《某苑项目建议书》.ppt

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1、深圳蛇口滨海苑项目建议书,深圳蛇口项目建议书,项目建议书提纲,一 本项目现状二 政府对蛇口片区的控规条件三深圳市及蛇口片区市场简析四 开发方案（一）项目初步经济概算仅仅在小区范围内的改造方案五 开发方案（二）项目初步经济概算包括小区周边范围的改造方案六 两个更新方案的比较及建议七 深圳市政府关于现行城市更新政策的有关规定八旧城更新工作流程九本项目产品初步定位建议十 本项目SWOT分析十一深圳市政府关于旧城更新的最近政策动向及对策建议,前言,滨海苑原为中国北方工业深圳公司及原驻深企业(华特、南模、乐兴)职工宿舍，位于深圳市南山区蛇口花果山片区。该小区占地13000平米，建筑面积32740平米（网

2、上公布数字），区内有8栋职工宿舍共314户住户。小区竣工时间为1985年9月，至今建筑楼龄已经28年。由于小区建筑陈旧形象低下，在日新月异的现代化蛇口区域显得落伍。业主多次提议重建改造，为此提出滨海苑城市更新项目（下称本项目）。我们在对本项目进行初步现状调查，了解政府关于城市更新项目的政策规定，摸查了项目工作流程的基础上，提出本项目建议书。,一 本项目现状,项目的区位位置 本项目位于蛇口核心地段，周边招商路、蛇口新街、公园南路交汇，道路交通四通八达，多路公交线经行本项目周变路段，西接南海大道，东接后海大道，南接望海路。轨道交通方面，距深圳地铁蛇口线东角头站、水湾站约5分钟步行距离。将来地铁十号

3、线将沿南海大道修建，项目将紧邻双地铁。本项目距蛇口码头、深圳湾口岸约十分钟车程，距深圳机场约30分钟车程。可见项目区位位置得天独厚，海陆空交通方便兼备。,项目在深圳的区域位置,项目在蛇口的区域位置,一 本项目现状-区位图,一 本项目现状,本项目周边 社区配套情况 作为深圳改革开放的前沿地域，本项目周遍社区配套完整成熟，生活便利，人居氛围浓厚。学校（海湾小学、蛇口中学）、超市商场、银行、医院（深圳市蛇口医院、南山区蛇口医院公园）等社区资源围绕四周，蛇口最重要的商业街亦近邻本项目，以上完善的社区配套为本项目挖掘价值资源留下理想伏笔。周边配套情况如下图示：,周边配套图,一 本项目现状,地块基本情况

4、占地面积：13000平米土地用途：住宅容积率：2.5总建筑面积：32470平米绿化率：30%土地性质：出让地竣工时间：1985年9月10日使用年限：50年（1984年9月2034年9月）,一 本项目现状,一 本项目现状,小区内建筑情况8栋框架结构形式住宅楼，总户数314户，总建筑面积32470平米；以下是居乐物业管理有限公司提供的每栋楼账面面积情况：第1栋:2310平米；第2栋：2310平米；第3栋：2126.01平米；第4栋：2665.53平米；第5栋：2380平米；第6栋：2664.48平米；第7栋：4240.64平米；第8栋：2114平米。（1-8栋管理公司账面面积20810.66平米，

5、但规划国土委的数据是21473平米）小区物业管理由居乐物业管理有限公司负责。,一 本项目现状,一 本项目现状,小区内居民情况 居民总数314户，常住人口约1400人，其中北方工业深圳公司原业主约占总数一半左右。2-7栋为北方工业深圳公司原职工宿舍，第2栋2单元为华特公司员工宿舍，第2栋1单元为边检单位员工宿舍；北方工业在第3栋有8套单位，在第4栋拥有22套单位，在第5栋拥有70套单位，即北方工业深圳公司在本项目中名下物业有100套，面积4504平米，占1-8栋住宅面积21473平米的20.98%。目前北方深圳公司及原职工约占总户数的50%，同时这部分人的居住面积约占总面积的60%。根据相关政策

6、规定，北方深圳公司名下的100套单位，仅仅算作一户业主。北方工业在小区户数和面积上均未达到2/3，但已经是小区内最大的单位。同时据了解，小区内大部分居民有较强改造意愿，以期达到改善居住条件，令物业增值的目的。,一 本项目现状,周边建筑情况本项目沿招商路分别有层高7层建筑面积2790平米的建设银行楼（税务楼），楼高6层建筑面积5240平米的农业银行楼及五金楼；沿公园南路有属于湾下村的4层高金湾酒店(利安楼)，建筑面积估算约2200平米；沿蛇口新街靠近小区主入口东侧，有层高7层的水规院，建筑面积估算约2100平米；在蛇口新街与公园南路交汇处有临街商铺约100平米；第6栋及第7栋底层为临街商铺。以上

7、建筑均正常经营或生活住宿。如 金湾酒店(利安楼)属于湾下村产业，除提供酒店住宿外，底层商业租户有KFC，酒楼等周边建筑情况如下图示：,一 本项目周边建筑情况,二 政府对蛇口片区的控规条件,根据深圳南山02-01&02号片区（蛇口片区）法定图则，本项目所在地段用地规划为商住用地,分别是02-10-01（C1),02-10-02(C1),02-10-04(R2+C1)及02-10-05（R2）的西侧部分。如下图:,二 政府对蛇口片区的控规条件图,二 政府对蛇口片区的控规条件,现在已经批复的蛇口水湾村旧村改造项目，占地面积29164平米，批复的容积率为7.5，拟建3栋42层住宅楼，1栋46层村民住宅

8、楼，1栋46层和1栋23层的村民公寓，1栋43层商务办公楼。现在已经批复的蛇口渔一村整体改造项目，占地面积25283平米，批复的容积率为7.3，拟建50-150平米户型的住宅共1025户。与本项目邻近的大铲村旧村改造项目，在2001年经规划与国土委批复容积率为4.43，但因该方案“不能满足分配需求和不能促进公司今后发展一直未能实施”，2007年经向政府提出规划调整，容积率调整为5.88。基于政府对蛇口片区旧改项目容积率的控制现状，建议本项目参照7.5的容积率进行项目报建申请。,三深圳市及蛇口片区市场简析深圳市城市概况,。深圳市土地面积为1948平方公里，辖区面积较小（对比广州土地面积7286

9、平方公里），土地资源稀缺。2012年，全市GDP为12,950亿元，比上年增长10%，在全国内地大中城市中位居第四，人均GDP为110,400元，人均可支配收入40742元。2012年末，全市常住人口1300万人，户籍人口305万。深圳下辖6个行政区和4个新区：福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区。2010年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到全市。,三深圳市及蛇口片区市场简析本案在深圳的位置图,三深圳市及蛇口片区市场简析-深圳商品房市场情况,2010-2012年受政策调控，深圳楼市出现供过于求的局面，新建住宅年均去化约320万。2012年供求比

10、为1.33，市场情况较为良好。截至2013年3月18日，待售商品住宅共计299.8万，库存周期约11.2个月，消化压力较小。2012年深圳新房住宅成交均价为18900元/，其中南山区成交均价最高，为34374元/。2012年南山区新增预售住宅33.2万（同比减少42.3%），3291套；成交住宅37.8万，4173套，区域市场呈现供不应求。,三深圳市及蛇口片区市场简析,三深圳市及蛇口片区市场简析,三 深圳市及蛇口片区市场简析,三 深圳市及蛇口片区市场简析蛇口市场,由于蛇口土地供应紧缺，因此花果山片区甚至整个蛇口片区（后海大道以西）近几年几乎无新盘供应，目前仅“栖游记”为新品在售项目。二手交易市

11、场成交火爆，米兰公寓、四海公寓等小户型产品潜力巨大，但驱动主因是因为育才学位，可惜本项目不在育才学位区域内。由于长期缺乏总价合适的改善性户型供给，有许多业主或选择出手片区内小户型，或外溢到龙华、龙岗等地购买大户型产品，改善居住环境。而大量80年代进驻蛇口的老居民却因为片区情节留守蛇口却没有得到改善性产品供应。因此，片区内仍具有相当量的改善性需求。,三 深圳市及蛇口片区市场简析蛇口市场,蛇口片区的客户需求呈多元化。主力客群依然为目前市场上的主流刚需家庭。以栖游记客户分布为例，主力组成部分为约50%的本地客群以及约20%的南山周边客群，20%来自福田及罗湖等区，10%来自香港。本片区租赁市场上受到

12、短租白领的青睐如米兰公寓的租赁情况：,三 深圳市及蛇口片区市场简析蛇口市场,根据蛇口一手、二手市场的成交分析，主力客群集中在本地客群上，成交总价集中在300-400万之间，多数二手放盘的业主，在售出蛇口的房子之后会选择去宝安、龙华进行再次置业，原因在于这些客户的价格承受能力均在300-400万间，进行改善换房时首先考虑宝安龙华单价低、面积大的房子。在售的栖游记户型配比,四 开发方案一-仅仅在小区范围内的改造方案项目初步经济概算,现状指标及改造后参考指标（假定按照7.5的容积率）,四 开发方案一-仅仅在小区范围内的改造方案项目初步经济概算,按照目前深圳市旧城更新回迁补偿的通行标准，回迁补偿为1:

13、1.3，按照项目现在建筑面积32740平米计算，则回迁补偿面积为42562平米，即可售面积为75000-42562=32438平米假设每平米售价为32000元，则项目的总销售额为32000*32438=10.38亿元。支出部分：1.补地价：2.4亿元。（本数字来自万坤置业可行性分析内容）2.居民拆迁期间租房补贴：按照314户均分32500平米，户均约100平米，租金每月4500元，总租期为30个月概算，每月需付出租金141.3万元，30个月共需支付4239万元。3.拆除平整费用：按照每平米15元计算：15*32500约等于50万元（略）4.（综合）建设费用：按照5000元/平米计算，总造价50

14、00*75000=3.75亿元。5.财务成本：假设借款4亿元，年息8%，平均借款期1.5年，共付息4800万元。6.管理费用：假定按销售额的3%计算：3114万元。7.销售费用：假定按照销售额的2%计算：2076万元。,四 开发方案一-仅仅在小区范围内的改造方案项目初步经济概算,预计本方案的毛利（销售收入-支出）10.38-2.4-0.4239-3.75-0.48-0.3114-0.2076=2.8071亿元,五 开发方案二包括小区周边范围的改造方案项目初步经济概算,将周边建筑一并纳入旧城更新范围，即将占地面积约1095.8平米的建设银行楼（税务楼），占地面积约1757.7平米的农业银行楼及五

15、金楼；占地面积约1201平米的金湾酒店(利安楼)，占地面积约917平米的水规院划入改造范围，这样，本项目的占地面积将变为13000+（1095.8+1757.7+1201+917）=17971.5平米。对本方案的初步经济概算如下：,五 开发方案二包括小区周边范围的改造方案项目初步经济概算,现状指标及改造后参考指标（假定按照7.5的容积率）,五 开发方案二包括小区周边范围的改造方案项目初步经济概算,周边的建设银行楼（税务楼）建筑面积为2790平米，农业银行楼及五金楼建筑面积为5240平米，金湾酒店(利安楼)估算建筑面积为2200平米，水规院的估算面积约2100平米，周边建筑合计建筑面积12330

16、平米。按照回迁补偿为1:1.3的 标准，则回迁补偿面积为（32740+12330）*1.3=58591平米，即可售面积为112286.25-58591=53695.25平米由于本方案增加了临街商铺，假设每平米售价为32500元，则项目的总销售额为32500*53695.25=17.45亿元。支出部分：1.补地价：3.0亿元。（估算）2.居民拆迁期间租房补贴：按照户均100平米，周边增加124户，共438户，租金每月4500元，总租期为30个月概算，每月需付出租金197.1万元，30个月共需支付5913万元。3.拆除平整费用：按照每平米15元计算：15*32500约等于50万元（略）4.（综合）

17、建设费用：按照5000元/平米计算，总造价5000*112286.25=5.62亿元。5.财务成本：假设借款4亿元，年息8%，借款期2年，共付息6400万元。6.管理费用：假定按销售额的3%计算：5235万元。7.销售费用：假定按照销售额的2%计算：3490万元。,五 开发方案二包括小区周边范围的改造方案项目初步经济概算,预计本项目的毛利（销售收入-支出）17.45-3.0-0.5913-5.62-0.64-0.5235-0.349=6.7262亿元,六 两个更新方案的比较及建议,七 深圳市政府关于现行城市更新政策的有关规定,以下文件是深圳市政府关于城市更新的政策规定深圳市城市更新办法深圳市人

18、民政府令（第211号）-2009年12月1日实施深圳市城市更新办法实施细则深圳市人民政府（2012）1号深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）深规土告（2010）16号-文件内容详见附件,七 深圳市政府关于现行城市更新政策的有关规定,政策解读根据办法规定，具有如下四种情形之一的区域，符合城市更新的申请要求（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。实施细则第十二条规定：城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大

19、于10000平米。城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施，公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。申报指引第二条城市更新单元的拟订标准规定：旧居住区建筑物建成时间未达20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。本项目可依据办法中第二及第三种情形提出更新申请。,七 深圳市政府关于现行城市更新政策的有关规定,政策解读由于本项目属于办法规定中“拆除重建类城市更新”范畴，根据本项目业权的实际情况，符合第三十四条的规定：同一宗地内由业主区分所有，经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体

20、业主是一个权利主体。拆除重建类城市更新项目的实施方式主要有四种（一）权利主体自行实施多个全力主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施；（二）市场主体单独实施。权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施；（三）合作实施，指城中村改造项目；（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新机构直接实施。本项目应争取第一种实施方式，即由北方工业内部的合作公司作为本项目的实施主体。,七 深圳市政府关于现行城市更新政策的有关规定,政策解读申报主体 实施细则第三十五条规定：以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征

21、集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门作为申报主体。更新计划需满足的必要条件：（一）城市更新单元建筑物为多个权利主体共有的，经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意同意进行更新。（二）楼龄超过20年。（三）占地面积大于10000平米。拆除范围用地内包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%根据政策规定，本项目的申报主体是深圳市南山区旧城重建局。本项目在占地面积，楼龄等规定上符合更新要求。,八 旧城更新工作流程,1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意，业主内部动员登记工作；2.提交城市更新单元规划制定计划

22、申请，向南山区旧城改造局提出；3.业主签署改造意愿书及委托书，业主内部签字工作；4.批准纳入城市更新年度计划，编制更新单元规划草案；5.申报实施主体，征求滨海苑业主及周边纳入本项目旧改范围建筑物业主意愿，经总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，形成单一市场主体；向南山区旧城改造局上报实施主体申请；6.取得改造实施主体批准文件；7.土地及房屋确权登记；8.开发商与业主签订拆迁补偿协议；,八 旧城更新工作流程,9.取得房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除，注销房地产证；10.建设用地报批，申请建设用地方案图、建设用地规划许可证，缴纳地价，签订土地使用合同 等；11.提交修建性详规图，取得规

23、划许可证；12.确定总包队伍；13.取得施工许可证，工程开工；14.竣工验收15.入伙、回迁；16.办理房产证。,九 本项目产品初步定位建议,定位建议根据南山区特别是对蛇口片区的市场预判，建议本项目定位为蛇口地区中高端的精品住宅。90平米以下产品占比建议在65%以上。若以单价3.2万/平米算，最高总价建议控制在400万元以内。,十 本项目SWOT分析,优势交通便利 社区配套醇熟，人居氛围浓厚；蛇口市场需求稳定旺盛；利用旧城更新政策，可避免招拍挂市场竞争，前期介入土地整理可较大程度保证参与二级开发。劣势周边农民房林立，附近环境较乱；项目容积率较高，超高层居住舒适性较低；项目未来面临万科，招商等大

24、规模开发商在蛇口片区同类产品的竞争。机会北方工业内部公司开发本项目具有先天优势，可争取成为项目实施主体；小区存在满足城市更新的客观条件及居民要求更新改造的主观要求，北方工业可以因势利导，推动项目前期开发。威胁拆迁谈判的时间成本及经济成本难以控制，特别是周边建筑的业主与北方工业并无关系，业主预期难以估计，增加了拆迁难度；政府对旧城更新项目严格控制，批准项目有相当难度。,十一 深圳市政府关于旧城更新的最近政策动向及对策建议,2013年3月1日，深圳市查违和城市更新工作领导小组召开会议。会议指出，近几年深圳城市更新工作成效明显，一是优化了空间资源配置，二是创新了市场运作模式，三是推动了产业升级，四是

25、提升了城市发展质量，五是拉动了固定资产投资。会议强调下一步城市更新中要树立三个理念，一是抓城市更新就是抓土地管理制度改革，要通过城市更新解决土地历史遗留问题，促进土地集约化改革；二是抓城市更新就是抓转型升级，要通过工改工，工改商和其他城市更新项目促进产业升级和经济转型，三是抓城市更新就是抓深圳质量，要通过城市更新提高效益，提升人居环境和城市发展水平，实现高质量全面发展。会议提出城市更新项目的推进策略，要合理控制项目推进节奏，加大项目协调和监管力度，对纳入计划单已不具备继续推进条件的13个项目进行清理淘汰。关于旧住宅城市更新，会议要求要严格控制旧住宅区纳入拆除重建类城市更新计划，新的旧住宅区更新

26、项目要通过公开方式选择开发主体。按照“属地管理”的稳控机制，各区政府负责维护好辖区内城市更新过程中的社会稳控。会议要求市规划国土委针对城市更新的新形势、新问题你，争取在2013年8月前研究修改完善城市更新政策。从南山区旧城重建局了解情况，针对旧城改造中出现的种种问题，政府现已暂停受理新的旧城更新申请。亦暂不知道恢复受理的时间。,十一 深圳市政府关于旧城更新的最近政策动向及对策建议,基于政府暂停受理新的旧城更新申请，本项目目前只好跟踪等待。此阶段，应继续跟踪政府的政策变化，同时将项目可行性分析细化。注意对滨海苑及周边建筑居民的消息保密。作为蛇口片区的旧城更新项目，本项目位置优越，资源稀缺，是一块

27、好资产，项目的经济收益是可预期的。但旧城更新项目涉及面广，动迁难度大，受政策制约强，面临拆迁谈判的时间成本及经济成本难以把控。建议北方工业不要放弃本项目，应该保持跟踪，发挥北方工业的综合优势，主动争取成为开发主体。目前，对政策导向、政府关系、拆迁方案、市场分析、产品建议等项目前期工作仍需要细化落实。下一步与北方工业深圳公司采取怎样的合作方式去开发本项目，建立怎样的工作机构去开展前期跟踪落实工作，番禺富门花园房地产有限公司如何在项目开发中发挥作用等问题，请万坤公司与上级投资管理部门给予指示，以便明确工作方式,推进项目落实。2013年 5月 9日 参照文件 深圳市城市更新办法深圳市人民政府令第211号，2009年12月1日起施行 深圳市城市更新办法实施细则深府（2012）1号 2012年 2月 起施行 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）深规土告（2010）16号 2010年6月起试行,