《经济法律通论第五章·物权法》课件.ppt

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1、第五章 物权法,2023年5月31日,经济法律通论,目 录,第一讲 物权法概述 第二讲 物权法的基本原则第三讲 物权法中的物权体系 第四讲 对三个热点问题的看法,2023年5月31日,一、物权法的概念 物权法，是指调整人们基于对物的支配而产生的法律关系的规范的总称。包括广义（实质意义）和狭义（形式意义）物权法。,第一讲 物权法概述,【案情介绍】甲有祖传玉器一件，乙、丙均欲购买之。甲先与乙达成协议以5万元价格出售于乙，双方约定，次日交货。丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以6万元价格购买之，甲欣然应允，并立即交货付款。乙因要求甲交付玉器不得而与甲发生纠纷。【法律问题】1、玉器的所有权应归谁？2、本案

2、应如何处理？,2023年5月31日,2007年3月16日，十届人大五次会议通过了中华人民共和国物权法（形式意义的物权法），共五编十九章247条。,2023年5月31日,物权法的调整对象 物权法第2条第1款：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。,二、物权法的意义,（一）物权法的经济意义 1、物权法确定特定物归属于特定主体，以定份止争。2、物权法通过确定物权内容，保障人对物的安全利用。3、物权法通过确定物定物归属于特定主体，保障物的安全流转。（二）物权法的政治意义：实现政治文明的基础,2023年5月31日,三、物权的概念与效力,（一）物权的概念和特征 物权法第二条第三款：本法所称物权，是指

3、权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,2023年5月31日,物权的法律特征,1、物权是支配权，权利人不用借助其他任何人的行为，就可以通过对物的直接支配获得利益，实现其权利。（1）物权人支配“物”，反映的是人与人之间的关系；（2）物权人支配的对象是“特定的物”（含义：在种类物不可能设立物权）;（3）物权的实现不需要义务人的积极作为；,2023年5月31日,这192辆摩托车的主人违法在于没有经过许可就去拉客，这样是行为违法，我们可以制裁他，比如可以不让他拉客，罚他的款，都是可以的。但是他的财产摩托车在我们的法律上是合法取得的财产。可是我们的公安机关把这19

4、2辆摩托车集中起来用压路机一下就把它压碎他们分不清楚什么叫行为违法，什么叫财产违法。行为违法，财产并不一定违法。梁慧星,湖南怀化市集中整治规范客运市场联合执法队将扣留的405辆非法载客营运二轮摩托车进行公开集中销毁。这是该市继9月20日销毁192辆非法“摩的”以来的又一次重大行动。图为碾压机正在销毁非法“摩的”。,2023年5月31日,没有公权力侵害个人民事权利的防范机制，中国历史上尽管曾经有过“四夷宾服”的繁荣，但很难有自由经济的真正发育，因为自由经济是公平的经济，对个人财产有严格的保护制度。西方有句谚语，说穷人家的破房子，“风能进，雨能进，国王不能进。”西方的国王未经主人允许都不能随便进入

5、一个穷人的家中，而中国和上述西谚对应的是：“灭门的府尹，破家的县令。”,“保路运动”中的清王朝，一道川汉铁路收为国有的旨意，让无数投资该铁路的股东血本无归，政府信用彻底破产，直接导致武昌起义的爆发。,2023年5月31日,2、物权是对世权。所谓对世权，即只有自己是权利人，除权利人以外的世界上所有的人都是该权利的义务人。债权具有相对性，只在当事人之间产生效力。,对世权是物权的基本特点,表现:,（1）义务主体是否特定？对世权对人权（2）对世权相对性“父债子偿是否正确？”3、物权是排他权。思考：签订合同和办理过户手续有何区别？,（二）物权的效力 1、排他效力 物权的排他效力是指在同一标的物上不允许有

6、两种以上不相容的物权同时存在。（1）同一标的物上只能存在一个所有权。（2）同一标的物上不得有两个以上同以占有为内容的定限物权存在。,2023年5月31日,2、物权的优先效力 即同一标的物上存在两个或两个以上可相容物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权；同一标的物上同时存在债权和物权时，物权优先于债权。,出卖人 甲,6.1合同 乙,6.15合同 丙,6.30合同 丁,（1）物权优先于债权的效力,（2）先设物权优先于后设物权,2023年5月31日,A将某块土地抵押给了自己的债权人B，之后在土地上给C设定了建设用地使用权，然后又为D设定了一项抵押权。C则以建设用地使用权为客体先后设定抵押权给了E

7、和F。回答：（1）各种权利的顺序关系；（2）B或D行使抵押权时，当事人之间的法律关系如何？,2023年5月31日,A.“买卖不破租赁”：在租赁合同存续期间，如果房屋所有权因买卖、继承等原因转移到第三人，租赁合同对新所有人继续有效，新所有人不能要求承租人搬走。,注意：物权优先效力的例外,合同法第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。,2009年9月1日，最高人民法院制定的关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释正式施行。,2023年5月31日,B.企业破产的时候，工人工资债权优先。破产法37条：破产财产在优先拨付破产费用（律师费、事务费、查封费）之后

8、，按照下 列顺序清偿：破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；破产企业所欠税款；破产担保债权（银行抵押债权）；破产普通债权；股东权益；,C.预告登记制度 物权法第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,2023年5月31日,3、物权具有追及效力 即当物权的客体被他人非法占有时，无论该物辗转流入到何人手中，物权人都可以直接追及到物，依法要求占有人归还原物。（物权法第106条第一款）,【案例】甲有录音机一台，委托乙保管，后乙擅自借用给丙，并在试用期间被丁偷走，后丁

9、又将其遗失，被戊捡到。而戊恰恰又是甲的朋友，一日甲在戊处发现自己的录音机，要求取回，戊不同意。甲是否可以主张自己的请求？甲的请求是否受到诉讼时效的限制？,2023年5月31日,善意取得制度对物权追及效力的切断 1、概念：善意取得，称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人时，善意第三人取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。,物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形之下的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应

10、当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,2023年5月31日,（1）受让人取得财产时出于善意=“不知情”+“举证责任”；（2）受让人必须通过交换的方式有偿取得财产（合理的价格）；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。,2、善意取得的适用条件：,原物所有人,无权处分人,第三人出于善意,追及权,善意取得制度,有偿取得,法律允许流通的动产和不动产,2023年5月31日,（1）善意取得的对象：依法可以流通的动产和不动产；,动产、不动产；A、货币、有价证券是否

11、使用善意取得？B、盗赃物是否使用善意取得？仅限于“依法可以流动的财产”,【例】甲有一台25寸电视，一日被乙入室盗窃而去，乙委托一家二手家电公司寄卖，后丙从公司处以800元购得。甲闻讯向丙主张返还彩电的权利。丙是否可以主张善意取得？“公开市场拍卖或者公开经营”；市场价格。,2023年5月31日,（2）无权处分人是基于原权利人的意思占有；,通过合同关系占有：保管，仓储关系；租赁，借用关系；运输关系；加工承揽关系；所有权受限制的情况：共有关系 民通意见第89条，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取

12、得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。无权处分的情形：试用买卖关系；无权代理的情况：代理人擅自处置被代理人财产,2023年5月31日,（3）第三人为有偿取得；有偿取得包括：互易、买卖；排除了赠予、遗赠等方式；如果A有一个手表，委托B保管。B将手表卖给C，C又将手表 送给女朋友D，D戴上三天后被E抢走，后来E又将手表遗失 在街头，被F捡到，请问谁是这只表的主人？,（4）第三人在取得财产是主观上为“善意”。即第三人和无权处分人进行民事行为的时候，第三人不知对方对财产没有所有权或者没有处分权。“善意”：不知情即可；举证责任：推定为善意，由原所有人举证证

13、明“恶意”；“当时”：事后知情仍然可以适用善意取得。,2023年5月31日,善意取得的效力：（1）第三人取得动产所有权；（2）原所有人（权利人）被法律强制剥夺所有权；（3）无处分权人负责赔偿原权利人的损失 原权利人的“物权”变成“债权”（侵权之债）：原权利人只能向无处分权人追偿；原权利人行使的是“请求权”；请求权范围包括：货款返还；如果贱卖，补足差价；赔偿原权利人的其他损失。,四、不动产物权变动与关于不动产物权变动的合同的区别问题,李某将自己所有的房屋一套卖给易某，房价为38万元，交易费用和办理登记手续由买方承担。李某收到房款后，将房子和房产证一起交给易某、易某搬入居住，但一直未办理权属变更登

14、记。3年后，李某得知此情后，以不动产登记的权利人身份诉请法院判决该买卖房屋合同无效，退还房款，返还房屋。易某则以交付房款并占有房屋为由，要求驳回李某的请求。请思考：（1）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗？（2）如果房屋所有权没有转移，李某还有权请求退钱、退房吗？（3）如果你作为本案的法官，怎样处理这个纠纷？,甲与乙订立了转让A房与B钢琴的合同，问A房与B钢琴的所有权在何时发生转移？假设房屋已经登记，钢琴已经交付，之后甲以乙胁迫他签订合同为由撤销了合同，房屋与钢琴的所有权是否转移？,（一）基于法律行为的物权变动的立法模式 1、（债权）意思主义（对应于公示对抗要件主义）（1）含义（2）特征：债权

15、意思即足以引起物权变动；不必进行公示；物权变动的效力取决于债权行为的效力,2、物权形式主义（对应于公示生效要件主义）（1）含义（2）特征：承认在债权行为之外有独立的物权行为（物权行为的独立性）；物权变动需要有物权行为以及公示；物权变动的效力不取决于债权行为的效力（物权行为的无因性）。,3、债权形式主义（对应于公示生效要件主义）（1）含义（2）特征：不承认在债权行为之外存在物权行为；物权变动需要公示；物权变动的效力取决于债权行为的效力。,（二）物权法将有关物权变动的合同与物权变动本身作了区别，这种区别主要有两个用处：1、防止当事人的投机行为。2、合理而明确地分配风险。（三）非基于法律行为的物权变

16、动（P66）,（四）案例：商品房预售登记的效力 1996年4月，某房地产公司与某税务局签订了“房地产预售契约”，约定税务局从房地产公司那里购买某大厦24号201及301房。1996年4月22日，双方签订的“房地产预售契约”，在某市的房地产交易所办理了交易鉴证登记，并进行了商品房预售合同登记，但系争房屋一直没有过户到税务局名下。1998年12月，房地产公司以自己的名义办理了产权证。2000年12月28日，房地产公司与某信用社签订了抵押合同，房地产公司以系争房屋为抵押物向信用社借款五百万元，并于2001年1月17日办理了抵押登记手续。后来房地产公司未能如约还款。信用社起诉要求拍卖抵押物获偿，税务局

17、起诉要求房地产公司为自己办理房产证。,2023年5月31日,预告登记商品房预售,物权法第20条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【释义】通过预告登记，赋予商品房预售合同买房人的债权以对抗他人的效力，使这个合同的请求权取得了物权的排他效力，可对抗他人来保护消费者的买房利益。,2023年5月31日,第二讲 物权法的基本原则,物权,物权法定原则,一物一权原则,公示公信原则,202

18、3年5月31日,（1）不得创设民法或其他法律所不承认的物权。这在学说上称为类型固定。（2）不得创设与物权法定内容相异的内容。这在学说上称为内容固定。,一、物权法定原则,1992年8月，甲与乙签订书面合同一份，双方约定，甲将其所有门市房的使用权长期转让给乙，乙付给甲16万元。该门市房的对面是甲的办公楼。甲与乙还约定，如果甲将其办公楼转让给他人，则乙公司取得该门市房的所有权。合同签订后，乙将16万元支付给甲。2004年7月，乙通过拍卖的方式将门市房的长期使用权转让给了丙。经查，房管部门的登记记载该门市房所有权及其所占土地的使用权人为甲。现甲诉至法院要求解除与乙公司所签订的合同，并要求丙返还该门市房

19、。问：法院应否支持甲的诉讼请求？甲与乙之间签订的长期转让使用权的合同具有什么性质？物权法定主义的定义一般表述为“物权的种类和内容由法律规定，当事人不得通过合意创设法律规定以外的物权”。物权法第六条 物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。,2023年5月31日,一物一权原则，又称“物权的排他效力”，是指一物之上不得设立两个和两个以上的在内容和效力完全相同，相互冲突的物权，即“一物不容二主”。,二、一物一权原则（one thing，one right）,1、“一物”：客体仅为一个独立之物。2、一物之上只能存在一个所有权，而不能存在两个或者两个以上的所有权。3、一物之上不得存在两个以上性质上互相排

20、斥或者说内容上互不相容的他物权。,2023年5月31日,三、公示、公信原则,1996年1月30日，某工艺厂因建大厦资金不足，向任某借款17万元，约定月利率1.5%，使用期为1年，于1997年1月30日到期。同时约定，工艺厂以正在建筑的大厦一楼6间门面房（170平方米）作抵押，到期不能归还借款，此房归任某所有。双方签订借款抵押协议，但对抵押物未办理登记。1996年4月15日，工艺厂因资金不足，又与中国工商银行某支行签订了最高限额为88万元的抵押借款合同，某工艺厂以大厦房地产（价值148万元）作抵押，并经房产所办理了房地产他项权证。合同签订后，某工艺厂于1996年6月4日至10月22日，分3次在第

21、三人处取得贷款共70万元，月利率为9.24。该贷款逾期后，工艺厂未偿还银行贷款，银行亦未提起诉讼。工艺厂与任某之间借款到期后，任某向某工艺厂催要借款本息无果，遂以工艺厂为被告向人民法院提起诉讼，工商银行作为第三人参加了诉讼。,2023年5月31日,1、物权公示 物权公示，是指将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。（1）不动产公示登记（2）动产公示交付：现实交付；简易交付；占有改定；指示交付。2、物权公信（1）经过“法定公示”的权利人，在法律上推定其为真正的权利人（证明效力）；（2）保护相信物权公示的善意第三人；（

22、3）真实权利人的权利如果没有进行公示登记，不得对抗第三人。,2023年5月31日,公示公信原则示意图：,主体A（物主）,主体B（非物主）,物权变动,公示方法 登记,公信力,法律保护相信公示方法的第三人,动产公示方法占有,善意取得制度,不动产,第三讲 物权法中的物权体系,2023年5月31日,物权,所有权,他物权,动产不动产,用益物权,1.土地使用权2.国有自然资源用益权3.相邻权,担保物权,抵押权质押权留置权,出让土地使用权划拨土地使用权农田用地宅基地使用权,城市,农村,采矿权采林权采水权渔业权,物权法第2条，本法所称物权，指权利人 依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权

23、和担保物权。,2023年5月31日,【案情介绍】甲村和乙村讼争东沟能岭土地及山林的所有权，但双方均没有有效地权利证书和登记。在诉讼中，丙村以有独立请求权的第三人的身份提出参加诉讼，主张甲村和乙村争执的东沟能岭土地和山林的所有权在土改时期已经确权给丙村，但由于权属证书丢失，而无法提供书证。一审法院不准许丙村参加诉讼，并据此认定该土地和山林在土改时期未确权，故判决归甲村所有。乙村上诉后，丙村在县档案馆找到了土改时期原始确权的证据，持该土地、山林的权属证明和历史档案复印件，证明自己享有该土地和山林的所有权，要求参加诉讼，主张权利。二审法院仍然拒绝丙村参加诉讼，判决认定该山林产权归甲村所有。检察机关认

24、为该判决认定事实和法律适用错误，以及诉讼程序错误有可能影响正确判决，向上级法院提出抗诉。,（一）概念 所有权是对物的交换价值与使用价值的全面支配权，是一切其他物权的基础。物权法第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”,1、所有人对所有物的全面支配不是绝对的，而是受到法律的限制：（1）公法上的限制：内容上的限制；行使上的限制；保护上的限制。（2）私法上的限制：内容上的限制；行使上的限制；保护上的限制。2、所有权概念及其在社会生活中意义的变化 所有权在不同时期、不同领域中的含义并不相同，传统所有权在社会生活中意义也在改变。,2023年5月31日,所有

25、权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权的权能，是指所有权的作用，或者说是所有权为实现其利益在法律规定的范围内可以采取的各种手段，即占有权、使用权、收益权、处分权。,（二）所有权的内容：四大权能,2023年5月31日,1、占有和占有权,占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有人利用财产满足自己的各种需要的前提。,占有,有权占有 无权占有,实际占有 观念占有；,善意占有,恶意占有（非法）盗窃,2023年5月31日,2、使 用,民事主体依财产的性质和用途，在不损害所有物本体或变更其性质的前提下对物加以利用，以供生活需要。,占有和使用的关系；用益物权的出发点：“所有权人使用”和“非所有权人”使用。

26、民法通则第81条，国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权；,2023年5月31日,收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者物质利益的权能。经济利益，包括物的天然孳息和法定孳息，还包括在生产经营活动中的劳动收益和利润。,3、收 益,在现代市场经济条件下，收益权能常常与所有权相分离，形式多样：1、所有人和经营人订立合同，让与财产的占有、使用和处分权的同时，让与部分收益权，保留和经营者按一定比例分享资产的利益；2、所有权人让与占有、使用和部分收益，保留处分权和部分收益权（土地承包经营权）；3、在一定期限内让与占有、使用和全部收益权，

27、仅仅保留处分权。,2023年5月31日,处分权能是指所有权人依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。,4、处 分,处分权能是所有权内容的核心；“事实处分”和“法律处分”；相对于其他权能，处分权一般由所有人直接行使。,2023年5月31日,中国老太太,英国老太太,美国老太太,灵活使用四大权能可以使物的价值最大化,2023年5月31日,.生产取得（草案34条）.孳息取得（草案121条）.国家依法：没收（32）征收（49、68）.拾得物的取得（115118条）.所有人不明的埋藏物和隐藏物的取得6.添附（122条）,所有权的取得,原始取得,继受取得,.买卖.互易.赠与.继承（草案33条）.遗赠,混合

28、附合加工,（三）所有权的取得,2023年5月31日,条文关联示意图,所有权的排他性 第2条,所有权的绝对性 第42条,所有权和他物权的关系 第43条,征收制度 第42条；征用制度 第44条；,公权力对所有权的限制,原 始取 得,所有权取得方式,善意取得制度 第106108条；拾得物的取得 第109113条；埋藏物、隐藏物和漂流物 第114条；从物取得 第115条；孳息取得 第116条；没有规定“添附”、“先占”、“时效取得”,继受取 得,交 付,返还请求权 第26条；占有改定 第27条；简易交付 第25条；,也是动产的法定公示方式,物权法定原 则,2023年5月31日,一个财产所有权的共同享有

29、 一物一权原则；财产共有是对所有权“量”的分割；,（四）共有制度,共有是指两个以上的民事主体对同一项财产共同享有一个所有权。物权法第93条，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有分为按份共有和共同共有。,共有关系包括对内、外两方面的法律关系；第102条“按份共有”和“共同共有”两种类型：对内是否存在份额：三个体现（101、102、104条）,2023年5月31日,条文关联示意图,共有的定义和分类 第93条,按份共有 第94条,按份共有 份额的认定 104；一般管理 第96条；管理费用份额 第98条 重大修缮 第97条；处分 第97条 分割财产随时 第99条,共有性质的认定 第103条

30、,婚姻法 第19条；民通意见 第88条,共同共有 第95条,一般管理 第96条；管理费用共同 第98条 重大修缮 第97条；处分 第97条；分割财产共有基础丧失 重大理由 第99条,准共有 第105条,对外：无区别对内:承担债务 份额 102条,份额：优先购买权 第101条；,2023年5月31日,物权法第103条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。民通意见第88条，对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。,2023年5月31日,共同共有,

31、共同共有：各共有人对同一项财产部分份额的共同享有权利和承担义务。物权法第95条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。,2、共同共有财产“不分份额地占有”（99条的理解）；,【特征】1、共同共有建立在“共同关系”的基础上，“共同关系”通常与共有人的特定身份关系紧密相连。,3.共同共有人对财产享有平等的权利，承担平等的义务。,2023年5月31日,按份共有 指共有人对同一项财产按预先确定的份额享有权利和分担义务的共有关系。物权法第94条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。,【特征】1.按份共有关系中，各共有人的财产是确定的。,（1）“确定的份额”不是体现在“物理

32、上”，而是价值上。（2）份额是可以约定的，如果没有约 定，法律推定为“份额均等”。,2023年5月31日,2.对整个共有物的处分,（1）原则上，这种处分必须到全体共有人的同意；（2）一个或几个共有人擅自处分的，构成无权处分；第三人如果“善意”+“有偿”，以善意取得规则取的所有权，其他共有人追究行为人的过错。,3.共有物的管理,（1）原则上，必须到全体共有人的同意；（2）对于改良行为，过半数的共有人同意即可进行,【案例】1.甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为13。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。应如何处理？,2023年5月31日,4、按份共有人有权要求分

33、出或者转让自己的份额。（与共同共有的区别）物权法第101条：按份共有人可以转让其享有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。目的在于保护其他共有人的信赖利益；仅限于“同等条件下”：条件作广义解释；涉及到和“民法上其他优先权”的冲突；,房屋的承租人和共有人的“优先购买权”，哪一个效力更优先？,2023年5月31日,（五）建筑物区分所有权,物权法第6章采纳了“建筑物区分所有权”的概念。最高人民法院09年5月25日公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,2023年5月31日,建筑物区分所有权是随着土地立体化利用的客观需要，及区分所有建筑物的出现而出现的

34、。二次世界大战后的住宅危机，促使各国政府大量兴建高层和多层建筑物，这也使住户之间的人际关系变的复杂，各种新的法律关系产生出来，建筑物区分所有权制度成熟及发展起来。,2023年5月31日,1、定义和特征,建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。,三项权利,2023年5月31日,1989年11月21日建设部颁布的城市异产毗连房屋管理规定和1992年6月15日建设部颁布的公有住房售后维修养护管理暂行办法,物权法第六章,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠

35、纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释20097号,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释20098号,物业管理条例,2023年5月31日,条文关联示意图,专有权,完全所有权（71条前段）不得危害安全；不得损害他人；（71条后段）,定义 三合一 第70条,共有权 72条,道路 73条；绿地 73条；公共场所 公共设施 物业用房 第73条 车位、车库 第74条；维修基金 第79条,“住改商”的限制 77条,成员权 7583条,组织 75条；双2/3原则 76条；撤销权 78条；诉讼权 83条；委托 物业管理 81条,专业权的核心性 第72条第二款,2023年5月31

36、日,建筑物专有部分,2023年5月31日,所谓专有，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为所有权客体的那部分。,1.专有部分的范围：,在业主之间（所有物的维持与管理的内部关系）上，专有部分的范围及于墙壁、地板及天花板的表层粉刷部分；在与第三人的外部关系上（专有部分的买卖、投保及纳税等），专有部分的范围及于墙壁、地板及天花板的中心线。,空间说；壁心说；粉刷表层（墙面）说；壁心说+最后粉刷表层说；,2023年5月31日,2、专有部分的“界定标准”：,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号,第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空

37、间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：,（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；,（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。,相互替代,2023年5月31日,对“能够登记”的理解,房屋登记办法建设部令第168号,第22条 房屋登记机构应当不予登记：（4）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；,关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知建设部；房屋测量规范 2.2米以下的房屋、阁楼、地下室等；,基本的界址点要确定 有独立利用价值；,2023年5月31日,3、“露台”：屋顶花园的归属,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

38、法律若干问题的解释法释20097号,第二条 第2款 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。,2023年5月31日,物权法第71条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,4、专有部分的使用（71条）和处分（第72条）,物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,【问题】住改商,2023年5月31日,业主共有权,2

39、023年5月31日,区分所有权人根据法律、合同、规约对建筑物的公用部分享有的共同财产权利。,【例】签订的购房合同附表中下列那些条款是无效的：1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归开发商所有，开发商有权设置广告牌、广告灯箱等；3.签字放弃对本单元楼下4米见方绿地的所有权；4.承认开发商对地下场的经营管理权，每月向开发商所属的物业管理公司缴纳200元的停车费；5、承认开发商对小区会所的经营管理权；,2023年5月31日,业主共有的界定,1、天然共有部分,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号,

40、第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；,2023年5月31日,第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、

41、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法,2023年5月31日,【专题】外墙、电梯广告,业主,对“外墙”的共有权,行政审批 2006年成都市城市户外广告和招牌设置管理条例,委托拍卖,广告公司,使用者,60%,40%,政 府,关于规范治理中心城区户外广告工作意见 关于规范管理中心城区户外广告的通知,空间资源占用补偿空间视觉权,注：2008年中国全国广告投放量345亿,2023年5月31日,2、法定共有部分,建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。物权法第73条,建筑区划内的道路,建筑物区划内

42、的绿地，属城镇公共绿地或明示属于个人除外物权法第73条；建筑物区划内的其它公共场所、公共设施 物权法第73条；物业用房属于业主共有 物权法第73条；占用业主道路或者其它场地用于停放汽车的车位物权法第74条；维修基金、电梯、水箱物权法第79条。,2023年5月31日,2008年的2月份，昆明市为提高主城道路资源的利用率，有效利用单位和小区道路承担公共交通功能，出台了昆明主城区内单位及小区道路转为城市公用道路方案（以下简称“私改公”方案），建议将39条单位及小区道路转为城市公用道路使用。,【专题】小区道路“私改共”,2023年5月31日,3、约定共有部分,是否业主共有，当根据当事人之约定来确定。,

43、绿地,物权法第73条 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。,规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号,2023年5月31日,关于车库、车位的特别规定,物权法（草案）第76条，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。,第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式

44、约定。,“产权归属”按意思自治原则优先,鼓励多修车库；市场机制；合同+公摊+建筑成本没有约定，业主共有,2023年5月31日,位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有59个地下车位，开发商以至少万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。2004年月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投

45、资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。,2023年5月31日,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号,物权法第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第一款,约定必须保证“首先满足业主的需要”；,第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。,2023年5月31日,成都市规划管理技术规定（2008版）,以“配制比例”绝对保证业主有一定数量的停车位开发商的法定义务1；,配置比

46、例的认定前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。,2023年5月31日,开发商在任何情况下不能把车库、车位卖给业主之外的第三人，但可以先出租（最好是短期）开发商法定义务2；,2008成都市物业管理条例第34条（机动车辆停放）在物业管理区域内依法设置机动车停放位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其它车辆的正常通行。物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；机动车停放位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。机动车停放位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；凡利用

47、物业共享设施设置的机动车停放位，任何单位、个人不得出售。,2023年5月31日,开发商按合理比例、先来后到的顺序在业主内部分配车位、车库 开发商法定义务3；,【例】一个小区500套房屋、650个车位（1:11:2之间）开发商有权拒绝业主购买三个车库的请求，但必须满足业主关于总数不超过2个车库的请求。,开发商享有对车位、车库在“出售、附赠或者出租等方式”中选择如何处分给业主的权利（合同自由权）。,业主处分车位（库）是否也要受到74条的约束？,【例】福州市关于建设项目规划审批与产权登记有关问题的通知小区车位、车库按配比出售在此出售的对象仍限于本小区业主。,2023年5月31日,最高人民法院关于审理

48、建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号,物权法第74条 占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（第三款）,第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。,非规划、占用业主共有土地的车位归业主共有,2023年5月31日,55、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。（2006年卷二）下列哪些说法是正确的？A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C.若甲出卖其住宅，乙、

49、丙、丁享有优先购买权 D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意,2023年5月31日,业主共有部分的使用原则及救济途径,1、非营利的合理使用原则,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号,第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。,2023年5月31日,2、业主共有部分的经营性使用,物业管理条例第55条 利用物业共用部位、共用设施设备进行（商业）经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业

50、服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。,3、侵犯业主共有部分的救济,2023年5月31日,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号 第14条,属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。,行为人对成本