房地产定价方案.ppt

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1、,润城项目一期定价方案,PART1价格论证体系,价格论证体系 论证结构,价格论证结构,区域维度,产品维度,竞争范围确定、比价样本选取竞品项目产品比较确定核心比准均价,区域客户心理预期价格区间,项目合理均价,客户维度,通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力,价格论证体系,铂金瀚宫,蓝天中央公园,汉兴上品,格林公馆,希尔斯,贵和世嘉,塞纳左岸,外围区域客户心理价位区间：4600-5400元/,说明：铂金瀚宫7#价位高于同区域其它项目是因为该楼栋为高层楼王位置，价格相对较高，但开盘并不理想，当期推出165套，开盘当天仅成交35套，截止6月底成交约50套。,区域维度 外围区域客户心理价位区间,本

2、案,区域维度 核心区域客户心理价位区间,开元华庭,本案,碧水蓝城,橄榄城,蓝湾国际,森林半岛,外围区域客户心理价位区间：4700-6300元/,说明：开元华庭以均价6300元/价格高于同区域其它项目是因为该项目品牌号召力强，加上现房实景的吸引力以及开元物业服务品质，使之其销售价格高于同区域1000元/以上。,价格论证体系,香堤湾,帝湖世家,未来湖滨花园,开元华庭,141四房两厅,148四房两厅,89两房两厅,113三房两厅,蓝湾国际,143三房两厅,116三房两厅,碧水蓝城,森林半岛,141三房两厅,112两房两厅,A,B,107两房两厅,126三房两厅,新晋美悦都,10,10,16,贵和世嘉

3、,91两房两厅一卫,92两房两厅一卫,6,塞纳左岸,143三房两厅,89两房两厅,9,F8号楼,西户,东户,9层：6400,以西户为例,基准层差为 0-50元每平,9层：6300,以东户为例,1层：6000,18层：6800,1层：5900,18层：6700,同层因户型、朝向不同差价约为0100元/平,典型项目平面差、垂直差分布,开元华庭,两梯两户,100,0,西单元,东单元,13层：5560,以西户为例,基准层差为10-30元每平,12层：5330,以东户为例,1层5200,27层：5080,1层：5000,27层：4880,200,100,200,0,同层因户型、朝向不同差价约为0200元

4、/平,典型项目平面差、垂直差分布,蓝湾国际,两梯四户,2号楼,西单元,东单元,14层：5300,以西户为例,基准层差为 10-50元每平,14层：5250,以东户为例,1层：4600,18层：5500,1层：4550,18层：5450,50,0,同层因户型、朝向不同差价约为050元/平,典型项目平面差、垂直差分布,碧水蓝城,两梯两户,23号楼,西单元,东单元,14层：5800,以西户为例,基准层差为10-20元每平,14层：5700,以东户为例,1层：5600,27层：5700,1层：5500,23层：5700,200,100,200,0,同层因户型、朝向不同差价约为0200元/平,典型项目平

5、面差、垂直差分布,森林半岛,两梯四户,49号楼,典型项目平面差、垂直差分布,5号楼,6号楼,西单元,东单元,19层：5200,以西户为例,基准层差为10-120元每平，楼层向上递增 24层最高,16层：5060,以东户为例,1层：4600,24层：5420,1层：4700,24层：5380,0,60,120,80,50,0,同层因户型、朝向不同差价约为0120元/平,西单元,东单元,19层：5200,16层：5150,以东户为例,1层：4600,24层：5310,1层：4700,24层：5360,橄榄城,5号楼,0,50,100,50,0,6号楼,西单元两梯三户,东单元两梯三户,西单元两梯两户

6、,东单元两梯三户,以西户为例,同层因户型、朝向不同差价约为0100元/平,60,基准层差为30元每平,同层因户型、朝向不同差价约为0150元/平,新晋美悦都,典型项目平面差、垂直差分布,两梯三户,11号楼,西单元,东单元,14层：5200,以西户为例,基准层差为10-40元每平,13层：5180,以东户为例,1层：5000,27层：5600,1层：4950,27层：5480,100,50,同层因户型、朝向不同差价约为0150元/平,典型项目平面差、垂直差分布,两梯四户,0,50,0,50,贵和世嘉,6号楼,50,100,9号楼,西单元,东单元,16层：5500,以西户为例,基准层差为10-30

7、元每平,15层：5400,以东户为例,3层：5200,29层：5600,3层：5200,29层：5600,同层因户型、朝向不同差价约为0100元/平,典型项目平面差、垂直差分布,塞纳左岸,9#1单元,9#2单元,两梯四户,两梯四户,平面、垂直差,典型项目平面差、垂直差小结,从以上楼盘数据看出，平面差价基本在50100元/，基准层差价在2050元/，最低面价4800左右，最高6400，定价类型上升型居多。,产品维度 市场价格比对过程,价格论证体系,权重确定原则：影响度越大，权重越大,对比样本的权重,比价体系影响因素权重,比价体系六大影响因素权重构成,地段价值20,100%,户型设计20,楼体素质

8、15,景观设计10,工程进度25,物业服务10,比价体系权重,根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为5430元/。舍零取正，本案高层比准价格确定为5400元/(实收)说明：以上推导价格为本案第一批开盘参考价格，结合市场监控数据进行动态调整。,洋房比准价,根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为5016元/。舍零取正，本案高层比准价格确定为5010元/(实收)说明：以上推导价格为本案第一批开盘参考价格，结合市场监控数据进行动态调整。,小高层比准价,高层比准价,根据竞品项目综合评比打分，得出本案合理均价为4815元/。舍零取正，本案高层比准价格确定为4800元/(实收)说明：以上推导价格

9、为本案第一批开盘参考价格，结合市场监控数据进行动态调整。,区域维度与产品维度分析,区域纬度结论：区域客户心理预期价格高层为4700-5100元/产品维度结论：高层产品比对价格4815元/,由于项目在工程进度、样板区打造、销售执行等环节与竞品相比存在不足，因此：4700-5100元/4800元/（属于客户心理预期价格）【以上价格仅作为本项目首批开盘价格参考】,价格论证体系,客户维度,结合市场及竞品项目价格综合开封城市人均可支配收入及购买能力4800元/基本符合客户支付能力,价格论证体系,项目高层合理均价确定,区域维度,产品维度,项目首批高层房源合理均价（客户心理预期价格）4800元/,客户维度,

10、心理预期：4700-5100元/,比对均价：4815元/,客户修正价：4800元/,价格论证体系,项目热销价格策略,项目价格表制定说明,首批产品分布,项目首批房源推出的为：洋 房：1、2#楼小高层：7、8、9#楼高 层：15#楼其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式，高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；,1,2,7,8,9,15,定价思路,以科学性保证价格体系的客观合理,权重&极差制定平面差制定垂直差制定特殊调差,定价标准,1、权重&极差

11、制定,平面调差考虑因素针对洋房1-2#楼、小高层7-9#楼、高层15#楼,平面调差,因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同,开封风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素以及是否通透和被遮挡，这一点从后面的视野里得到体现，其系数加权累计。,不受影响基本不受影响受轻微影响受影响严重受影响,通风,1、通风、采光,采光采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入 遮光度：,采光分值参考:采光面+遮光度,平面调差,景观以该单位可观景面的个数及视野度

12、为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角和欣赏的内容。景观分值参考:观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。,分项打分,2、景观,平面调差,本项目噪音主要集中在：洋房1-2#楼临近金耀路；故1-3层受噪音的影响；小高层：7-9#楼西单元因临近集英街，故1-7层受噪音的影响；,3、噪音,平面调差,4、户型,分项打分,本项目的一期产品的户型丰富多样，包含两房、三房、四房，但户型面积相差较大，导致客户在总价的接受度上存在明显差别。因此，实用性、合理性与面积总价区间是户型打分的主要考虑因素。,平面调差,2、楼栋差与水平差制定,楼栋差定制原则,结合首批产品

13、各个楼栋分布位置，景观、视野、噪音、采光、通风、楼间距、户型及面积等因素影响，制定合理的楼栋差；最差的为0，以50元为调差基础单位。,楼栋价差,根据竞品项目综合评比打分，得出本案各物业产品合理均价,说明：1号楼位于项目西南角，临近集英街及金耀路，景观视野较差同时噪音较大；2号楼位于项目南边，临近金耀路，景观视野较差同时噪音较大；7号楼位于小区偏西侧，两个单元，景观视野一般，邻近集英街，受一定噪音影响。8、9号楼位于小区偏西侧，独立单元，景观视野、采光、通风较好，邻近集英街，受一定噪音影响。15号楼位于小区内部，紧邻项目水系，景观效果较好。安静、私密性好，但户型面积设计偏大，总价偏高;,楼栋价差

14、,210,210,250,600,650,0,本项目同一层户型设计一样，仅面积稍有不同，故水平价差不宜相差太大；同一层户型价差仅表现在端户与中间户的差别，以及景观视野的差别；户型面积合理、客户接受度明显差的单位，须与其他单位拉开一定的差距，但差距应适中，以免过高拉大优势单位影响整体产品均衡性；,水平差定制原则,水平价差,本项目同一层户型分为小三房、大三房设计，面积相差加大，小面积户型应适当调高单价；同一平面中各户型之间的景观、视野、采光的差别较大，定价时应适当通过价格杠杆促进各户型间的带动销售；户型面积合理、客户接受度明显差的单位，须与其他单位拉开一定的差距，但差距应适中，以免过高拉大优势单位

15、影响整体产品均衡性；以综合对比的最差位置户型为0作为参照，以50元为单位，参考指标进行打分，比参考户型高出一项则增加50元，以此累加。,洋房产品水平差定制原则,200,0,100,100,100,200,150,150,1号楼,2号楼,水平价差,本项目同一层户型分为两房、小三房、大三房设计，面积相差加大，小面积户型应适当调高单价；同一平面中各户型之间的景观、视野、采光的差别较大，定价时应适当通过价格杠杆促进各户型间的带动销售；户型面积合理、客户接受度明显差的单位，须与其他单位拉开一定的差距，但差距应适中，以免过高拉大优势单位影响整体产品均衡性；以综合对比的最差位置户型为0作为参照，以50元为单

16、位，参考指标进行打分，比参考户型高出一项则增加50元，以此累加。,小高层产品水平差定制原则,0,100,50,0,100,150,7号楼,8号楼,0,50,150,50,100,150,200,150,100,50,9号楼,水平价差,本项目同一层户型分为小三房、大三房、四房设计，面积相差加大，小面积户型应适当调高单价；同一平面中各户型之间的景观、视野、采光的差别较大，定价时应适当通过价格杠杆促进各户型间的带动销售；户型面积合理、客户接受度明显差的单位，须与其他单位拉开一定的差距，但差距应适中，以免过高拉大优势单位影响整体产品均衡性；以综合对比的最差位置户型为0作为参照，以50元为单位，参考指标进行打分，比参考户型高出一项则增加50元，以此累加。,高层产品水平差定制原则,0,150,15号楼,50,200,50,250,150,100,水平价差,具体价格见价格表,