不动产权籍调查.ppt

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1、不动产权籍调查,姜栋2016.1,关于做好不动产权籍调查工作的通知解读,主 要 内 容,一、概念 二、背景与意义 三、基本原则和总体要求 四、不动产单元设定与编码 五、不动产权籍调查内容与程序 六、不动产权籍调查表 七、不动产单元图和不动产测量报告,一、概念,不动产权籍：记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。,一、概念,物权法

2、第十一条：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。不动产登记暂行条例第三章登记程序 第十六条：申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。,坚定不移落实不动产登记“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、薄册证统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好不动产登记暂行条例实施后的不动产权籍调查工作具有重要意义。保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展

3、不动产登记工作，确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行。,二、背景与意义,二、背景与意义,国土部门 地籍调查 宗地 地籍调查规程房产部门 房产测量 幢、户 房产测量规范 城市测量规范林业部门 林权调查 林班、小班 森林资源规划设计调查技术规程农业部门 土地承包经营权调查 承包地块 农村土地承包经营权调查规程海洋部门 海籍调查 宗海 海籍调查规范 无居民海岛调查 用岛区块 无居民海岛使用测量规范,当前现状:,3月30日，国土资源部下发关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201541号），部署在已完成不动产登记职责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作，确

4、保现有各类不动产权籍调查工作平稳过渡，实现日常不动产权籍调查有序运行。通知旨在指导各地有序开展日常不动产权籍调查，并不意味着开展一次全国性的不动产权籍调查。通知自下发之日起实施，有效期为8年。不动产权籍调查技术方案（试行）一并下发。,二、背景与意义,三、基本原则和总体要求,（一）宏观指导性 国土资源部发布的关于不动产权籍调查工作的通知（以下简称通知）以及附件不动产权籍调查技术方案（以下简称权籍调查方案），着眼于打基础、重现实、利长远，重在指方向、明任务，为各地结合实际创造性开展不动产权籍调查工作留下空间。,基本原则:,三、基本原则和总体要求,（二）持续推进性 不动产权籍调查技术体系的建立是一项

5、相对长期的任务，涉及多项国家标准、行业标准的内容，在现行的体制下不可能一撮而就。创建不动产权籍调查技术体系是一项常态化工作目标，需要在实践中不断改进和完善，具体要求是：原则问题不含糊，具体问题重现实，过渡期不设限。,基本原则:,三、基本原则和总体要求,（三）针对性和可操作性 权籍调查要贯彻不动产统一登记的大方针、大原则，具体工作要落实到以宗地（宗海）为基础的不动产单元，要具备可操作性。权籍调查要努力做到既体现不动产统一登记的总体精神和要求，又符合各项不动产登记的基本规律和权籍调查的实际情况，重点增强针对性和操作性。,基本原则:,三、基本原则和总体要求,（四）继承中创新强调现行各类不动产权籍调查

6、标准并行，把已有的行之有效的做法坚持好、运用好，要充分吸收地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查等实际工作的成熟经验，实施便民利民的不动产一体化调查。结合不动产权籍调查的实践，在继承吸收的基础上，不动产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，提出不动产单元设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动产测量报告等新内容。,基本原则:,三、基本原则和总体要求,（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础 土地信息是不动产调查登记的重要载体和有机组成部分。各地应按照继承性、兼容性和统一性的要求，以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地开展土地、海域以及房屋、林木

7、等定着物的日常权属调查和测绘工作，避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。,总体要求:,（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接。坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。各地要按照不动产登记的总体要求，以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。权籍调查完成后，要和已有的地籍图、宗地图等地籍成果进行有效衔接，核实权籍调查结果，适时更新地籍图，满足不动产统一登记的需要。申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原有调查结果继续有效。,三、基本原则和总体要求,总体要

8、求:,三、基本原则和总体要求,（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。继续沿用现行各类标准。继续执行现行的地籍调查规程、海籍调查规范、无居民海岛使用测量规范、房产测量规范、森林资源规划设计调查技术规程等标准规范。涉及土地、海域的调查，按照地籍调查规程、海籍调查规范等标准开展；涉及房屋等建（构）筑物的调查，按照房产测量规范等标准实施；其他不动产权籍调查，依据相关标准和规定实施。五年过渡期间，涉及耕地承包经营权的权籍调查，继续按照农业部门相关标准规定实施。,总体要求:,协调一致避免现行调查标准间的技术差异。现行不动产权籍调查标准在数学基础、精度要求等方面存在差异，对于不一致的，原则上以不动产权籍调

9、查技术方案的要求为准。在同一县级行政区域内，宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准。,三、基本原则和总体要求,总体要求:,（二）多规并行，保持调查工作的连续稳定。,三、基本原则和总体要求,（三）规范调查，坚持调查工作便民利民。实施一体化调查。应以不动产单元为基本单位，在地（海）籍调查的基础上，一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。一个 不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成。合理确定调查内容。依据不动产登记暂行条例，不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“

10、权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。规范调查 程序。主要包括准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-整理归档。,总体要求:,三、基本原则和总体要求,（四）严格要求，规范调查成果。规范提交调查成果。调查机构应以不动产单元为单位，按照技术方案的要求，提交统一规范的调查成果（包括图、表、报告等）。确保不动产单元代码唯一性(设立唯一的不动产单元号)。在宗地代码编制基础上，按照技术方案要求设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码，确保其唯一性。成果须经审核确认。不动产登记机构或其授权机构应对调查

11、成果审核把关。前期行业管理中已经或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认并符合不动产登记要求的成果，应继续沿用，不再组织调查。,总体要求:,三、基本原则和总体要求,（四）严格要求，规范调查成果。建立不动产权籍调查数据库和管理系统。以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台，与不动产登记属性信息相关联。,总体要求:,三、基本原则和总体要求,（

12、五）强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。加强组织领导，协同做好不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作的开展。省级：权籍调查组织领导和指导监督；市县级：制定工作方案和实施细则，组织做好本地区不动产权籍调查工作。明确机构和人员。由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。调查机构应按照方案要求开展调查工作，提交调查成果。继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过系统业务培训，使得现有各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作一项权籍调查事项由一家调查机构主导完成，建立“一站式服务、全程负责”的工作机制，更好地服务不动产权利人和行政职能部门。各地应采用公

13、开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为。原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果资料进行不动产权籍调查的，不得重复收费。,总体要求:,四、不动产单元设定与编码,基本概念 不动产单元设定原则 地籍区和地籍子区划分 宗地（宗海）划分 定着物单元划分 不动产单元设定 不动产单元编码及案例,（一）基本概念 宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间。宗海 权属界线封闭的同类型用海单元。房屋 独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。定着物 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。,四、不动产单元设定与编码,（一）基本

14、概念不动产 土地（海域）以及房屋、林木等定着物。不动产单元 权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元代码 按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。地籍区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。,四、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 合法性原则 合法性原则是我国法律制度的基本原则，基本精神就是控制国家权力，以保障公民权利，基本要求就是遵循法律、法规和规范性文件的约束。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定，不得与法律和法规相抵触，任

15、何与不动产单元设定相关的违法行为都应承担相应的法律责任。,四、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 合意性原则一是要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不动产的归属和发挥不动产的效用。二是要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权利，维护产权人的合法权益。三是要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平合理的准则。,四、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 一物一权原则 不动产单元是特定的物，也是不动产权利的客体，又是不动产管理的基本单位。不动产单元应具有独立性和特定性，并遵守物权法的“一物一权”原则。,四、不动产单元设定与编码,（二）不动

16、产单元设定的原则 继承性原则 不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。,四、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 继承性原则 不动产单元设定的继承性原则是在尊重业已存在的各类不动产登记单位和登记信息的基础上，新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。,四、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 界线明确的原则 明确不

17、动产权单元的界线和位置是设定不动产单元的重要内容，是保护不动产相邻双方产权人利益的重要途径。不动产单元的设定必须要保证每一个不动产单元的位置准确与边界明确，避免因界址范围不清楚带来的产权纠纷。,四、不动产单元设定与编码,（二）不动产单元设定的原则 稳定性原则 不动产单元的设定涉及面广，初始划定以后，应保持相对稳定。只要不动产单元本身未发生界线调整等变更行为，其他类型变化（包括整体转让、更名更址、权利性质变更等）不应影响已有不动产单元范围的变化。,四、不动产单元设定与编码,（三）地籍区和地籍子区划分地籍区的划分 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。地籍子区的划

18、分 在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。地籍区相对稳定 地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。海籍调查中的地籍区 海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。,四、不动产单元设定与编码,（四）宗地（宗海）划分 在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。两个或两个以上权利人

19、共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。,四、不动产单元设定与编码,（四）宗地（宗海）划分 在县级行政辖区内划分宗海和无居民海岛使用权范围：依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。依据无居民海岛的权属来源，划分使用权无居民海岛。,四、不动产单元设定与编码,（五）定着物单元划分 在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。定着物为房屋等建筑物、构筑物的：同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元。具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭

20、空间划分定着物单元。同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。,四、不动产单元设定与编码,（五）定着物单元划分 在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。定着物为森林、林木的：权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。,四、不动产单元设定与编码,（五）定着物单元划分 在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。定着物为其他类

21、型的：每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。属于同一权利人全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。,四、不动产单元设定与编码,（六）不动产单元设定集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元。无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,1.不动产单元代码的构成 不动产单元代码由宗地（宗海）代码+定着物代码构成，采用七层28位层次码结构,四、不动产单元设定与编码,宗地代码,采用五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地

22、籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征、宗地（宗海）顺序号。其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。,第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地）

23、，“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。,定着物代码 采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号,第一层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物 第二层表示定着物单元编号，共8位。定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为00019999；后4位表示房

24、屋户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。,定着物代码 采用二层9位层次码结构，按层次分别表示定着物特征、定着物单元编号,第一层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物 第二层表示定着物单元编号，共8位。,定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为00019999；后4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为00019999。定着物为森林、林木或其他定着物的，定着物单元在使用权宗地（海）内应具有

25、唯一的编号，码值为00000001 99999999；无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。,（七）不动产单元编码及案例,2.不动产单元代码的表示方法,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,3.不动产单元代码的变更规则宗地代码未生变化的，只变更定着物代码宗地代码发生变化的，先变更宗地代码，再变更定着物代码县级行政区界线变化的不动产单元代码变更不动产单元灭失的，原不动产单元代码不再使用,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,1.集体土地所有权宗地 案例说明：如某宗地位于某县第3地籍区，第6地籍子区，宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有。

26、宗地代码：340123003006JA00012定着物代码：W00000000 不动产单元代码：340123 003006 JA00012W00000000,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,2.无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地 案例说明：某国有使用权宗地，位于某县第2地籍区，第3地籍子区，宗地顺序号为4，且该宗地上无建筑物。宗地代码：340123002003GB00004 定着物代码：W00000000 不动产单元代码：340123002003GB00004W00000000,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,3.住宅小区（例一）案例说明：

27、某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123007008GB00009 定着物代码：F03400012 不动产单元代码：340123007008GB00009F03400012,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,4.住宅小区（例二）案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内

28、的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123007008GB00009 定着物代码：F00250012 不动产单元代码：340123007008GB00009F00250012,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,5.农村单户独院宅基地 案例说明：某县第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地，宗地顺序号为12的宗地为一处农村宅基地，且该处宅基地上建有3栋住房，房屋同属于一个产权人。这3栋房屋可构成一个定着物单元，该定着物单元的幢顺序号在宗地内为1，编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：3

29、40123009011JC00012 定着物代码：F00010001 不动产单元代码：340123009011JC00012F00010001,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,5.农村单户独院宅基地 案例说明：某县第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地，宗地顺序号为12的宗地为一处农村宅基地，且该处宅基地上建有3栋住房，房屋同属于一个产权人。这3栋房屋可构成一个定着物单元，该定着物单元的幢顺序号也可标识为9999，编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123009011JC00012 定着物代码：F99990001 不动产单元代码：340123009011JC00

30、012F99990001,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,6.农村多户共用宅基地 案例说明：某县第11地籍区第12地籍子区内宗地顺序号为13的宗地为宅基地，其上建有4栋房屋，分属不同产权人所有，针对其中的第2栋房屋进行编码。该栋房屋在地籍子区内的顺序号为14；宗地内的顺序号为2。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123011012JC00013 定着物代码：F00020001 不动产单元代码：340123011012JC00013F00020001,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,7.大学或机关大院用地 案例说明：某县第13地籍

31、区第14地籍子区为国有土地使用权宗地，宗地顺序号为15，该宗地使用权人为某大学，建设有多幢房屋及其附属设施（办公楼、学生宿舍、教师宿舍、图书馆、食堂、体育场等）。学校内全部设施作为一个完整的定着物单元，该定着物单元的幢顺序号在宗地内为1，编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123013014GB00015 定着物代码：F00010001 不动产单元代码：340123013014GB00015 F00010001,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,7.大学或机关大院用地 案例说明：某县第13地籍区第14地籍子区为国有土地使用权宗地，宗地顺序号为15，该宗地使用权人为某

32、大学，建设有多幢房屋及其附属设施（办公楼、学生宿舍、教师宿舍、图书馆、食堂、体育场等）。学校内全部设施作为一个完整的定着物单元，该定着物单元的幢顺序号也可标识为9999，编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123013014GB00015 定着物代码：F99990001 不动产单元代码：340123013014GB00015 F99990001,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,8.大学或机关大院用地 案例说明：现学校将若干栋教师宿舍依规定给予部分教师，其中张老师获得第2栋中的第15户房屋所有权，现对该不动产单元进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地

33、代码：340123013014GB00015 定着物代码：F00020015 不动产单元代码：340123013014GB00015F00020015,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,9.土地承包经营权宗地上的森林、林木 案例说明：某县第17地籍区、第18地籍子区、宗地顺序号为19的土地承包经营权宗地内种植有一片林木，该片林木的顺序编号为33，属于权利人王某所有。宗地代码：340123017018JE00019 定着物代码：L00000033 不动产单元代码：340123017018JE00019L00000033,四、不动产单元设定与编码,（七）不动产单元编码及案例,1

34、0.宗地不变，新增楼栋 案例说明：某第2地籍区第3地籍子区内，宗地顺序号为15的土地上建有20幢房屋，宗地内最大房屋幢号为20。现在该宗地上新建一幢楼房，对新建楼幢中的第10户进行不动产单元编码。变更说明：该宗地内已有不动产单元代码不变；新增不动产单元编码中的宗地代码段不变，若幢号在宗地内统一编制，该定着物单元编号中的幢顺序号由宗地内最大幢号后续编。即新建楼房中的第10户的不动产单元编码为 340123002003GB00015F00210010,四、不动产单元设定与编码,（一）技术方案主要内容和适用范围,规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等。适用于

35、土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（二）调查内容,宗地信息：权利人、权利类型、权利性质、用途、界址、面积、四至等。宗海信息：权利人、项目性质、用海类型、用海方式、面积、使用期限等。房屋等建筑物、构筑物信息：权利人、房屋性质、房屋结构、用途、建筑面积、构筑物类型、共有情况等。森林、林木信息：权利人、造林年度、林班、小班、林种、主要树种、株数等。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（三）主要技术依据,GB/T 21010 土地利用现状分类TD/T 1001 地籍调查规程GB/T 17986.1 房产测量规范GB/T 26424 森林资源规划设计调查技

36、术规程NY/T 2537 农村土地承包经营权调查规程HY/T 124 海籍调查规范国务院令第656号 不动产登记暂行条例国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发【2015】25号）,五、不动产权籍调查内容 与程序,（四）技术路线,以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（

37、五）调查的基本方法,不动产单元的设定与编码 附录A不动产单元设定与代码编制规则 不动产权属调查 内外业核实和实地调查相结合，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。,五、不动产权籍调查内容 与程序,对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。,（五）调查的基本方法,不动产测量 统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法。城镇、

38、村庄等区域建设用地：宜用解析法，实地丈量房屋边长。分散、独立的建设用地：可用解析法或图解法，实地丈量房屋边长。海域和耕地、林地、草地等：可用解析法或图解法。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档1.准备工作 资料收集、整理和分析 制定调查方案，发放指界通知书 计算测量放样数据 携带不动产权籍调查资料协助查询单到相关部门查询相关资料和数据。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档2.权属调查权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的

39、主要内容包括：核实和调查不动产权属和界址状况 绘制不动产单元草图 填写不动产权籍调查表对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档2.权属调查(1)核实确认不动产的现状 新设界址和界址发生变化的几类情形 界址不发生变化的几类情形,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档2.权属调查(2)新设界址与界址发生变化的不动产权属调查按照房产测量规范调查房屋的权属。按照农村土地承包经营权调查规程调查耕地的权

40、属。按照森林资源规划设计调查技术规程、林地保护利用规划林地落界技术规程和地籍调查规程调查林地的权属。按照海籍调查规范调查海域的权属。按照地籍调查规程其他土地的权属。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档2.权属调查（3）界址未变化的不动产权属调查第一步：根据不动产现状确认的结果，确定是否需要进行实地核实调查。第二步：如不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。第三步：如需要实地调查，经实地核实调查后，依不同情形再行处理。,五、不动产权籍调

41、查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档3.不动产测量（1）控制测量主要按照地籍调查规程和海籍调查规范开展控制测量工作。过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法。并适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档3.不动产测量（2）界址测量应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，则以精度要求高的规定

42、为准。依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档3.不动产测量（3）宗地（海）图和房产分户图测绘不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图等。宗地（海）图的测制。参照地籍调查规程、海籍调查规程执行，宗地图的内容按照本方案附录D执行。房产分户图的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。参照房产测量规范的规定，按照附录D的要求执行。,五、不动产权籍调查内容

43、与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档3.不动产测量（4）面积计算 宗地或宗海面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地或宗海的面积。宗地面积变更按照地籍调查规程执行，宗海面积变更按照海籍调查规范执行。房屋面积测算。按照房产测量规范执行。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档3.不动产测量（5）不动产测量报告撰写 不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况，是长期保存的重要技术档案。不动产测量报告格式及编写要求按照附录E

44、执行。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档4.成果审查入库不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档4.成果审查入库-审核

45、的主要内容一是调查程序是否规范；二是调查成果是否完整；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求。五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素是否与相邻的界址、地物、地貌存在空间位置等矛盾。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档4.成果审查入库-审核的方法 充分利用已有数据库和相关系统审查；将调查机构提交的成果图件电子数据导入已有权籍空间库，查看是否存在

46、空间矛盾；室内无法判定时，可到实地查看；责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（五）调查的程序,准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-成果整理归档4.成果整理归档 以宗地（海）为单位，按照统一成果样式要求，形成不动产单元调查成果后，提交纸质成果和电子数据。调查成果应按统一规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（六）权籍调查数据库和管理系统建设,建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统：以现有的地（海）籍数据库为基础，对接与整合土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不动产登记数据，实现不动产权籍调查成果一体

47、化管理及时更新不动产权籍调查数据库：日常不动产权籍调查形成的数据成果在完成审查与登记之后应及时更新入库，并做好数据库的运行和维护工作。,五、不动产权籍调查内容 与程序,（一）编制思路,以现有的地籍调查表、海籍调查表、房屋调查表、承包地块调查表等为基础，充分考虑房屋、林地、草地等调查内容，在满足不动产登记内容前提下，按照统一性、继承性和兼容性的原则设计与编制不动产权籍调查表，以满足不动产调查与登记的需要。,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,不动产权籍调查表共有以下七部分组成：地籍调查表 土地承包经营权、农用地其他使用权调查表 集体土地所有权宗地分类面积调查表 房屋调查表 林权调查表 海籍

48、调查表 构（建）筑物调查表,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,1.地籍调查表主要包括宗地基本信息表、界址标示表、界址签章表、宗地草图、界址说明表、调查审核表和共有/共用宗地面积分摊表。与地籍调查规程（TD/T 1001-2012）的比较：宗地基本信息表：新增权利类型、权利性质、权利设定方式、等级、价格、不动产单元号、土地权属来源证明材料等栏目；修改建筑总面积、建筑占地总面积等部分栏目的填写说明。共有/共用宗地面积分摊表:新增定着物单元数、定着物代码。,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,1.地籍调查表,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,1.地籍调查表,六、不动产权籍调查表

49、,（二）调查表的组成,2.土地承包经营权、农用地其他使用权调查表在综合考虑农村土地承包经营权调查规程相关调查表基础上，根据不动产登记薄包括如下调查内容：发包方、承包方、土地用途、地力等级、是否是基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量和草原质量等。,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,3.集体土地所有权宗地分类面积调查表,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,4.房屋调查表主要包括房屋基本信息调查表、建筑物区分所有权业主共有部分调查表和房产分户图在现有房屋调查表基础上根据不动产登记薄内容在房屋基本信息表中新增如下调查内容：证件种类、证件号、权利人类型、项目名称、房屋性质、共有情

50、况、规划用途、总套数、专有建筑面积、分摊建筑面积新增建筑物区分所有权业主共有部分调查表新增房产分户图,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,5.林权调查表按照不动产登记薄中内容进行了设计，主要包括：森林、林木所有权人、森林、林木使用权人、证件种类、证件号、代理人、权利人类型、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、株数、主要树种、林种、附记等。,六、不动产权籍调查表,（二）调查表的组成,6.海籍调查表主要包括宗海基本信息表、宗海及内部单元记录表、宗海现场测量记录表、宗海位置图和宗海界址图在现有海籍调查表的基础上根据不动产登记薄内容在宗海基本