个金培训-个人贷款.ppt

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1、全辖个金条线资产类产品培训,个人金融部 2009.11,个人住房贷款,消费类汽车贷款,商业助学贷款,商业用房贷款,抵质押贷款额度,项目准入,我行零售贷款的基本原则,部分自筹 有效担保 专款专用 按期偿还,个人住房贷款,一手住房贷款（PLAA）二手住房贷款（PLAB）易居宝安居宝,一手住房贷款（PLAA）贷款对象,具有完全民事行为能力的自然人。,借款人条件,在中国境内具有常住户口或有效居留身份；年满18周岁，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；已经签署购买住房的合同或协议；已支付首付款;提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。,贷款期限、成数（以人民币贷款为例）,

2、贷款期限：最长期限不得超过30年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款成数：最高不得超过房价的80,根据央行政策，家庭第二套房首付不低于40%,贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）,贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内浮动。还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。,根据央行最新政策，家庭第二套房贷款利率不低于基准利率的110%,等额本息还款法和等额本金还款法,借款人申请贷款时应提供的资料,借款申请书；具有法律效力的身份证件;婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购房合同、协议或其他有

3、效文件；首期款收据等;其他资料。,月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等,居民身份证、户口本、军官证等,贷款资料初审,借款人资格审查 借款人还款能力审查 借款用途审查 担保条件审查,抵押物情况、抵押率等,还贷比（50%和55%）、收入证明及佐证等,对项目、购房合同、房价、首付款、关联关系等,身份证明、年龄、信用记录等,贷款担保,抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式,抵押权的设立,抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合中华人民共和国担保法的规定。以期房抵押的，抵押双方办理预抵押登记备案手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押

4、登记，取得房屋他项权证明文件。以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。,物权法：预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效,抵押权的设立,以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得土地他项权利证明书。抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，均由抵押权人执管。抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置。抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押

5、合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。,港澳台及外籍人士,有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证或台胞证，外籍人士提供护照和在华居住证明婚姻证明：港澳人士由当地的民政事务所出具，由外籍人士出具的国外婚姻证明，应由驻该国的中国大使馆或领事馆出具证实书。未婚的签未婚承诺函贷款成数：原则上应比同档次国内居民贷款成数低一成贷款期限：外籍人士贷款期限最少6个月，最长不超过20年，港澳台人士可放宽至30年。贷款期末男性借款人年龄不得超过65岁，女性借款人年龄不得超过60岁贷款利率：原则上应比较同档次国内居民购房贷款利率上浮5以上,重点地区

6、内个别优质楼盘和重点客户的贷款成数,可参照国内居民,常见问题,资料录入：产品码错、利率周期错，借款人基础资料、第二担保方式、抵押物面积、贷款金额录入不完整或错误等资料提供：无影像件或资料扫描不全，提供无效身份证件，收入证明无公章或公章不清晰等风险防范：提供虚假收入证明或收入证明涂改、贷款首付不足、月还款超比例、所购房产非我行按揭支持类型（纯阁楼）、买卖契约无买房人签名和日期、无销售备案或备案有涂改、借款人逾期记录较多而无说明等。,如：二手房错用PLAA、一年以内周期错为1,案例,借款人，男，30岁，私营业主，月收入1万元，配偶在同间公司工作，月收入5000元。借款人公司成立于2000年，注册资

7、金100万元，股东为借款人夫妇。借款人为购买一套150平方米住房向中行贷款，期限20年，首付30%。信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶名下已有一笔房贷尚未结清，月还款3000元。,如何审查,借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是否真实有效，信用记录是否有逾期记录，如有需调查分析是否为恶意。还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款额是否合理，并结合已有负债，判断还贷比是否合规。另外还需根据借款人经营情况、佐证材料，分析其收入是否真实。贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，需分析该项目是否存在完工风险等，价格是否合理、借款人与开发商是否存在关联关系等。担保分析：贷款是否可落实有效

8、的担保,二手住房贷款（PLAB）借款人条件,1、所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰。2、其他同一手住房贷款借款人条件。,贷款期限、成数、利率、还款方式（以人民币贷款为例）,贷款限额：按所购住房评估价值或交易价格孰低原则，最高不得超过其80贷款期限：最长期限为30年，且房龄与贷款期限之和不得超过30年，同时男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款利率、还款方式同一手住房贷款。,也适用央行新政,借款人申请贷款时应提供的资料,借款人资料同一手住房贷款;拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；售房人（含共有人）身份证明及复印件；房屋共有权人签字同意

9、出售房屋的书面文件；已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；贷款人要求提供的其他文件或资料。,贷款资料初审,借款申请人资格审查（同一手住房贷款）借款人还款能力审查（同一手住房贷款）贷款成数、期限和利率、还款方式审查抵押物审查,可上市交易、具备权证，面积不少于60平米(重点地区除外,但需定位中高端客户）。,还需关注的问题,交易的真实性、合法性：所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。注意买卖双方姓名在有关交易资料中与房产证姓名前后手是否一致，借款人与房屋出售方是否存在有损我行权益的关联性交易。交易时间的确认 以契税交纳日为准，一般要求在交

10、税后三个月内申请按揭贷款。抵押物 注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户和抵押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。,易居宝,“理想之家.易居宝”住房贷款产品，即一手散户按揭，产品政策、贷款审查等与一手住房贷款基本相同。对借款人进行必要的审查同时，还须对所购房产的项目情况及开发商进行调查。我行只对原则上无完工风险的楼盘叙做“易居宝”业务。,对项目及开发商的调查,各行需对项目的完工风险、合规风险、销售风险、开发商情况等问题进行调查评估并出具调查报告，也可引进专业的具有一定资质的中介机构进行评估。对单笔贷款金额达到尽职标准的贷款，客户经理需出具

11、调查报告。对凭“购房意向书”申请易居宝贷款的，客户经理须逐笔出具调查报告。对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的楼盘、我行有开发贷款的楼盘、已通过省行准入的楼盘及与我行签订“理想之家”合作协议的楼盘，客户经理可不出具对项目的调查报告。,阶段性担保,保证方式抵押方式信用方式质押方式,开发商、我行认可的中介公司、担保公司、客户分层前二类自然人担保,借款人自有物产,具体操作待总行规定,动产或权利质押,阶段性担保的期限,所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，解除阶段性担保。所购房产为期房并能办理预抵押登记：对优质客户，以及购买总行级、省行级优质开发商开发的楼盘的客户，阶

12、段性担保至办妥预抵押登记为止；对一般客户购买非优质开发商开发的楼盘，必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。所购房产为期房并只能办理合同备案：必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。,安居宝,“理想之家.安居宝”住房贷款产品，产品政策、贷款审查等与二手住房贷款基本相同。,个人住房贷款,消费类汽车贷款,商业助学贷款,商业用房贷款,抵质押贷款额度,项目准入,消费类汽车贷款（PLBA）贷款对象,具有完全民事行为能力的自然人。车型定位在8-40万元,满足我行中高端客户和目标客户贷款需求。,中高档高用经济型、休闲型、运动型、小型商务车,借款人条件,

13、在中国境内具有常住户口或有效居留身份；具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；已经签署购买汽车的合同或协议；必须支付首付款；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。,贷款期限,贷款期限：原则上不应超过3年，最长不超过5年。,贷款成数、担保方式,借款人申请贷款时应提供的资料,借款申请书；具有法律效力的身份证件；婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购车合同或协议；首期款收据等；其他资料。,月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等,居民身份证、户口本、军官证等,贷款资料初审,借款人资格审查 借款人还款能力审查 借款用途审查 担保条件

14、审查,抵押物情况、抵押率、担保人及担保能力等,还贷比、收入证明及佐证等,对购车合同、车价、首付款、关联关系等,身份证明、年龄、信用记录等,银行卡分期购车,申请人条件同车贷车辆购置价原则上不低于5万元，私车上公牌车辆购置价不低于15万元以所购汽车为抵押,并可追加房产抵押、存单质押、保证金质押、自然人保证等方式分期期数最长不超过36期额度最高不超过购车总价的70%手续费率不低于1年3%、2年6%、3年9%,案例,申请人王XX因购买22.3万元的PASSAT轿车向我行申请13万元贷款，期限3年，抵押率58%，担保方式采用车辆抵押与自然人保证。调查情况：1、信用报告显示借款申请人已有贷款，月还款100

15、0元，还款记录正常。2、借款人为大学教授，家庭月收入约1.2万元，同时借款人提供了所得税纳税证明。3、担保人为教育局工作人员，月收入6000元，信用报告显示无贷款。审批结果：通过,个人住房贷款,消费类汽车贷款,商业助学贷款,商业用房贷款,抵质押贷款额度,项目准入,商业助学贷款（PLDA）贷款对象,年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。,用于就读国内中学、高校、境外接受高等教育所需学杂费和生活费用等（包括出国路费）,借款人条件,具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学校的，还须提供受教育人的护照（通行证）；受教育人需具有就读学校的录取通知书（接收函）或学生证以及就读学校开出的学习期内所需

16、学杂费和生活费用的证明材料；须提供中国银行认可的财产抵（质）押或第三方保证；已拥有一定比例（不少于20%）的自有资金的证明；贷款人规定的其他条件。,贷款期限、成数,贷款期限：一般为1至6年，最长不超过10年（含10年）。贷款成数：原则上不超过受教育人所需学杂费、生活费等总金额80%；还款方式：1年以上只能采用按月还本付息，1年以内的还可采用灵活还款方式,贷款担保,抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式,借款人申请贷款时应提供的资料,借款申请书；具有法律效力的身份证件；婚姻状况证明；收入证明借款人在中国银行开立的还款账户；受教育人就读学校的录取通知书（接收函）及就读学校开出的学生学习期

17、间所需学杂费和生活费用的证明材料；若受教育人需出境读书，还需提供受教育人的护照；借款人如系受教育人的直系亲属、法定监护人，须提供中国银行认可的借款人与受教育人的关系证明；担保所需的证明或文件；有一定比例自有资金的证明材料；中国银行要求提供的其他资料。,月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等,居民身份证、户口本、军官证等,贷款资料初审,借款人资格审查 借款人还款能力审查 借款用途审查 担保条件审查,抵（质）押物、抵（质）押率、担保人及担保能力等,身份证明、年龄、信用记录等,案例,申请人李XX，因其儿子赴澳大利亚留学，向我行申请贷款30万元，以存单34万元作为质押担保。调查情

18、况：1、信用报告显示借款人及配偶没有贷款记录。2、借款人提供了澳大利亚学校的录取通知书及其他贷款所需材料。3、借款人提供了存单质押担保，质押率88%。审批结果：通过,个人住房贷款,消费类汽车贷款,商业助学贷款,商业用房贷款,抵质押贷款额度,项目准入,个人商业用房贷款,一手商业用房贷款（PLCB）二手商业用房贷款（PLCB）一手办公用房贷款（PLCB）,商业用房指有独立门面、具有经营性收入的营业场所。,贷款对象,具有完全民事行为能力的自然人。,借款人条件,具有当地常住户口或有效居留身份；年满18周岁，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中城

19、市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商业用房；与签订房合同或协议；已交纳首付款；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。,贷款期限、成数（以人民币贷款为例）,贷款期限：最长期限不得超过10年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。贷款成数：最高不得超过房价或交易价格的50%,二手商铺以评估值或交易价二者孰低确定，如价格明显高于周边同类房产均价20%，则贷款成数至少降一成。,二手商铺房龄与贷款期限之和不得超过房屋土地使用年限。,贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）,贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率上浮10%

20、。还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。,等额本息还款法、等额本金还款法,借款人申请贷款时应提供的资料,借款申请书；有效身份证件；婚姻证明；收入证明；首付款证明；借款人在中国银行开立的还款账户；购买房合同；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；贷款人要求提供的其他证明文件或资料。,贷款资料初审,借款人资格审查 借款人还款能力审查 借款用途审查 担保条件审查,商铺地段、商业氛围、质量状况、抵押物情况、抵押率等,还贷比、收入证明及佐证等,对项目、购房合同、房价、首付款、关联关系等,身份证明、年龄、信用记录等,贷款担保,抵押担保质押担保保证担保其它贷款人认可的担保方式,一手商

21、铺应注意以下问题：,叙做纯二层及以上商铺、底层面积远小于二层面积的商铺、专业市场内铺；楼盘未经省行准入、或叙做不在准入范围内的商铺贷款；开发商关联交易，或为套取银行资金，采取售后包租、返租等形式变相提高商铺价格；未对开发商期间担保能力、所购房的位置、结构、用途、商业氛围、变现能力及等进行深入调查和提供报告；虚拟商铺楼盘未提供销售许可证、竣工验收报告的商铺按揭贷款；,二手商铺应注意以下问题,缺少前手资料（原产权人身份证、户口簿、原两证）。交易双方或中介机构高估二手商铺价格，套取资金。叙做“划拨”土地性质的二手商铺；二手商铺未经评估，仅以购置价测算贷款金额；大额首付款未提供首付款进帐单或支付首付款

22、证明材料；未对二手商铺使用和租金情况进行调查核实，产生空铺、弃铺。,案例,某人购买“XX花园”5#楼1-6层整栋商业用房，总价1480万元，建筑面积6112.22平方米，贷款700万元，期限10年，贷款成数为47%。审批人员通过电话与借款人核实过程中发现下述现象：1、借款人在开发公司中占有股份，属关联人购房，客户经理未在调查报告中说明此点；2、借款人对所购房屋总价不清楚；3、借款人不清楚首付款的支付时间。,分析,1、贷前调查不详细；对借款人购房行为的真实性未能够进行充分核实2、风险意识薄弱，目前部分经办行对于关联人购房的判断、虚假按揭的基本特征了解甚少。3、抵押物6112平方米，并且是1-6层

23、整栋楼，抵押物变现能力明显较差，不宜叙做按揭贷款。,个人住房贷款,消费类汽车贷款,商业助学贷款,商业用房贷款,抵质押贷款额度,项目准入,个人房屋抵押循环贷款额度(融资宝),贷款额度（PLGA）额度提款（PLFA）,借款人条件,1、申请人为中华人民共和国公民，且借款人年龄与额度期限之和不超过65岁；2、具有稳定、合法的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、提供我行认可的房产进行抵押；4、在我行开立与贷款币种相同的个人结算账户并保持正常往来；5、“期房融资宝”业务的申请人仅限于经我行CRM系统确认的VIP客户和客户分层前两类的客户；“现房融资宝”的申请人仅限于我行客户分层前三类客

24、户和“理想之家会员卡”的持卡人；额度提款用于资金周转使用的，其客户定位为：经我行CRM系统确认的VIP客户、我行客户分层前两类的客户以及对我行综合贡献明显的重点客户。6、符合我行规定的其他条件。,抵押物条件,可以接受借款人本人、配偶、成年子女或父母名下以及借款人与他人共有的住房、商铺作为抵押物；如抵押物为借款人与他人共有，则要求增加抵押物共有人为共同还款人，并要求全部共有人共同签署抵押合同以及同意抵押承诺函。,抵押率的确定,抵押物楼龄在5年以内的，抵押率均不超过70%；抵押物楼龄在5-10年之间的，抵押率一般不超过60%，对满足我行客户分层前两类的客户、经我行CRM系统确认的VIP客户、对我行

25、综合贡献明显的重点客户可仍享受抵押率最高70%的优惠政策。抵押物楼龄在10年以上的，抵押率在上述同等条件下应各下降一成。,贷款用途、额度,贷款用途：一切合法个人消费支出和正常生产经营活动，但不得用于国家法律和金融法规明确禁止的项目，不得用于无指定用途的个人支出。额度：单笔金额不超过1500万元，单一客户家庭（含直系亲属）累计金额不超过2000万元。,期限,额度期限与房龄之合最长不得超过30年 借款人提款明确用于购置住房时，期限最长不超过30年；用于购置商业性用房不超过10年；用于购车不超过5年；其他消费类用途在保证真实性的前提下，最长不超过为15年；经营类用途最长用款期限为10年，以上用款期限

26、均得不超过额度到期日。,借款人申请贷款时应提供的资料,借款申请书；具有法律效力的身份证件婚姻状况证明；收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；抵质押物权属证明及估值文件；贷款用途材料其他资料。,月收入8000元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等,居民身份证、户口本、军官证等,发票等,消费或经营合同等,贷款资料初审,借款人资格审查 借款人还款能力审查 借款用途审查 担保条件审查,抵押物情况、抵押率等,收入及佐证、是否与用途匹配等,是否真实、合法合规等,身份证明、年龄、信用记录等,还需关注的问题,核定额度时应当坚持第一还款来源和第二还款来源并重的原则，确保贷款投入与还款能力相匹配。借款

27、人有多个抵质押物时，可以合并申请一个抵（质）押循环贷款额度，也可以分别申请多个抵（质）押循环贷款额度，但是多个抵（质）押循环贷款额度不能共用同一抵质押物。不得发放“零首付”贷款，贷款用于借款人消费支出时，贷款金额不得超过借款人单笔消费总金额的80%。,案例,申请人王XX为满足消费需要，以其自有住宅为抵押向中行申请抵押贷款额度50万元。根据房产证显示，住宅建筑面积138平方米，建成于2004年，发票金额83万元。调查情况：1、信用报告显示借款人及配偶曾有贷款，目前已经结清，还款记录正常。2、本次贷款用途是用于购买汽车。3、抵押房产的产权人为借款人及配偶，房产抵押率为60%。4、借款人贷款三年，月

28、还款额不超过月收入的50%。审批结果：额度审批通过，在落实他项权证后可提款。,个人住房贷款,消费类汽车贷款,商业助学贷款,商业用房贷款,项目准入,融资宝,项目准入的条件,立项批复国有土地使用权证用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证,至少具备前四证,项目准入的程序,简易程序一般程序,适用简易程序的条件,（1）我行已发放开发贷款的个人房屋贷款合作项目；（2）同一开发商分期开发的住房项目（含配套商铺），前期项目经审查已同意进行个人房屋贷款合作，并且项目运行情况良好的后继个人房屋贷款合作项目；（3）多层主体已封顶、或高层主体施工进度达到2/3以上的项目；（4）取得公积金审核单的

29、项目（仅对纯住房准入）；（5）具有暂定三级及以上开发资质的开发商所开发的纯住房项目。,适用简易程序需提供的资料,（1）项目四证或五证、立项批复（对于取得公积金审核单的项目可不提供该项资料）；（2）楼盘准入贷前调查表。,一般程序,对于不符合简易程序条件的项目，适用一般程序，须提供以下资料并由评审会评审：1、营业执照、资质证书、公司章程（仅在该开发商首次上报项目时上报，以后上报的项目除非上述资料有变动，均不需再次上报）；2、项目四证或五证、立项批复；3、近一年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表；4、贷款卡查询资料；5、楼盘准入贷前调查表或贷前调查报告。,特别说明,1、原则上一手综合/专业市场商铺和开发商以返租、包租形式销售的商业用房项目不予准入；严禁叙做产权式商铺项目。对商业内铺项目应谨慎准入；办公用房仅接受南京、无锡和南通地区核心商业区的项目申报（省行另有批复除外）。2、对于各分行上报的二层及以上单独销售的商业用房、内铺、办公房、纯商铺、专业市场项目等只能按照一般审批流程发起，不适用于简易审批流程。,谢 谢！,