产业园定位报告提案.ppt
《产业园定位报告提案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《产业园定位报告提案.ppt(85页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、多喜地产顾问(出品),谨呈:昆明徳展投资有限公司,新昆明德展国际服装产业园品牌运营方案,对价值的深度提炼对信心的再度审视,+新昆明德展国际服装产业园价值品牌运营方案+,我们的价值观点与策略基础,返租销售模式,目录,1、项目介绍,本项目坐落在滇池湖畔,位于昆明市晋宁县昆阳镇乌龙片区,紧邻昆玉铁路、昆玉高速、安晋高速、213国道,即将建成的泛亚铁路也将穿越本片区,周边交通网络四通八达,整个项目占地为204.93亩,建筑总户数124户,由八个户型组成.总建筑面积:289137.99;绿化率达19.78%;容积率:2.48;建筑密度:36.6%。道路间距非常宽阔。,2、产品介绍,新昆明德展国际服装产业
2、园产品类型A户型:共有17栋(每栋9239.93平方米)共计85户(每户面积1847.98平方米)A1户型:8028.93平方米共有1栋共计4户(每户2007.23平方米)B户型:6226.8平方米共有1栋共计5户(每户面积1245.36平方米)B1户型:3732.43平方米共有1栋共计3户(每户面积1244.41平方米)B2户型:2518.17平方米共有1栋共计2户(每户面积1259.08平方米)C户型:10150.76平方米共有3栋共计18层(每1691.79平方米)D户型:9053.28平方米共有1栋共计6层(每层面积1505.13平方米)D户型:2770.6平方米共有1栋一户,营销本项
3、目我们必须深度分析如下问题:我们如何引导客户接受并进入“标准厂房时代”;客户们对于投资和扩张的欲望及要求;云南的“东盟桥头堡”战略对于服装产业链客户有多少吸引力;客户在产品设计、从业人员薪资水平、物流及仓储方面的成本承受力;客户在新建或者增加加工基地的投资能力和负担能力;客户现有的加工基地的运营模式及相关成本;我们开发一个产业基地必须为客户提供更多的增值服务;并提出最终可行的方案:,项目分析,云南省晋宁县隶属于昆明市,位于滇池的南面,与昆明主城区隔湖相望。随着建设现代新昆明规划宏伟构想的提出,按照以滇池为中心,实施“一湖四环,一湖四片”的战略构想,晋宁县昆阳镇将是未来“西城”核心区,而“南城”
4、则在晋宁县的晋城镇,新昆明“四片”中的“两瓣”花开晋宁。晋宁将作为未来新昆明的南城和西城,在城市功能定位上,南城规划面积80平方公里,人口75万,将建成集旅游、度假、休闲、商贸、会展和高新产业为一体的新型旅游城,使其成为最适宜人类居住的城市。西城规划面积60平方公里,人口60万,将建成以磷矿精品、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的新型工业城。,项目背景,争做“东盟桥头堡”战略部分;集设计、研发、生产为一体的,云南的世界级研产中心;就业率和税收的保障;人气和财富的象征;,项目诉求:,本次品牌运营依据以下三个前提:,以2011年12月正式对外销售为前提;第一时间组织调研小组开始全面调研,同时
5、整理信息用于决策;同时根据报告撰写谈判计划,与当地政府争取最有竞争力的招商政策;必须招商先行,营造足够浓郁的商业气氛,吸引足够多的知名品牌入驻,打造完善的商业配套后,再行销售。,综合描述,项目定位,项目概念定位,战略要地+紧邻物流通道+交通便利+顶级商务配套+贴身定制级产品+各种金融配套,“泛亚国际服装产业总部基地”-世界级研产中心,世界级研产中心的定义:它不同研发和设计中心是因为它具备生产加工的能力;它不同于制造中心是因为它能够研发和设计;它能够傲立于世的原因是它集合了研发、设计、生产加工、展示、销售、物流等所有条件,所以它是“世界级研产中心”!,项目附加值定位,泛亚国际服装产业总部基地一站
6、式解决方案,金融服务,特色招商引资,定制型产品,生产加工,东盟战略要地,设计、研发,展示交易平台,定位思路,市场定位,“战略价值、研产中心、特色招商、唯一稀缺”作为市场定位思路,本案市场定位:“立足西南,抢占东盟,辐射全国,影响世界”泛亚国际服饰产业园,将是 一个服饰业界权威的集研发、设计、加工、贸易为一体的中心 一个全球顶级服饰产品的贸易中心 一个世界级的“资本”中心,产品主题:泛亚国际服装产业总部基地传播主题:走进这里,您将与世界的财富同步,形象定位,以“核心价值+附加价值”为主导,拟定本案市场推广主题和商业策略,刮起一场“价值风暴”,目标客户群定位,招商客户群体:招商客户最有可能成为我们
7、的主力购买客户全球服饰类加工生产企业(包括:服装、箱包、配饰、鞋类、袜类、体育用品、户外专业用品等所有相关企业);全国小商品加工、代工企业。销售客户群体:具有投资欲望和需求的企业;寻求低风险中等收益保值为主的企业;高收入人群;持有大量资金且寻找投资渠道的个人,投资客户细分,项目指标厂房区 一期约22万平米 二期约未定,重点销售推广目标,分期分货分包推售,国内服饰加工企 业国外服饰加工企业配饰类加工企业,鞋类加工企业 袜类加工企业箱包类加工企业小商品加工企业,体育用品加工企业体育服饰加工企业户外用品加工企业,经营客户细分,重点销售推广目标,项目指标厂房区 一期约22万平米 二期约未定,价格定位,
8、项目价格拟定,整体均价:德展公司预期销售均价每平米2600元入市价格:以稍低于区域产品的价格入市,首开即树标杆价格走势:平开平走,稳步上扬。若销售情况超出预计,则上调整体均价,各批均价做结构调整。,价格策略:,通过招商结果、价格测试及产品测试后再进行最终定价!,整体均价:,市场基础价格,产品附加值,品牌附加分,本案最终价格,市场动态递增比,本案均价推论依据:,项目价格拟定,蓄客实际情况,销售策略,谈判计划,作为一个世界级研产中心依靠投资商的实力打造是远远不够的,所以我们制定计划和政府进行谈判,以争取最有竞争力的招商引资策略,既支撑项目,又可繁荣地方经济;江苏昆山的繁荣就是因为当时制订了具有竞争
9、力的招商政策才得以成功,我们在谈判中也应该学习其经验。以世界级研产中心为核心,大力发展本地待业人员就业,拉动地方经济;招商引资的成功取决于政策“环境不足政策补,政策不足服务补”,坚定这样的信念,定可取的成效;为项目打造更多配套,更全面的服务于项目,把商务配套、医疗配套、教育配套、涉外金融配套、生活配套、进出口岸配套、物流配套尽一切可能的以后天的努力来完善先天的不足;要抱着拉动地方经济、税收、人气、财富的信念打造项目;要争取最好的金融政策,因为中小型加工企业最欠缺的就是现金流,要转变思路积极配合企业,又要根据政府部门的职权和范围协调多方工作小结:谈判的成功与否和给予的政策直接决定了项目的生死,所
10、以至关重要!,谈判框架,好的招商政策需要政府的支持,双向性满足是招商成功的首要条件开发商决心+政策支持=成功,营销策略,明显区分租赁客户政策和购买客户政策;以刺激客户购买为主,招商策略,招商工作安排,营销初案表现,营销方向:,研产中心,德展公司,部分持有、品牌价值最大化,招商、现金流、销售速率,德展品牌组合资源推动研产中心,以强势招商和速销货品配合完成项目,东盟桥头堡,原则:整盘树立高端形象,启动德展品牌,品牌形象拉动,研产中心针对性推广,形象落地,招商、蓄水成功启动,产品定型,形象落地,内部认购,回款出货,正式签售,现金流回收,逐次展示招商成果,项目建设,分批次出售,项目运营部分自持,现金回
11、流,实现利润最大化,研产中心,实现品牌营销,品牌营销原理,引爆整体项目,提升品牌形象,工作模式,建立官方网站配合到所有的销售动作,网站实际没有销售功能,只起到信息和成果公布以及客户信息反馈的作用,所有销售节点的动作都在网站上给予表现和展示,并且同步到微博和博客,进行软文和其它内容的展示及配合。,工作分解,登门招商销售:针对外省的加工企业,全国范围进行,重点打造团队;向目标客户展现“东盟桥头堡”战略和“世界研产中心”的关系和财富前景,让客户放眼于战略位置,投资、扩张两不误;,渠道销售:开发商本身就是传统加工制造型企业出身,大可利用自身资源建立自己的渠道,把每类细分客户都定向在相关渠道进行;,坐堂
12、销售:针对公寓、酒店、写字楼等速销回款产品,针对本省市场进行,也是为了配合其它方式一起完善销售系统,以求达到最好的效果。,小结:混合的销售模式会增加相对成本,但是在项目分批次的开发中,会凸显其效果,最终在影响力不断扩大的前提下会逐渐收缩渠道力度,更多知名客户会被吸引到本地成交,所以这是最合适的组合。,销控策略 一,在招商工作没有阶段成果前,暂不公布其它速销产品的信息和价格,只进行登记,同时进行价格测试,待招商成果公布、项目整体价值提升后分批次出售,“平开平走、稳步上扬”针对项目厂房和基地等产品的销售,因为加工型企业的财务状况很难支持过大的浮动值,所以平开平走、稳步上扬利于保护价值和利润;,并留
13、有升值空间”,这样既能吸引投资,又能吸引消费。,销控策略二,“低开高走”针对项目速销产品,公寓、酒店等,适度的制造挤压式卖场和效果,货包细分,各类产品搭配,但是总量小,不需要太多蓄水量,小包出货,对价格和数量精确控制,无惧于冷卖场面,况且项目的性质注定其投资价值,研产中心本身将带来巨大的人气和财富,对商业型产品的销售是绝对的提升式效果。,企业形象塑造与宣传:这不单是一个理想活动:由于项目属于产业基地,利用已经内购的企业客户作文章,签约仪式、入驻仪式、政府与商家洽谈会等,轮番进行;要求:甄别受众,潜在客户、私营业主、企业管理人员等有较强购买力的群体为主;目的:将公司与项目进行捆绑式宣传,加深品牌
14、及项目知名度。,推广活动,企业、项目形象光影强化:宣传片、冲击力3D宣传片、纪录片活动:播放企业宣传片、项目3D动画、工程纪实纪录片地点:在售楼处内设立一个独立的视听室;城市公共大屏幕;晋宁县电视台目的:通过光影结合加深消费者对企业及项目产生直观了解,营销动作昆明新案场开放准备 初步计划于2011年11月中旬,案场正式对外开放,拟配备销售经理一名,内管经理一名,策划一名,销售主管2名,置业顾问5名,后勤一名,司机一名,进行电话营销,迎接认筹。配合案场开放制定相关活动,利用光影组合及广告亮相,派发带有项目概念和介绍的相关资料,同时发布招商会信息及部分招商内容。项目官方网站也正式发布,利用网络推广
15、,在微博、博客、地方政府招商网站等地方同时进行造势宣传,网络销售和招商的动作同时进行,争取最大曝光度。所有媒体组合同时引爆。,营销时间轴:本项目自入场到项目结束,共计耗时约12个月,2011.811项目前期策划售楼部选址销售、招商培训,2011.12新闻发布会,产品亮相,招商说明会,2011.11项目亮相,广告出街招商工作全面启动销售员入场开始蓄水(内部认购售卡),2012.2-3完成部分主力厂商招商招商成果发布会,2012.5房交会,公寓、酒店现场销售,商业开始蓄水,2012.6第1批次商业开盘,商业体验会,商家,业主联谊会,巩固商业形象,跟进主力招商,完成公寓销售,验房、交房商家入驻等庆典
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 产业园 定位 报告 提案
链接地址:https://www.31ppt.com/p-5049766.html