上海合景叠翠峰个案分析报告45页.ppt

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1、,合景 叠翠峰个案分析报告,2012年2月 黄波,项目区域属性,项目属性,分析,销售分析,媒体推广分析,项目基本参数,客源分析,目录 CONTENTS,项目基本参数,项目简介,基本参数,项目区域属性,位于上海西北郊的区，处于外环外，与江苏相连，长三角节点区域中国大陆首个“无线城市”的试点区域嘉定新城-上海近期规划的三座新城之一,规划范围约200平方公里，规划人口80-100万人安亭汽车城-世界汽车行业的三大主流在华营销总部都落户，集散整车和零部件占中国市场总量15%-25%区域面积464.2平方千米区域现常驻人口103.42万（2008年底）,项目区域简介,嘉定上海西北大门 长三角节点区域,项

2、目区域简介,本项目区位,项目位于嘉定新城板块，属于外环外嘉定新城属于上海近期总体规划重点发展的三大新城之一本案紧靠郊环线和沈海高速，轨道交通 11 号线嘉定西站本案距人民广场直线距离30公里,项目区域简介,政府规划良好，未来拥有一定潜力,嘉定老城区,嘉定老城区,城北居住社区,项目位于嘉定老城区，嘉定新城区以及嘉定城北居住社区，三大集中政府规划的交界处，能共享政府三大规划，未来拥有一定潜力嘉定城北居住社区-上海市大型居住社区第二批选址规划得到确认近期启动共13个基地之一，规划面积6.2平方公里，人口10.8万人项目比例轨道交通11号线以及在建中的嘉定客运站。,地铁11号线,项目区域简介,未来区域

3、内竞争较大,万科金色领域,均价：13000房型：90平米物业类型：小高层 高层,合景叠翠峰,均价：14000房型：82平米 88平米物业类型：小高层 高层,嘉宝梦之湾,新城悠活城,均价：15000房型：82平米 88平米 135平米物业类型：小高层 高层 写字楼 商铺,在建中,围绕嘉定西地铁站，区域聚集众多知名开发商：万科，新城，合景泰富，嘉宝，嘉宝龙之梦在建中，还未推出楼盘新城悠活城拥有82-90平米两房，135平米三房，现在公寓项目属于尾盘，正在推出其商业项目,道路交通,道路交通便捷，三纵两横,本案,道路交通便捷，呈现三纵两横特点三纵：胜辛路：双向6车道，直通嘉定新城，沈海高速G15;双向

4、8车道，上海主要高速公路，连接上海与苏州沪嘉高速：双向8车道，上海首条高速，直通内环，通向市区仅30分钟两横：沪宜公路，双向6车道，连接嘉定新城老城，距楼盘近10分钟绕城高速：双向8车道，连接上海主要环形高速，能快速到达市内各大主要路段,胜辛路,沪宜公路,沪嘉高速,绕城高速,沈海高速,嘉定老城区,10分钟,轨道交通,轨交房，比邻地铁11号线,江苏路站,曹阳路站,轨道11号线,轨道4号线,轨道2号线,地铁11号线,公共交通,公交线路便捷，比邻嘉定新建客运站,公共交通便捷，楼盘对面就是新建的嘉定长途客运站，嘉定5,11,12路与老城区相连接，嘉定51路与新城相连，虹桥枢纽9号线，上嘉线以及新嘉线与

5、虹桥，上海火车站，上海南站等主要的城内交通枢纽相连，便于到达市内其他主要地段。,本案,嘉定新建长途客运站,在建4星级酒店,100米,银行配套,依托老城区，银行一条街较为不便,合景叠翠峰,此楼盘附近的银行主要依托于嘉定老城区，集中于老城区中的城中路与塔城交界处的银行一条街，拥有工商银行，交通银行等重要银行，距楼盘两公里，步行要20分钟，开车10分钟，较为不便。,本案,工商银行,交通银行,招商银行上海银行,科大邮政储蓄,城中路,塔城路,直线两公里,地铁11号线,学校配套,依托老城区，上学较为不便,本案,规划小学,规划幼儿园,双语实验学校,上海大学嘉定校区,嘉定成佳学校,启良中学,嘉定南苑中学,城中

6、路小学,温宿路幼儿园,清水路小学,地铁11号线,楼盘周边学校较少，共有2所幼儿园（一所在规划），三所小学（一所在规划），两所中学。嘉定老城区学校距楼盘距离基本直线距离2公里，开车15分钟，最近学校为清水路小学，近800米，步行10分钟到达。,800米,商业配套,依托老城区，周边商业有待开发,本案,新城悠活城2万方商业街,四星级酒店,在建中,东方商厦,乐购,罗宾森,卡通尼乐园,东方商厦,罗宾森,乐购,新城商业规划,此楼盘周边商业暂时较少，主要依托新城悠活城配套商业以及嘉定老城区城中路周边商业本案周边属于在建中商业，拥有一四星级酒店以及新城悠活城规划的近20000万商业。依托嘉定老城区商业，距离主

7、要商业区罗宾森广场，乐购，卡通尼乐园以及东方商厦2公里，开车15分钟。,2公里，开车15分钟,成熟商业,项目区域属性,区域小结,项目位于上海西北部的嘉定区，外环线外，项目距离市中心人民广场约30公里，为嘉定新城与嘉定老城交界处，能共享两城资源项目所处的嘉定新城板块，身处嘉定城北居住社区-上海市大型居住社区第二批选址规划确认近期启动的13个基地之一，未来规划完善社区内暂时商业氛围不够成熟，近期周边依托新城配套商业，主要生活配套主要依托于距离项目2公里嘉定老城区项目临近轨道交通11号线与在建中的嘉定客运站，属于轨交房，区域内道路通畅，未来出行便利，城市对接能力较强。,项目属性,项目分析,项目四至,

8、项目四至：项目东近胜胜辛路、西靠霍城路、南侧为北郁路、北面为平城路,东至胜辛路（双向六车道）,西至霍城路（规划中）,北至平城路（在建中）,南至北郁路（规划中）,项目四至中现在仅东部胜辛路通车，双向六车道，为连接嘉定新城的一主干道，道路两旁基本无其他商业配套，生活配套，多为在建工地北面平城路正在建设中西面霍城路，南面北郁路在规划中,项目分析,项目规划设计,整个项目分为两期开发，东面为项目一期，由12栋11层16层构成，西面为项目二期，由9栋16层18层构成，共1731户此次开盘为项目一期，与2011年12月25日开盘，推出1号楼，2号楼，5号楼，6号楼，11号楼，均为一梯三户，共推出237套。户

9、型为822房，882+1房,其中882+1房户型中有近10赠送面积，推出均价为14000元/每平米,1,2,5,6,11,项目分析,项目规划设计-小区配套齐全，社区感强,露天泳池小区会所,儿童乐园,社区商业,小区采用新古典主义风格，外立面为浅黄色涂料，每栋楼景观设置采用围合式，都用绿化景观分离，使户户拥有景观小区整体行列式排布，社区感强，配套设施齐全，拥有露天泳池，近2000平米小区会所，以及小区中部的儿童乐园，满足业主多方面需求项目自身拥有近6000平方的社区商业，用以满足业主基本的生活需求,每栋采用围合式景观设计,项目分析,园林设计,欧洲古典园林风格，社区内的树木均从南非空运而来4-5M的

10、下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维以大面积的游泳池为中心的中轴景观大型乔木、小乔木、灌木、花卉、草坪，五层景观搭配交错景观设计大师LSI,单价30万的加纳利海藻,整体园林景观,户型分析,82平米标准两房 A2户型,卫生间,观景阳台,客厅,主卧,厨房,入户,洗浴间,次卧创意空间,工作阳台,82户型厨房,82户型客厅,82户型主卧,82户型洗浴间,82 标准2房 A2户型 层高3.0m,户型解读：两房两厅一卫户型方正，使用率高两卧室朝南，客厅朝南，通风采光俱佳大面积观景阳台，卧室双飘窗设计，赏景休闲俱佳,户型分析,88平米2+1 A1户型,卫生间,观景阳台,客厅,厨房,次卧,洗浴间,工作阳台,

11、88户型主卧,88户型客厅,88户型灵动空间,88户型洗浴间,88 标准2+1房 A1户型 层高3.0m,户型解读：两房两厅一卫+灵动空间户型方正，南北通透，客厅主卧朝南，通风采光俱佳厨房，客厅，餐厅在一条直线大面积观景阳台，卧室双飘窗设计，赏景休闲俱佳赠送近10平方灵动空间，丰富住房功能，增加其附加值,主卧,入户,赠送近10平方灵动空间,户型分析,88平米2+1 A1户型,卫生间,观景阳台,客厅,厨房,次卧,洗浴间,灵动空间,万科90小三房户型 层高2.9米,户型解读：90小三房户型户型方正，南北通透，客厅主卧朝南，通风采光俱佳厨房，客厅，餐厅在一条直线大面积观景阳台，卧室双飘窗设计，赏景休

12、闲俱佳赠送近10平方灵动空间，丰富住房功能，增加其附加值,主卧,入户,万科90户型客厅,万科90户型主卧,万科90户型洗漱间,万科90户型餐厅,装修标准,合景882+1房具有一定优势,装修标准,从户型的最大开间进深分析：合景两户型进深开间相差不多，户型比万科户型方正客厅分析：合景82户型17.6，88户型高达23.4，万科户型19，可见合景88户型客厅具有一定优势主次卧分析：合景88主卧次卧面积都比万科要大，居住更加舒适88户型阳台更大，同时具有工作间万科房型实体拥有近6三房灵动空间，功能间更多，但合景88赠送10，附加值更高万科户型洗浴间近9，飘窗也拥有3个，与88户型比具有优势总结：总体合

13、景88户型比万科户型面积具体分割上具有优势,装修标准,2000元/每平米装修实用舒适,摩恩水槽,费兰克灶台,科勒马桶,欧恩洗漱台,大理石地板,装修标准,项目由东面胜辛路、西面霍城路、南面北郁路、北面平城路围合而成，现在仅有东面胜辛路通车(双向6车道)，项目完全建成后3面环水项目由东西两部分以行列式排布的公寓以及中间6000方商业组成，地块方正项目采用新古典主义风格，每栋楼采用围合式景观设计，用绿化景观分离，使户户拥有景观，内部拥有露天用泳池，儿童乐园，小型会所等配套设施项目公寓采用82，88两种户型，均采用一梯三户，户型方正，设计合理，并带有2000元/精装修,小结,项目属性,分析,Swot分

14、析,Swot分析,销售分析,供求分析,销量惨淡，受传统节日影响较大,该项目2011年12月25日推出面积约2.05万方，至2012年2月去化面积约0.49万方，去化率仅为24.1%。成交量走势呈现逐月递减趋势，销售状况一般。开盘至今6周，大体分为两个阶段，前三周伴随圣诞元旦两节以及楼盘一期开盘价格优惠，出现一定时间内旺销，三周共成交面积0.4万方，占总成交比92%，第三周受到万科金色领也1月15日开盘，成交量明显减少，后两周受到春节房地产传统淡季影响，成交量急剧下滑，并与2012年1月第三周出现零销售，两周总成交仅为0.04万方，近期销售惨淡,受春节房地产传统淡季影响，楼盘成交量与2012年1

15、月后两周急剧下滑，并且在1月最后一周出现零成交，三周总成交仅为0.04万方，销售惨淡,2011年圣诞节开盘，伴随两节以及楼盘开盘价格优惠，在2011年最后一周以及2012年第一周出现一定销售高峰，两周成交0.4万方，占总成交比80%,2012年1月15日，万科金色领域开盘，成交量明显减少，第三周成交仅0.06万方,价格分析,价格基本稳定，后续压力很大,该项目推盘6周，推盘价14000元/每平米，目前成交均价为13198元/每平米。从价格走势表上看出，楼盘均价基本稳定，没有受到销量情况以及春节影响出现大幅降价促销情况，周均价最多为800元/每平米。但后续销售情况以及12年1月周边万科金色领域开盘

16、对本项目价格压力很大。,推盘6周，价格基本稳定，无出现大范围降价促销情况，周均价差最多在800元/每平米，至今均价13198元/每平米,本期销售产品,一期开盘，户型单一以两房为主,1,2,5,6,11,88平米A1户型,82平米A2户型,此次为本项目第一次推盘，共推出237套公寓共推出1,2,5,6,11号楼5栋楼，且所有楼栋均为一厅三户：88平米2+1房，82平米2房两种户型，其中88平米2+1房共推出158套，占总比例66.6%：82平米2房推出79套，占总比例33.3%,本期去化分析,近期销售情况不佳，后续堪忧,此楼盘2011年12月25日圣诞节开盘推出237套两房公寓至今6周，共成交5

17、7套，总成交比仅为24.1%，销售情况欠佳，未出现成交高峰。88两房为此楼盘主力户型推出158套，去化46套，去化率仅为29.1%，因其为2+1房，拥有近10平方的赠送面积，市场接受程度较高，后续可能出现销售高峰82两房推出79套，6周去化11套，去化率仅为13.9%，市场反应一般，并且没有赠送面积，后期销售不容乐观,楼盘2011年圣诞节开盘，伴随两节以及开盘优惠，开盘前两周出现一定程度旺销，但伴随春假传统淡季，楼盘至今销售情况不佳，推出2.05万方，至今销售仅0.49万方，去化率仅为23.9%楼盘开盘均价为14000元/项目，从价格走势表上看出，楼盘均价基本稳定，现在成交均价为13198元/

18、，但后续为销售情况惨淡价格压力较大去化户型上分析，88两房推出158套，去化46套，去化率仅为29.1%，82两房推出79套，6周去化11套，去化率仅为13.9%，去化情况一般,小结,销售分析,媒体推广分析,项目推广策略,12月广告集中，时代报成为主力,此项目从2011年10月推出广告至今，共做广告次数11次，广告总金额141万元，其中2011年10月以小成本为楼盘项目造势，积聚人气推出楼盘广告2次，总金额仅为5万，2011年11月未推出相应广告，2011年12月，随着楼盘开盘在即，共推出广告9次，总金额高达136万，在一定程度上促进楼盘销售。,此项目推出广告至今，选择7种刊物推出广告，租售情

19、报，新闻晚报，新闻晨报等传统刊物，从推出次数上看，时代报在12月份共推出3次，表明此楼盘针对的对象为都市白领阶层，从金额上看，新闻晨报推出2次，总金额达40000元。,项目推广策略,灰色金色格调，轨交精装主导,广告以灰色金色为主要基调，象征沉稳大方“买地铁精装房”等字样，突出楼盘主要特点，轨交房，精装修，吸引眼球88精装修2+1房，明确了楼盘主要针对客户人群，以及楼盘主要户型面积段，便于客户识别,现场表现力,刀旗围挡较少，指路牌明显,指路牌明显，便于直接找到售楼处刀旗沿路较少，近接近楼盘一小段拥有，沿途更多为万科金色领域刀旗楼盘围挡中重点突出了合景泰富开发商的魅力，想带来品牌效应。整体感觉：现

20、场刀旗围挡等表现力一般，与万科金色领域有一定差距，指路牌明显，便于客户找到售楼处,项目此项目从2011年10月推出广告至今，共做广告次数11次，广告总金额141万元万方，其中2011年10月推出广告2次，12月推出广告9次项目选择7种刊物推出广告，租售情报，新闻晚报，新闻晨报等传统刊物，从推出次数上看，时代报在12月份共推出3次，成为主力楼盘广告以灰色金色为主要基调，以“买地铁精装房”等字样突出楼盘主要特点，重点突出88精装修2+1房现场刀旗围挡等表现力一般，指路牌明显，便于客户找到售楼处,小结,媒体广告分析,客源分析,嘉定老城区，地铁11号沿线,客源构成分析,本案,嘉定老城区,安亭地区,地铁

21、11号沿线,普陀区,长宁区,徐汇区,虹口区,黄浦区,杨浦区,项目客源分析：此项目客源主要来源于嘉定地区以及地铁11号沿线地区，其中，嘉定老城区55%，安亭地区15%，地铁沿线普陀区8%，长宁区8%，同时因为沪嘉高速直通内环，少量虹口区，杨浦区客户选择此楼盘,沪嘉高速直通内环,生而考究 一宅一生,客层分析,置业年龄此项目成交客户中，在28岁以下客户占55%，28-35岁客户占25%，55岁以上客户占10%，表明此楼盘主要以刚需性婚房为主，也为28-30岁左右家庭提供一定量的过渡性住房，同时也会55岁以上中老年人群提供一定养老房。,置业置业置业职业上，主要以嘉定老城区本地企业中层，城市白领，退休企业员工组成,项目客源主要来源于嘉定地区以及地铁11号沿线地区，其中，嘉定老城区55%，安亭地区15%，地铁沿线普陀区8%，长宁区8%楼盘置业目的主要以刚需性婚房为主，伴随有一定的过渡性住房和养老房。楼盘置业年龄主要集中于35岁以下，其中28岁以下客户占55%，表明刚性需求明显楼盘置业职业上，主要以嘉定老城区本地企业中层，城市白领，退休企业员工组成,小结,客源分析,THE END,