房地产的相关法规.ppt

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1、房地产的相关法规,弘 策中 国,中华人民共和国土地管理法,第一章 总则 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。,第四条 国家实行土地用途管制制度。,国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地

2、实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用是是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。,第二章 土地的所有权和使用权,第八条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，

3、经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。,第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。,中华人民共和国城市房地产管理法,第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发

4、用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者

5、其他用地五十年。,第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）2006年5月31日发布 2006年8月1日实施,招 标,拍 卖,挂 牌,第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。,第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工

6、开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房

7、地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的

8、土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：,（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，

9、必须用于有关的工程建设。,案 例 分 析,购买划拨土地的房子能办产权吗？隋先生：我在XX市欧亚卖场附近看中一套房子，目前已经是现房了，开发商说目前一次性付款和公积金付款可以办理产权证，但像我这种商业贷款目前还不能办理。而且该小区为划拨性质土地，我想知道这种划拨土地，对我以后办理产权证及以后卖房时候更名过户，是否有不好的影响?,回复：XX市产权交易中心的工作人员回答，划拨土地的商品房可以按照正常程序办理产权证。XX市国土资源局的工作人员也给出正面答复，划拨土地的商品房，房主在交易的时候需要交纳土地出让金，即国土资源局会按照该处房产的地段和面积进行估价。即隋先生所欲购买的这处房产，不影响其使用和买

10、卖，只不过在卖的时候，交纳土地出让金即可。,城市商品房预售管理办法,第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。当地主管部门为：房管局和房地产交易中心。,第七条 开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：,1.商品房预售许可申请表；2.开发企业的营业执照和资质证书；3.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4.投入开发建设

11、的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；5.工程施工合同及关于施工进度的说明；6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”（注：上述条款为2004年（建设部令第95号）决定修改。）,第九条 开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。,案 例 分 析,关于未取得商品房预售许可证的房屋买卖合同案情：2007年8月16日，王某与某房地产公司签订了一份商品房预售合同，并缴纳了房款，双方还约定于2008年10月3

12、0日前交房。2008年8月，因发生纠纷，包括该套房产在内的整栋楼房都被法院查封，后王某等购房者拿着购房合同向法院提出异议，却被告知，该房地产开发公司至今未办理商品房预售许可证，王某等人的购房合同无效。,问 题：,一、房地产开发公司未办理商品房预售许可证与购房人签订的购房合同是否有效？二、本案应如何处理？三、购房时，购房人应该注意哪些问题？,评 析,一、根据我国城市商品房预售管理办法第六条的规定，商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。同时，根据我国房地产管理法第四十五条第一款的规定，

13、商品房预售，应当取得商品房预售许可证。根据我国合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。,本案中，该房地产开发公司与王某等人签订的合同违反了上述强制性规定，属于无效合同。对于此类合同的无效性，最高人民法院在关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第二条做出了明确的定性：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。,二、根据我国城市商品房预售管理办法、城市房地产开发经营管理条例以及城市房地产管理法的规定，应当由房地产管理部门责令该房地产开发公司停止预售活动，没收违法所得，并处以罚款。根据我国合同法第五十八条关于合同无效如何处理的规

14、定，即合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。,三、购房人应注意的问题：1.买房时，首先应了解房地产开发公司的相关材料是否齐全，包括公司营业执照和资质证书是否有效，如果是买开发商正在建设中的商品房，属于商品房预售，要看开发企业是否已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等；如是商品房现售，还应该符合的条件有：已通过竣工验收，拆迁安置已经落实，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付

15、使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。,2.应注意审核上述证件之间是否相互统一，是否与所购物业相对应。3.所购物业是否有被查封、抵押等权利受限的情形。4.签订合同以后，一定要到房地产管理部门办理物权登记。根据我国物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。,商品房销售管理办法,第七条 商品房现售，应当符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；4.已通过竣工验收；5.拆迁安置已经落实；,

16、6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7.物业管理方案已经落实。第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。,第三章 广告与合同,第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。,第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价

17、。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。,第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结算房价款；,（二）面积误差比绝对值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人

18、，同时支付已付房价款利息。,买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在以内（含）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比产权登记面积合同约定面积 合 同 约 定 面 积,计 算 题,何先生于2007年6月以5000元/m2的价格购买XX花园的三居室一套，预售合同的建筑面积为132.42平方米，2008年5月6日交房后，产权证的建筑面积为137.82平方米。1.请问何先生需要补交

19、多少房价款？2.如果该房屋的产证建筑面积为127.22平方米，何先生应拿回多少房价款？3.上述两种情况何先生能否提出退房要求？,1、132.42m2 X 3%=3.97m2137.82m2 132.42m2=5.4 m2因为5.4m23.97m2,所以何先生有权退房；何先生需要补交的房价款为：3.97m2X 5,000元/m2=19,850元2、132.42 m2 127.22 m25.2m2因为5.2m23.97m2,所以何先生有权退房；何先生不退房可获得的房价款为：19850元(5.23.97)m2X 5,000元/m2 X 232,150元,第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、

20、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起日内，书面通知买受人。,买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。,第五章 交付,第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付

21、使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。,第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定,向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。,第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核

22、后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。,第六章 法律责任,第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处万元以上万元以下的罚款。,第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款以下的罚款。第三十九条

23、 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处万元以上万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以万元以上万元以下罚款。,第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以万元以上万元以下罚款。,（1）未按照规定的现售条件现售商品

24、房的；（2）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（3）返本销售或者变相返本销售商品房的；,（4）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（5）分割拆零销售商品住宅的；（6）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（7）未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的；（8）委托没有资格的机构代理销售商品房的。,第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以万元以上万元以下罚款。第四十四条 国家机关工作人员在商

25、品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,（年月日最高人民法院审判委员会第次会议通过）法释号中华人民共和国最高人民法院公告 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释已于年月日由最高人民法院审判委员会第次会议通过。现予公布，自年月日起施行。,第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房

26、屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。,第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的

27、不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款 一倍 的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第

28、三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。,第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

29、（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。,第十九条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。,解释中有关交付的阐释实践中，存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交

30、付”理解不同而发生的争议。如出卖人往往认为“房屋交付”就是“交钥匙”；而买受人则认为，消费者买的是商品房屋所有权，而不仅仅是房屋的使用权，“房屋交付”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。根据合同法的有关规定，商品房买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付房屋的义务，并且负有向买受人转移房屋所有权的义务。,但是，在商品房交易过程中，往往是房屋实际交付使用和房屋所有权转移（买受人取得房屋所有权证）在时间上不一致。所谓“房屋的交付使用”，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但“房屋的交付使用”并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产而言，

31、在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国城市房地产管理法的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。,解释第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”所以，买受人应该认清“房屋的交付使用”与取得房屋所有权的区别。在订立商品房买卖合同时应该对“房屋交

32、付使用”进行明确约定，以便充分反映自己的真实意思表示。例如可以在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权，取得房屋产权证书等内容。,案 例 分 析,案情说明：2008年4月，李女士与置地公司签订商品房定购书，并交纳1.5万元定金。商品房定购书约定：李某须在签订定购书之日起7日内到销售中心签订商品房买卖合同及其附件并交纳购房首付款；若李某不能按约定的时间签署商品房买卖合同及其附件，发展商将不退还李所交纳的定金并有权将所定房屋另售；双方声明置地公司已向李某明示商品房买卖合同及其附件，李某知悉并同意商品房买卖合同及其附件的内容及填充文字。李某按约定的时间到销售中心签

33、订商品房买卖合同及其附件，因合同中的约定与广告中的宣传不一致，双方意见不一未能签订合同。后双方为定金的返还问题发生纠纷。,一审法院经审理后认为，双方在商品房定购书中声明“置地公司已向李某明示商品房买卖合同及其附件，李知悉并同意商品房买卖合同及其附件的内容及填充文字”，由此，李某同意置地公司提供的商品房买卖合同及其附件的内容及填充文字。置地公司已取得商品房预售许可证，符合售房条件，李某在订立合同时要求增加其他内容，应视为李违约，对其要求返还定金的请求不予支持，遂驳回了李某的诉讼请求。李某不服，向市中级法院提起上述。问题：市中级法院会支持李女士的诉讼请求吗？,结论：交纳购房定金未签买房合同法院终审

34、认定双方不存在过错不适用定金罚则市中级人民法院对一起房屋买卖合同纠纷作出终审判决，商品房买卖合同未能订立不可归责于双方当事人，对于最终未能签订商品房买卖合同及附件双方均不存在过错，不适用定金罚则，成都某置地公司应将收取的1.5万元返还李某。,讨论：1.一审判决认定事实不清。置地公司不能证明签订商品房定购书前向李某明示的商品房买卖合同及附件、填充文字等与其销售人员填写并签字的商品房买卖合同及附件、填充文字一致，实际上是不一致的。一审认定此事实有误。2.一审判决适用法律错误。既然一审法院认定李在签订商品房定购书后，按约定时间到销售中心与置地公司签订合同，因双方意见不一，而未能签订，但却引用最高人民

35、法院关于适用担保法若干问题的解释予以裁判。本案应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，应裁判返还定金。,3.置地制作的宣传资料作为要约邀请，吸引并直接导致李与其签订商品房定购书，因此，宣传资料与本案有关系，一审法院不予认定不当。置地公司所拟商品房买卖合同及补充协议排除了宣传资料中符合条件的说明和允诺，该条款违反了最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第三条、建设部商品房销售管理办法第十五条和中华人民共和国合同法第十四条的规定。对于含有“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形的合同及其附件，李某有权拒绝签订合同，并未违约，置地公司应

36、退还定金,李某请求撤销一审判决，改判置地公司退还其购房定金1.5万元；一、二审诉讼费由置地公司承担。被上诉人置地公司答辩称：置地公司与李某签订商品房定购书时，已向其明示了商品房屋买卖合同及其附件，李某在签订合同时要求增加其他内容，违反了商品房定购书的约定，由于李某的原因导致不能签订商品房买卖合同及其附件。根据相关法律规定，李某无权要求返还定金。请求驳回上诉，维持原判。市中院终审认为，李某的上诉理由成立，对其诉请予以支持。,关于房地产共有人的有关问题,一、产证上共有人的关系：我国民法通则第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”共有分为按份共有和共同共有。共同共有人对共有财产享有权

37、利，承担义务。房产证上载明的共有人一般指共同共有人，共有人之间的地位是平等的，无先后顺序。如该房产需转让，应征得共有人的同意。,二、房地产权证上未注明的共有人的情况：在我国，在房地产权证上不注明房地产共有人而享有房地产共有关系的只有一种情况，那就是：夫妻婚后购置的房产，在房地产权证上只书写配偶一方名字的情况下，其配偶同样享有该房产的共有权利。并且在未作明确约定的情况下，双方的权利份额是相等的。,案例分析,案例说明：我们结婚后与公婆分开住，并在外面置得一套房子，公婆与小儿子住在一起，公公去世后这套房子由婆婆及两个儿子继承，并换了房产证，其户主是婆婆，房产共有人是两个儿子。现房子要拆迁，婆婆提出她

38、得房子的二分之一房款，两个儿子得二分之一。请问为这样是否合法，如果合法请说明理由，如果不合法也请告诉我们应如何分配才对。谢谢！,分析：在我国民法上共有分为共同共有和按份共有。共同共有原则上共有人对共有财产享有的所有权是平均的,而按份共有则是按照事先约定的份额来享有的有权。结合到本案的情况,可以看一下房产证,如果该房产证上并没有标明所有人与共有人各自份额,那么就应当认定为共同共有,则该房屋应当由你婆婆与另二个儿子各享有三分之一的所有权,如果拆迁,则拆迁款也是三人平均分配。但如果该房产证上标明了各自份额,则按照该份额分配拆迁款。,案 例 分 析,案例说明：一对夫妻购买了一套三居室，为考虑到今后遗产

39、的问题，将十岁儿子的名字写入产权证。请问将夫妻双方和儿子共三人的名字全部写入房地产权证，和只写父亲和儿子的名字，在产权份额上有什么区别吗？第二种情况，母亲有该套房屋的产权份额吗？如果有，三人是如何分配份额的？,分析：1、三人全部写入该房屋产证的，产权平均分为三等份。2、只有父亲和儿子的，儿子得到产权份额的1/2。根据婚姻法的规定，该房屋为该对夫妻的婚后共同财产，夫妻两人共同享有该房屋1/2的产权份额，并且份额相等。即各为1/4的产权份额。,案 例 分 析,案例说明：春节期间，有位亲戚来串门。这位亲戚还是搞房地产的，比较接触法律吧。谈到女儿的婚事，就认为女儿如果购买婚前房产，若不进行婚前公证，在

40、婚后若干年就会变成夫妻共同财产。可是进行公证呢，又觉得不习惯，怕影响夫妻感情。于是就觉得女方不应买房，怕吃亏，还在犹豫不决。,分析：造成该顾虑的原因是：根据婚姻法原有的司法解释：婚前个人财产特别是婚前房产，如果没有约定，婚姻关系存续八年后作为夫妻共同财产。因而导致有些夫妻在婚前进行“婚前财产公证”，以明确各自婚前财产的处理。新婚姻法生效后，规定婚前财产如果要作为“共同财产”，双方必须约定。这就实际上肯定、明确了婚前个人财产不作为共同财产的处理原则。因此，新的司法解释就规定，婚前个人财产不因为婚姻的存续转化为共同财产。这实际上就取消了“婚姻存续八年，婚前个人财产（房产）作为共同财产”的规定。,案

41、 例 分 析,案例说明：王先生在婚前，于1998年购置一套价值60万元的两居室一套，与林女士结婚后双方共同承担该套房屋的按揭贷款。贷款于2008年还清，目前该房屋的市值增加到90万元。现因双方感情破裂，林女士要求法院将该房屋作为夫妻共有财产进行分割，获得45万元。请问：林女士的要求能否得到法院的支持？并如何进行房产的分割？,分析：婚前个人按揭买下的房产，即使婚后共同还贷，按照新婚姻法以及司法解释的规定，如果没有约定，在分割时当然认定为婚前个人财产。共同还贷的部分，由所有者按照份额予以退还。房产增值的部分，当然由所有者享有。这应当是原则。法官当然也可以按照司法解释的规定，对于困难的一方判决所有者

42、予以帮助、补偿。但是这并不是对共同财产的分割。因此林女士只能要回支付按揭贷款的金额，不能享有该房屋的份额。,案 例 分 析,案例说明：钱先生与王小姐与2003年4月6日领取了结婚证书。同年5月2日购置公寓一套作为婚房，由钱先生全额出资，产权证上只有钱先生一人名字。在装修完成后，两人于2003年10月1日举行婚礼。2008年7月，钱先生提出离婚，并要求该房屋作为婚前财产处理，不进行分割。请问钱先生的要求能否得到法院的支持？,1、我国法律规定婚姻从登记之日产生效力，如果双方已经登记结婚，即使没有举行仪式，在此期间购房，仍被认为是夫妻共有财产。2、如果是一方出资，还办理夫妻财产约定的，经过公证之后，

43、才能认为该房屋为出资方个人的财产。,商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定,第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充约定。第十条住宅质量保证书和住宅使用说明书应在住宅交付用户的同时提供给用户。,第五条住宅质量保证书应当包括以下内容：,1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗

44、翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和处理的时限。,第八条住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、

45、承重墙、保温墙、防水层、阳台等总值闰注意事项的说明；9、其他需说明的问题。,案例分析,赵小姐和成先生购买一套于2006年5月交房的XX小区住房一套作为婚房。因急于装修用于，两人于2006年4月份提前接收了房屋。后因开发商的原因，该小区于2006年10月份才取得大产证，延期交房了5个月。成先生和其他业主一起要求发展商按照合同的约定，承担每日万分之三的违约金。请问：成先生的要求是否合理？能否得到延期交房的违约金？从中我们要吸取那些教训？,分析：虽然合同约定为“大产证”交房，但成先生的收房属于“交钥匙”形式的实物接收方式，视同成先生已经认可和接收了该房屋。法律上称为“转移占有”。因此开发商可以拒绝承

46、担延期交房的违约责任。但是其他业主，因开发商未取得大产证，可以拒绝验收收房，并有权追讨违约金。,二是实地查看。开发商在交付房屋前虽已通过了有关部门的综合验收，但主管部门验收合格并不表明开发商所交付的房屋一定符合其与消费者所签合同的约定。为此，消费者在接收房屋前要按照合同约定进行验收，包括房屋的建筑质量（如有防水要求的地面是否有渗漏等）、空间尺寸、室内设施、室外环境、公共设施质量等。如果发现所交付的商品房和小区配套设施等不符合合同约定的，应以书面形式向开发商提出异议。因开发商对商品房或小区配套设施进行修复整改而导致逾期交房的，消费者可要求开发商承担逾期交房的违约责任。,商品房销售面积计算及公用建

47、筑面积分摊规则（试行）,第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积,第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：,1套（单元）内的使用面积；2、套内墙体面积；3阳台建筑面积。,第九条 公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按

48、以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。,第十条 公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的合套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积 室内建筑面积之和,公用建筑面积分摊系数,第十一条 公用建筑面积分摊计算各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积,计算题,条 件：公寓2楼：套内建筑面积之和为850m2,公用

49、建筑面积为250m2，501室的套内建筑面积为98m2。问 题：1.2楼分摊系数为多少？2.501室的得房率为多少？3.501室的公摊建筑面积和建筑面积分别为多少？,案例分析,2006年，曾先生在某房地产公司开发的某楼盘买了一套6楼带阁楼的商品房，商品房买卖合同上载明：某某路某某小区某幢东单元601号房。建筑面积共106.61平方米，阁楼建筑面积为51.35平方米，贮藏室建筑面积为19.73平方米。总金额为人民币310,500元。曾先生支付了160,500元的首付款，其余15万元办理银行按揭。,2007年7月，曾先生去办理收房手续，发现商品房面积有误差。六楼实际面积为106.13平方米，比合同

50、约定少了0.44平方米；阁楼建筑面积有57.99平方米，比合同约定面积多了6.44平方米；车库建筑面积19.69平方米，比合同面积少了0.04平方米；,因此，曾先生依据商品房买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”，提出阁楼、住宅、车库分别计算找补差价，即住宅由房地产公司退回897.7元、阁楼再支付1540元（阁楼超出3%的5.1平方米曾先生不用再付房价5100元）、贮藏室由房地产公司退回128元，三者合计由消费者者支付给房地产公司514.3元。曾先生据此，多次与开发商协商，都没有达成一致意见。7月9日，曾先生向县消协和工商局投诉。,房地产公司认为，商品房买卖合同第三条已明确该商品房的地址是某