房地产权属登记新.ppt

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1、1,一、登记制度及相关法律知识,2,（一）房地产登记适用的法律法规,1、物权法（2007年10月1日施行）2、土地管理法3、房地产管理法4、广东省城镇房地产权登记条例5、房屋登记办法（建设部令第168号）（2008年7月1日施行）6、广州市城镇房地产登记办法（2007年10月1日施行）7、广东省城镇房地产转让条例8、广州市房地产抵押登记条例9、广东省土地使用权交易市场管理规定（广东省政府令第79号）（2002年12月1日施行）10、其他相关法律法规、政策、规章，如担保法、民法、合同法等等。(带的重点掌握),3,（二）登记定义效力功能,1、定义 房地产权属登记，是指房地产行政主管部门依当事人的申

2、请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。,4,2、效力。指法律赋予房地产权属登记的强制力，也即在登记之后产生何种法律上的效果。不动产登记制度的三种主要模式：权利登记制度、托伦斯登记制、契约登记制。权利登记制度：登记生效主义，德国、瑞士、奥地利、匈牙利等国家采用。不动产物权的得丧变更非经登记不得生效。不发权利凭证。托伦斯登记制：登记发证制度，澳大利亚、新西兰、新加坡等国家采用。不强制一切物权必须登记，但一经登记后，权利变动非经登记不发生效力。颁发权利凭证。契约登记制：登记对抗主义，法国、日本、美国、中国香港等采用。

3、物权得得丧变更，以当事人意思表示一致即生效力，但不得对抗第三人。登记仅仅是对抗第三人的要件，而非生效要件。不发权利凭证。,5,我国房地产登记制度兼顾权利登记制度和托伦斯登记制。物权法第9条规定“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，采纳了登记成立要件主义作为一般原则，而以登记对抗作为例外。,6,我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依当事人的申请审核核准登记发证。房地产管理法第59条、60条、61条明确规定，当事人应当申请登记。广州市城镇房地产登记办法第10条规定，房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请，并按照规定提

4、交申请登记材料。房地合一登记发证的原则。,7,但也有依职权进行的登记，不发证，如:广州市城镇房地产登记办法第二十一条规定：有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以直接登记：（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；（二）经人民法院判决认定的无主房屋；（三）经人民法院判决收归国有的房屋；（四）被行政机关依法没收的房屋。前款第（二）、（三）、（四）项规定的情形，人民法院或者行政机关书面通知房地产行政主管部门的，房地产行政主管部门应当予以登记，并办理原房地产权的注销登记。本条规定的登记，可以不发给房地产权证书。,8,登记机关：一类是依法设立的专职登记机关，如日本的登记所；一类是由司法机关充任，如美国

5、的地方法院；一类是由房地产行政管理部门充任，如我国是县级以上人民政府的土地管理机关和房屋管理机关。物权法的实施，将由统一的登记机构负责。一般情况下，一个城市只能由一个登记机关核发房地产权证，如广州市国土资源和房屋管理局负责全市的登记发证主管工作，具体发证工作由广州市房地产交易登记中心负责，已核发房地产权证的交易登记部分业务下放到区交易登记中心负责。,9,（三）登记的种类,房地产产权登记种类分为：换证登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记、遗失登记、预告登记、更正登记、国有土地转让登记和异议登记。,10,登记种类的定义,换证登记：因房地产权证书破旧或损坏等情况，权利人申请换发

6、房地产权证的登记。初始登记：指权利人获得从未确认权属的房地产以后申请确认该房地产权属归属的登记，亦称首次确认权属登记。转移登记：已经确认权属的房地产在发生买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，权利人申请权属转移登记。广州市城镇房地产登记办法第30条规定，因买卖、交换、赠与、继承（遗赠）、其他事由（如划拨、分割、合并、裁决等原因）等导致房地产权属转移的，当事人申请转移登记。,11,变更登记：已经确认权属的房地产在发生扩建、加建、改建或者部分拆除等原因致使房地产状况发生变化的，权利人再申请房地产权属登记的，叫变更登记。如产权人更改姓名或名称；房屋用途、地址、

7、面积、结构等现状发生变化的；房屋分割、合并的。他项权利登记：指在国有土地使用权或者房屋所有权上因债务或其它原因而发生的典权、抵押权等他项权利而申请设立他项权利登记。注销登记：已经确认权属的房地产因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的，原权利人应当按规定申请办理权利终止的一种登记。,12,遗失登记：原已登记并领取房地产权证书，因遗失、焚毁、被窃等致使灭失的，权利人要求补领房地产权证书而申请的登记。预告登记：是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。广州市目前办理商品房的预告登记是开发企业与预购人在签订商品房买卖合同后，为保全物权请

8、求权而申请的一种登记制度。,13,更正登记：指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。国有土地转让登记：已经登记发证的国有土地使用权在发生转让致使土地使用权转移的，转让方和受让方共同申请办理土地使用权转移的登记。异议登记：就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利的一种登记。,14,（四）房地产权证书1、国有土地使用证；2、房地产权证；3、房地产权权属证明书；4、房地产共有权证；（2009年3月起不再发放）5、房地产他项权证；6、土地他项权

9、利证明书；7、房地产预告登记证明书；8、房地产抵押权预告登记证明书；（2009年3月起不再发放）9、在建工程抵押登记证明。（2009年3月新版）,15,思考与讨论,请思考以下房地产应当在哪里的登记部门申请登记：1、位于天河区的房地产办理初始登记；2、位于海珠区的存量房办理继承登记；3、位于黄埔区的房地产办理预购商品房预告登记；4、位于番禺区的房地产办理在建工程抵押权预告登记；5、位于荔湾区的房地产办理持房地产权证抵押登记；6、位于越秀区的房地产办理地址变更登记；7、位于白云区的房地产办理存量房转移登记；8、位于荔湾区的房地产办理关于房屋使用性质的更正登记；9、位于萝岗区的房地产办理遗失登记；1

10、0、位于南沙区的房地产办理换证登记。,16,李某在荔湾区有一处房产，今年3月经某房地产中介人员介绍以80万的总价成交卖给王某，双方签订了买卖合同，按照合同约定，王某应于3月底缴交首期房款20万元，四月底之前缴交第二期房款50万元，并委托中介人员办理房地产权证，尾款于领取房地产权证之日全部付清并交付房屋钥匙。由于王某急需地方居住，3月底王某交付首期款后和李某达成协议立即入住。5月20日，李某到房地产中介公司要求撤销和王某的成交，称王某违约没有交付第二期房款，因此已经将该屋卖给其亲戚以100万的价格成交，李某愿意将收到的20万首期款退还王某，请王某立即搬出房屋。请问如果你是该案的中介人员，面对此情

11、况会如何处理？,17,二、登记程序及缴交资料,18,(一)登记程序,根据广州市城镇房地产登记办法第九条规定，房地产登记的一般程序为：（1）申请；（2）受理申请；（3）审核；（4）核准登记并发给房地产权证书。(含记载于登记簿)实际工作流程：（1）申请并领收据；（2）预受理（适用5件以上批量案件；复杂疑难案件或不能当场作出受理决定的）；（3）缴交税费；（4）受理并领受执；（5）审核；（6）公告（适用于登记机关认为有必要进行公告的登记）；（7）缮写权证；（8）校对发证；（9）档案归档。,19,现行法律法规规定的需要缴交的资料都是比较概括性，因此，在实际工作中，根据不同种类的登记和具体案情，要求申请人

12、提交相应的资料。举例：存量房交易转移登记,俗称二手房交易。,20,（二）缴交材料,存量房转移登记需要缴交的资料1、广州市房地产转移登记申请书（复印件5份）如果属划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让的，还需要提交划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让审批申请书2、房地产权证书（复印件四份）（1）房地产权证（2）房地产共有权证（3）国有土地使用证（4）房地产权权属证明书（5）房地产他项权证,21,3、身份证明：（1）法人及其它组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构代码证（提交复印件，同时提供原件校对）。（2）自然人的身份证明包括：身份证或军官证或护照或其它身份证明（提交复印件，同

13、时提供原件校对）。香港、澳门特别行政区居民申请房地产登记的，应当提交港澳居民往来内地通行证（简称港澳通行证）或特区护照；台湾居民申请房地产登记的，应当向登记机构提交台湾居民往来大陆通行证（简称台胞证）。在香港、澳门、台湾地区办理委托认证手续的，可以提交该地区身份证明。在填写证件号码时，应加注证件名称，如港澳通行证、台胞证、香港身份证、澳门身份证、台湾身份证等。（3）委托办理的提供：法定代表人证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。（4）购买人或出售人为未成年人的提供户口簿或出生证和监护人身份证明、监护人证明书，如属未成年人出售房地产还须提交监护人保证书（5）申请对象是境外注册公司的，

14、须提交经合法认证的注册登记证明、授权委托书原件、董事长身份证复印件及被委托人身份证明。,22,4、房地产买卖合同（一式两份）5、房地产测绘附图（数量：按购房人数1份）6、同意出售证明：（1）经中国人民解放军后勤总部批准的证明（属军产的）（2）市国土房管局批文（属直管公房的）（3）抵押权人及售房人、购房人三方协议（属已设定抵押的）（4）兼并、破产、转制、撤销等文件，并注明房屋产权归属（属单位兼并、破产、转制、已撤销的）（5）单位更名转制批文或工商局证明，证明须包括企业变更登记情况及股东是否发生变化情况（属体制改革或资产重组更名的）（6）财税部门或国有资产管理部门和上级主管部门的证明（属国有资产的

15、）（7）提供广州住宅建设办公室核准上市的复函（属安居房的）,23,7、法律文书（属法院判决的）：（1）人民法院的生效判决书、裁定书、调解书、协助执行通知书、仲裁机构的生效裁决书、行政机关具有强制执行力的行政处理决定等（原件）（2）法院判决破产的文件、法院判决成立清算组的文件及清算小组出具的法定代表人证明书及委托书（属破产企业出售房地产的）8、拍卖成交确认书（属房地产拍卖过户的）9、出售存量公房办理转移登记的，还需提交以下资料：（1）国有资产管理部门同意出售的意见（国有企业出售存量公房的）（2）行政事业单位需提供上级主管部门及同级财政部门同意出售的证明10、企业转制办理转移登记的提交：经国土部门

16、批准的土地使用权处置方案11、证明本企业为非国有企业的法律意见、企业工商登记证和已报工商局备案的公司章程（属非国有资产出售的）属于房改房的，须提交出售公有住房缴款明细表。,24,新规定：属于房改房的，须提交出售公有住房缴款明细表。须与出售公有住房缴款明细表上注明的配偶共同申请。配偶不能前来的，须提供经公证的授权委托书或者同意办理产权登记的声明文件。已离异的，应提交经民政部门认证或者公证部门的财产分割协议，证明该房屋产权已归属一人所有。配偶已死亡的，应提交经公证的合法继承人的授权委托书或者同意办理产权登记的声明文件。,25,三、转移登记程序及相关税费,26,（一）转移登记办理流程(1)申请并领取

17、收件收据;(2)缴交税费;(3)受理;(4)一审;(5)二审；(6)三审(复杂疑难案件);(7)缮写权证;(8)发证办理期限：自受理领取房地产交易登记受理回执之日起计算：免实勘：10个工作日；实勘：15个工作日。法律规定的是30个工作日。,27,（二）相关税费,房地产交易手续费：买方：3元/平方米；卖方：3元/平方米；房屋登记费：住房：单位登记80元/件；个人登记50元/件。非住房：550元/件，每增加一本证书按每本10元收取工本费。（经济适用住房减半收取）权证印花税：5元/本印 花 税：买方：房屋产价的0.05%；卖方：房屋产价的0.05%契税：买方：个人购买普通住宅按产价1.5%计收，其余

18、按3%计收土地增值税、个人所得税、营业税及附加税：按照国家有关规定征收,具体标准由税务机关核定，随政策调整而调整标准未办理土地有偿使用手续的，应当按规定缴交土地出让金。,28,四、相关知识,29,（一）代理制度法定代理：无民事行为能力或限制民事行为能力人由其监护人作为法定代理人申请登记。法定代理人应当提交其为监护人的证明，以及代理人和被代理人的身份证明。委托代理：委托代理人申请房地产登记的，应当向登记机构提交委托书、代理人和被代理人的身份证明；法人或者其他组织委托代理人办理房地产登记的，还应提交加盖公章的法定代表人或负责人身份证明书。所有的委托书均应提交正本。委托书应当载明代理人的姓名或者名称

19、、代理事项、代理权限、代理期限并由委托人签名或盖章，法人或者其他组织的委托书由法定代表人或负责人签署，并应加盖公章。房地产买卖或抵押双方当事人不能委托同一人或者当事人一方办理房地产登记。但是，商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发企业代为申请办理房地产登记的，可以由受托的房地产开发企业申请登记。,30,代理人为多人的登记申请 代理人为多人时，任何一个代理人都可以代被代理人申请房地产登记，但是委托书明确要求所有代理人一起申请的除外。举例说明。未成年人或精神病人的监护人为两人或以上的，需要全体监护人共同申请。境外委托按照授权委托的地点，分别按下列规定办理委托：委托书在香港、澳门

20、地区办理的，应当经中国委托公证人（香港、澳门）认证，并经司法部中国法律服务（香港、澳门）有限公司审核加盖转递章公证证明。委托书在台湾地区办理的，应当经当地公证机关公证，并到广东省公证员协会办理认证。委托书在国外办理的，应当办理公证并经中国驻该国大使馆或领事馆认证。注意：委托书应列明代理人有无签署买卖合同的代理权，没有特别说明的，须买卖双方申请人亲自签署买卖合同。,31,（二）公证问题,因房地产继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。继承公证书应在房地产所在地办理。当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。代理人提交的代理人和被

21、代理人的身份证明复印件应当提供原件核对，不能提交被代理人的身份证明原件核对的，委托书应当经过公证。因自然人出售、抵押房地产申请登记的，委托书应当经过公证。境外申请人委托他人申请房地产登记的，委托书应当经过公证。,32,（三）土地使用年限问题,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；（根据物权法的规定，此类用地期满后自动续期。）工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。,33,（四）违法建设处理问题,未经规划主管部门批准建房的，或者没有按照规划主管部门审批的报建审核意见进行建设的，构成违法建设，依法不得申请办理房屋权属登记，应当先向规划主管部门申请依法处理并确定保留使用的，可以申请办理。历史上私人或单位已建成并投入使用的房屋，但尚未报建或未经规划主管部门依法处理的，也应当先向规划主管部门申请依法处理并确定保留使用的，可以申请办理。房地产权证上已注记违章建筑情况的，不在合法产权范围内，有些注记已处理的，也只是当时对违章行为罚款处理，并不能办理产权登记。,34,谢谢，再见！,