产业地产发展及代表企业商业模式.ppt

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1、产业地产发展研究及代表企业商业模式研究,在房地产行业黄金发展十年之后，遭遇有史以来最为严厉的调控之后，整个行业“痛苦挣扎”，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在三年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。不过，目前，仍有许多产业地产商靠打“擦边球”的方式，用传统的住宅地产开发思路来运作产业地产，商业模式以及未来的发展方向仍需行业的探究。本专题主要从产业地产行业的发展阶段、开发模式，以及对联东集团、天安数码城、华夏幸福基业等企业的商业模式进行分析，希望对业界有所启发。,导语：,房地产行业盈利模式转

2、型迫在眉睫 传统房企“追啃”产业地产 如果说三年前地产调控刚刚开始之时，许多人还对产业地产毫无概念，而涉水产业地产的开发商还被认为是地产圈中“啃骨头”一族的话，那么随着中国传统经济增长模式越来越难以为继，新城镇化的进一步深入，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。星河集团进军产业地产求突破 150亿元操盘总部基地项目 这个投资150亿的高科创新产业园，被命名为“星河World”，星河集团将其定位为“上市和拟上市企业总部基地”。按照规划，星河World高科创新园区拟发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业，能容纳上千家企业，提供1

3、0万人就业。,开篇,相关新闻,青岛创意100文化产业园发力产业地产 将扩大运营规模华夏幸福基业产业地产模式：“园区运营+地产开发”产业地产的产权之痛：广州创意产业园为金融城让路,产业地产的定义和发展阶段,产业地产开发模式,开发模式,产业园区开发模式,主体企业引导模式,产业地产商模式,综合运作模式,产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。该模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区

4、提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。,主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发

5、要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。,产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。,综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商

6、模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，很容易造成产业园区的发展停滞。,产业地产代表企业商业模式研究联东集团,联东集团：产业地产做的很纯粹作为中国产业地产的先行者，联东集团自2003年涉足地产业，已成功布局环渤海、长三角、东北工业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开

7、发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一。联东集团开创了产业地产的“聚合U模式”，构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业的匹配和互动，成为区域经济的新引擎。,2003,2008,2009,2012,2013,2005,2010,成立联东集团，涉足产业地产，首个项目“北京光联工业园”签约动工,联东U谷沈阳工业城开工,联东U谷品牌基本成熟，联东U谷无锡总部商务园项目开工,截至上半年签约及奠基项目10个，而联动集团也已经打造34个园区项目,发展联动U谷品牌，建设北京金桥产业园，世界

8、500强落户,成立投资部，金融业务至集团发展高度,产业地产全国扩张布局5大经济圈，当年签约及开工项目约15个,产业地产代表企业商业模式研究联东集团,联东集团产业地产开发模式,拿地,整体开发,产业综合体（二产）,总部综合体（三产）,配套服务增值服务,销售+租赁,产业地产代表企业商业模式研究联东集团,产业地产代表企业商业模式研究联东集团,产业地产代表企业商业模式研究天安数码城,天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳。二十余年来，天安数码城13座城市、14座产业园区，集团业务以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市

9、，开发运营面积逾千万平方米。天安数码城经历了从工业园到工贸园，再从科技产业园到城市产业综合体的三次转型，并为进驻的企业提供金融扶持，每一个园区均打造了集银行、担保、风险投资、小额贷款等为一体的投融资平台。,产业地产代表企业商业模式研究天安数码城,产业地产代表企业商业模式研究天安数码城,产业地产代表企业商业模式研究华夏幸福基业,华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等运作，然后再转由政府相关部门进行经营和管理。华夏幸福基业在此过程中，利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规模的房地产开发。目前，产业园区周边的

10、土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%。从2011年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。,华夏幸福基业三大核心能力,战略规划能力,产业招商引资能力,投资建设能力,以固安为代表的产业新城,以无锡为代表的城市产业综合体,以丰台为代表的商务综合体,华夏幸福基业产品线,产业地产代表企业商业模式研究华夏幸福基业,产业新城理念,华夏幸福以“产业新城”这一先进发展理念引领工业区的开发建设和整体运营，跨越了开发区初级阶段的发展类型，坚持“以产兴城，以城带产、产城共建、城乡统筹，共同发展”的发展理念，打造产城融合的产业新城，通过“产业+城市+城市运营”解决产城割裂的问题。,

11、产业地产代表企业商业模式研究华夏幸福基业,产业地产代表企业商业模式研究华夏幸福基业,园区+地产模式,区域整体开发,土地整理,基础设施建设,招商引资,园区综合服务,房地产开发,现金流支持,赋予拿地优势,提升区域价值,业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展,土地整理、基础建设,房地产开发销售,政府获得土地出让收入和税收,政府返还基础建设投资额110%,招商引资（按落地投资额45%返还）,后期产业服务维护,实现将“短期、一次性”房地产开发现金转变为“长期、可持续园区经营”,企业垫资发展阶段：初始投资期1-2年，成本约4-5亿/平方公里,投资开发房地产项目，实现销售并获取现金回流,产业地产代表企业商

12、业模式研究华夏幸福基业,专家评说产业地产,清控科创副总裁黄一峰,产业地产异地扩张应与当地产业相结合,产业地产异地扩张的决定性因素是产业发展规律之下的产业发展与需求走向。只有需求得以满足，才能引导新进入的产业与当地产业进行上下游结合，形成产业链。区域是否具有丰富的资源优势以及相应的市场需求，是确保园区输出得以落实的关键因素。进行异地扩张之时首要任务是做产业研究报告，必须与政府、企业三方共同形成良性的操作模式，这样才能保证模式输出的顺利进行,产业地产应警惕泡沫,产业地产应警惕泡沫，实现园区的理性繁荣。中国产业地产不缺土地、不缺政策、不缺客户，但缺的是标准，产业地产应该朝着更专业化、品牌化、规模化的

13、方向发展。产业地产在开发过程中，主要面对政府和入驻企业两大客户，在过去经济三十年发展过程中，政府主导产业发展，政府关心产业转型和区域税收，而产业发展主体是企业，产业地产通过构建实体经济平台，服务好政府、入驻企业,北京联东投资集团副总裁梁环宇,同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉,产业地产要想持续发展必须跨城市开发,由于产业地产开发周期长，回现慢，因此为了保证项目的连续开发，多项目同时滚动开发成为必然选择。但由于同一城市内可供开发的土地量有限，一般情况下产业地产发展商在同一城市进行多项目同时开发的可能性不大，也就是说，产业地产发展商要想持续发展，就必然走上跨城市的滚动开发之路,产业地产商应从四方面提升核心竞争力,行业竞争加剧导致地价提升是目前业内面对的困局，产业地产的核心竞争力应从这几方面提升。一是做好软件专业化服务，包括基础的物业五福、行业服务和增值服务，做服务的好处是兑现对于客户的承诺，维护项目和开发商的口碑在产业地产行业很关键，因为这个圈子特别小。二是促进入驻企业的发展，形成真正的产值和税收，让企业特别是中小企业真正感受到在这个区域可以获得良性发展,北京嘉捷企业汇CEO任彤,专家评说产业地产,