房地产业务知识.ppt

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1、房地产业务知识,课程内容,房地产相关概念;房地产建筑常识;房地产行业术语;房屋分类及详解;,房地产概念,房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:(1)单纯的土地;(2)单纯的建筑物;(3)土地与建筑物结合的房产;,房地产市场的分类,根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:一级市场(土地市场);二级市场(增量房市场);三级市场(存量房市场);,土地及土地所有权,土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.土地公有制:

2、根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.,土地使用权获取方式,土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;土地使用权划拨:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;,土地使用权出让,土地使用权出让采用招标、拍卖、挂牌，双方协议等方式;,国有土地使用权出让年限,商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育

3、用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.,土地使用权划拨,以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;,房屋建筑常识,容 积 率:总建筑面积与总占地面积的比值,反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;容积率=总建筑面积总占地面积 一般来讲:普通住宅1.0;非普通住宅1.0;得房率:套内建筑面积与销售面积之比;一般多

4、层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。,层高:住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.净高:是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;进深:是指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的

5、进深常用参数：30米、33米、36米、39米、42米、45米、48米、51米、54米、57米、60米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。,开间:是指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中规定了砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：21米、24米、27米、30米、33米、36米、39米、42米。建筑面积:指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面

6、积、其它公摊面积等;公摊面积:是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;,使用面积:它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12;半地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13,且不超过12;,房地产行业术语,室内设施装修分类楼层朝向,室内设施,四气:暖气、天然气(煤气)、热水器、空调;全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜

7、、沙发、电视柜、整体橱柜);,装修分类,毛 坯:水泥地、白墙;简 装 修:地砖、白墙;中 装 修:大地砖、老式木地板;精 装 修:木地板、包门、包窗;豪华装修:装修前卫、用料讲究;,楼层,楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中层次较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;,朝向,朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;,房屋分类,按结构类型划分按楼型外观划分按房屋户型划分按产权性质划分,按

8、结构类型划分,砖混结构:一般用于多层建筑;框架结构:可用于多层和高层建筑;钢筋混凝土板墙结构;空间结构:如体育馆、大剧院等；,按楼型外观划分,板楼:是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或电梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;塔楼:主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;,基本形式,板楼基本形式:多 层:层以下;小高层:7-12层以内;高 层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;,多层板楼,高板(小高层),塔楼,

9、按房屋户型划分,一居室,二居室,三居室,错层,跃层,复式,按产权性质划分,商品房已购公房:普通公房、央产房经济适用房使用权房私产平房,商品房,定义:指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;补充:限价房简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房);分类:普通住宅:1、住宅小区建筑容积率1.0(含)以上;2、单套建筑面积在140(含)平方米以下;非普通住宅:1、甲宅;2、公寓;3、别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼);,独栋,双拼,联排,叠拼,商品房销售资质,商品房销售须具备以下五证二书：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证也叫建设工程开工证商品

10、房销售预售许可证住宅质量保证书住宅使用说明书,已购公房,普通公房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;央产房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;简单来说就是以中国、中央、国家等央字、国字开头的房子;比如:国家图书馆、中国航空航天局等;,经济适用房,定义:以中低收入家庭

11、住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;,使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅.补充:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅,我国的廉租房只租不售;,