《物业验收培训》ppt课件.ppt

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1、物业交接验收,根据物业管理条例前期物业管理服务合同前期物业委托服务内容；验收交接。物业前期验收对物业后期管理起着至关重要的作用、物业验收人员不仅对公共设备设施用心验收；还要站在业主的角度上考虑问题；为以后物业管理带来便利。,物业验收,物业部；按物业管理服务合同内容对受委托物业管理服务的设施设备进行交接验收。两大部分；公共设备设施、业主楼宇本体验收。,设备,中央空调、供配电房设备、电梯、锅炉、热水交换设备、暖通设备、立体升降车库设备、发电机、水净化设备、游泳池设备、雾森设备、楼宇自动化办公设备、火灾报警控制联动设备、闭路电视监控设备、周界防越设备、可视对讲门禁、出入口车辆进出管理设备、背景音乐设

2、备、巡更系统、卫星电视设备、不间断电源系统、生活/消防/空调/热水/净化供水泵设备、排污/景观提升泵设备、会议设备、洗衣房设备、厨房设备、维修/绿化/保洁/办公设备。,公用设备设施,普通公用物业共用设施,道路、消防设施、防雷接地、人防设施、公共围墙、屋顶、檐沟、外立面、门楼、楼道、门厅、结构承重墙、管井道、地下室、各类配电箱/开关/插座/管线、各类灯具、水箱、生活/消防/空调/热水/净化供水的管网/阀门/检测仪表、排污管网、景观设施、公共标识、健身/游乐/休闲设施、喷灌系统、室外综合管路系统。,公用设备设施,物业交想接接管验收方案内容,1、了解管理区域的基本情况。2、编制物业接管验收计划，确定

3、物业验收标准、方法和日程安排。3、依照接管验收标准，对辖区现场进行初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。5、进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。,物业交接内容,1、组建接管验收小组，负责接管验收工作。2、依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。3、接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。4、根据开发商提供的物业交付计划表制定物业接管验收计划，明确接管验收人员、时间安排等。5、按规定办理接管验收手续。,接管方案,组建接管验收小组,作好接管验收准备,进

4、行资料验收移交,验收是否合格,要求正确、真实补齐资料,验收是否合格,是,否,是,否,物业接管验收流程图,物业设施设备交接验收,开发商需提供的相关资料,第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。,根据物业管理条例,1、项目开发批准报告 2、规划许可证 3、项目规划设计方案 4、两书,

5、开发商提供资料,二、综合/竣工验收资料锡瓦斯,竣工资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）1、竣工总平面图2、各系统竣工图3、单体竣工验收资料4、配套设施竣工验收资料5、地下管网工程竣工图,综合资料,1、各弱电系统的操作和维护保养手册，包括消防自动报警系统、防盗监控系统、闭路电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库管理系统等2、弱电系统设备明细表、承包商数据及产品合格证3、设备原理图计算机软件程序和说明等,弱电系统资料,（二）电气系统需要的技术资料1、高压、低压和变配电设备操作和维护

6、保养手册2、电气设备明细表、承包商数据及产品合格证（三）给排水系统需要的技术资料1、给排水系统的操作和维护保养手册2、喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册3、消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商数据及产品合格证明,电气系统资料,（四）空调系统需要的技术资料1、空调系统、送排风系统操作和维护保养手册2、空调机组、新风机组、热交换器入风机盘管等设备明细表、承包商数据及产品合格证（五）锅炉设备需要的技术资料1、锅炉设备操作和维护保养手册（锅炉质量证明书、锅炉安装使用手册、锅炉产品介绍书）2、锅炉设备的调试报告、产品合格证书3、煤气管道的试压报告,电气系统资料,（六）电梯设备需要的技术资料1、

7、电梯技术规格说明书2、电梯出厂合格证3、电梯装箱清单4、电梯管理与使用手册5、电梯一般安装标准6、电梯操作说明书7、电梯维修保养手册8、电梯安装图纸9、电梯机械及电气控制图纸10、电梯备品备件清单11、电梯操作培训手册,1、物业管理用房和物业维修基金（1）物业管理办公用房和公共活动用房的房屋所有权证、分割土地使用权证（2）用房的房屋所有权证、分割土地使用权证（3）市物业管理用房交接清单（4）物业维修基金和用房缴交确认单 2、地名确认书、通邮许可证 3、已购房业主姓名、位置、面积、联系电话,物业管理移交资料,建设单位应负责保管全部住宅工程质量分户检验记录和分户检验汇总资料。已选定物业管理公司的，

8、建设单位应在竣工验收后及时将分户检验资料移交物业管理公司保管。,接管验收遗留问题及资料类的记录,接管验收遗留问题及资料类记录包括遗留问题整改及交接手续等，具体可包括：a)综合资料移交明细表；b)项目各类资料未移交明细表；c)接管验收资料遗留问题清单；d)接管验收设施设备遗留问题清单；e)住宅小区物业接管验收备忘录（参考）；f)新接物业钥匙交接记录；g)标识验收表；h)物业移交清单；i)物业移交书（参考）；j)物业共用/设施设备移交明细表。,接管资料,1、房屋验收检查表.2、精装修房屋验收表.3、私家泳池检查表.4、自动喷、滴灌检查表.5、户外燃气烧烤炉检查表.6、ISE厨房垃圾处理机验收表.7

9、、户外龙头验收表.,一、业主室内验收检查表,二、设备设施验收记录表,1、电梯验收检查表.2、电梯机房验收检查表.3、无机房电梯验收检查表.4、水泵房验收检查表.5、配电房验收检查表.6、排污泵验收检查记录表.7、消防设施验收检查表.8、安防设施验收检查表.9、风机房验收检查记录表.10、人防设施设备验收检查表.11、公共设施验收检查表.,1,验收规程及表单,1、单元配电房验收检查记录表.2、单元门厅验收检查记录表.3、单元楼道验收检查记录表.4、单元屋顶验收检查表.5、地下库验收检查表.6、公共卫生间验收检查表.7、房屋养水试验检查表.8、接管验收资料遗留问题清单 9、接管验收设施设备遗留问题

10、清单 10、共用设施设备系统移交明细表 11、共用设施设备系统资料/备品备件移交明细表 12、消防设施设备联动检测验收记录表 13、消防设施验收单 14、背景音响系统接管验收表 15、门禁系统接管验收表,三、公共区域验收检查表,1.接管项目交付前准备工作操作规程 2.新接物业接管验收规范 3.楼宇质量要求及检验方法 4.房屋室内接管验收标准及作业规程 5.会所接管验收规程 6.共用设施接管验收标准及作业规程 7.电梯接管验收规程 8.消防系统接管验收规程 9.水泵接管验收规程 10.弱电系统接管验收规程 11.室内给排水接管验收规程 12.水系循环系统接管验收规程 13.供暖系统接管验收规程

11、14.电气工程验收工作标准 15.电气装置安装工程及电气照明装置验收工作标准 16.绿化工程接管验收作业规程 17.接管物业需接收资料清单,交付前工作准备计划,共用设施接管验收,共用设施接管验收,1、楼梯：踢面、踏面无缺口、破损或断裂，阳角线顺直，无明显污渍。（检查方法：观察）2、扶手：木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手，安装牢固。（检查方法：用手触摸；用力轻摇无晃动）3、墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝和空鼓，无污渍、无残浆；阳角线、阴角线顺直（检查方法：观察，用小手槌轻扣墙面。如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣，以判断有无空鼓。发现裂缝、

12、空鼓、污渍的，就用红色粉笔将其圈出。）4、开关：安装水平、牢固，完好无损，控制正确、表面无水泥、抹灰。（检查方法：单指轻击检查盖板，盖板应无晃动并紧贴墙面；进行开关操作，检验控制是否正确。）,单元楼道验收规范,5、照明灯具：灯罩完好，无明显污渍；照明正常（观察；打开灯具检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常）6、消防门：表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤；无明显划痕、裂缝，油漆均匀、平滑、无明显色差；门面平整，门与门框间隙大小合理，门框与墙面无间隙，关闭后不晃动；配件齐全门锁、把手无锈蚀，开启灵活。（检查方法：观察；用手模进户门表面；用手轻晃进户门，如有晃动感或门框与墙接缝处出现裂缝即为

13、不合格；对门锁、把手等进行操作，检查是否灵活、有无锈蚀，从室内轻摇晃门锁与门连接牢固；关闭户门后，用手推门，如有明显晃动，即为不合格。）7、单元电子对讲门：开启灵活，通话器完好无损，表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤，通话清楚，液晶显示清楚。（检查方法：观察；对单元电子对讲门进行开启操作，和可视对讲操作）,单元楼道,单元楼道,单元楼道,单元楼道,1、屋面：地砖黏贴牢固，无缺棱掉角；表面无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线顺直；防水玻璃胶饱满，线条顺直（检查方法：目视观察）2、地漏、排水管：完好无缺损，排水畅通（检查方法：目视观察，下雨后检查是否有积水）3、女儿墙：外墙涂料不脱落，起皮；墙面无破

14、损，缺口（检查方法：目视观察）4、避雷设施：表面油漆正常，无脱落、锈蚀；各连接点无断裂、牢固可靠（检查方法：目视观察）,天台,天台,单元屋顶检查表,天台,顶层,共用设施接管验收,1、大理石地面：黏贴牢固，无缺棱掉角。（检查方法：仔细观察）2、墙体：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝和空鼓，无污渍、无残浆；阳角线、阴角线顺直（检查方法：观察，用小手槌轻扣墙面。如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣，以判断有无空鼓。发现裂缝、空鼓、污渍的，就用红色粉笔将其圈出。）3、开关：安装水平、牢固，完好无损，控制正确、表面无水泥、抹灰。（检查方法：单指轻击检查盖板，盖板应无晃动并紧贴墙面；

15、进行开关操作，检验控制是否正确。）4、照明灯具：灯罩完好，无明显污渍；照明正常（检查方法：观察；打开灯具检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常）,电梯厅,1、消防箱：消防管、消防带等配套齐全；箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如，箱内铁盒无脱开、锈蚀、损坏。（检查方法：逐一检查；用单指轻扣玻璃，稳固无晃动；对箱门进行开关操作）2、消防栓：油漆均匀，无少刷、漏刷现象；阀门完好，无渗漏水。（检查方法：观察）,消防设备,共用设施接管验收,按设计要求安装；灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。（检查方法：对照图纸逐一检查；开启照明，检查灯

16、泡是否点亮；用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃）,路灯,道路面平整，地面线条顺直，无起砂，无空鼓，无损伤；路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；地面线条顺直。（检查方法：观察检查）,道路,共用设施接管验收,1、塑料或金属类：按原设计配备，油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳。（检查方法：对照图纸逐一检查）2、塑料类：筒身完好无损，筒底无裂纹，不漏水，配有筒盖且完好无损。（检查方法：对照图纸逐一检查，必要时做盛水试验，检查有无漏水）,垃圾桶,共用设施接管验收,1、铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污迹。（检查方法：观察）

17、2、砌筑类：参照房屋验收标准及方法。3、垃圾转运站：参照房屋验收标准及方法。,岗亭,1、露天停车场：路面平整，无起砂、无空鼓、无裂纹；2、地下停车场：除包括房屋接管验收标准作业规程外，还需进行以下验收：（1）防水层应满铺不断，接缝严密，各层以及防水层与基层之间应紧密结合，无气泡、裂缝、空鼓、损坏或脱层现象；（2）管道、电缆等穿过防水层处应封严，不得有渗水；（3）变形缝的止水带不得有折裂、脱焊或脱胶，预埋件螺栓应拧紧，缝隙应用填逢材料填严；（4）自行车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；（5）排水系统：设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准。排水泵参照相关水泵验收标准。,车库,共用设施接管验收,

18、沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通。（检查方法：观察）,明暗沟,检查井进出水口高差不小于5cm，井盖搁置稳妥并设置井圈，检查井内无垃圾杂物，进排水畅通。（检查方法：打开检查井盖板后实地查看）,排水管道,电梯接管验收,电梯接管验收,（一）电梯的验收由工程技术主管负责实施，验收时开发单位、厂家的人员必须到场。（二）电梯验收前，开发单位必须递交以下资料，：1、订货合同；2、设计以及安装图纸；3、政府有关部门的合格检验证和检验报告；4、设备清单、设备说明书、产品合格证、维保证明等；5、安装调试报告、开发单位的验收合格报告；6、竣工验收报告。（三）电梯机房：检查消防灭火

19、器（2个）、标识、手动盘车工具等是否到位，土建等按照房屋接管验收标准作业规程进行检查。,电梯,按以下方法对电梯进行检查：1、检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合。（检查方法：观察）2、检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固，是否有碰撞痕迹；电梯到达平层是否平稳；厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出。（检查方法：观察；直尺）3、检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等）是否正常，是否有明显碰撞痕迹以及划痕。（检查方法：观察；逐一使用）4、按使用说明书在机房内对电梯的各项功能

20、进行切换。,电梯,电梯接管验收,5、对电梯升降情况进行以下三方面检查：（1）电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感。（2）运行速度是否恒速，运行中有无震动感和异常声响。（3）减速停层有无明显压迫感。（检查方法：乘坐电梯从一楼到顶楼）6、电梯井道：将电梯升起后查看电梯底坑，是否有渗漏水痕迹，检查保护装置、潜水泵等是否正常，对潜水泵进行试运行。（五）验收完毕后，填写共用设施设备接管验收表。,电梯,电梯机房检查表,验收表,验收表,验收表,电梯检查表,验收表,电梯验收表,（一）水泵验收前开发单位需提交以下资料，验收时开发单位、厂家的人员必须到场：1、订货合同；2、设计以及安装图纸；3、设备清单、设备说明书

21、，合格证书、维保证明；4、供水系统的试压报告，排水系统的通球、通水报告；5、安装调试报告、开发单位的验收合格报告；6、竣工验收报告；7、政府有关部门的合格检验证和消防验收报告。,水泵验收规范,水泵接管验收,（二）水泵房：检查消防灭火设施、标识等是否到位，土建等按照房屋接管验收标准作业规程进行检查。1、对水泵以及主要给水系统进行如下检查：（1）检查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装置是否正常(检查方法：实地观察)；（2）检查转动各阀门，是否正常；（3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常）；（4）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（检查方法：观察；无强烈震动或强烈

22、摩擦声）。检查仪表工作情况（检查方法：观察）；,（5）检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）；（6）检查电气控制柜和电气柜信号灯（检查方法：观察是否与实际情况相符）；变频器的工作情况（检查方法：观察指示灯是否与实际情况相符）；（7）检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉；（8）转动平时不用的阀门，开启备用泵；（三）各种设备、管道应检查外表面，看有无锈蚀以及明显的碰撞现象；（四）验收完毕后，填写共用设施设备接管验收表。,验收表,（一）门禁系统单元门口机按以下步骤进行验收：1、单元门口机对监控中心通话及图像传输；2、单元门口机对户内

23、通话及图像传输；3、单元门锁具用各种方式（密码、钥匙、遥控）开启13次；4、在停电的情况下启用备用电源；5、上述功能及信号应正常。,门禁系统验收规范,（二）访客（楼宇）对讲系统户内对讲主机验收应符合下列要求：1、对讲主机与单元门口机、监控中心通话及图像监视；2、户内防灾系统撤布防和各传感器检测及与监控中心住信息传输；3、单元门开启门13次；4、上述功能及信号应正常。,1、管理主机与各单元门口机的通话、图像监视、开锁；2、管理主机与户内对讲主机的通话；3、物业管理软件的各功能运行及记录；4、上述各功能及信号均应正常。,监控验收规范,（楼宇）对讲系统各控制箱安装位置正确，固定可靠。暗式箱盖（门）紧

24、贴墙面，箱体油漆光亮，标识清楚，箱内外清洁，箱盖开闭灵活。室外设备须有必要的防雨措施。,可视对讲验收规范,验收表,工程质量分户检验内容,工程质量分户检验,1.检验内容：楼地面强度、空鼓、裂缝、起砂；检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。墙面和顶棚强度、空鼓、裂缝、脱层、爆灰；检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。有排水要求的建筑楼地面面层与相邻各类面层的标高差。检查方法及数量：钢尺检查每一处不少于2点。全数检查。2.检验标准：强度应符合设计及规范要求，楼地面空鼓面积（单处）不应大于400cm2,且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂（裂缝应按有关技术要求、规定进行处理）。墙面和

25、顶棚无空鼓、脱层、裂缝、爆灰，有防水要求的无渗漏水。有排水要求的建筑楼地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。,检查内容,1.检验内容：外窗台高度检查方法及数量：钢尺检查，每一处不少于2点（每一窗台记录最低点）。全数检查。外窗渗漏检查方法及数量：观察。全数检查。推拉窗防脱落装置检查方法及数量：观察、手扳检查。全数检查。安全玻璃认证标志检查方法及数量：观察。全数检查。2.检验标准：外窗台净高不低于0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。外窗及周边无渗漏水。推拉窗必须有防脱落装置。应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃。且应具有强制性认证标志，并提供证书复印件。,1.检验内容：栏杆高度检

26、查方法及数量：钢尺检查，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最小值）。全数检查。竖杆净距（栏板净空隙）检查方法及数量：钢尺检查，每片栏杆（栏板）不少于3处（每片栏杆记录最大值）。全数检查。防攀登措施检查方法及数量：观察。全数检查。护栏玻璃检查方法及数量：观察，尺量检查。全数检查。,2.检验标准：六层及六层以下（高度在24m及以下）时，栏杆高度不应低于1.05m，六层以上（高度在24m以上）时，栏杆高度不应低于1.10m。防护栏杆的垂直净距（栏板净空隙）不应大于0.11m。栏杆（栏板）应防止攀登。护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合下列规定：承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻

27、璃，公称厚度不应小于12mm。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，必须使用钢化夹层玻璃。不受水平荷载的护栏玻璃应符合建筑玻璃应用技术规程（JGJ1132003）的规定，且公称厚度不应小于5mm的钢化玻璃或公称厚度不应小于6.38mm的夹层玻璃。,屋面渗漏检查方法及数量：根据规范规定，对细部构造、接缝、保护层等进行外观检验，并应进行淋水或蓄水检验。全数检查。有防水要求的楼地面渗漏检查方法及数量：蓄水试验。全数检查。外墙渗漏检查方法及数量：雨后观察或淋水检查。全数检查。2.检验标准：屋面不得有渗漏水或明显积水现象。有防水要求的楼地面进行蓄水。蓄水深度为2030mm,24h内无渗漏，排水顺畅。外墙

28、面无渗漏水。,室内净高检查方法及数量：宜用激光测距仪。每个房间各抽测5点（其中距墙、柱四角300500mm处各测1点，中间测1点。设计楼地面、顶棚有坡度的房间除外）。室内净开间、净进深检查方法及数量：宜用激光测距仪。每个房间长、宽各抽测2处（距墙、柱四角300500mm处各测1处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。楼地面水平度（建议检验项目）检查方法及数量：宜用激光水平仪。每个房间各抽测5点（距墙或柱角300500mm处各测1点，中心处测1点。设计楼地面、顶棚有坡度的房间除外）。,2.检验标准：与标准值相比，净高负偏差不超过20mm；极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过30mm。净

29、开间、净进深极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。测量楼地面水平度（建议检验项目），当开间（进深）5m以内的不超过20mm；当开间（进深）超过5m时，每延米不超过5mm，但总体不得超过30mm。精装修标准按规范规定。,管道渗漏检查方法及数量：根据安全和功能检验并观察。全数检查。管道坡向检查方法及数量：水平尺检查。全数检查。地漏水封高度检查方法及数量：试水观察或检查是否设置存水弯。全数检查。伸缩节、检查口、阻火圈（防火套管）设置检查方法及数量：观察。全数检查。,给水管道、阀门、水嘴等无渗漏水；排水管灌水后管道及接口无渗漏水。管道坡向正确、无倒坡。地漏的水封高度不得小于50mm或设置存

30、水弯。伸缩节设置必须符合设计或规范要求（间距不大于4m），高层建筑明设排水塑料管道应设置阻火圈或防火套管。塑料排水立管宜每六层设置一个检查口，但在最底层和设有卫生器具的二层以上最高层，应设置检查口。在立管水平拐弯处和乙字管的上部应设置检查口。,配电箱安装质量检查方法及数量：观察和检查漏电保护装置、线路回路标志。全数检查。开关、插座安装质量检查方法及数量：观察。全数检查。2.检验标准：漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠。开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠。,接管验收遗留问题及资料类的记录,a)综合资料移交明细表；b)项目各类资料未移交明细表；c)接管验收资料遗留问题清单；d)接管验收设施设备遗留问题清单；e)物业接管验收备忘录（参考）；f)新接物业钥匙交接记录；g)标识验收表；h)物业移交清单；i)物业移交书（参考）；j)物业共用/设施设备移交明细表。,接管验收遗留问题及资料,