房地产资产证券化.ppt

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1、房 地 产 资 产 证 券 化,框架,资产证券化原理,1,房地产证券化,2,美国住房抵押贷款证券化实践,4,房地产抵押贷款证券化,3,我国住房抵押贷款证券化,5,资产证券化的定义,资产证券化（Asset Securitization）企业单位或金融机构将其缺乏流动性、但能产生可预见现金收入的资产加以组合（pooling），通过传力以其为担保的证券（securities），出售给有兴趣的投资者，借此过程，企业单位或金融机构能向投资者筹措资金。,资产证券化的起源,资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷协会和储蓄银行，在投资银行

2、和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府国民抵押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through,MPT），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。,资产证券化产生和发展的背景,金融创新浪潮的影响,科技的飞速发展刺激了资产证券化的发展,经济、金融全球化趋势的影响,在微观上为经济主体缩短了交易时间，降低了交易成本，带来了规模经济。,在宏观上导致了新的清算系统和支付制度的产生，提高了金融交易效率，扩大

3、了金融交易范围，使大量的金融衍生产品的运用也成为可能。,政府主导推动,机构投资者增加,税制不对称,资产证券化的类型,资产证券化（Asset Securitization）,住房抵押贷款证券化(mortgagebacked securitization，简称MBS),资产支撑证券化(assetbacked securitization，简称ABS）,ABS 品种,1 汽车消费贷款、学生贷款证券化；2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化；3 信用卡应收款证券化；4 贸易应收款证券化；5 设备租赁费证券化；6 基础设施收费证券化；7 门票收入证券化；8 俱乐部会费收入证券化；9 保费收入证券化；10

4、 中小企业贷款支撑证券化；11 知识产权证券化(专利资产证券化，音乐资产证券化等）随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。,ABS资产证券化的运作,基本运作程序,规范,收益与风险分析,资产证券化理论介绍,一、资产证券化的定义,二、资产证券化的起源,三、资产证券化产生和发展的背景,五、ABS资产证券化的运作,四、资产证券化的类型,ABS资产证券化的基本运作程序,原始权益人,金融资产组合（资产池）,特设信托机构（Special Purpose Vehicle,SPV）（也称为发行人）,投资者,指资产最初权益的一方,资产负债表上发生资产的企业,原始权益人通过文件、估算、信用考核等程

5、序决定借款人信用,由发行人指定的为资产池实施服务的公司。服务内容主要指收取、记录资产所收到的款项及将该等收款汇给发行人,特设信托机构托管行（指一间全权受托接受可投资金或积累金存款储蓄的商业银行）,ABS资产证券化的规范,破产隔离（Bankruptcy-remote）它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产 生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益 的目的。出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特 设机构对于资产的权益必须是完全的,并享有超越其他权益的优先地位,使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。,2.真实交易（True Sa

6、le）ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向发行人出售资产。作为向发行人过户资产的交换,资产出售者将获得ABS的发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实销售”行为,即出售后的资产在原始权益人破产时不作为法定财产参与清算。,3.资产质量要求（Asset Quality）（1）现金流必须按约定产生,而这种约定又必须是契约性质的；（2）现金流必须是有规律的和可预见的；（3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据；（4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；（5）汇集的资产组合应达到经济发行量；（6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。,信用增级作用：（1）

7、作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的 差异。利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足 投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和 融资目标等方面的灵活性。（2）为投资者提供投资分析服务。投资者在投资决策中，最关心的是资产质量风险和信 用评级。在资产证券化中，投资的对象是证券化资产 和证券化结构。信用增级不但保证投资者免受资产质 量风险损失，还保证避免证券化结构风险。,4.信用增级（Credit Enhancement),信用增级步骤：,信用增级的第一步是构造ABS结构，即将原始权益人的资产出售过户给获得国际上权威性资信评估机构授予较高信用等级（AAA或AA）级的特设机构SP

8、V。,通过与SPV结合，即将其未来现金收入的权利转让给SPV，就可以切断原始权益人本身的风险和其未来现金收入风险之间的联系，使得SPV进行ABS融资时，其融资风险仅涉及项目未来现金收入的风险，从而降低了SPV的融资风险，提高其信用级别。,第二步是划分优先和次级票据。优先票据主要指投资级票据，次级票据主要指投机级票据。优先票据本息回报的支付责任先于次级票据，期限也较次级票据短。一般地，付清优先票据本息之前次级票据仅付息，待付清优先票据本息之后才支付次级票据本金。,由此可见，优先票据信用因风险较低而获增级，但回报也相应较低，次级票据回报则相应较高。这种根据不同投资者对不同风险和回报的不同偏好划分不

9、同评级的投资交易，有利于票据更加符合资本市场的上市标准，获得更好的发行条件，扩大投资者队伍，降低综合成本，提高证券的适销性和发展规模。,信用增级的第三步是金融担保。金融担保是由信用级别在高投资评级的专业金融担保公司向投资者提供保证ABS交易履行按期按量支付本息的义务。在发生交易违约的情况下，金融担保公司代位偿付到期本息。,在这种条件下，ABS交易的信用级别便由金融担保公司的信用级别取代，使得较低的信用级别可提升到金融担保公司的保险级别。采取国际专业金融担保公司提供的金融担保是信用级别较低的项目进入国际市场筹集资金的一个非常有效的手段。,ABS资产证券化收益与风险分析,ABS资产证券化对各参与者

10、的收益分析,（1）原始权益人：,资产证券化的一个最重要的目标在于按照社会公认会计准则出售资产。从原始权益人的角度来看，出售资产能改善财务比率。,在证券化过程中，投资者关心的是支撑证券发行的资产质量，而不是原始权益人的信用。资产证券化交易使得投资者不再苛求原始权益人的信用等级。,原始权益人通过证券化将其流动性较差的资产出售给精于证券化的SPV，由其实施专业化的资产运作，能够降低融资难度，并可免去对证券化资产的跟踪、追缴之苦。,原始权益人通过资产证券化将无法立即变现的资产在资本市场出售，提前兑现现金，转嫁资产风险。,（2）特设信托机构（SPV）：特设信托机构是一个中介机构，它购买原始权益人的原始信

11、用产品，加以整合，然后出售包装后的证券。SPV以某种价格购买信贷资产，通过将它们包装成市场交易商品，而增加了信贷资产的价值，然后以一个较高的价格出售。通过购买、证券化和出售，SPV几乎将信用风险都分散给了投资者承担。,（3）信用增级机构：信用增级机构可以是母公司、子公司或者其他金融机构,它也可以是担保公司或者保险公司。信用增级机构通常按比例收取一定的服务费用，如按担保金额的0.5%收取。,（4）承销商：承销商（如投资银行）在ABS资产证券化中获得其发行 的收入。,许多组合资产保持地理区域多样化，因此，某一地区的经济的低速发展不会深刻或迅速地影响到整个组合资产的绩效。,（5）投资者：,由于大多数

12、组合资产都是由许多小额信用资产集合而构成，促进了组合的多样化，即使其中的一两个违约，也不会对整个组合有质的影响。,由于信用评级由第三方执行，然后公布等级，投资者不用自己去分析每个原始权益人的资信，这也是吸引投资者的一个优势所在。,ABS资产证券化的风险分析,（1）欺诈风险：在美国证券市场及其他国家证券市场中，由于欺诈的发生而使投资者受损的例子屡见不鲜。陈述书、保证书、法律意见书、会计师的无保留意见书及其他类似文件被仍不足以控制欺诈风险的发生。,（2）法律风险：虽然法律函件及意见书原本是为了消除外部的风险因素，但有时法律的不明确性及条款的变化本身往往成为整个交易过程中的风险因素，事实上法律风险是

13、资产证券化过程中一直伴随且起关键作用的一种风险。,（4）等级下降风险：从已有的证券化实例中人们已经证实，资产证券化特别容易受到等级下降的损害，因为资产证券化交易的基础包含许多复杂多样的因素，如果这些因素之一恶化，整个证券发行的等级就会陷入危险境地，从而对市场产生巨大的影响。,（3）金融管理风险：资产证券化是金融管理发展的高峰，它代表了履约、技术和结构技巧的完美的平衡。如果任一因素发生故障，整个交易可能面临风险。我们把这种风险称为金融管理风险，主要包括参与者不能按协议进行交易，设备不能按要求运作如电脑故障，以及交易机制出现故障等。,中集集团应收帐款证券化,中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司于

14、2000年3月与荷兰银行合作成功达成3年期8000万美元的应收帐款证券化融资项目,从而开创了国内企业通过资产证券化进入国际市场的先河,overview,公司简介背景分析运作过程效果分析,中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司,初创于1980年1月，最初由香港招商局和丹麦宝隆洋行合资组建，是中国最早的集装箱专业生产厂和最早的中外合资企业之一中集集团于1982年9月22日正式投产，1987年改组为中远、招商局、宝隆洋行的三方合资企业，1994年在深圳证券交易所上市,中集集团是全球规模最大、品种最齐全的集装箱制造集团，客户包括全球最知名的船公司和租箱公司，产品遍及北美、欧洲、亚洲等全球主要的海陆物流

15、系统,自1996年以来，集装箱产销量保持世界第一，国际市场份额超过50%，确立了世界级地位,背景分析,商业票据进行国际融资 96年和97年各发行5000万美元和7000万美元的一年期商业票据 但稳定性受到国际经济和金融市场影响 98年原有银团中的部分银行受到亚洲金融危机影响 收缩了亚洲业务 融资规模下降 并为保证资金结构的稳定性并降低成本需要寻求金融创新,背景分析,资产结构 截止到1999年中期，应收帐款16.46亿元占总资产的29%，占流动资产比例高46%应收账款周转率仅为1.41次 占用大量结算资金持有成本,背景分析,机会成本 公司未能及时收回失去再投资的损失管理成本 公司对客户信用状况调

16、查、跟踪、信息收集以及记帐和催收帐款发生费用坏账成本 付款方违约导致无法收回造成的损失,应收帐款证券化?,质量,Your Text,数量,Your Text,期限,Your Text,管理,Your Text,背景分析,Factor1 质量并不是所有的应收帐款都可以证券化只有信用等级高低违约率低损失率的才能证券化中集成功在于20多年来没有出现过一笔坏账 高质量的客户群 是国际经和组织成员不少客户本身又是荷兰银行投资机构合作伙伴保证质量满足条件,背景分析,Factor2 数量根据美国专业机构数据显示 当数量达到一定规模才有规模效应降低成本中集集团应收帐款高到16.46亿元满足条件,背景分析,Fa

17、ctor3 期限银行容易接受半年内应收帐款中集集团的应收帐款大多在天之内，有很强的流动性满足条件,背景分析,Factor4 管理对企业内部的管理提出了挑战企业能否在较快时间内拿出完整细致的应收帐款的数据反映管理水平此次项目结构复杂，涉及外汇，法律，保险，集团营销等多方面,运作过程,原始权益人中集集团首先将上亿美元的应收帐款进行设计安排，结合荷兰银行提出标准挑选优良的应收帐款组成资产池向所有客户（债务人）说明ABS融资方式付款要求,令其应付款项在某一日付至海外SPV法律上障碍:民法通则、合同法债权人转让债权基本上是“通知”“征得同意”因此必须征的债务人同意个别不同意的未把债务放在资产池中避免麻烦

18、和融资成本,运作过程,海外SPV-荷兰银行作用是为进行证券化交易的机构，按真实销售标准从发起人购买基础资产，选择承销商，发行资产支撑证券荷兰银行（ABN AMRO BANK）世界排名位，资产总额亿美元，一级资本额亿美元无不良贷款,运作过程,信用评级机构-标准普尔和穆迪至关重要的作用帮助发行人确定信用增级的方式为投资者建立明确评价标准和保护作用标准普尔和穆迪 标准普尔 A1+穆迪 P1短期信用最高的级别注入荷兰旗下资产购买公司大资金池,运作过程,专门服务机构-TAPCOTAPCO公司是国际票据市场享有良好声誉的公司其大资金池汇集几千亿美元的资产经过严格评级荷兰银行将全部应收帐款出售给TAPCO

19、TAPCO在商业票据市场CP上向投资者发行CP,获得资金间接付至中集专用帐户,效果分析 财务指标分析 融资成本分析 创新分析,效果分析,财务指标分析 加速应收账款回收 两星期拿到本该半年收回的资金 降低资产负债率 应收账款从资产负债表上撤除 若以中集集团1998年10月底数据测算 资产负债率从57.7%降到50.7%,效果分析,融资成本分析融资成本更低 中国银行三年期美元债券 libor274bps 中国财政部 libor120bps 98年一年期商业票据 libor91.2bps 实际成本 libor85bps,效果分析,创新分析通过创新带来一个中间层即SPV公司和TAPCO公司，将公司风险

20、和国家风险及应收账款风险隔离。当投资者在评判风险的时候，主要考虑应收账款，而与中集集团整个集团和中国国情无关,小结 中集集团完全按照国际惯例操作，经过穆迪和标准普尔的资信评级，通过发行证券方式进入美国资本市场。有效利用了ABS新型融资工具为我国公司进军国际资本市场探索出新的融资渠道。,美国Royalty Pharma公司的专利资产证券化 国外案例分析,案例讲解大纲,一、美国Royalty Pharma公司简介二、案例回顾三、专利资产证券化的动因分析四、专利资产证券化的不足五、美国专利资产证券化对我国的启示,一、美国Royalty Pharma公司简介,成立于1997年 公司战略：获取制药和生物

21、技术领域领先技术的专利许可收益，并持有这些利益作为多元化资产的一部分 利润来源：生物制药公司为已经上市或研究开发晚期的药品而支付的专利许可费,二、案例回顾,1985年耶鲁大学发明了一种治疗艾滋病的新技术，并获得发明专利1987年12月23日，耶与美国BMS公司签订专利独占许可协议，研制Zerit新药，许可专利有效期至2008年6月24日1994年Zerit被批准上市，销售额逐年增加，专利许可费也逐年增加2000年7月耶为了进行项目融资，与Royalty Pharma公司签订专利许可收费权转让协议。将2000年9月6号至2006年6月6日期间的专利许可费的70%以一亿美元不可撤销地转让给Roya

22、lty Pharma。为支付这笔转让费，RP公司对Zerit专利许可权进行了证券化处理,二、案例回顾,首先，成立了一家特殊目的机构BR信托。其次，将未来近六年的Zerit专利许可收费权转让给BR信托。BMS公司的保证每季度向BR信托指定的账户存入专利许可费。最后，BR信托以此作为支撑，发行了三种债券：优先债券、次级债券和受益凭证。并由ZC Specialty保险公司以第三人身份，对次级债券进行保险。结果，未来六年的专利许可费被划分为四部分：耶保留的30%，5715万美元的优先债券，2200万美元的次级债券和2790万美元的受益凭证。但是成功实现证券化不久，与2002年11月底，由于Zerit专

23、利许可费急剧下降，美国首例专利资产证券化宣告结束。,二、专利资产证券化的动因分析,（一）对专利的重新认识：专利是一种金融资产（二）专利资产证券化的优势（三）相关主体获得的利益,（二）专利资产证券化的优势,1、获得大量融资2、迅速获得融资3、融资安全4、无须交税5、专利权人不丧失专利权,（三）相关主体获得的利益,1、专利权人 2、投资者3、承销商4、保险公司,1、专利权人从证券化中可获得的利益,有限的财务状况披露 降低融资成本，提高资本结构及等级 使专利发挥更大的杠杆作用,2、投资者从证券化中可获得的利益,获得了更多的投资渠道获得了较高的固定利率降低了管理技术的风险及其运作风险,四、专利资产证券

24、化的不足,1、专利许可费评估的困难性2、面临着专利侵权、诉讼或无效的法律风险3、不可预料的技术进步可能降低专利价值4、产品责任可能产生高额赔偿5、行政管理的影响6、高昂的专利实质审查成本,五、美国专利资产证券化对我国的启示,1、什么专利可以进行资产证券化？2、如何克服专利许可预测的不确定性和违约的高风险性？3、我国的相关法律制度能够有效降低交易成本，促进资产证券化吗？,案例比较,两种证券化模式的比较,1 产生背景 资产证券化兴起的时候，由于应收帐款是一种流动性较好的资产而作为资产证券化的重要内容，保持了较高的速度。知识产权的证券化是应收帐款证券化在专利领域的延伸，也是一种制度创新。,两种证券化

25、模式的比较,2.资产本身性质 流动性 收益的可预期性 产品责任 由于专利许可费的计算通常与专利产品的销售额密切联系，所以因产品产生的任何法律责任或诉讼都会对许可费的现金流产生影响,两种证券化模式的比较,3.要求条件（1）专利许可费用评估成本 标准贸易应收款是已经发生的现实债权，买放可以根据以往的收款规模预测预期和违约风险，而专利许可收费权是未来经营收入的求偿权，对其现金流和履约情况难以准预测，这与专利许可的结构有关系，这样就使得量化现金流和确定现金流的变动情况变得复杂，从而增加了相关的监管成本和管理成本。（2）高昂的专利审查成本 由于风险的存在和专利许可的复杂性，使得专利证券化前进行的实质审查

26、比传统的资产证券化要昂贵的多。（3）决定的关键因素不同 应收帐款的是证券化的资产规模、支持证券的期限、信用等级和市场条件，所以应收帐款的质量是影响的重要因素；专利的组合结构。,两种证券化模式的比较,（4）对SPV要求不同（5）资产规模和信用等级不同知识产权证券化的交易成本高于其它传统融资方法，具有较大风险，必须组成足够数量的基础资产组合，进行规模较大的证券化才能从中获益，因此只有少数公司需要如此高级别的融资形式。4.法律风险 专利侵权行为能严重侵蚀专利资产证券化过程中的现金流，对专利许可的未来收人产生着深远影响。为了保护证券化的专利，还必须把通过诉讼对抗侵权的计划放在首位。此外，专利还有可能被

27、宣告无效，受到非专利药品的冲击。这种非专利药品的销售，极大地减少了专利药品未来的现金流。,两种证券化模式的比较,5.技术进步的影响 不可预料的技术进步可能降低专利价值，专利资产证券化期间出现的技术含量更高的专利，将使证券化的专利贬值。如在药品专利资产证券化时，一项新专利的出现可能使证券化的专利价值减退甚至消失。6.行政管理 根据研究，在美国医药领域从发现新成分到药品核准上市，平均需要12年的时间和8亿美元的经费。而且只有经过美国食品药品管理局的正式批准，药品才能制造和使用。在专利资产证券化过程中，还存在新药在等待行政机 关批准上市前即面临着专利即将过期的风险。7.模式不同（市场主导、政府主导）

28、,我国资产证券化发展之路的探索,1.我国面临的诸多问题 企业间的不良债款 银行不良资产 基础设施收费 企业出口应收款,2.已有案例“中国联通CDMA、网络租赁费收益计划”“开元”信贷资产支持证券“建元”个人住房抵押贷款支持证券“莞深高 速公路收费收益权专项资产管理计划”“中国网通应收款资产支持受益凭证”“远东租赁资产支持收益专项资产管理计划”已有的资产证券化实践既有金融机构的信贷资产证券化，又有非金融类企业的资产证券化。,3.我国发展资产证券化的切入点 我们认为，我国的大规模的发展资产证券化应该从住房抵押贷款切入。美国作为资产证券化市场最发达的国家，其证券化市场是从住房抵押贷款的证券化起步的。

29、从世界范围来看，住房抵押贷款也是一种最为广泛被证券化的资产。我国选择住房抵押贷款作为担保资产发行证券，可以借鉴国外已有的成功经验，易取得成效。另外，以住房抵押贷款为基础发行的所有者权益证券在市场上较容易被接受，同时也有利于促进我国住房金融资金的良性循环，一定程度上减轻商业银行的流动性风险和保持适当的资本充足率。,4.建议 我们主张在目前和今后一段时期内把注意力和重点放在为资产证券化的推行创造条件和打好基础上。如果不顾我国的现实条件，匆忙推行资产证券化，不仅很难达到资产证券化的预期目标，而且还有可能形成新的陷阱，资产证券化带来的新风险将使银行业出现新的信用危机和流动性危机。为此，应从我国的实际情

30、况出发，扎扎实实地做好资产证券化的基础工作。,第一、加强有关的基础工作尤其是立法工作第二、进一步规范发展我国的资产评估业和信用评级制度第三、注重建立一支强大的专业人才队伍 资产证券化涉及金融、证券、房地产、评估、财务、税务、法律等各个专业，需要大量的既有实践操作技术和经验、又有丰富的理论知识的专家第四、政府给予必要的支持和鼓励第五、培育机构投资者 机构投资者在我国有很好的发展前景，在推动资产证券化方面也能够大有作为,房地产证券化,房地产证券化：是指将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。房地产抵押债权的证券化住房抵押贷款证券

31、化是指银行等金融机构或非金融机构在发放住房抵押贷款后，把所持抵押贷款出售给一家特别机构，然后由特别机构集合一系列性质相同的购房抵押贷款，将其组合包装后，作为标的资产发行证券进行融资活动，这一个过程成为结构性融资。,房地产证券化,贷款证券化的投资标的物为贷款本身，投资人获得的是贷款净利息，及贷款扣去金融机构的手续费。房地产投资利益证券化标的物为具体的房地产资产,房地产证券化的意义,（一）为开发商提供了一种新型融资渠道开放商通过发行股票和债权相互配合，不仅可以筹措到股本权益意外的大部分房地产资本价值的资金，而且能起到调整投资的杠杆比率的作用，同时未必会丧失其房地产的经营管理权。（二）为开发商提供规

32、模经济效益从房地产投资集中化中获得规模经济效益，并且可以在不同地区，不同类型的开放商与之间交换权益。,房地产证券化的意义,（三）有利于社会资源的优化配置体现了社会分工和投资专业化投资也有了更多人参与，打破了少数人对房地产投资的垄断。（四）降低贷款机构的流动性风险解决资金流动性问题的同时，风险了融资过程过程中的风险。（五）降低贷款机构的管理风险,房地产证券化的意义,（六）增加金融机构的服务收入住房抵押贷款证券化不能改善银行的收入状况，但是能释放资本，以便获得更好的投资机会。(七）使房地产证券投资者的投资风险易于分散运用投资技术传力资产多样化组合，从而风险的分散。实物资产的投资风险借助证券化形式可

33、以克服固有缺点，不受时间、空间的限制。,第三节 房地产抵押贷款证券化,一、住房抵押贷款证券化的基础结构关系,二、住房抵押贷款证券化的基本操作步骤（一）组建资产池分析自身对抵押贷款证券化的融资要求，确定其证券化目标，对能够证券化的资产进行清理、估算，根据证券化的目标确定资产数，将这些资产汇集组建资产池。（1）现金流必须按约定产生,而这种约定又必须是契约性质的；（2）现金流必须是有规律的和可预见的；（3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据；（4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；（5）汇集的资产组合应达到经济发行量；（6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。,二、住房抵

34、押贷款证券化的基本操作步骤（二）特殊机构（SPV)设立成立证券化特殊机构是住房抵押贷款证券化的一个核心问题。SPV堪称一堵破产“防火墙”，它将投资者和其他当事人的破产风险有效的隔离开来，从而确保证券化目标的实现。SPV作为发起人与投资者之间的中介，是资产证券化交易结构的中心，也是资产证券化结构设计中最为典型的妙笔之一。SPV的本质特征“破产隔离”给予交易的安全性以极大的保障。,（1）按照“真实销售”的标准从发起人处购买基础资产；（2）通过信用增级手段，对信用资产进行信用增级；（3）聘请评级机构（如标准普尔、穆迪、惠誉D&P）对信用增级后的资产进行信用评级，并获得较高评级；（4）选择服务商、受托

35、人等为交易服务的中介机构；（5）选择承销商，发行资产支撑证券；（6）委托服务商从原始债务人处收取借款人的偿付金，委托受托银行向证券持有人按约定方式进行本息偿付。,二、住房抵押贷款证券化的基本操作步骤,（三）信用增级如同破产隔离一样，信用增级技术也是证券化融资方式所特有的。所谓信用增级是指通过一系列增级手段使基础资产的信用级别得以提升，最终使以基础资产为支撑所发行的证券的风险也降到最低。这种技术的重要作用体现在两个方面：一是使投资者可以购买到信用级别较高的证券，降低投资风险；二是使融资者能够以本身较底的信用级别而获得高信用级别的融资渠道，这不仅节省了融资成本，而且使哪些本来没有资格（信用级别低或

36、不是上市公司）进入资本市场融资的企业可以获得资本市场融资渠道。,（四）信用评级与发行证券（五）向发起人支付资产的价款SPV从证券承销商那里获得发行证券的收入，然后按事先约定的价格向发起人支付购买证券化资产的价款，优先向所聘用的各级专业机构支付相关费用。（六）资产管理与回收资产收益收取、记录资产池产生的现金流，把全部存入特殊机构实现指定的受托银行。受托银行按约定建立积累金账户，以便按时间向投资者偿还本金和利息。（七）还本付息,二、住房抵押贷款证券化的基本操作步骤,开展住房抵押贷款证券化的基本要求,（一）房地产证券化是一个过程，必须以房地产抵押一级市场的充分发展为前提 房地产市场发展到了一定程度，

37、房地产特别是房产已经作为商品在市场上流通。有比较完善的房地产金融市场，尤其是具有一定规模的抵押信贷市场和相对高效率的证券市场体系。（二）成熟的二级市场机构在美国有成熟的二级市场，主要投资者为机构投资者，不同机构投资者偏好不同的证券化产品。其中养老基金和保险公司是最大的买主。,开展住房抵押贷款证券化的基本要求,（三）信用高的贷款担保系统政府极少直接提供贷款资金，而是为住房抵押贷款提供风险担保。（四）完善的基础信息系统1、标准化合约对需要证券化的基础资产（住房抵押贷款）都有一个统一的要求。例如借款人的债务/收入比、信用史、就业情况、家庭情况等等都有统一的标准要求。,开展住房抵押贷款证券化的基本要求

38、,（四）完善的基础信息系统2、完备的贷款损失统计资料可以测算以往的违约率和提前还贷率，科学的预测资产的现金流状态，最终形成合理的证券收益流。3、同一性与分散性在性质上同一性，如统一的贷款利率，统一的担保方式、统一的偿还形式等等在地域上尽可能分散。,开展住房抵押贷款证券化的基本要求,（五）功能完备的中介机构包括特别机构、担保机构、保险机构及其他中介结构。SPV信用评级机构保险公司（信用增级）会计师事务所律师事务所投资咨询公司,开展住房抵押贷款证券化的基本要求,（六）相应的法律支持地产证券化依托的房地产市场法律法规渐趋完善，基本做到了有法可依、有章可循。中国人民银行法、商业银行法和人民银行颁布的个

39、人住房贷款管理办法及一系列规定，是发放个人贷款的重要准则。与个人住房抵押贷款相关的担保、抵押登记等法律法规基本齐全。1993年出台的公司法和企业债券管理条例等有关证券的法规和规定，是设立住房抵押贷款证券化公司和发行公司债券的主要法律依据，与资本市场发展密切相关的证券法也已出台，而信托法等正在酝酿之中。,第五节 我国住房抵押贷款证券化,一、住房的抵押贷款证券化在我国推行的意义（一）降低金融机构的经营风险我国银行资产机构结构单一，流动性差。一级住房抵押贷款市场的迅猛增长诶证券化的形成奠定了坚实的基础。抵押货款发放后3-5年为违约高峰，违约率的骤升提高了抵押贷款证券化建立的意义。,第五节 我国住房抵

40、押贷款证券化,一、住房的抵押贷款证券化在我国推行的意义（二）促进房地产业的纵深发展1、扩大贷款资金来源，促进住房消费2、规范房地产市场制度3、对国民经济发展具有重要的推动作用（三）深化中国金融市场初步建立起了包括货币市场、资本市场在内的金融市场体系，各个市场发展不平衡，市场体系不健全。,我国住房抵押贷款证券化,资产证券化，作为20世纪末世界最重要的创新工具之一，它所具有的独特功能，使其在国际金融市场中显示出巨大的发展优势。对于已逐步融入全球经济一体化的中国来说，推行这一融资工具不仅具有良好的发展前景，而且具有十分重要的战略意义。证券化的可行性：3.1 房地产证券化是一个过程，必须以房地产抵押一

41、级市场的充分发展为前提。,我国住房抵押贷款证券化,房地产抵押一级市场的发展需要金融部门特别是商业银行的广泛参与，有资料显示，市场经济发育程度与金融部门对房地产业的参与程度呈正相关关系，即经济发展水平和市场经济发育程度越高，金融业对住房的生产和消费的参与程度越大。3.2 房地产证券化的必备条件之一是产权明晰 3.3 居民收入提高，投资意识增强,3.4 证券市场有了一定的规模，并积累了丰富的经验我国证券市场已形成了以97家证券公司和250家证券兼营机构组成的证券发行市场和以上海、深圳两家证券交易所形成的交易市场，经过几年实践，已初具规模。综上所述，房地产证券化在我国的发展虽不具备大规模推展的条件，

42、确也有一些有利因素，因此，有选择地渐进发展是非常必要的。,自2005年12月迄今，中国市场已发行12单共计494亿元的信贷资产支持证券，基础资产涵盖公司贷款、个人住房按揭贷款、不良贷款、汽车贷款。,资产证券化为商业银行带来了什么？,1、促进商业银行经营模式的战略转型 在商业银行传统信贷模式下，商业银行的信贷业务属于承担风险的资产负债业务，即在贷款存续期内，商业银行持续承担借款人能否按期还本付息的信用风险，且存在“短存长款”的期限匹配等风险，主要收入为风险利差。商业银行通过资产证券化，将承担风险转变为管理风险，盈利来源也由承担风险的利差收入转变为管理风险的中间业务收入，在真正体现商业银行识别风险

43、、管理风险经营优势的同时，分散了商业银行的经营风险，实现了商业银行经营模式的战略转型和可持续发展。,2、丰富资产负债管理的工具 资产负债管理帮助商业银行实现在可接受的风险限额内实现既定经营目标，目前已发展成为国际商业银行科学管理方法中的主流。且随着市场竞争的日趋激烈，资产负债管理已从传统的资产负债表内各项目的管理拓展至表外项目的管理，从而推动了商业银行越来越多地将原本资产负债表内的业务转化为表外业务，其中贷款转让成为一种更常见的方式。与传统贷款转让相比，资产证券化具有规模化转让优势；且由于其通过证券化将原本低流动性的贷款转化为高流动性的债券，转让成本较低，发起机构存在一定的套利空间。,3、实现

44、信贷体系与证券市场的对接，提高金融资源的配置效率。信贷资产证券化将缺乏流动性的信贷资产转化为证券市场上的可流通证券，改进“短存长贷”的资产负债结构，并实现了信贷体系与证券市场的直接对接。通过证券化，一方面为信贷体系引入了强化的外部市场监督机制，提高了信贷业务的透明度，促使银行加强风险管理，提升运作效率；另一方面为证券市场提供了具有稳定现金流、风险较低的固定收益类投资产品，充实了资本市场的产品结构，为投资者提供了更多的投资选择，促进证券市场的健康发展。,链接一：浦发银行的资产证券化业务,浦发银行自2003年起就开始了资产证券化业务的探索，并成立了专业的资产证券化团队。2005年以浦发银行以信用增

45、级机构、财务顾问、托管银行等角色成功参与发行了国内首家政府回购型资产证券化项目(“浦建收益”)和国内首家城市建设类资产证券化项目(“宁建收益”)；2007年发起设立了浦元2007第一期系列信贷资产支持证券，成为国内首家发行信贷资产证券化项目的股份制商业银行，并创造了多项市场第一。,我国住房抵押贷款证券化运作,（一）三种证券化方式方案1、表外证券化“真实出售”“风险隔离”“SPV为政府设立的专门机构”2、表内证券化不设立SPV是一种”担保融资”没有实现“破产风险隔离”,（一）三种证券化方式方案3、准表外证券化SPV由贷款发放机构的子公司或信托机构担当。（二）四种SPV方案1、表内证券化由四大国有商业银行中实施住房抵押贷款相对比较成熟的银行建立全资或控股的子公司进行证券化的运作。,（二）四种SPV方案2、政府出资建立全国性的独立的政府抵押贷款公司充当SPV提高资信状况获得证券市场的认可需要得到大量财政支持3、设立独立部门或者成立全资子公司充当SPV4、建立特别目的（SPT），将证券化的抵押贷款作为信托资产。,