房地产开发融资.ppt
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1、房地产开发与经营,第四章房地产开发项目融资,房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行,而进行的融通资金的活动。,房地产开发项目资金,是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。,一、房地产开发项目融资的基本涵义,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,房地产开发项目资金的分类,1按资金所有权归属的不同可分为两大类,即所有者自有资金或称之为股本权益和企业负债或非自有资金。2按资金使用的时间长短不同可分为短期资金和长期资金。3按资金转移的方式不同,可分为固定资金和流动资金。4.房地产开发企业的流动资金如按其占用形态分,可分为储
2、备资金、在建资金(即房产资金)、成品资金、结算资金和货币资金五个部分。,房地产开发项目资金可以从以下角度进行归类:,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,二、房地产开发项目资金的特征,房地产开发项目资金的特征,取决于房地产商品的特点:,1资金量大,运用时间长。,2具有相对稳定性。,3.具有固定性和地方性。,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,三、房地产开发项目资金的来源,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,三、房地产开发项目资金的来源,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,(三)社会集资,三、房地产开发项目资金的来源,1.房地产债卷,2.房地产股票,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,股票是指房地
3、产企业为筹集资金,提出申请,经当地人民银行批准发行的股份所有权证明。房地产股票发行的程序一般为准备工作。申报、股票发行三个阶段:,(1)准备工作 主要内容包括:1)企业营业执照副本;2)企业章程;3)招股说明书;4)联系确定股票承销者,并签订承销合同。,房地产股票发行程序,(2)申报 根据股权发行的管理权限向央行提出发行股票申请,在递交申请书的同时,上报前述准备工作完成的各项内容。若是新成立的股份公司申请发行股票,另外还需提交的文件有:1)有关设立股份公司的批文;2)发起人认购不少于股份总额30的验资证明等。如果是申请增资发行股票,另需提供的文件有:1)经股东大会通过的增资发行股票的决议;2)
4、经会计师事务所及其注册会计师签证的前两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,房地产股票发行程序,(3)股票发行主要工作有:1)印制股票认购书;2)公告认股办法;3)承销者向社会公开发行股票,承销者在股票缴款期限结束后,将所收股款划归企业验资账户,待验资通过后,再划入企业账户;4)公司向承销者和批准发行的央行填报实收股款报告书并召开股东大会,产生法人代表。5)印刷正式股票,并加盖公司公章和法人代表章;6)其他。,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,(四)其他融资方式,三、房地产开发项目资金的来源,第一节 房地产开发资金的来源和筹集,房地产开发项目融资决
5、策通常由以下几个环节构成,即发现问题、确定目标、进行定性定量定时分析、方案选择、组织实施和信息反馈调整。,房地产融资决策是对资金融通活动确定目标和方向,合理选择最优行动方案的活动进程。融资决策在房地产开发项目融资进程中占有极其重要的地位,对于灵活融通资金,提高资金使用效益具有重要作用。,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,发现问题是融资决策的起点,确定融资决策目标是决策的前提。决策目标,是指在一定环境和条件下,根据融资进程中的主要矛盾,在预测的基础,制定融资活动所预期达到的目标。,一、发现问题、确定目标,第二节 房地产开发项目融资决策,编制资金流动计划表,是房地产开
6、发项目融资决策的基础工作,通过编制资金流动计划,明确所需资金的构成、投向、回收以及流动,使达到资金合理而有效的利用。资金流动计划表,一般由:资金投入计划、资金回收计划和资金流动计划三部分组成,可以用表格形式或图线形式表达。,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,编制资金投入计划,主要是根据开发项目基本的建设进度计划,和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程成本预算,施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投人时间要求,以及付款方式等来进行分项计算。投入资金的分类可致划分为以下一些方面:(1)土地费用;(2)前期工程费;(3)建安工程费;(4)室外工程费;(5)公共配套
7、费;(6)管理费;(7)其他费用.将以上各项费用列表,并根据工程进度计划计算出每月或每季度的总费用支出,即为资金投入计划表 见教材P63页表(4-1),1.资金投入计划,第二节 房地产开发项目融资决策,编制资金回收计划,主要是根据楼宇租售计划,结合市场分析中估计的最可能租金,售价水平进行计算。资金回收的项目主要包括定金、售楼收入和租金收入。将各项收入列表,即为资金回收计划表(见教材P63页表4-2),2.资金回收计划,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,将资金投入计划表和资金回收计划表相综合,即为资金流动计划表。资金流动计划表见书P64页表(4-3)为了减少开发商筹
8、资数量及费用,开发商在安排投资进度计划时,应考虑尽量将占用资金量大的费用项目向后安排。,3.资金流动计划,第二节 房地产开发项目融资决策,第二节 房地产开发项目融资决策,在拟定融资决策方案时,主要考虑的因素主要包括以下几个方面:开发项目的规模、所需资金的大小、支付和实际投入使用的货币币种、融通资金的成本、付款和还款条件、汇率变动趋势、利率的高低和变动趋势、资金占用时间、获取资金的可能性以及拟选金融机构的实力、办事效率等。,拟定决策方案是融资决策的基础。这个环节主要是寻找达到既定目标的各种可能途径,在初步分析和判断的基础上,提出融资的备选方案。,二、拟定决策方案,第二节 房地产开发项目融资决策,
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