房地产业五个开发阶段涉税问题分析及处理(深圳).ppt

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1、房地产业五个开发阶段涉税问题解析及防范处理,2023/6/1,2,主要内容,第一节 企业取得土地阶段税收问题第二节 企业前期开发阶段税收问题第三节 企业开发建设阶段税收问题第四节 开发产品预售阶段税收问题第五节 开发产品完工阶段税收问题,2023/6/1,3,第一节 企业取得土地阶段税收问题,1、土地征用及拆迁补偿费合法票据问题2、土地使用税的纳税起止时间3、取得土地使用权契税的计税价格4、耕地占用税纳税人判断5、购买股权方式取得土地的入账价值6、股东转让股权税务机关检查关键点7、土地使用权评估增值的税务风险问题8、收到政府补偿的会计和税收处理9、合作建房判断及营业税和土地增值税检查,2023

2、/6/1,4,一、土地征用及拆迁补偿费合法票据问题 土地增值税暂行条例实施细则 第七条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国税发200931号 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。,2023/6/1,5,国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知.doc 广州市地方税务局2012关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引第六条.doc,2023/6/1,6,国税函2007969 国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，

3、对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发1993149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。,2023/6/1,7,国税函2008277号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营

4、业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。,2023/6/1,8,国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）国税函2008277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。,2023/6/1,9,关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。广东

5、省地方税务局关于法院代执行经济纠纷赔偿款开具发票问题的批复.doc,2023/6/1,10,国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。,2023/6/1,11,二、土地使用税征税起止时间 财税2006186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方

6、从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用的土地，依下列规定缴纳土地使用税:征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。,2023/6/1,12,财税200824号对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。,2023/6/1,13,财税2006

7、56号 根据当前集体土地使用中出现的新情况、新问题，经研究，现将集体土地城镇土地使用税有关政策通知如下：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。本通知自2006年5月1日起执行，此前凡与本通知不一致的政策规定一律以本通知为准。,2023/6/1,14,国税发200389号 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。财税2008152号 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态

8、发生变化的当月末。,2023/6/1,15,三、取得土地使用权契税的计税价格 财税2004134号 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。,2023/6/1,16,没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土

9、地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。,2023/6/1,17,国税函2009603号根据财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税2004134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。,2023/6/1,18,国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）

10、国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。,2023/6/1,19,四、耕地占用税纳税人判断 耕地，是指用于种植农作物的土地。包括水田、旱地、菜地、园地。经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人；未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。,20

11、23/6/1,20,国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知（国税发2007129号）第一条、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。,2023/6/1,21,五、购买股权方式取得土地的入账价值 城市房地产管理法 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权

12、证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,2023/6/1,22,A企业,固定资产,土地资产,股东1,股东2,股权A1,股权A2,股权与企业资产关系图,开发产品,其他资产,2023/6/1,23,国税函2000961号 深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司，两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（转让方）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石油化工股份有

13、限公司和广西壮族自治区石油总公司（受让方）。,2023/6/1,24,在上述企业股权转让行为中，只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。,2023/6/1,25,国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函2000687号)鉴于深圳市能源集团有

14、限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。,2023/6/1,26,六、股东转让股权税务机关检查关键点 1.企业股权转让所得税 国家税务总局公告2010年第19号 企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。,2023/6/1,27,国税函201079号三、关于股权转让所得确认和计算问题 企

15、业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。,2023/6/1,28,2.个人股权转让所得税 个人股权转让所得需缴纳20%的个人所得税 个人转让股权不得平价或低价转让避税 国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知.doc 国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告.doc 国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复.doc,2023/6/1,29,七、土地使用

16、权评估增值的税务问题 企业所得税法实施条例第56条 企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。问题：资产评估增值要缴纳企业所得税？,2023/6/1,30,八、征用土地收到政府补偿会计和税收处理 1、土地增值税处理 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。辽地税函201292号；房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增

17、值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。,2023/6/1,31,2、企业所得税处理 土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指“净支出”，与企业所得税的规定不同。,2023/6/1,32,九、合作建房及营业税和土地增值税检查 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的开发形式。城市房地产管理法 第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律

18、、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。,2023/6/1,33,（一）营业税处理 国税函发1995156号 十七、对合作建房行为应如何征收营业税？答：合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有两种：,2023/6/1,34,一是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让

19、部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而，对甲方应按“转让土地使用权”征税；对乙方应按“销售不动”征税。由于双方没有进行货币结算，因此，应当按照规定分别核定双方各自的营业额。,2023/6/1,35,国税函20051003号 答复海南省地方税务局合作建房问题请示批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税函发1995156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。,2023/6/1,36,

20、（二）土地增值税处理 财税字1995048号 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告第三条.doc 广州市地方税务局2012关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引第八条.doc,2023/6/1,37,（三）契税的处理 财税200014号 甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据中华人民共和国契税暂行条例 的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合

21、建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。,2023/6/1,38,（四）企业所得税处理(国税发200931号)企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1.凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,2023/6/1,39,2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：(

22、1)企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。(2)投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,2023/6/1,40,第二节 企业前期开发阶段税收问题,10、筹建期间开办费用处理11、筹建期广告费业务宣传费和业务招待费处理12、政府部门缴纳各项费用和基金账务处理13、境外支付设计费增值税和企业所得税扣缴问题,2023/6/1,41,十、筹建期间开办费用处理 国税函201079号:企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营

23、之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函200998号第9条规定执行。新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。,2023/6/1,42,深圳市地方税务局2010年企业所得税汇算清缴操作指南问题答疑部分第六个问题 98号文实际上也解决了筹办期间业务招待费的扣除问题。由于筹办期间业务招待 费也属于开办费的一项内容，因此也可以按照98号文规定在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照长期待摊费用来处理。,2023/6/1,43,十一、筹建期广告费业务宣传费

24、和业务招待费处理 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告(2012年第15号)企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。,2023/6/1,44,十二、政府部门缴纳各项费用和基金处理 管理费用是指企业行政管理部门(公司总部)为组织和管理房地产经营开发活动而发生的各项费用。包括：行政管理人员工资及其福利费、办公费、差旅费、管理部门折旧费和修理费、低值易耗品摊销、职工工会经费和职工教育经费、各项基本保险费及住房公积金、咨询费

25、(顾问费)、审计费、税金(房产税、车船税、土地使用税、印花税)、诉讼费、技术转让和开发费、无形资产摊销、业务招待费、开办费、其他存货盘亏损失、董事会费、绿化费和排污费等。,2023/6/1,45,前期工程费差异 企业所得税：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。土地增值税：前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,2023/6/1,46,财会201317号 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地

26、通平等前期费用。安徽省地方税务局公告2012年第2号 政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。,2023/6/1,47,十三、境外支付设计费增值税和所得税扣缴(一)营改增之后 在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：1.境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。2.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。3.财政部

27、和国家税务总局规定的其他情形。,2023/6/1,48,境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。境外设计费扣缴增值税款计算=支付总额(1+6%)6%。,2023/6/1,49,（二）企业所得税扣缴 第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（1）销售货物所得，按照交易活动发生地确定；（2）提供劳务所得，按照劳务发生地确定；（3）股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；,2023/6/1

28、,50,(4)转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；(5)利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。,2023/6/1,51,第三节 企业开发建设阶段税收问题,14、开发产品拆迁补偿的营业税检查15、开发产品拆迁补偿土地增值税处理16、开发产品拆迁补偿企业所得税处理17、甲供材料的会计处理与税收处理18、开发产品成本核算对象的六项原则19、共同成本和间接成本四种分配方法20、管理费用中的主要检

29、查项目21、印花税和房产税主要检查项目22、利息费用中的主要检查项目,2023/6/1,52,十四、开发产品拆迁补偿的营业税检查 国税函2007768号 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。,2023/6/1,53,国税函发1995549号 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的

30、成本价核定计征营业税。对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。,2023/6/1,54,举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。计算拆迁补偿部分营业税？成本价=28000/80000=3500 营业税=500035005%=875000,2023/6/1,55,国家税务总局公告2014年第2号纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转

31、让回迁安置房所有权的行为，按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按实施细则第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。本公告自2014年3月1日起施行。,2023/6/1,56,十五、开发产品拆迁补偿土地增值税处理 国税发2006187号 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参

32、照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,2023/6/1,57,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）六、关于拆迁安置土地增值税计算问题(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发2006187号第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,2023/6/1,58,（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第(一)款的

33、规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,2023/6/1,59,举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。假设税金及附加3400万元。分析：安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。实际收入：750008000=60000万元，视同销售收入4000万元，拆迁补偿费4000万元。,2023/6/1,60,视同销售后：销售收入=80

34、0080000=64000 扣除项目=32000+32000(20%+10%)+3400=45000 增值额=64000-45000=19000；增值率=（19000/45000）100%=42%土地增值税=1900030%=5700,2023/6/1,61,十六、开发产品拆迁补偿企业所得税处理 国税发200931号 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。,2023/6/1,62,举例：举例：某房地产企业

35、就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1.8亿元，总可售面积80000平米。则:1.实际所得=8000(80000-5000)-38000=22000 2.税收处理：视同销售收入=50000.8=4000 增加拆迁补偿支出4000万元合计4.2亿元 税收所得=800080000-42000=22000,2023/6/1,63,拆迁补偿会计处理 1、将补偿的开发产品成本计入土地成本中，重新分摊计算核算对象成本。2、直接将开发产品全部成本分摊至成本对象，计算单位可售面积成本。3、暂估开发产品公允价值，直接计入拆迁补偿费（同货币补偿），实际交付时

36、，再调整差额。哪种方式符合会计核算要求？,2023/6/1,64,签订拆迁补偿合同协议时：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费4000 贷：其他应付款 4000 交付开发产品时(按成本价开具发票)：借：其他应付款 4000 贷：主营业务收入 4000 结转成本时：借：产品销售成本 贷：开发产品,2023/6/1,65,十七、甲供材料的会计处理与税收处理 营业税暂行条例实施细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。例：工程总价款1000万元，甲供材400万元，施工方收入60

37、0万元。乙方已纳税19.8万元（6003.3%）。,2023/6/1,66,计税依据包含甲供材，不包括甲供设备 纳税人是施工方(乙方)甲供材发票可以作为开发成本处理 包工包料合同与包工不包料合同有区别 乙方正确处理：4003.3%=13.2；13.2（1-3.3%）=13.65；13.653.3%=0.45 装饰业务按实际收入纳税,2023/6/1,67,琼地税发2009104（一）对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。（二）对于包工包料的建安工程，施工

38、方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。,2023/6/1,68,宁波地税热点政策问答（2014年第一期）问：某单位建设厂房总造价8000万元，其中3000万元钢材由单位自购，施工方只开具5000万元建安发票，建设单位可以凭3000万元钢材发票和5000万元建安发票计入固定资产并按规定计提折旧在企业所得税前扣除吗？答：如果确实属于甲供材料的建筑项目，营业税全额纳税但不是全额开票，上例中的3000万元钢材发票和5000万元建安发票属于构成固定资产计税价格并计提折旧的合法凭证范畴。,2023/6/1,69,实施细则第七条 纳税人

39、的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；财政部、国家税务总局规定的其他情形。有关税收问题的公告.doc,2023/6/1,70,十八、确定成本核算对象六项原则 确定成本核算对象按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则确定，由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。国税发200931号 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计

40、税成本对象的确定原则如下：,2023/6/1,71,1、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,2023/6/1,72,3、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5、成本

41、差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。,2023/6/1,73,6、权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。房屋开发成本核算表一.doc,2023/6/1,74,十九、共同成本和间接成本四种分配方法（一）成本核算的程序 1、对当期实际发生的各项支出，将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。2、对应计入成本对象中的各项实

42、际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,2023/6/1,75,3、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。4、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,2023/6/1,76,(二)分配方法 1.占地面积法。

43、指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。2.建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3.直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4.预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。,2023/6/1,77,土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法

44、由企业自行确定。,2023/6/1,78,举例1：某公司在10000平米土地上开发，土地出让金3000万元。分两期开发，一期为公寓，占地面积6000平米，建筑面积15000平米；二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。小区另建有公共配套设施600万元。公寓如何分配土地成本和配套设施费？土地成本：3000(600010000)1800 配套设施费：60015000（150005000)400,2023/6/1,79,举例2：某开发企业将A、B两成本开发项目建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，实际结算工程款为2000万元。两项目的预算：A为1200万元，B为1000万元，合计

45、2200万元。工程完工结算工程价款时，按预算造价法计算A、B分配的实际建筑安装工程费：A项目：2000120022001090 B项目：200010002200910,2023/6/1,80,(三)计算单位可售面积成本 国税发200931号 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积,2023/6/1,81,二十、管理费用中的主要检查项目 1、业务招待费 业务招待费支出，是指企业在生产、经营活动中发生的必要的、合理的交际、应酬支出。

46、企业应区分业务招待费与业务宣传费、销售费用、会议费，无法分清的，均计入业务招待费。企业所得税法实施条例第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。,2023/6/1,82,注意几个问题：计算基数包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入（预售收入），不包括营业外收入（固定资产盘盈、处置固定资产净收益、非货币性资产交易收益、出售无形资产收益、罚款净收入、债务重组收入、捐赠收入、政府补助收入及其他）。职工福利用餐，内部聚餐、工作餐费等支出，属于职工福利费支出。,2023/6/1,83,项目部发生的业务招待费也计入业

47、务招待费总额中。员工出差发生的不超标餐费计入差旅费。企业会议发生的合理的餐费计入会议费。董事会餐费计入管理费用中的董事会费。列入业务招待费的餐费，要提供有关招待时间及地点、商业目的、企业与被招待人之间业务等凭据。,2023/6/1,84,2、工资薪金税前扣除范围 企业所得税法实施条例第三十四条企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。工资薪金所得要依法扣缴个人所得税,2023/6/1,85,国家税务

48、总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知.doc 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告.doc 劳动法第十六条劳动合同是劳动者与用人单位确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。建立劳动关系应当订立劳动合同。第二十条劳动合同的期限分为有固定期限、无固定期限和以完成一定的工作为期限。,2023/6/1,86,辞退员工一次性经济补偿可以税前列支 财税2001157号个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费用），其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分按照关于个人因解除劳动合

49、同取得经济补偿金征收个人所得税问题的通知（国税发1999178号）的有关规定，计算征收个人所得税。深圳市地方税务局通知.doc,2023/6/1,87,3、职工福利费范围及调整 企业所得税法实施条例第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知.doc 财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知.doc,2023/6/1,88,网友现在的中国个人所得税是不是只要是发给员工的福利都要纳入当月的薪酬计算个人所得税？所得税司巡视员卢云根据个人所得税法的规定原则，对于发给个人的福利，不论是现金还是实物，均应缴纳个

50、人所得税。但目前我们对于集体享受的、不可分割的、非现金方式的福利，原则上不征收个人所得税。广州市地税局关于个人通讯补贴收入征收个人所得税问题的通知.doc,2023/6/1,89,4、工会经费、职工教育经费范围及调整 企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。企业实际发生的职工教育经费支出，在职工工资总额25(含)以内的，准予据实扣除；超过部分，准许在以后年度结转扣除。国家税务总局公告2010年第24号 企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的工会经费收入专用收据在企业所得税税前扣除。,2023/6/1,90,财建2006317号职工教育经费列支