏州房地产市场数字化描述,房地产泡沫的测量,我们用房地产基值、泡沫的观点，建立相关理论模型。我们认为，在一个充满竞争的房地产市场中，合理的住宅价格由供给和需求实质性因素决定，任何由非实质性因素和市场过度预期引起的价格波动都会产生泡沫，因此现行价格与由供需因素决定的基价之差即为泡沫，由此构建的理论模型为：,pt=p*t（dt（X）,st（Y）+t,pt为住宅实际

10、价格的变动率，p*t为住宅基值价格的变动率，dt（X）为住宅需求特征，st（Y）为住宅供给特征，t为类似随机项的误差项，表示可能存在的价格泡沫因子。,不动产基值纯收益/（安全资产利率风险补偿率租金预期上涨率）即从收益还原价值角度来测量，最大的难点是房地产未来收益具有不确定性与难以估计性,在有效市场的假说中，市场信息的流动是迅速而有效的，即今天的价格变化不受昨天价格的影响。但在现实市场中，价格的变动总是受到过去波动的影响，明天的高价可能与今天价格的上涨相关。,基值的确定,价格泡沫因子,实际价格,基值价格,历史信息的影响将通过两方面来表示，即纯粹历史实际价格的变动，以及过去实际价格与经济基本面决定

11、的基值价格的偏离程度。,将、式合并，得到：,实证模型的建立,从需求角度考虑，住宅价格受到人口规模、经济增长水平、收入水平和利率水平等影响，从供给角度，住宅价格则主要受到开发规模和利率的影响。由于可支配收入增长与GDP增长具有高度正相关性，因此GDP指标可不入选。假设住宅价格由上述市场实质因素所共同决定，式转化为以下回归估计式：,其中，ct为房地产开发投资额的增长率，et为扣除在校学生的总人口的增长率，yt为可支配收入的增长率，rt 为一年期贷款利率，t为误差项，且为与历史信息无关的呈正态分布的时间序列。,由于基值价格P*t-1本身也需要通过回归进行估计，无法直接通过式求得，可假设住宅价格在初始年份（t=0）达到均衡状态，即基值价格等于市场价格。由此可用下式计算各期基值：,pt=p*t（dt（X）,st（Y）+t,下表为苏州住宅价格泡沫模型检验系数，各个解释变量基本通过了显著性检验，表明这四个解释变量确实对住宅价格有显著的影响。其中贷款利率与房价呈正相关，可能与我国政府对利率的调节滞后于房价的变化有关。值得注意的是，滞后的房屋增值以1.52的比例回复至价格中，表明若不采取措施，房价有进一步膨胀的趋势。,因换算过程比较繁琐，具体计算过程请在培训后进行询问,谢谢大家,