富思博得苏州房地产市场研究年报.doc

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1、2010年苏州房地产市场研究年报目录第一章、信息资讯4一、政策信息41、土地政策42、房产政策63、地方政策10二、城市规划131、苏州远期轨交规划132、长江三角洲地区区域规划143、吴江滨湖新城规划正式公布154、苏州桃花坞改造规划165、苏南硕放国际机场有限公司成立176、苏州市2011年重点项目计划（部分）17三、专题分析23第二章、土地市场25一、土地供应251、供应概况252、供应走势253、供应分类274、分区供应28二、土地成交291、成交价格292、土地收入303、价格对比314、区域价格与面积325、土地储备336、成交汇总34三、专题分析52第三章、住宅市场54一、住宅新

2、增541、年度新增走势542、区域新增对比553、公寓新增走势564、公寓新增面积段565、公寓新增对比576、别墅新增走势587、别墅新增面积段588、别墅新增对比59二、住宅成交601、年度成交走势602、区域成交对比613、静态去化周期624、公寓成交走势635、公寓成交面积段646、公寓成交对比647、别墅成交走势658、别墅成交面积段669、别墅成交对比6610、二手房成交67三、住宅价格681、年度价格走势682、区域价格对比693、公寓与别墅价格70四、专题分析71第四章、商业市场73一、商业新增731、年度新增走势732、区域新增对比743、商业营业用房新增走势754、商业营业

3、用房新增面积段765、商业营业用房新增对比76二、商业成交771、年度成交走势772、区域成交对比783、静态去化周期794、商业营业用房成交走势805、商业营业用房成交面积段806、商业营业用房成交对比81三、专题分析82第五章、榜单及附录88一、住宅榜单88二、商业榜单93第一章、信息资讯一、政策信息1、土地政策 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知【发布时间】：2010-3-11【制定单位】：国土资源部【主要内容】：国土资源部于3月10日下发了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。通知规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级

4、别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。而根据担保法的规定，定金比例不得超过主合同标的额的20%。通知要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。 关于土地增值税清算有关问题的通知【发布时间】：2010-5-26【制定单位】：国家税务总局【主要内容】：国家税务总局5月26日发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确

5、认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。此外，通知还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。通知最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 两部委：企业闲置土地一年将禁止买地资格【发布时间】：2010-9-27【制定单位】：国土部、住房和城乡建设部【主要内容】：国土部、住房和城乡建设部9月26日联合发出通知。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一

6、年的，都将禁止竞买资格。通知要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。另外，通知要求，市、县国土和建设部门，要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。在土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土

7、地竞买资格审查。如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。2、房产政策 二套房贷款首付款比例不得低于40%【发布时间】：2010-1-10【制定单位】：国务院办公厅【主要内容】：国务院办公厅1月发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，

8、贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。通知还要求，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 房企须一次性公开全部房源明码标价【发布时间】：2010-1-10【制定单位】：国务院办公厅【主要内容】：国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部

9、房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。 银监会：个贷办法要求面签【发布时间】：2010-2-21【制定单位】：银监会【主要内容】：银监会2月公布了流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法。银监会相关负责人表示，流动资金贷款不能挪用于固定资产、股权投资，银行要防止超额授信，不能恶性竞争和突击放贷。流动资金贷款管理暂行办法还要求，金融机构要合理测算企业的流动资金需求，确定额度和期限，防止超额授信。根据个人贷款管理暂行办法，

10、银行在发放贷款时，一定要通过面签制度来鉴别个人身份，了解借款实际用途，调查借款人信用状况和还款能力。 二套房贷首付挑高至50%【发布时间】：2010-4-16【制定单位】：国务院【主要内容】：4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。会议同时要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。对贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付比例和利率水平。 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知【发布时间】：2010-6-4【制定单位】：住房城乡建设部【主要内容】：

11、在住房和城乡建设部6月4日晚间公布的名为关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知中指出，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。通知要求，具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。通知要求，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套及以上差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信

12、息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。通知强调，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。 10月1日起家庭购首套房契税减半【发布时间】：2010-9-30【制定单位】：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部【主要内容】：财政部、国家税务总局

13、、住房和城乡建设部29日联合发布政策，自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 三套房停贷 二套房首付五成【发布时间】：2010-9-30【制定单位】：国家有关部委【主要内容】：为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委30日要求，各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房

14、贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。 住建部上调个人住房公积金存贷款利率【发布时间】：2010-10-21【制定单位】：住房和城乡建设部【主要内容】：住房和城乡建设部10月20日发出通知称，自20日起上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。住建部宣布，自20日起上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 贷款方面，五年期以下(含五年

15、)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知【发布时间】：2010-11-3【制定单位】：住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会【主要内容】：住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，其中明确，第二套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍（即在首套房利率基础

16、上上浮10%）。通知规定，公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。通知要求，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。更为重要的是，通知要求第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。通知要求，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷

17、款利率的1.1倍。通知还要求，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。3、地方政策 江苏:首套最少1%二套通通3%【发布时间】：2010-10-13【主要内容】：10月11日，省财政厅等三部门联合发布了关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知。该通知称，自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非

18、普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。 未登记说明原因、闲置满2年的土地将收回【发布时间】：2010-1-20【主要内容】：上海市规划和国土资源管理局1月20日发布公告，宣布开展2个月的闲置土地登记工作，未按要求登记、未说明原因的闲置满2年的土地将被依法无偿收回。按照公告，此次闲置土地登记的范围为：土地出让合同或划拨决定书中约定开工时间，逾期未开工的；土地出让合同或划拨决定书中未约定开工时间，但已领取建设用地批准书、满1年未开工的；土地出让合同或划拨决定书中未约定开工时间，也没有领取建设用地批准书，但自土地出让合同或划拨决定书签订或批准之日满1年未开工的；已经取得建设用地批准文件，但至今未

19、开发建设的。 上海:限每户新购套数【发布时间】：2010-10-7【主要内容】：上海市政府10月7日批转了上海市住房保障和房屋管理局等5部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见。意见共12条，其中规定了在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民家庭只能在沪新购一套商品住房(含二手存量住房)。 据知，其他调控新政还包括，停止发放对购买第3套及以上的住房贷款；对非上海市居民在沪购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在沪累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，对不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款；与之相应的是，上海的

20、住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第3套住房及以上家庭住房公积金贷款等。 南京明确：夫妻只买一套房 才能算是自住【发布时间】：2010-1-4【主要内容】：为南京市政府出台了关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展意见，继续支持居民自住型和改善型住房消费，抑制投机性购房。在本市首次购买普通住房(144平方米以下，容积率1.0以上，不含酒店式公寓)，给予房款总额0.5%的购房补贴；夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日内出售原住房，并重新购买普通住房，给予房款总额0.5%的购房补贴。首次购房的证明将以家庭为认定单位,夫妻只买一套房，才能算

21、自住。 苏州契税优惠普通住宅为1% 其余按3%执行【发布时间】：2010-1-1【主要内容】：苏州市契税所发布通知，苏州已经确定执行江苏省关于新房购置契税的方案，普通住宅契税征收1%，非普通住宅契税征收3%。 文件详细内容文件规定，苏州市自2010年1月1日起执行以下适用税率：一、个人购买自住和改善型普通住房，执行1%的适用税率；二、其余房地产权属转移契税，执行3%的适用税率。通知中所指“普通商品住房”应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。通知中所指2010年1月1日以后发生的房

22、地产权属转移行为，时间以备案时间为准。（备案时间为网签时间）通知中所指“其余房地产权属转移”行为，主要包括房屋赠与、国有土地使用出让和土地使用权转让。 苏州商品房预售一次不得低于3万方【发布时间】：2010-5-17【主要内容】：根据通知规定：对于总体量不超出3万平米的，必须一次性申请预售。超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。 苏州:居民家庭限新购一套住房【发布时间】：2010-11-3【主要内容】：11月3日下午，苏州市的房产调控细则终于在众人的热议中出台:居民家庭在市区只能新购一套住房，违反规定者将不办理房产登记。市政府批转关于进一步促

23、进市区房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的意见的通知中明确规定：市区暂定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在市区新购一套住房（包括商品住房和存量住房）。对违反规定购房的，不予办理房产登记。居民家庭签订住房买卖合同时应书面申明保证所购房屋为本意见施行后新购的唯一住房。另外，自2010年10月1日起，对个人购买90平米及以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照1%税率征收契税。对个人购买90平米以上，144平米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按照1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，不论面积多大，都按照3%的税率征税。而使用公积金贷款购房的，若首套

24、面积在90平米以内，首付至少20%，90平米以上的调整为首付至少30%。此外，通知还明确，首套房首付一律30%，二套房首付50%，利率上浮1.1倍。暂停第三套以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、城市规划1、苏州远期轨交规划从苏州市轨道交通线网规划修编最终报告专家评审会上获悉，苏州市远期（2050年前）轨道交通线网规划区总长为318公里，其中，中心城区265公里。计入延伸的虚线段（见图），规划区线网规模为380公里，其中中心城区为286公里。中心城区站点数量181座，换乘站37座。远期线网构架推荐方案与苏州市在规划区形成“一心两区两片”

25、构成的“T形”城市发展整体空间结构和功能布局基本吻合。提出的由1、2、3、4、5、6号线组成的中心城区骨架线网基本合理。2、长江三角洲地区区域规划5月24日，国务院正式批准实施的长江三角洲地区区域规划明确了长江三角洲地区发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群；到2015年，长三角地区率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。规划提出了城镇发展与城乡统筹、产业发展与布局、自主创新与创新型区域建设、基础设施建设与布局、资源利用与生态环境保护、社会事业与公共服务、体制改革与制度创新、对外开放与合作八

26、个方面的发展方向和重点任务，并明确了保障规划实施的政策措施。规划的实施有利于这一地区进一步消除国际金融危机的影响，加快转变发展方式，不断提升发展水平，带动长江流域乃至全国经济又好又快发展。长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。3、吴江滨湖新城规划正式公布 2010年10月，吴江滨湖新城规划正式公布,与苏州工业园区的建设初衷不同，吴江滨湖新城在规划之初即以生态、绿色为主基调，以原生东太湖为发展主轴进行布局规划，将整个城市中心全面西拓，将经济轴、居住轴、交通轴、生态轴进行了有效整合，真正实现了多轴合一、和谐并进的永续发展。为了高起点、高标准打造滨湖新城，吴江提出了

27、依托松陵、错位发展、交通引导、优化生态的空间发展战略，规划部门邀请了日本、澳大利亚、美国、德国知名设计单位和同济大学规划院、江苏省规划院等进行方案设计。据了解，滨湖新城总面积约16平方公里，规划人口约20万。4、 苏州桃花坞改造规划规划范围以桃花坞大街为核心，西、北至护城河，东至人民路，南到东中市、景德路，包括1、2、7、8、9、15号街坊，包括石幢、桃花坞、阊门、西街、香花桥、北寺塔、金门和学士8个社区，总用地约1.84平方公里，占苏州古城区八分之一的面积。规划本着“整治环境、改善民生、传承文化、发展旅游”的指导思想，以“整体性、原真性、多样性、可持续性”为保护利用原则，将桃花坞历史文化片区

28、打造成为以泰伯文化、唐寅文化和其他众多非遗文化为核心，以生活居住、文化展示和休闲服务为主要功能的吴文化的重要窗口、非物质文化遗存的集中展示区和古城旅游的新亮点。规划将1.84平方公里的规划区域划分为五个功能区，即东部的入口展示区、西南部的历史文化街区、中部的吴文化展示区、南部的传统民居生活区和西北部的新苏式人家生活区。结合桃花坞片区文物古迹的保护与利用，以及空间环境的保护与整治，规划形成“多元合一、十二胜景”的旅游结构。5、苏南硕放国际机场有限公司成立11月20日上午，苏南硕放国际机场有限公司揭牌成立。硕放机场始建于1955年，2004年2月正式开通民用航班，经过6年的发展，硕放机场发展迅速，

29、先后开通了北京、深圳、广州和香港、澳门、日本大阪等国内外客运航线，以及深圳、北京、泉州等货运航线，日均航班量70余班，目前，已有7家航空公司进驻，已经成为国内中型机场。据不完全统计，目前，硕放机场有3成客货源是来自苏州。根据国家发改委20102015年长江三角洲地区区域规划，其中明确要积极推进苏南硕放国际机场的改扩建工作，重点增加国内客运和国际货运航线，建成国家干线机场、苏南一类航空口岸和区域枢纽机场。6、苏州市2011年重点项目计划（部分）1、苏虞张快速通道工程，改建一级公路54.5公里，2011年建设38.1公里绕城高速-S340段路基土方及桥梁工程；2、太仓港疏港高速公路，四车道高速公路

30、15.4公里，2011年完成路基土方、桥梁主体，路基预压；3、张家港核心港区集疏运高速公路，高速公路20公里，六车道部分四车道，2011年完成征地拆迁，开工建设；4、无锡至南通过江通道接线工程苏州段，六车道高速公路10公里，含引桥3公里，2011年完成征地拆迁，开工建设；5、东环快速路北延高铁快速路工程，地面道路、分离式立交桥、水、交通、绿化、照明，2011年建成通车；6、东环快速路南延工程，东南环立交至吴江江陵东路，全长11公里，含斜港大桥改造，2011年拆除斜港老桥，完成新桥桥梁下部结构；7、南环快速路西延二期，滨河路至孙武路，全长8公里，其中：高架长6公里，隧道2公里，先期实施滨河路至金

31、枫路高架部分，2011年完成前期立项、施工图设计等手续,障碍物迁移，力争开工建设；8、苏州轨道交通1号线、2号线工程，1号线全长25.7392公里，车站24座，2号线线路全长26.386公里，设站22座，2011年1号线土建工程、建筑装修、正线轨道施工全部完成。2号线地下、高架及车站土建施工，地下附属工程完成设计量的20%；9、苏州轨道交通4号线、2号线东延工程，4号线主线全长41.13公里，支线长9.29公里线路。2号线东延全长13.791公里，2011年完成初步设计评审并开工建设；10、火车站地区综合改造工程，火车站南站房，南北广场、商业广场及地下空间、长途汽车换乘综合楼、公交换乘综合楼及

32、配套道路，2011年完成北地下空间、北广场道路及景观工程，建设苏站路以北商务广场；实施南站房、南广场景观道路及北环辅路南广场工程；11、平江新城基础设施建设，2011年完成以下内容：科技馆、平江国发大厦、苏锦社区、平门塘、平泷路、江坤路、江天路、齐溪街、东升立交改建、绿色走廊；12、沧浪新城基础设施建设，2011年建设沧浪新城实验中学、社区服务中心、人防指挥中心及九曲港公园，实施宝新路等9处绿化，实施运河景观工程西段建设；13、金阊新城基础设施建设，2011年做好西出入口高架及地面道路改造，完成台上路等5条道路及黄花泾外围沿线驳岸等3条河道整治及驳岸工程。完成新城医院及景范中学金阊校区主体工程

33、；14、苏州高铁站枢纽配套设施建设，2011年完成枢纽区公交站、南广场开发，高铁商务酒店、大厦基础建设；15、三角嘴地区城乡一体化基础设施建设，2011年进行拆迁及安置房建设；16、新区城际站周边地块综合开发，道路、桥梁、管线综合、河道整治等公建配套设施，2011年完成工程量的13；17、浒墅关分区阳东新城，建设大型居民住宅区及商业配套区，2011年基础设施建设；18、太仓港扩容工程，华能煤炭码头工程设计年吞吐量为2200万吨，10万吨级和5万吨级卸煤泊位；协鑫码头工程建设10万吨级、5万吨级泊位各1个，驳船泊位5000吨；美锦汇风码头工程建设5万吨级泊位3个，2011年华能煤炭码头、协鑫码头

34、开工建设；19、上海轨道交通11号线延伸工程，建设高架线5.7公里，设安亭站至花桥巷浦路3个站点，2011年基本完成动拆迁、基础工程；20、花桥国际商务城基础设施二期，新建道路18条，总长约25公里，完成污水管网建设20公里，绿化面积100万平方米，2011年启动道路建设22公里，新增绿化面积120万平方米，污水管网25公里、新建动迁房30万平方米；21、苏嘉甬高速公路，六车道高速公路28.4公里，2011年开展前期工作，争取开工建设；22、312国道苏州城区段改线工程，一级公路改线35.3公里，2011年开展前期工作，争取开工建设；23、中环快速路工程，85公里中环高架桥及地面道路，2011

35、年对工程设计、施工前进行调研，争取完成立项、环评等前期工作；24、轨道交通常熟站配套路网建设工程，为沪通铁路等轨道交通常熟站配套路网建设，总长约60公里，2011年开展前期工作；25、东太湖综合整治工程，疏浚行洪供水通道33.3公里；退垦还湖5.59万亩,调整堤线8处，总长30.8公里；生态清淤22.99平方公里，生态修复岸线69.9公里等，2011年完成主通道约9公里、支通道8公里疏浚，完成退垦还湖土方疏挖，完成28公里堤线调整工程，完成生态清淤163万方，启动生态修复工程；26、环古城风貌保护工程三期，太湖东路东延、南环桥地区改造及觅渡桥南堍等基础设施建设，2011年完成冬青路和沿河景观建

36、设；27、石湖景区建设，石湖地区景观改造，道路、绿化等基础设施建设，2011年东大门建设、南石湖基础设施及整治；28、苏州大学附属第一医院平江分院一期，建筑面积13万平方米，门急诊部、医技科室、住院部等，2011年门急诊主体结构完成、住院楼完成土建50%；29、苏州大学附属儿童医院工业园区总院，建筑面积7.4万平方米，门急诊部、医技科室、住院部等，2011年完成地下工程；30、苏州市公安（应急）指挥中心工程，占地100亩，指挥中心大楼建筑面积5.7万平方米，2011年完成大楼地下基础及开始地面建筑；31、现代传媒广场（广电总台易地新建），地面建筑面积20万平方米，地下10万平方米，2011年开

37、工建设；32、桃花坞历史文化片区综合整治保护利用工程启动区，建设唐寅故居文化区、桃花坞大街非遗展示区和泰伯及西街文化区，2011年完成三个启动区约13万平方米建筑面积拆迁工作；33、南环新村危旧房解危，涉及住宅房118幢，居民4778户，其中墙板房77幢，砖混房41幢，非居住类建筑面积4.5万平方米进行改造，2011年完成拆迁，进入全面建设阶段；34、南门商贸区建设，南门商贸片区建设，主要包括市实小搬迁，五院搬迁，苏纶国际广场、朗诗地产等项目，2011年实施苏纶场河西开发，吴门天地景观桥施工，启动老南门汽车站和老市实小地块土地拍卖，办理东二路1号、东一路4号拆迁前期工作等；35、虎丘地区综合改

38、造，建筑设施、公共服务设施、绿化景观建设等，以及虎阜路西延建设，2011年完成一期土地整理工作，启动二期工程，虎阜路西延开工建设；36、石路西区综合改造工程，新建面积52.4万平方米商圈，2011年石路西区完成土地平整，做好开建前的各项准备工作。清塘路定销房开工建设；37、苏州太湖古村落保护与文化旅游，陆巷、明月湾古村完成三线入地、立面整治、污水管网铺设、环境综合整治等，2011年实施陆巷和明月湾古村保护二期，修缮各级文保单位和控保建筑66处及部分古建筑的回购；38、元和塘景观改造工程，清淤27720立方米，道路总长1170米，架空行人桥梁总长1080米，驳岸总长1130米，亲水平台面积988

39、5平方米，花海总面积63675平方米，2011年完成总工程量的30%；39、陆慕老街改造工程，结合元和塘景观改造对现陆慕老街进行综合改造，包括商业、旅游等服务业设施建设，2011年完成部分拆迁和部分基础工程；40、生态主题公园建设工程，美人蕉、美人腿紫金园、阳澄湖紫薇公园、黄埭玫瑰园等8个生态主题公园，2011年完成6个生态主题公园建设；41、金鸡湖金融商贸区，总建筑面积1000万平方米，入驻总部机构、金融、保险、会计等机构，2011年凤凰文化广场、浦发银行、新鸿基超高层、晋和广场等开工建设，东吴证券大厦、东方之门等主体施工，部分完工；42、月亮湾总部集聚区，120万平方米，主要功能总部办公、

40、商务、学术交流中心等，2011年建屋紫金东方、置地酒店、置地商业街、教育发展大厦等总部大楼和商业配套载体主体完工；43、中银国际金融大厦，总建筑面积8万平方米，2011年主体建设；44、独墅湖科教创新区新兴产业集聚区，建筑面积470万平米，2011年苏州纳米所、生物产业园区、苏州纳米城、苏州纳米技术国家大学科技园、纳米技术孵化基地等项目开工建设；45、西部生态城，生态农业、湿地公园、景观工程、道路、动迁房等，2011年湿地公园、景观工程、道路、动迁房等；46、浒墅关老镇改造，拆迁改造，建设以生活性服务功能和生产性服务功能为核心的街区模式，2011年拆迁、基础建设；47、苏福路东地块市场升级改造

41、，专业建材市场（商业用房），2011年完成动迁、启动开工；48、天都商贸、商务广场，2栋楼，分别为44层和28层；亿珠美亚商贸等2家大型百货商店，2011年基坑开挖完毕，基坑底板浇筑完毕；亿珠美亚等2家大型百货商店基本装修完毕；49、苏州市公共医疗中心建设，建筑面积14万平方米，主要包括精神卫生中心及传染病院迁建，2011年选址、总体方案设计等前期准备工作；50、苏州国际影视娱乐城，占地207亩，建筑总面积22万平方米.项目是以集4D电影、环幕电影、球幕电影等为一体的各类特种电影为核心内容，同时包括演艺剧场、普通电影院线等文化娱乐项目，2011年开展前期工作。苏州市2011年重点项目计划汇总表

42、序号项目分类个数2011年投资计划总计2201310 一、重点基础设施项目55 其中：20亿以上项目26二、重点服务业项目81 其中：改善民生类项目35 其中：文化旅游类项目15三、重点制造业项目84 其中：战略性新兴产业项目59序号项目分类个数2011年投资计划总计2201310 一、建成项目20二、续建项目96三、新开工项目88四、前期项目16序号项目分类个数2011年投资计划总计220一、政府投资项目80二、企业投资项目140 其中：外资项目38序号项目分类个数2011年投资计划总计2201310一、市属34二、平江区2三、沧浪区3四、金阊区3五、吴中区20六、相城区13七、工业园区13

43、八、高新区20九、张家港市23十、常熟市21十一、太仓市20十二、昆山市28十三、吴江市20三、专题分析政策与市场的博弈2010年，对于房地产行业来说，这是一个极其不寻常的一年。年初，全国楼市疯涨；随即国家开始出台调控措施，房地产行业各方利益开始进行不为人知但是却影响深远的博弈。我们把9月29日的国土部、住房和城乡建设部联合发出的关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知当做二轮调控。力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。这也是自楼市调控以来的第一次以刚需置业者为调控对象的政策。本次调控不仅意在进一步遏制

44、投机需求，同时也在于抑制部分经济实力不强而过早置业的刚性需求，将投机需求与部分刚性需求挤出商品房市场。因此被称为史上最牛调控政策。而4月17日国务院发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，提出十条举措，被称作“新国十条”。这些新政明确了差别化信贷政策，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。其实，在2010年1月10日，国务院还下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,“国十一条”明确了综合运用土地、信贷、税收等手段的调控方式。2010年1月10日有“国十一条”，4月17日有“国十条”，9月29日有“国五条”，这是我们认为

45、出台的连续三个房地产调控政策。事实上，把2010年称为调控年一点也不过分。以限购、限贷、限价为代表的三限调控新政，则是不折不扣的行政性手段。长久以来，我们的经济无法摆脱“一放就乱，一收就死”的窘境，其中重要的原因就是，我们迷信行政的力量，在计划经济的环境中生存太久，是我们养成了指挥市场的思维惯性，认为行政的力量可以左右一切，从而使得经济进入恶性循环。对于2010年的房地产调控，温家宝总理的两番言论可以作为年终盘点的最佳注释：年初时温家宝说“我也知道所谓蜗居的滋味”。“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”而到了11月，温家宝总理也终于

46、发出了感叹：“这件事确实很难，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。中国房价居高不下的另一个重要原因就是，政府为了发展经济，暗地里怂恿楼市，或者说主观上遏制，但客观上纵容。作为经济发展的重要支柱产业，房地产对GDP的贡献是显而易见的，对中国经济的贡献是显著的，一个产业带动上下游产业的发展成效是诱惑的。所以，中国政府宁愿百姓放肆叫嚣，也不愿意斩断这股通往财富汪洋洪流。对于国富民强的中国式发展思路，国家富裕必然是第一位的。国富与民强的暂时性矛盾只能放一放，所以对于民怨，温总理只能代表政府暂时道声抱歉。当一个产业的增长幅度与上下游开始脱节，那么，这个行业就会孤芳自赏，独木难支，故岌岌可危矣。总之，民众对楼市未来所持的无