房地产会计第八章.ppt

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1、房地产开发企业会计,第八章 对外投资的核算,本章要点,房地产开发企业对外投资的类型掌握金融资产投资的核算掌握长期股权投资的核算了解投资发生减值的处理,第一节 交易性金融资产投资的核算,一、投资概述根据我国企业会计准则的规定，企业对外投资的核算分为四类：交易性金融资产投资、可供出售金融资产投资、持有至到期投资和长期股权投资。其中，前三项金融资产投资由企业会计准则-金融工具确认和计量进行规范，长期股权投资由企业会计准则-长期股权投资进行规范。,交易性金融资产投资的核算,二、交易性金融资产投资的核算符合以下条件之一的金融资产，企业应当划分为交易性金融资产：1、持有金融资产的目的，主要是为了近期内出售

2、或回购；2、金融资产是企业采用短期获利模式进行管理的金融工具投资组合中的一部分；3、属于衍生金融工具。房地产开发企业对交易性金融资产的投资，包括为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等应在“交易性金融资产”科目进行核算。本科目应当按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。,交易性金融资产投资的核算,交易性金融资产的投资成本按取得交易性金融资产的公允价值（不含支付的价款中所包含的已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利）计量，取得时按公允价值借记“交易性金融资产（成本）”，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按已到付息期但尚未

3、领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收利息”或“应收股利”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。在持有交易性金融资产期间被投资单位宣告发放现金股利或在资产负债表日按债券票面利率计算利息时，借记“应收股利”或“应收利息”科目，贷记“投资收益”科目。收到现金股利或债券利息时，借记“银行存款”科目，贷记“应收股利”或“应收利息”科目。,交易性金融资产投资的核算,期末按照公允价值调整，对于公允价值与账面价值之间的差额计入损益，交易性金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“交易性金融资产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反

4、的会计分录。本科目期末借方余额，反映企业交易性金融资产的公允价值。例8-1,交易性金融资产投资的核算,三、可供出售金融资产投资的核算可供出售金融资产，指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产。房地产开发企业对可供出售金融资产的投资，在“可供出售金融资产”科目进行核算。本科目按照可供出售金融资产的类别和品种，分别“成本”、“利息调整”、“公允价值变动”、“应计利息”进行明细核算。对于划分为可供出售金融资产，包括划分为可供出售的股票投资、债券投资等金融资产。取得时按可供出售金融资产的公允价值（不含支付的价款中所包含的已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利）与交易费用之和，借记

5、“可供出售金融资产（成本）”科目，按已到付息期但尚未领取的利息或已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收利息”或“应收股利”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。,交易性金融资产投资的核算,持有的可供出售债券如为分期付息、一次还本付息债券投资，应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“应收利息”科目，按可供出售债券摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“可供出售金融资产（利息调整）”科目；如为一次还本付息债券投资，应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“可供出售金融资产（应计利息）”科目，按可供出售债券摊余成本和实

6、际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“可供出售金融资产（利息调整）”科目。可供出售权益工具投资持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，按应享有的份额，借记“应收股利”科目，贷记“投资收益”科目,交易性金融资产投资的核算,在持有可供出售金融资产期间收到的属于取得可供出售金融资产支付价款中包含的已宣告发放的债券利息或现金股利，借记“银行存款”科目，贷记“应收利息”或“应收股利”科目。收到未发生减值的可供出售债券持有期间支付的利息，借记“银行存款”科目，贷记“应收利息”科目；收到可供出售权益工具投资持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，借记“银行存款”科目，贷记“应收股

7、利”科目。期末按照公允价值调整，对于公允价值与账面价值之间的差额计入权益，资产终止确认时转出，并计入当期损益。可供出售金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“可供出售金融资产”科目，贷记“资本公积其他资本公积”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。,交易性金融资产投资的核算,出售可供出售金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”、等科目，按可供出售金融资产的成本，贷记“可供出售金融资产（成本）”科目，按应从所有者权益中转出的公允价值累计变动额，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。例8-2,交易性金融资产投资的核算,四、持有至

8、到期投资的核算持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。企业不能将下列非衍生金融资产划分为持有至到期投资：（1）初始确认时即被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产；（2）初始确认时被指定为可供出售的非衍生金融资产；（3）符合贷款和应收款项的定义的非衍生金融资产。,交易性金融资产投资的核算,如果企业管理层决定将某项金融资产持有至到期，则在该金融资产未到期前，不能随意地改变其“最初意图”。也就是说，投资者在取得投资时意图就应当是明确的，除非遇到一些企业所不能控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件，否则将持有至

9、到期。（一）到期日固定、回收金额固定或可确定（二）有明确意图持有至到期（三）有能力持有至到期（四）至期前处置或重分类对所持有剩余非衍生金融资产的影响（五）持有至到期投资的会计处理例8-3,第二节 长期股权投资的核算,一、长期股权投资的初始计量长期股权投资,是指企业已经取得并打算长期持有的被投资单位的股权投资，包括股票投资和其他股权投资。投资企业作为被投资单位的股东，按所持股份比例享有权益并承担责任。根据投资企业与被投资企业的关系，长期股权投资分为企业合并形成的长期股权投资（又分为同一控制和非同一控制）和其他方式取得的长期股权投资。其中，企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主

10、体的交易或事项。所谓同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的情况。,长期股权投资的核算,长期股权投资的初始计量，是指取得长期股权投资时，对其投资成本进行计量。根据企业会计准则规定，长期股权投资初始投资成本的确认要区分企业合并和非企业合并形成的长期股权投资两种。（一）企业合并形成的长期股权投资，视投资方与被投资方是否属于同一控制分别确认：1、同一控制下的企业合并时，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支

11、付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。,长期股权投资的核算,合并方以发行权益性证券(如换股合并)作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。例8-4 例8-5,长期股权投资的核算,2、非同一控制下的企业合并时，购买方在购买日应当以按照企业会计准则第20号企业合并确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。非同一控制下的企业合并

12、与同一控制下的企业合并的区别在于：（1）同一控制下的企业合并，投资方应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本；而非同一控制下的企业合并，投资方在购买日是按照投资方投出资产以及承担债务的公允价值，确定长期股权投资初始成本。（2）同一控制下的企业合并，长期股权投资初始投资成本与投出资产以及承担债务的账面价值的差额，调整投资方的净资产；非同一控制下的企业合并，长期股权投资初始投资成本与投出资产以及承担债务的账面价值的差额调整投资方的当期损益。例8-6,长期股权投资的核算,(二)对其他方式取得的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：1、以支付现金取

13、得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出，但实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算。例8-7,长期股权投资的核算,2以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。3投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。投资者投入的长期股权投资，是指投资者将其持有的对第三方的投资作为出资投入企业形成的长期股权投资。投资者投入长期股权投资时，企业应当确认对第三方的长期股权投资，同时

14、确认该项出资形成的实收资本及资本公积（资本溢价）。4通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，以换出资产的公允价值作为初始投资成本。5通过债务重组取得的长期股权投资，按照将享有债务人股份的公允价值作为初始投资成本。,长期股权投资的核算,二、长期股权投资的后续计量长期股权投资的后续计量，是指由于被投资的企业财务状况发生变化，使得长期股权投资的初始计量结果与根据被投资企业现时财务状况确认的结果之间形成偏差，因此有必要对长期股权投资进行后续计量。长期股权投资形成了投资企业与被投资企业之间的关联方关系，按其对被投资单位实施影响的能力，分为以下四种类型：(1)控制。是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并

15、能据以从该企业的经营活动中获取利益。(2)共同控制。是指按合同约定对其某项经济活动所共有的控制。(3)重大影响。是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不决定政策。(4)无控制。是指无共同控制且无重大影响。,长期股权投资的核算,开发企业长期股权投资的后续计量，应根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。下列长期股权投资应当采用成本法核算：（1）投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。（2）投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应采用权益法核算。在确

16、定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，应当考虑投资企业和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行的认股权证潜在的表决权因素。,长期股权投资的核算,（一）成本法成本法，是指长期股权投资按投资成本计价的方法。长期股权投资采用成本法核算时，除追加或收回投资外，长期股权投资的账面价值一般保持不变。取得投资时按照初始投资成本计价，记入“长期股权投资”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。被投资单位宣告分派的利润或现金股利，确认为当期投资收益。如果被投资单位无力分派利润或现金股利，企业不作任何会计处理。投资企业确认投资收益，仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累积净利润的分配额，所

17、获得的被投资单位宣告分派的利润或现金股利超过上述数额的部分，作为初始投资成本的收回，冲减投资的账面价值。例8-8,长期股权投资的核算,（二）权益法权益法是指长期股权投资最初以初始投资成本计价，以后根据投资企业享有被投资企业所有者权益份额的变化对投资账面价值进行调整的方法。投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应采用权益法核算。开发企业采用权益法核算长期股权投资时，应在“长期股权投资”科目下设置“成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”三个明细科目。例8-9,长期股权投资的核算,企业在取得股权投资后，应按应享有或分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的份额，调整投

18、资的账面价值，并作为当期投资损益。企业按被投资单位净损益计算调整投资的账面价值和确认投资损益时，应以取得被投资单位股权后发生的净损益为基础。期末根据被投资单位实现的净利润或经调整的净利润计算应分享的份额，借记“长期股权投资（损益调整）”科目，贷记“投资收益”科目。,长期股权投资的核算,确认投资损益时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净损益进行调整后加以确定，比如以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，相对于被投资单位已计提的折旧额摊销额之间存在差额的，应按其差额对被投资单位净损益进行调整，并按调整后的净损益和持股比

19、例计算确认投资损益。在进行有关调整时，应当考虑具有重要性的项目。,长期股权投资的核算,存在下列情况之一的，可以按照被投资单位的账面净损益与持股比例计算确认投资损益，但应在附注中应当说明这一事实及其原因：（1）无法可靠确定投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值；（2）投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值与其账面价值之间的差额较大；（3）其他原因导致无法对被投资单位净损益进行调整。企业确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失的情况除外。期末对按被投资单位发生的净亏损计算的应分担的份额，应记入“投资收

20、益”科目的借方和“长期股权投资（损益调整）”科目的贷方。,长期股权投资的核算,其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，通常是指长期性的应收项目，比如，企业对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划且在可预见的未来期间不准备收回，实质上构成对被投资单位的净投资。在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，如果长期股权投资的账面价值不足以冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失。第三，在进行上述处理后，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投

21、资损失。,长期股权投资的核算,发生亏损的被投资单位以后实现净利润的，企业计算应享有的份额，如有未确认投资损失的，应先弥补未确认的投资损失，弥补损失后仍有余额的，如原因按合同或协议约定确认了投资损失，同时作为预计负债的，应首先冲减预计负债的余额，剩余部分再借记“长期股权投资（损益调整）”科目，贷记“投资收益”科目。被投资单位宣告分派现金股利或利润时，企业应按持股比例计算应享有的份额，记入“应收股利”科目的借方和“长期股权投资（损益调整）”科目的贷方。对被投资单位分来的股票股利，由于不影响企业股权投资的账面价值，不必在投资科目进行账务处理，但应在备查簿中加以登记。例8-10,长期股权投资的核算,持

22、股比例不变的情况下，被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，如被投资单位因增资扩股而增加的所有者权益，和因接受捐赠等增加的资本公积，企业按持股比例计算应享有的份额，借记“长期股权投资（所有者权益其他变动）”科目，贷记“资本公积其他资本公积”科目。处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入“投资收益”科目，出售采用权益法核算的长期股权投资时，还应按处置长期股权投资的投资成本比例结转原记入“资本公积其他资本公积”科目的金额，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。,长期股权投资的核算,三、成本法与权益法的转换企业因追加投资等原因能够对被投资单位实施共

23、同控制或重大影响但不构成控制的，长期股权投资的核算应从成本法改为权益法，应自实际取得对被投资单位共同控制、重大影响时，按股权投资的账面价值作为初始投资成本，初始投资成本小于占被投资单位可辨认净资产公允价值的差额，借记“长期股权投资（成本）”科目，贷记“营业外收入”科目。,长期股权投资的核算,企业因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响时，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应当中止采用权益法核算，并按中止采用权益法时股权投资的账面价值作为新的投资成本。其后，被投资单位宣告分派现金股利或利润时，属于已记入投资账面价值的部分，作为新的投资成本的收回，冲减新的

24、投资成本。被投资单位宣告分派现金股利或利润时，企业按应享有的现金股利或利润，记入“应收股利”或“其他应收款”科目的借方，按应冲减新的投资成本的金额，记入有关股权投资科目的贷方，按应确认收益的金额，记入“投资收益”科目的贷方。对中止采用权益法前被投资单位实现的净利润和发生的净亏损，仍然按权益法调整投资的账面价值并确认投资损益。,第三节 投资减值的核算,交易性金融资产之外的金融资产减值房地产开发公司应当在资产负债表日对交易性金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该企业金融资产发生减值的，应当计提减值准备。,投资减值的核算,1金融资产发生减值的判断企业判断金融资产是否发生减值，应当

25、以表明金融资产发生减值的客观证据为基础。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。这些客观证据主要包括下列各项：（1）发行方或债务人发生严重财务困难；（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；,投资减值的核算,（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行

26、总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；（7）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；（9）其他表明金融资产发生减值的客观证据。,投资减值的核算,2可供出售证券减值及转回可供出售金融资产发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，按应从所有者权益中转出原计入资本公积的累计损失金额，贷记“资本公积其他资本公积”科目

27、，按其差额，贷记“可供出售金融资产公允价值变动”科目。对于已确认减值损失的可供出售金融资产，在随后会计期间内公允价值已上升且客观上与确认原减值损失事项有关的，应按原确认的减值损失，借记“可供出售金融资产公允价值变动”科目，贷记“资产减值损失”科目；但可供出售金融资产为股票等权益工具投资的（不含在活跃市场上没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资），借记“可供出售金融资产公允价值变动”科目，贷记“资本公积其他资本公积”科目。例8-11,投资减值的核算,3持有至到期投资减值 持有至到期投资发生减值时，应当将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记的金

28、额确认为资产减值损失，借记“资产减值损失”科目，贷记“持有至到期投资减值准备”科目。对持有至到期投资确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关（如债务人的信用评级已提高等），原确认的减值损失应当予以转回，在原已计提的减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记“持有至到期投资减值准备”科目，贷记“资产减值损失”科目。例812,投资减值的核算,为了使会计核算资料能够较真实地反映长期股权投资的可收回金额，避免虚列资产价值，企业应定期或年终对长期股权投资进行检查，如有由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于其账面价值的，应当计提长期

29、股权投资减值准备。企业在计提长期股权投资减值准备时，对长期股权投资是否应当计提减值准备，可以根据下列迹象判断：,投资减值的核算,1市价持续两年低于账面价值；2该项投资暂停交易一年或一年以上；3被投资单位当年发生严重亏损；4被投资单位持续两年发生亏损；5被投资单位进行清理整顿、清算或出现其他不能持续经营的迹象。企业计提的长期投资减值准备，应在“长期股权投资减值准备”科目进行核算。当长期股权投资的预计可收回金额低于其账面价值时，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“长期股权投资减值准备”科目。处置长期股权投资时,应同时结转已计提的长期股权投资减值准备。,本 章 小 结,房地产开发企业的对

30、外投资是指企业所拥有的资金，除了主要用于自身开发经营业务外，还可以将其投放于股票、债券和其他单位，获得预期的经济效益。对外投资按其性质不同，可分为交易性金融资产投资，可供出售金融资产投资，持有至到期投资和长期股权投资。金融资产包括交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产。根据其持有意图和持有期限而分为交易性金融资产投资和长期投资，一般来讲，持有期限不超过一年的为交易性金融资产投资，超过一年的为长期投资。长期股权投资的核算有成本法和权益法两种，投资企业对被投资企业具有共同控制或重大影响的，长期股权投资应采用权益法核算。处置投资时，投资的账面价值与实际取得收入的差额，确认为当期投资损益。企

31、业应当在资产负债表日对交易性金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该企业金融资产发生减值的，应当计提减值准备。,第八章,完,例8-1,宏坤房地产开发公司2005年12月1日购入股票100 000股，作为交易性金融资产，当时每股市价4.8元，交易费用960元，12月31日，市价为每股5元。相关账务处理如下：12月1日购入时借：交易性金融资产成本 480 000 投资收益 960 贷：银行存款 480 960 12月31日借：交易性金融资产公允价值变动 20 000 贷：公允价值变动损益 20 000,企业如将购入的证券转让、出售时，应按实际收到的款项，借记“银行存款”科目；按账

32、面实际成本，贷记“交易性金融资产（成本）”科目，按该项交易性金融资产的公允价值变动，贷记或借记交易性金融资产（公允价值变动）科目；按其差额，记入“投资收益”科目的借方或贷方。同时，按该项交易性金融资产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“投资收益”科目。接上例，假如该公司2006年4月1日将上述股票出售，每股5.2元，交易费用1040元。作分录如下：借：银行存款 518 960 贷：交易性金融资产成本 480 000 公允价值变动 20 000投资收益 18 960借：公允价值变动损益 20 000 贷：投资收益 20 000,例8-2,宏坤房地产开发公司2006年3

33、月1日通过拍卖方式取得M上市公司的法人股100万股，作为可供出售金融资产，每股3元，交易费用5000元，2006年年末市价为每股4元。2007年4月1日M公司宣告发放现金股利10000元。2007年年末发生了减值，可收回金额每股2.5元。相关账务处理如下：（1）购入时借：可供出售金融资产成本 3 005 000 贷：银行存款 3 005 000（2）宣告发放现金股利借：应收股利 10 000 贷：投资收益 10 000（3）06年末按市值调整其账面价值借：可供出售金融资产-公允价值变动 1 000 000 贷：资本公积其他资本公积 1 000 000（4）07年末发生减值按市值调整其账面价值借

34、：资本公积其他资本公积 1 000 000资产减值损失 500 000贷：可供出售金融资产减值准备 1 500 000,例8-3,2006年1月1日，宏坤房地产开发企业支付价款1000元（含交易费用）从活跃市场上购入某公司5年期债券，面值1250元，票面利率4.72%,按年支付利息(即每年59元),本金最后一次性支付。合同约定，该债券的发行方在遇到特定情况时可以将债券赎回，且不需要为提前赎回支付额外款项。宏坤房地产开发企业在购买该债券时，预计发行方不会提前赎回。不考虑所得税、减值损失等因素。计算实际利率r：59(1+r)-1+59(1+r)-2+59(1+r)-2+59(1+r)-3+59(1

35、+r)-4+(59+1250)(1+r)-5=1000元，由此得出r=10%.,根据上述数据，宏坤房地产开发企业的有关账务处理如下：2006年1月1日，购入债券 借：持有至到期投资成本 1250贷：银行存款 1000 持有至到期投资利息调整 250（2）2006年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 41 贷：投资收益 100借：银行存款 59 贷：应收利息 59（3）2007年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 45 贷：投资收益 104借：银行存款 59 贷：应收利息 59,（4）20

36、08年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 50 贷：投资收益 109借：银行存款 59 贷：应收利息 59（5）2009年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 54 贷：投资收益 113借：银行存款 59 贷：应收利息 59,（6）2010年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 60 贷：投资收益 119借：银行存款 59 贷：应收利息 59借：银行存款等 1250贷：持有至到期投资成本 1250假定在2008年12月31日，宏坤房地产开

37、发企业预计本金的一半（即625元）将会在该年末收回，而其余的一半本金将于2010年末付清。遇到这种情况时，宏坤房地产开发企业应当调整2008年年初的摊余成本，计入当期损益；调整时最初确定的实际利率。据此，调整上述表中相关数据后如表8-2：,根据上述调整，宏坤房地产开发企业的账务处理如下：2008年1月1日，调整期处摊余成本借：持有至到期投资利息调整（1138-1086）52 贷：投资收益 52（2）202年12月31日，确认实际利息收入、收回本金等借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 55 贷：投资收益 114借：银行存款 59 贷：应收利息 59借：银行存款等 625贷：持有至到期投资

38、成本 625,（3）203年12月31日，确认实际利息等借：应收利息 30 持有至到期投资利息调整 27 贷：投资收益 57借：银行存款 30 贷：应收利息 30（4）204年12月31日，确认实际利息收入、收回本金等借：应收利息 30 持有至到期投资利息调整 30 贷：投资收益 60借：银行存款 30 贷：应收利息 30借：银行存款等 625贷：持有至到期投资成本 625,假定宏坤房地产开发企业购买的债券不是分次付息，而是到期一次还本付息，且利息不是以复利计算。此时，甲公司所购买的债券的实际利率r计算如下：（59+59+59+59+59+1250）（1+r）-5=1000,，由此得出r9.0

39、5%.,根据上述数据，宏坤房地产开发企业的有关账务处理如下：2006年1月1日，购入债券借：持有至到期投资成本 1250 贷：银行存款 1000持有至到期投资利息调整 250（2）2006年12月31日，确认实际利息收入借：持有至到期投资应计利息 59利息调整 31.5 贷：投资收益 90.5（3）2007年12月31日，确认实际利息收入借：持有至到期投资应计利息 59利息调整 39.69 贷：投资收益 98.69,（4）2008年12月31日，确认实际利息收入借：持有至到期投资应计利息 59利息调整 48.62 贷：投资收益 107.62（5）2009年12月31日，确认实际利息收入借：持有

40、至到期投资应计利息 59利息调整 58.36 贷：投资收益 117.36（6）2010年12月31日，确认实际利息收入，收到本金和名义利息等借：持有至到期投资应计利息 59利息调整 71.83 贷：投资收益 130.83借：银行存款 1545贷：持有至到期投资成本 1250应计利息 295,例8-4,2006年7月1日，同一控制下的甲房地产开发企业以1 000万元现金、1 000万元固定资产，并且承担乙企业200万元债务的合并对价取得乙企业60%的股权。乙企业合并日账面资产4 000万元、债务200万元（不含已由甲企业承担的债务）、所有者权益3 800万元。甲企业取得乙企业60%的股权，甲企业

41、长期股权投资的初始投资成本应确认为2 280万元（3 80060%）。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额80万元2 280（1 0001 000200），调整资本公积。甲企业会计分录如下：借：长期股权投资 2 280 000 贷：银行存款 10 000 000 固定资产 10 000 000 长期借款 2 000 000 资本公积其他资本公积 800 000,例8-5,A企业与B企业是同一控制下的两家房地产开发公司。A企业2006年7月1日以发行股票的方式取得B企业60%的股权。A企业发行3 000万股普通股，每股面值1元。合并日B企业账面净

42、资产4 500万元。合并日A企业资本公积为100万元，盈余公积150万元，未分配利润500万元。A企业取得B企业60%的股权，A企业长期股权投资的初始投资成本应确认为2 700万元（4 50060%）。长期股权投资初始投资成本与A企业发行股票面值（股本3 000万元）之间的差额300万元，应调整资本公积100万元，调整盈余公积150万元，再调整未分配利润50万元。A企业会计分录如下：借：长期股权投资 27 000 000 资本公积 1 000 000 盈余公积 1 500 000 利润分配未分配利润 500 000 贷：股本 30 000 000,例8-6,甲乙两房地产公司是非同一控制下的企业

43、，2006年7月甲公司以机器设备对乙公司进行投资，该设备原值2 000万元，已提折旧200万元，该设备的公允价值1 900万元，乙公司接受甲公司投资后账面净资产为3 000万元，甲公司取得乙公司60%的股权。甲公司对乙公司的长期股权投资的初始投资成本按投出设备的公允价值1 900万元确定，公允价值与账面价值的差额100万元记入甲公司的当期损益。甲公司的会计分录如下：借：长期股权投资 19 000 000 累计折旧 2 000 000 贷：固定资产 20 000 000 营业外收入 1 000 000乙公司的会计分录如下：借：固定资产 19 000 000 贷：实收资本 18 000 000 资

44、本公积其他资本公积 1 000 000,例8-7,M房地产开发公司2006年2月10日购入K公司股票100万股并准备长期持有，每股价格5.1元（其中含有已经宣布发放但尚未支取的现金股利0.1元），另支付手续费20 000元，款项已经用银行存款支付。M公司对K公司的长期股权投资初始成本（5.10.1）1 000 00020 0005 020 000元借：长期股权投资 5 020 000 应收股利 100 000 贷：银行存款 5 120 000,例8-8,宏坤房地产开发公司2006年1月1日以银行存款购入C公司10%的股份，并准备长期持有。初始投资成本110 000元，采用成本法核算。C公司于2

45、006年5月2日宣告分派2005年度的现金股利100 000元。假设C公司2006年实现净利润400 000元；2007年5月1日宣告分派现金股利300 000元。宏坤公司的会计处理如下：2006年1月1日投资时借：长期股权投资C公司 110 000 贷：银行存款 110 0002006年5月2日宣告发放现金股利时借：应收股利（100 00010%）10 000 贷：长期股权投资C公司 10 000注：通常情况下，投资企业投资当年分得的利润或现金股利，是由投资前被投资单位实现的利润分配得来的，故一般不作为当期投资收益，而作为初始投资成本的收回。,2007年5月1日宣告分派现金股利时应收股利30

46、0 00010%30 000元应收股利累积数10 00030 00040 000元投资后应得净利累积数0400 00010%40 000元因应收股利累积数等于投资后应得净利累积数，所以应将原冲减的投资成本10 000元恢复。或：“长期股权投资”科目发生额（40 00040 000）10 00010 000元，应恢复投资成本10 000元。借：应收股利 30 000 长期股权投资C公司 10 000 贷：投资收益 40 000假设上述C公司于2007年5月1日宣告分派现金股利450 000元，则应收股利450 00010%45 000元“长期股权投资”科目发生额（10 00045 000）40

47、00010 0005 000元，应冲减投资成本5 000元。借：应收股利 45 000 贷：长期股权投资C公司 5 000 投资收益 40 000,例8-9,宏坤房地产开发公司2006年1月1日以银行存款200万元购入乙公司40%的表决权资本。乙公司2006年1月1日所有者权益为400万元，公允价值为450万，假定乙公司的净资产全部为可辨认净资产。有关会计处理为：借：长期股权投资乙公司（成本）200 贷：银行存款 200假定上例中乙公司所有者权益为550万元，公允价值为600万，其他条件不变。则初始投资成本200万元与应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额240万元的差额40万元，应确认为当

48、期损益。有关会计处理为：借：长期股权投资乙公司（成本）240 贷：银行存款 200 营业外收入 40,例8-10,A房地产公司2006年初以银行存款500 000元受让B公司60%的有表决权的股份，并准备长期持有，A公司对B公司的财务决策和经营决策可实施重要影响。B公司2006年初可辨认净资产公允价值为1 000 000元，当年实现净利润70 000元，提取盈余公积9 000元；2007年3月份B公司宣告发放现金股利30 000元；当年发生净亏损80 000元。A公司的会计分录如下：投资时借：长期股权投资B公司（成本）600 000 贷：银行存款 500 000 营业外收入 100 000确认

49、2006年度投资收益 借：长期股权投资B公司（损益调整）42 000 贷：投资收益 42 000,2007年3月宣告分派现金股利时借：应收股利B公司 18 000 贷：长期股权投资B公司（损益调整）18 000确认2007年度投资损失借：投资收益 48 000 贷：长期股权投资B公司（损益调整）48 000,例8-11,2006年1月1日，宝吉房地产开发公司从股票市场以每股15元的价格购入宏坤公司发行的股票2 000 000股，占宏坤公司有表决权股份的5%，对宏坤公司无重大影响，划分为可供出售金融资产。2006年5月10日，宝吉公司收到宏坤公司发放的上年现金股利400 000元。2006年 1

50、2月31日，该股票的市场价格为每股13元。宝吉公司预计该股票的价格下跌是暂时的。2007年，宏坤公司因违犯相关证券法规，受到证券监管部门查处。受此影响，宏坤公司股票的价格发生下跌。至2007年12月31日，该股票的市场价格下跌到每股6元。2008年，宏坤公司整改完成，加之市场宏观面好转，股票价格有所回升，至12月31日，该股票的市场价格上升到每股10元。假定2007年和2008年均未分派现金股利，不考虑其他因素，则宝吉公司的帐务处理如下：,1）2006年1月1日购入股票借：可供出售金融资产成本 30 000 000 贷：银行存款 30 000 000（2）2006年5月确认现金股利借：应收股利