房地产行政管理.ppt

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1、书名：房地产行政管理作者：王宏ISBN：978-7-111-22223-1出版社：机械工业出版社,房地产行政管理 王宏 等,第二章建设用地管理,我国31个省、自治区、直辖市的土地总面积95065万平方公里(未含港、澳、台等)，其中，国有土地为50548万平方公里，占全国土地调查总面积的531 7；集体所有土地为43903万平方公里，占全国土地调查总面积的4618；未定权属土地为6。14万平方公里，占全国土地调查总面积的065。在国有土地面积中，农林牧渔场土地面积占6158，国有储备土地面积占3714，城镇土地面积占041，其他土地面积占087。,我国土地数量及构成,第一节中国现行土地制度,一、

2、土地公有制,土地公有,全民（国家）所有农村劳动群众集体所有,国有土地范围：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地,农村和城市郊区的土地：大部分属于国家所有，有的属于农民集体所有。,土地有偿使用制度。土地用途管制制度。土地登记制度。土地储备制度。土地复垦制度,二、我国现行的土地管理制度,(一)传统城市土地使用制度及其弊端,传统城市土地使

3、用制度特点,不利于土地的合理利用；不利于正确评价企业的绩效；有违按劳动分配原则；不利于城市建设；易于产生不正之风。,行政划拨无偿无限期使用禁止流通,传统制度弊端,三、城市土地使用制度沿革,(二)城市土地使用制度改革的进程,征收土地使用开展土地使用权有偿出让和转让制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规修改宪法和土地管理法制定全国性的土地使用权出让和转让条例。,（三）新的城市土地使用制度基本框架,目标既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行 要点以拍卖、招标、挂牌、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的在使用年期内可将土地使用权转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合

4、法权益受国家法律保护；使用期限结束，国家将无偿收回土地及地上建筑物，需要继续使用的，可申请续约延期，补交地价。,第二节国有土地使用权出让,出让方式是主要途径,出让转让租赁划拨,建设单位取得土地使用权的途径,土地使用权出让，也称土地批租，是国家通过土地一级市场，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金的实质是受让人按合同规定的期限，一次或分若干次提前支付的整个使用期间的地租。,一、土地使用权出让概念,土地使用权出让只能在土地一级市场进行。土地一级市场，由国家垄断；单位和个人不得出让土地使用权。集体土地不经征用不得出让。土地使用权

5、出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的一种经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。支付土地使用权出让金，领取土地使用权证书，是取得土地使用权的象征。取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内只有使用权而没有所有权，对土地拥有使用、占有、收益及对使用权进行处分的权利。土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。,内涵,（一）土地使用权出让计划,土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。县、市人民政府土地行政主管部门根

6、据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市总体规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。而后按照出让计划，会同市、县人民政府城市规划、建没、房产管理等部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经有批准权的人民政府批准后，由土地行政主管部门组织实施。,二、土地使用权出让管理规定,（二）土地使用权出让的方式,招标出让挂牌出让拍卖出让协议出让,(三)土地使用权的出让最高年限,居住用地年；工业用地年；教、科、文、卫、体用地年；商业、旅游、娱乐用地年；综合或其他用地年。,（一）编制招标拍

7、卖挂牌出让文件。,招标拍卖挂牌出让文件：招标拍卖挂牌出让公告投标或者竞买须知宗地图土地使用条件标书或者竞买申请书报价单成交确认书国有土地使用权出让合同文本,三、土地使用权招标拍卖挂牌出让程序,（二）发布招标、拍卖、挂牌公告,内容1出让人的名称和地址；2出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；3投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；4索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；5招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；6确定中标人、竞得人的标准和方法；7投标、竞买保证金；8其他需要公告的事项。,（三）确定标底及底价,出让人根据土地估价结果和政府

8、产业政策综合确定标底或者底价。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，要求实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前必须保密。,（四）资格审查,出让人对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，通知其参加招标拍卖挂牌活动。投标人、竞买人提出查询拟出让土地的有关情况的要求时，出让人应该为之提供便利。,（五）投标、开标程序,1.投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。2.出让人

9、按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。3.由出让人代表、有关专家等五人以上的单数组成的评标小组进行评标。4.评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。5.评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。6.招标人根据评标结果，确定中标人，标准：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或能够满足招标文件的实质性要求且价格最高

10、的投标人。,（六）拍卖会的进行程序,1主持人点算竞买人；2主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；3主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；4主持人报出起叫价；5竞买人举牌应价或者报价；6主持人确认该应价后继续竞价；7主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；8主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。,（七）挂牌出让的程序,1在土地出让的挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使

11、用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布，挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。2符合条件的竞买人填写报价单报价；3出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；4出让人继续接受新的报价；5出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,挂牌成交标准,在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；在报价不低于底价前提下，报价相同的，先提交报价单者为竞得人。在挂牌期限内无应价者，或竞买人的报价均低于底价，或均不符合其他条件的，挂

12、牌不成交。挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人继续要求报价的，出让人必须对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,（八）签订成交确认书,以以上方式确定了中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。,（九）签订国有土地使用权出让合同,中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土

13、地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，征求异议。公告期限过后，出让人通知中标人、竞得人按照国有土地使用权出让合同的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。,四、协议出让,出让人在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，经批准后的包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段

14、以及供地时间等内容的国有土地使用权出让计划。计划公布后，需要使用土地的单位和个人在公布的时限内，向出让人提出意向用地申请。公布计划接受申请的时间不少于30日。除商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地外，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可按照本规定采取协议方式出让。,1对符合协议出让条件的，出让人会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。协议出让土地方案包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。2出让人根据国家产业政策和拟出让地块的情况，委托专业机构对拟

15、出让地块的土地价格进行评估，经出让人集体决策，合理确定协议出让底价。并报有批准权的人民政府批准。协议出让底价不得低于协议出让最低价。协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。,协议出让程序,3协议出让土地方案和底价确定后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。4 协议达成后，出让人根据协议结果，与意向用地者签订国有土地使用权出让合同。5合同签订后7日内，出让人应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公告，接受社会监督。公告协议出让结果的时间不得少于15

16、日。6土地使用者按照合同约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，申请办理土地登记，取得国有土地使用权。,五、颁领国有土地使用权证书,出让人在受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，就可以向其颁发国有土地使用权证书，标志着受让人获得了该宗土地的使用权。,六、土地使用权的收回,1土地使用权届满，国家无偿收回土地使用权。2在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，给予适当补偿。3因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。未如期支付地价款未按合同约定的期限和条件开发和利用土地4土地使用者触犯国家法律，司法机关决定收回土地使

17、用权。,七、土地使用权终止,1因土地灭失而终止。2因土地使用者的抛弃而终止。,八、土地使用权续期,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，原土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，要重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。,1、合同的正本、付本。2、土地使用权出让合同附件。3、补充合同。,九、土地使用权出让合同及其管理,出让人要按合同约定供给指定之土地。受让人要按合同约定的期限和规划要求开发使用土地。,(三)土地使用权出让合同的解除,1未按出让合同支付地价款的，出让人有权解除合同，违约赔偿。2出让人未按出让合同约定的时间提供

18、土地，受让人有权解除合同，可以要求返还地价款并提出违约赔偿。,(一)土地使用权出让合同,(二)土地使用权出让合同的履行,带有强制性必须给予安置补偿土地所有权发生转移,特点,第四节集体土地征用,一、征用土地应遵守的原则,珍惜耕地，合理利用土地的原则保证国家必要的建设用地原则妥善安置被征地单位和农民的原则有偿使用土地的原则依法征地的原则,二集体土地的政策规定,被征地单位和个人应服从国家需要，只要征地行为符合法律程序，而且落实了补偿、补助、安置协议，就不得阻饶。建设单位征用的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。征地批准建设单位申请征地不得化整为零临时用地必须办理报批手续全民所有制

19、企业、农村集体组织联营使用的集体土地之规定经批准，可以按照国家建没用地的规定实行征用，也可以由农村集体经济组织按照协议，将集体土地使用权作为联营条件。合理使用征地补偿费 特殊征地按特殊政策办理,三、征用集体土地的补偿范围和标准,土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费,土地补偿费是给与原土地使用者的补偿金，是征地费的主要部分，其标准为：1征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至I0倍；2征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。,征地补偿费,（二）安置补助费,安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费1按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数

20、，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均每亩年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。2在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土被征用前3年平均年产值的30倍。,（三）地上附着物和青苗等的补偿费,地上附着物是依附于土地上的各类

21、地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征用土地上正处于生长阶段的农作物。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。,（四）临时用地补偿费,经批准的临时用地，同农业集体经济组织签订临时用地协议并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿,土地补偿费安置补助费必须合理使用,土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有；由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管

22、理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。,四、征用集体土地的 工作程序,(一)申请用地(二)受理申请(三)审批用地(四)征地实施,(五)签发用地证书(六)征地批准后管理(七)颁发土地使用证(八)建立征地档案,申请用地时须提交的材料,建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写建设用地申请表，并附相关材料：建设单位有关资质证明；项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；初

23、步设计或者其他有关材料；建设项目总平面布置图；占用耕地的，提出补充耕地方案；建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；提供地价评估报告。,（四）征地实施程序,收到征地方案后，10日内以书面或其他形式进行公告，公告包括征用公告和征地补偿安置方案公告两种,1.征用公告内容：征用批准机关、文号、时间和用途；被征用土地的所有权、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人口、安置途径：办理征地补偿的期限、地点。,3对征地范围内的土地利用现状、农业人口构成、经济发展状况等进行登记与统计；支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；安置农业人口；,4征收用地单位的费税；5协调、仲裁征地争议。,2.征

24、地补偿安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；安置补助费的标准、数量、支付对象的方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员具体安置途径；其他有关征地补偿安置的措施。,(五)签发用地证书,1有偿使用土地的，应签订土地使用合同；2以划拨方式使用土地的，向用地单位签发国有土地划拨决定书和建设用地批准书；3用地单位持使用土地证书办理土地登记。,（六）跟踪管理,会同有关部门落实安置措施；督促被征地单位按期移交土地；处理征地过程中的各种争议；填写征地结案报告。,（七）资料归档,建立征用土地档案整

25、理和收集征用土地过程中形成的各种文件收集存档的文件（一律要原件）市、县范围内的土地档案，应统一格式。,第五节 闲置土地处置与土地储备,一、闲置土地处置,闲置土地无论以何种方式，已经经过法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，即视为闲置用地。,（二）闲置土地的范围,未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建没面积不足应开发建设面积的l3，或投资额不足总投资额25，且未经批准中止开

26、发建设连续满一年的；法律、行政法规有其他规定的。,（三）闲置土地的处置方式,延长开发建设时间，但最长不得超过1年；改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；土地使用者与政府签订土地使用权交还协议文书，将土地使用权交还给政府。当原土地使用者需要使用土地时，政府依照土地使用权交还协议文书的约定重新供应与其交还土地等价的土地。对因政府、政府有关部门行为造

27、成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或征地费的，除选择前面所列的方式以外，还可按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。,（四）关于闲置土地处置的规定,已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，可由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地

28、使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或因政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。市、县人民政府土地行政主管部门依法收回国有土地使用权的，要报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同或缴销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。闲置土地依法处置后土地权属和土地用途发生变化的，要依照有关规定办理土地变更登记，重新核发土地证书。,二、土地储备,土地收储是通过征用集

29、体土地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权；土地整理是通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装；土地供应是根据社会发展、城市规划和供地计划而采取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。今后，城市各类建设所需用地都将从政府储备的土地中供应。,（一）土地储备的概念,土地储备是政府依据法定程序，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发整理，并予以储备，以供应和调控城市各类建设用地需求的行为。,（二）可储备土地的范围,可由土地储备机构直接进行储备的土地：

30、城市空闲地；依法没收的国有土地使用权；依法收回的荒芜、闲置的国有土地；公路、铁路、矿场等经批准报废的土地；以有偿方式取得的土地使用权期满未申请续用，或申请续用未获批准的土地；依法可无偿收回的其它国有土地。由土地储备机构按照有关规定实施收购、征用储备的土地：因公共利益需要使用的土地；因实施城市规划或旧城区改造政府指令收购的土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地；土地使用权人申请收购的土地；在企业改制、迁移中可置换的土地；征用的集体土地；征用集体土地导致撤村、撤组后剩余的经有审批权的人民政府批准为国有的土地。,协议收购土地使用者申请，由土地储备机构收购，双方协商收购价

31、格。是最常用的方式，占用资金较多。土地置换是利用土地储备库中的土地换取地段较好、原利用价值又不高的土地。这种方式无须动用储备资金，开发周期也较短。但储备库中必须有地或者有合适的地块进行置换。意向收购是对那些有处置意向，但又不急需资金或者对处置瞻前顾后的用地单位所采取的一种灵活收购方式。它的好处是虽然签订了意向收购协议，但无须动用大量的收购资金（只付少量订金），等到协议约定的时间到期后再收回。,土地收购,协议收购土地置换意向收购,（三）收购土地的方式,（四）土地收购储备的程序：,1、申请收购2、权属核查3、收购测算4、申请报批5、签订协议6、收购补偿7、变更登记,土地使用权人申请土地收购须提供的

32、资料,土地收购申请书；法人资格证明书；营业执照；国有土地使用证，以出让方式获得土地使用权的，还应提供国有土地使用权出让合同房屋所有权合法凭证；主管部门的意见；其他需要提交的资料。,国有土地使用权收购协议内容,收购土地的位置、面积、用途及权属依据；土地收购补偿费用及其支付方式和期限；交付土地的期限和方式；双方约定的其他权利、义务；违约责任；纠纷的处理办法。,（五）土地收购储备资金筹集与管理,政府在收缴的土地有偿收益中拿出一定比例，设立土地储备专项基金。土地储备机构可以储备的土地为抵押物向银行申请贷款，作为土地储备的周转资金。土地储备专项基金由土地储备机构管理，实行专户存储，独立核算，专项用于土地

33、储备。,（六）储备土地供应,纳入政府储备库的土地，列入近期供地计划的，由土地储备机构进行土地整理，达到建设用地条件；对未列入近期供地计划的，由土地储备机构进行临时经营、出租，所得收益用于土地储备。储备土地除依法可以划拨方式供应外，一律采取招标、拍卖等有偿使用方式供应。储备土地供应时，土地储备机构对土地收购、整理、储备的成本进行核算，经城市政府审核，在土地有偿收益中逐年扣除，返给土地储备机构。,（七）土地收购储备的管理,城市土地行政主管部门主管国有土地储备工作，土地储备机构具体实施土地收购储备。土地储备机构要将土地储备信息及时报送市土地行政主管部门，由市土地行政主管部门编制供地方案。纳入土地储备

34、范围的土地，土地使用权人不得阻挠或拒绝政府收购，擅自转让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的，土地、房产部门不得为其办理审批和登记手续。纳入储备范围的国有土地其地上建筑物、构筑物依据拆迁管理条例的规定处理。原土地使用权人未按本办法规定和双方协议约定交付土地及地上建筑物、期他附着物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物、附着物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正并继续履行有关协议，原土地使用权人逾期不履行的，土地储备机构依照法律程序要求其赔偿相应的经济损失。土地储备机构未按协议或储备方案支付补偿费用或收购资金的，原土地使用权人有权拒绝交付土地，并可请示违约赔偿。土地收购、开发整理

35、中发生争议，争议双方可依照协议中的约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。,已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。职工个人上市出售己购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市

36、出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50上交财政，50返还事业单位；属企业的，全额返还企业。上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。土地出让金，相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。,已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理办法,结束,