房屋登记官考试案例实务课件.ppt
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1、,房屋登记实务,一、房屋登记基本知识 1、登记的目的和概念 2、我国房屋登记办法的适用范围、立法依据 3、登记机构 4、房屋登记人员注:目的里没有加强城市房屋权属管理。适用范围不仅包括城市国有土地上的房屋登记,还包括集体建设用地上的房屋登记。登记机构不具有确权的职责,并非一种行政确权或确认,也非一种行政许可。房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。,二、登记相关规定 1、登记程序 办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。,例题:房屋登记办法规定的办理房屋登记的必经程序有(ADE)。
2、A、申请 B、核准 C、公告 D、记载登记簿 E、发证注:核准已不是登记的规范用语,而公告是国有土地上房屋登记的选择程序,集体土地上的房屋初始登记则必须经过公告。,2、基本单元 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限
3、的部分为基本单元进行登记。,例题:房屋的基本单元包括()。A、幢B、层C、套D、一套房屋中的一间E、宗,3、申请方式【案例】2000年1月27日周某持某房屋所有权证及买卖双方的私章、身份证复印件、房屋买卖协议及胡某卖房证明等材料到市房产管理局办理了过户手续,将胡某的房屋登记在了自己的名下,市房管局经审核后向周某颁发了所有权证书,不久,胡某向法院提起了诉讼。胡某诉称,市房产管理局在本人未到现场的情况下将房屋过户给周某,侵犯了自身的合法权益,要求撤销对周某颁发的所有权证。被告辩称,颁发给周某的所有权证手续齐全,程序到位,符合建设部颁发的城市房地产转让管理规定和城市房屋权属登记管理办法的规定。法院认
4、为,由于被告没有充足的证据能证明胡某亲自到场办理了交易手续,因此,被告在颁发给周某所有权证时违反了法定程序,判决撤销被告房管局颁发给周某的所有权证书。,申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形。注:除单方申请登记情形外,登记均应由双方共同申请。对于依法院判决进行登记要区分其为确认之诉还
5、是给付之诉。,例题申请人可以单方申请办理登记的情形有()。A、继承房屋B、仲裁委员会发生法律效力的文书C、抵押权担保的债权范围发生变化D、新建房屋E、登记簿记载有误,4、共有房屋的登记问题共有房屋,应当由共有人共同申请登记。【案例】2011年10月李某与甲公司签订了购房合同,以12万元购买住房一套。2011年11月李某在付清房款后,甲公司按合同约定交付了房屋。2012年1月李某与谢某办理了结婚登记,12月李某领取了该房屋的所有权证。2012年2月李某与谢某因感情不合,诉至法院请求离婚。双方对房屋是否为夫妻共有财产发生争议。谢某认为,该房屋所有权证是在双方婚后取得,因此该房属夫妻共有财产,在离婚
6、时应按共有财产进行分割。李某认为,该房买卖合同是在婚前签订,房价款是其个人在婚前付清,房屋是在婚前入住,谢某在购房时未出资,房屋所有权证被迟延颁发是登记机关造成的,且双方未对房屋的所有权进行特别约定,故该房屋应属李某个人的婚前财产。法院经审理认为,该房屋属李某的婚前财产。,最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但当事人另有约定的除外。”最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第十九条规定:“由一方婚前承租、婚后用共有财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共有财产。”最高人民法
7、院关于适用若干问题的解释(三)第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。第七条规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财
8、产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。,1、婚姻存续期间,已登记为夫妻共有的房屋,又申请改为单方所有,应该如何办理登记?转移登记2、婚姻存续期间,实际为夫妻共有的房屋,而仅以一方名义办理了登记,后又申请登记簿上登记为双方所有,登记机构应当如何办理?更正登记3、婚前登记在夫妻一方名下的房屋,因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的。转移登记 4、婚前登记在夫妻一方名下的房屋,婚后夫妻共同归还贷款,另一方是否当然取得共有权。共同还款仅为债权关系,并不当然取得物权。,5、限制民事行为能力人或无民事
9、行为能力人的房屋登记问题 民法通则第十八条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”民事诉讼法规定,认定成年人为无民事行为能力人,必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。注:登记机构不能单凭当事人亲属的陈述或医疗证明认定某一当事人为无民事行为能力人。人民法院只能对其民事行为能力进行否定式认定,其余均应首先推定为完全民事行为能力人。,6、申请登记,应按规定缴纳登记费 申请房屋登记的,申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。熟悉:2008年5月1日实施的国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方
10、式和收费标准等有关问题的通知发改价格2008924号,7、登记中的询问 房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。例题:判断:询问是登记中的必经程序,8、实地查看的情形 办理下列房屋登记,房屋登记机构应当实地查看:(一)房屋所有权初始登记;(二)在建工程抵押权登记;(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时,申请
11、人应当予以配合。,9、善意取得制度和审查职责【案例】2003年1月10日,王某通过中介将自己所有的一套住房出租给周某,同年2月13日,王某偶然发现出租房屋已被杨某占用,且杨某持有合法的房屋产权证书。经查,刘某事先设立了一房屋中介所,并化名周某承租了王某的房屋,在王某到该中介所与刘某商谈租房事宜时,中介所工作人员借口为了以备有关部门检查,要求复印该房的所有权证及王某身份证等相关资料。王某将所有权证和相关证件都交给工作人员复印,所有权证原件在此时被调包,王某却毫不知情。后刘某伪造王某身份证等证件,将该房以19.7万元卖给杨某,并到房管部门办理了过户手续。杨某取得了该房屋的所有权证书。王某现持有的所
12、有权证系假证。同年,王某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼,要求确认杨某房屋买卖合同无效,返还房屋。经法院审理后判决,杨某在不知刘某无处分权处置该房屋的情况下,通过合法手续取得房屋所有权,系该房屋的善意取得人,刘某与杨某买卖合同有效与否不影响杨某善意取得的所有权,故驳回王某要求确认买卖合同无效,收回房屋的诉讼请求。2004年刘某因诈骗罪被判有期徒刑12年,已无力偿还其诈骗债务。,物权法第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的
13、价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。,登记机构的审查职责 登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;(五)不存在本办法规定的
14、不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的,房屋登记机构应当不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。,例题:房屋登记机构的职责有()。A、审核交易价格,确保税费不流失B、必要时实地查看C、询问当事人D、对房屋进行评估E、对房屋进行测绘,10、各类登记的时限 自受理登记申请之日起,房屋
15、登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:(一)国有土地范围内房屋所有权登记,30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;(二)抵押权、地役权登记,10个工作日;(三)预告登记、更正登记,10个工作日;(四)异议登记,1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。,11、房屋权属证书与登记证明 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括房屋所有权证、房屋他项权证等。申请登记房屋为共有房屋
16、的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。,例题:房屋登记办法规定可以申请登记证明的情形有()。A、所有权预告登记B、抵押权预告登记C、在建工程抵押登记D、抵押登记E、地役权登记,12、初始登记 2007年12月,甲公司开发5万平方米商住楼,取得相关手续后开始建设。由于资金不足,甲公司与乙公司签订了联建协议,由乙公司出资5000万元,建成后乙公司分得1层3000平方米商业用房,涉及土地规划等相关手续都不做变更,仍为甲公司的名字。2008年3月甲公司取得预售许可后开始预售。5
17、月甲公司又以未售的在建工程向银行抵押贷款3000万元。8月,李某以抵押贷款方式在该楼盘购买住房一套。2009年该商住楼通过验收。,房屋登记办法第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。,13、房屋所有权转移登记【继
18、承案例】王甲是王某的儿子,刘某是其继母。王某于2003年11月23日立公证遗嘱一份,内容为:王某与刘某结婚前所建的正房五间及院落归王甲所有;王某与刘某的夫妻共同存款,属于王某的那一半归王甲所有。2003年12月,王某因病去世。王某住院期间的医疗费及为王某办理丧葬的费用均由王甲支付。2004年1月,王甲到法院起诉刘某,要求按其父王某生前所立遗嘱来分配父亲所遗留的财产。刘某以王甲未对其父尽赡养义务,不能享有继承的权利,且王某在立遗嘱时已处于病危状态,遗嘱应属无效为由提出答辩,要求法院按法定继承分割遗产。本案在审理过程中,经法院主持调解,双方当事人自愿达成以下协议:被继承人王某遗留的正房五间及院落归
19、王甲所有;王某与刘某的银行存款25900元归刘某所有,刘某于2004年5月10日前付给王甲12950元。,发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记:(一)买卖;(二)互换;(三)赠与;(四)继承、受遗赠;(五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;(六)以房屋出资入股;(七)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;(八)法律、法规规定的其他情形。,14、房屋所有权变更登记 发生下列情形之一的,权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记:(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称
20、变更的;(三)房屋面积增加或者减少的;(四)同一所有权人分割、合并房屋的;(五)法律、法规规定的其他情形。,15、房屋所有权注销登记 经依法登记的房屋发生下列情形之一的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:(一)房屋灭失的;(二)放弃所有权的;(三)法律、法规规定的其他情形。,16、集体土地上的房屋登记【案例】宋庄镇是北京市通州东部的一个小镇。上世纪90年代中后期,原来在圆明园附近聚集的百余名画家由于房屋拆迁,需要寻找新的居住点。宋庄镇看准了发展创意产业的机会,提出了“建设画家新村,为画家再造家园”的设想,采取措施吸引大批画家到宋庄地区居住,许多画家到宋庄购买废弃、
21、闲置的农家小院,艺术家李某就是其中之一。2002年她与辛店村民马某签订了房屋买卖合同,合同中约定了马某以4.5万元的价格将通州区宋庄镇辛店村北房5间、西厢房3间及院落出售给李某。随着越来越多的画家在宋庄镇买房置地,目前宋庄镇已经成为一张创意产业的名片,镇区经济发展迅速,房屋价值不断升值。2007年马某开始后悔当初的卖方行为,想收回当初已经出卖给画家的集体土地上房屋,并向通州区人民法院提起诉讼。,办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记,房屋登记机构受理登记申请后,应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。申请
22、农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予受理。因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;(四)申请登记房屋符合规划的证明;(五)房屋测绘报告或者村民住房平面图;(六)其他必要材料。,17、抵押权的特征 第一、抵押权是为债权提供担保 第二、抵押权以不转移抵押物占有为特征。第三、抵押人可以是债务人或者第三人。第四、抵押权的实行以债务人不履行到期债务或发生 约定情形为要件,抵押权在担保过程中仅为一种可能性权利或者
23、期待型权利。第五、优先受偿权是抵押权的核心和实质。,18、抵押权的设立登记 以房屋设定抵押的,当事人应当申请抵押权登记。【案例】某公司与甲银行签订抵押借款合同,将其所有的房屋全部抵押给甲银行,贷款8000万元,双方到当地公证处办理了公证。同年,该公司又与乙银行签订抵押借款合同,将该房屋的1至3层抵押给了乙银行贷款5000万元,并到当地房地产登记机构办理了抵押登记。借款到期后,该公司无力偿还,甲银行向法院起诉,要求行使抵押权,乙银行与该公司无法达成实现抵押权的协议,向法院申请拍卖、变卖抵押房屋优先受偿。法院认为,某公司虽与甲银行签订抵押合同并经公证处公证,但未办理抵押登记,因此,不具有优先受偿权
24、。该公司与乙银行抵押经房地产登记机构登记,具有优先受偿权。,19、关于抵押权设立登记申请人应当提交文件的规定 申请抵押权登记,应当提交下列文件:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料。注:要件中没有国土证和可以证明抵押物价值的证明材料。,20、在抵押登记中的一些问题(1)学校、医院等的财产能否抵押 法律法规对禁止抵押的范围作了明确的界定,即须得满足三个条件,一是以公益为目的;二是必须为教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;三是为事业单位、社会团体所有。三个条件须同时满足才属于禁止抵押的范围。任何一
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