上半年长沙房地产市场半年报109P.ppt
《上半年长沙房地产市场半年报109P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《上半年长沙房地产市场半年报109P.ppt(106页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、2012年上半年长沙房地产市场报告,目录,宏观大势,土地市场,商品房市场,后市走势研判,宏观大势,第一部,1,国内外及长沙市经济形势,1,国内外及长沙市经济形势,2012年欧债危机继续往深层次发展,货币一体化的弊端开始真正显山露水,而希腊退出欧元区也只是时间问题。美国当前并未找到新的经济增长点,美联储也并不愿采取第三轮货币宽松政策,国内经济停滞不前,世界经济正朝着愈加悲观的方向发展,世界经济一片颓靡,中国难以独善其身,欧元区5月失业率达11.1%,创历史新高!,6月美国制造业三年来首次进入收缩区间!,国际形势,1,国内外及长沙市经济形势,美元及欧元近两年对人民币持续贬值,出口难以为继,中国经济
2、增长点寻求转型,美元对人民币汇率自2011年初至今已贬值4.4%;欧元对人民币从2011年初至今贬值约17.5%。中国近两年损失近4000亿美元外汇资产,约占2011年GDP总量的6%左右。人民币相对欧元、美元持续升值,对中国出口造成巨大压力,中国经济目前已难靠外向型经济维持高速增长。,美元对人民币汇率K线图,欧元对人民币汇率K线图,国际形势,1,国内外及长沙市经济形势,国内经济持续下行,稳增长成下半年主题,中国2007年-2012年一季度GDP同比增幅(%)走势图,国内经济下行趋势明显,一季度GDP增速为近三年最低,但仍好过次贷危机爆发时的2009年,并且高于今年中央制定的7.5%的增长目标
3、。但是从近期央行几次下调存储及降息的举措来看,高层似乎无法真正抗住经济下滑的压力。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,实体经济紧缩严重,考验中央维稳能力,中国2010年-2012年5月CPI、PPI走势图,CPI已从2011年年中的高点6.5跌回到3附近。通胀虽然放缓,但是PPI持续下跌已至负区间,凸显制造业严重紧缩,致使原材料价格下跌迅猛。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,流动性紧缩,金融活跃度持续衰减!,中国2011年-2012年5月M0、M1同比增速走势图,下行,M1反映居民和企业资金松紧变化,是经济周期波动的先行指标。M1增速从2011年至今一直处于下行趋势,体现出居民及企业
4、金融活动一直处在衰减状态,这是货币政策从宽松至稳健的必然结果。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,宏观经济步入衰退期,社会稳定遇挑战!,从近4年国内GDP增速走势可以看出,货币政策时滞效应明显,但是依靠政府财政支出进行大范围投资,对经济的拉动效应极其显著。政府投资也必将带来地价、房价上涨。2012年除了延续GDP的下滑趋势外,一季度城镇就业人数近两年首次出现负增长,减少200余万人,成为社会稳定的隐患。,国内形势,1,国内外及长沙市经济形势,长沙2009年-2012年一季度GDP同比增速走势图,长沙市3月止累计实现GDP1247.22亿元,同比增长10.8%,增幅较去年同期下降5.2个百分
5、点,增速为09以来最低。,长沙市一季度GDP同比增速较往年大幅下降,主要是源于一季度固定资产投资增速大幅下滑:2012年一季度长沙市固定资产投资同比增长1.7%,增幅同比大幅下降30.4个百分点。宏观调控下,流动性紧张导致企业经营困难,房地产调控及“铁公基”建设放缓导致工程机械行业的不景气,从而造成固定资产投资增速大幅下滑,这导致长沙市一季度GDP下行趋势极其明显:2012年一季度长沙市GDP增速创09年以来最低,更是宏观经济环境的体现,也反映了长沙在经济发展过程中的一些深层次问题,说明经济结构亟需调整,长沙经济,受国内外经济形势影响,长沙经济增速放缓,1,国内外及长沙市经济形势,长沙市201
6、2年1-5月实现固定资产投资1375.39亿元,同比增长15.5%,增速为近年来较低水平。,受整体宏观经济调控影响,长沙市一季度固定资产投资增速创近一年来最低,主要原因有两点:一、银根仍未根本松动,流动性紧张导致企业经营困难,资金不足,减少了企业对生产设备的购置;二、“铁公基”建设放缓及房地产调控,更减少了政府公共部门及企业对工程机械设备的购置。长沙市固定资产投资二季度企稳回升,但是基础仍不牢靠,仍需观察后续政策走势。,长沙经济,长沙2011年-2012年5月固定资产投资走势图,长沙上半年投资增速明显放缓,1,国内外及长沙市经济形势,长沙市2012年1-5月社会消费品零售总额931.26亿元,
7、同比增长15.4%,社会消费品零售总额2012年持续低速增长。,2012年长沙市社会消费品零售总额增速维持在15%左右,为近一年最低水平,在投资不振的前提下,内需增长同样面临着不少压力。,长沙经济,投资不振,内需增长压力加大,长沙2011年-2012年5月社会消费品零售总额同比增速走势图,1,国内外及长沙市经济形势,2012年上半年,中国经济及地方经济在颓势中挣扎,中央政府,社会稳定!HOLD的住吗?!,地方政府,政绩税收!HOLD的住吗?!,谁能HOLD的住?谁能HOLD住谁?,2,政策调控及走向,2,政策调控及走向,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2月24日下调存款准备金率0.5%,5
8、月18日下调存款准备金率0.5%,住建部:容积率条件不得擅自修改,不得以政府会议纪要等形式擅自修改,必须经过公开论证,公布参与论证专家名单,接受社会监督,6月8日下调存贷款基准利率0.25%,住建部、发改委、财政部、国税总局等七部委联合发布通知,鼓励和引导民间资本参与保障房建设,住建部:6月8日起下调个人住房公积金存贷款利率,中央层面已开始逐步放松银根,但是并未放松对房地产的行政调控,此外从七部委鼓励民资参与保障房建设可以看出,地方政府财政已相当吃紧,在保障房建设方面财政收入捉襟见肘,既然中央对地方知根知底,那么为了维持以地方政府为基础所建立的稳定,政策的天枰不久将必然倾向地方。,2012年上
9、半年宏观经济下滑,中央试图HOLD住实体经济,试图HOLD住调控政策,试图HOLD住地方政府。,政策调控,2012年上半年中央层面重要宏观政策,房地产市场事关土地市场兴衰,财政收入事关地方政府的偿债能力,地方经济及官员政绩需房地产作催化剂,土地市场与地方财政收入休戚相关,2,政策调控及走向,经济颓靡,房地产不振,不管中央能不能HOLD住,反正地方政府是HOLD不住了!,政策调控,2,政策调控及走向,地方政府试图突破中央调控,一时“微调界”风起云涌,地方政府纷纷微调,或被中央勒令停止,或被中央默许,被中央默许地方微调政策,被中央打压的地方微调政策,可以看出,中央政府对地方微调容忍的上限是不能触及
10、到限购政策的根本,即坚决不能放松对多套房需求的限制,但是地方政府可以适当地出台鼓励首套刚需的政策。从扬州新政后,高层反应来看,中央对地方微调的容忍程度确在提高。,政策调控,2,政策调控及走向,万科机床厂项目规划调整图,万达广场调规后鸟瞰图,长沙未出台救市举措,但“帮扶”企业小动作不断,2012年上半年长沙市政府并未放松限购,也未出台任何购房补贴政策,但是针对开发商却有“小动作”。2012年4月万科天心区机床厂项目,建筑限高由原来的50米提高至100米。万达广场原规划C、D区3栋住宅、1栋写字楼,2012年2月规划将C、D区合并,并将3栋住宅规划调整至利润更高的2栋写字楼。长沙虽未在房地产行政调
11、控方面有所松动,但是政策导致的损失,大开发商正以另一种方式获得补偿。,政策调控,国内外及长沙市经济形势,2012年上半年,中央与地方的政策博弈愈加激烈,中央政府,坚守底线,适当让步!,地方政府,试探力度在不断加大!,第二部,土地市场,1,全国土地市场形势,1,全国土地市场形势,数据来源:CRIC,全国土地供应,房地产市场受调控影响陷入低迷,土地市场同步走低,市场供应量较往年大幅下降,2010-2012年上半年全国主要城市经营性土地供应总量走势,全国土地成交,1,全国土地市场,2010-2012年上半年全国主要城市经营性土地成交总量走势,土地供应量缩减,成交量同比大幅下降,数据来源:CRIC,1
12、,全国土地市场,全国土地价格,数据来源:CRIC,2010-2012年上半年全国主要城市经营性土地成交价格走势,需求市场低迷,土地价格回落,本轮调控进入2012年,上半年出现了很多不确定的因素,经济下滑、地方与中央的博弈等都对市场走势造成了影响,对大多数房企来说,难以真正把握市场的脉络走向。因此,即便土地市场的拿地成本较以往有所下降,但本着审慎的原则,上半年15家典型房地产企业的整体拿地量远不及去年同期。其中,上半年销售排行榜居前十位的世茂、绿城上半年均处于零拿地状态。下半年随着回暖趋势加大,市场走向的明朗,房企拿地量有望较上半年有所上升。,1,全国土地市场,典型房企表现,地价回落,企业拿地良
13、机乍现,典型企业开始积极入市,今年上半年,典型企业的拿地态度明显分化。绿地集团、龙湖地产、金地集团、富力地产等在增加土地储备上表现积极。其中,绿地集团位居上半年房企新增土地建面的首位。金地集团则改变了去年的全线退守策略,上半年新增土地建面同比增幅达352%;而恒大地产则以70.70亿元占据上半年房企新增土地金额的第一,6月中旬获取的广州纯商业地块D4-B2以13.22亿总价,32968元/平方米楼板价成为广州新地王,良好的资金状况使恒大在土地市场上极具竞争力,能够把握机会获取理想地块。而招商地产、中海地产、保利地产、华润集团四家央企以及万科集团、碧桂园两大名企,今年以来拿地则相对稳健,扩张速度
14、相比去年正有意识地放缓。绿城中国、世茂房地产及远洋地产今年来在土地市场上无作为。绿城暂停拿地是由于企业自身的高负债率和高存货以及回笼资金不畅导致的现金压力,世茂房地产和远洋地产则受制于较高的土储压力,这俩家企业现有的土地储备开发周期都在十年以上。,1,全国土地市场,典型房企表现,上半年土地市场,房企拿地态度出现分化,绿地、恒大表现最为积极,通过对2010年以来典型房企土地支出与销售收入的对比情况,可以明显看到,2010年至2011年上半年,都存在个别房企期间土地支出超过销售收入的情况,比如世茂,远洋,招商等等。但进入到2011年下半年之后,房企对拿地支出的控制明显趋于严格,土地支出超过销售收入
15、的情况完全消失。至今年上半年,多个房企新增土地金额与销售金额的比重均低于10%,仅招商地产、龙湖地产两家企业的拿地支出与销售收入的比值在30%以上。招商地产由于战略布局偏向一二线城市,属于一贯土地支出较高的企业,今年上半年先后在北京、天津两地获取了较大体量的新增土地储备,拿地金额36.26亿元,占企业上半年新增土地总金额的93%;龙湖同样是由于在多个二线重点城市拿地,导致土地支出与销售收入的比值较高。,1,全国土地市场,典型房企表现,2012年来严控成本,多数房企拿地支出与销售金额比值低于10%,2012年上半年,15家典型企业的拿地成交较去年同期下降明显,平均楼板价为2023元/平方米,同比
16、跌幅10%。从单个典型企业来看,2012年来拿地成本最低的企业为富力地产,平均拿地成本为495元/平方米,相对去年同期下降了71%。其次是绿地和雅居乐,拿地成本也不足1500元/平方米。这三家房企拿地成本直线下降的主要原因,是由于大部分新增土地位于三、四线城市,比如富力地产,2012年来新增的7宗地块全部位于四线城市河北香河县;绿地集团在大同,雅居乐在海南文昌的新增土地价格也极低廉。逐步加大三、四线城市的土地储备力度已经成为当前房企发展的共识,除了三、四线城市目前较低的拿地成本对房企的吸引力外,调控带来的市场格局转变、对区域深耕的需要等等因素使得三、四线城市的进入数量及当地市场占有率等,对房企
17、而言早已悄然上升到战略成长的层面。,1,全国土地市场,典型房企表现,企业区域发展战略逐步转向非一线的低能级城市,拿地成本大幅下降,区域:企业重点布局华东和中南区域,济南、武汉等地尤受关注。2012年上半年,典型企业的布局重心主要是华东区域和中南区域。华东区域中,典型企业在济南的新增土地总幅数达到16幅,拿地建筑面积和金额占前6月企业拿地总量的比值分别为15%和14%,在济南拿地的企业主要是恒大地产、绿地集团、华润置地,这些企业今年提升了对济南的重视程度;其次是中南区域,企业新增土地建面占到总量的两成,而拿地金额占总量的近三成。另外,华北区域也较受企业关注,比如大同、香河、唐山等三四线城市,凭借
18、资源优势及较低的土地成本吸引了富力地产、万科集团、招商地产等大型房企。西南区域的成都、重庆等地,受到了龙湖地产、保利地产、中海地产等知名企业的关注。,1,全国土地市场,典型房企表现,华东区域二线城市地块受关注,综合性用地新增建面占比55%,从2012年上半年典型企业拿地的城市能级来看,二线城市仍是企业拿地的首选。典型企业在二线城市的新增土地建筑面积占比高达59%,拿地金额的占比达到65%,均超过企业拿地总规模的一半。另外,三四线城市的占比也有所扩大,华东的一些三四线城市,比如嘉兴、慈溪,以及华北的香河、大同等城市均是当前房企关注重点。企业继续控制在一线城市的拿地规模。今年上半年典型企在一线城市
19、的新增土地建面占总建面的比值仅为3%,占总金额的比值为13%。今年前5月典型企业在一线城市拿地规模同比下降明显,仅在广州、北京两地新增了3宗土地。随着5月楼市回暖,绿地、恒大等实力房企在广州、上海重金拿地,尤其是恒大地产在广州天河区竞得的地块地价到达32968元/平方米。然而,这些仅是个例,更多的企业在一线土地市场中较为谨慎,原因是一线城市的拿地成本居高不下,加之宏观调控影响,典型企业在一线城市拿地战略收缩实属正常。,1,全国土地市场,典型房企表现,企业减少一线城市拿地,二三线城市拿地占比提升,从2012年上半年典型企业拿地建面的土地用途分布来看,综合性地块一贯是土地成交的主流,在建筑面积的占
20、比上达到55%;其次是纯住宅地块,占比为31%,在房企拿地幅数的分布上,综合性地块的占比仍是最高的,为41%,其次是纯住宅地块,占比为39%。,1,全国土地市场,典型房企表现,综合性用地占比最高,住宅仍是开发主流,2,长沙土地市场,2,长沙土地市场,土地供应,房地产市场低迷,政府谨慎推地,土地出让总量大幅回落,2008-2012年上半年长沙市内五区土地供应量走势,数据来源:长沙市国土局,供应数据统计以公告时间为准,2012年上半年,长沙市内五区累计新增出让土地33宗,出让面积103.4万,同比2011年上半年小幅上涨8.6%,但环比2011年下半年降幅达到62.4%,出让土地总量在近几年来处于
21、低位。规划建筑面积355.4万,综合容积率达到3.44,创近5年来新高;经营性土地方面,2012年上半年累计新增出让26宗,出让面积83.8万,占土地出让总量的81%,同比增幅达到40.5%,但环比降幅仍高达45.6%。规划建筑面积达到312.12万,综合容积率已超过3.7。,2,长沙土地市场,土地供应,商品房交易回稳,带动土地市场年中回升,作为中部最具竞争力,全国城市竞争力位列前十的城市,今年年初以来,长沙市政府相关单位和部门积极“走出去,引进来”,多次针对重点发展区域举办大型招商活动,吸引了国内大批优秀外地开发企业关注长沙房地产市场。受去年下半年以来的低迷氛围影响,土地价格在今年上半年有小
22、幅回落,刺激了企业进入一级市场抄底。长沙商品房交易在3月份开始逐步回升企稳,也推动了土地市场回温。,数据来源:长沙市国土局,2,长沙土地市场,土地供应,土地单价高位平稳,楼面地价有所下降,2012年上半年长沙市供应土地单价达到431万/亩,环比上涨3.4%,近年来走势呈现持续上升态势。楼面地价方面则与土地单价走势相反,2012年上半年经营性用地平均楼面地价1736元/,同比下降27.6%,环比降幅也达到16.4%。一方面是由于出让的综合性用地综合容积率逐年上升,摊平了平均楼面土地成本,另一方面则是由于在市场低迷环境下,政府为加速推地,也在土地价格上做出了一定幅度的让步。,数据来源:长沙市国土局
23、,2,长沙土地市场,土地供应,政府主动让利,以推动优质土地顺利成交,2012-007,2012-008,2012-020,2012-019,2012-018,2012-009,今年上半年出让6宗存量土地,均为滨江新城和洋湖垸等重点开发片区的优质地块,在今年出让过程中,土地价格较去年均有10%以上幅度的下调,最高降幅接近30%,2,长沙土地市场,土地供应,商住综合用地成出让主流,未来商业物业开发量加大,综合体类项目将大量涌现,今年上半年出让的83.8万经营性土地中,商住综合用地出让面积达到67.6万,占比高达81%,初步估算商业开发体量约93万,占规划总建筑面积的约30%。今年上半年出让的土地中
24、,单宗地块商业配比在10-60%之间,其中主力集中在20-40%之间,未来综合体类项目将明显增多。,数据来源:长沙市国土局,2,长沙土地市场,土地供应,岳麓区一枝独秀,土地出让量大步领先,先导区滨江、洋湖、梅溪湖三大板块仍是近年土地出让重点区域,2012年上半年出让经营性土地区位分布图,2,长沙土地市场,土地供应,土地价格岳麓区领先,重点开发区域地价已超400万/亩,今年上半年出让的83.8万经营性土地中,岳麓区地价遥遥领先于其他区域,三大核心板块地价已超过400万/亩,较2011年地价水平继续呈现上行走势。虽然今年土地三大板块部分存量土地降价10-30%出让,但楼面地价依然保持在2000元/
25、以上的较高水平,这也充分显示出了长沙市政府对于大河西先导区未来发展价值的信心和肯定。雨花区今年上半年出让的9宗土地平均楼面地价仅在1245元/,远低于岳麓区约40%左右。从区位看,其中不乏高桥、韶山南路、劳动东路、万家丽路沿线优质地块。导致雨花区土地价格偏低的原因,我司认为是由于区域今年出让的多宗地块都涉及一定面积的商业及住宅面积无偿返还问题,返还面积比例高达25-35%之间,因此导致这些地块楼板价明显低于市场价值。若按市场价值评估,雨花区上半年土地楼板均价应在1800-2000元/。,数据来源:长沙市国土局,2,长沙土地市场,土地成交,经营性土地成交量环比小幅下降,总体表现平稳,单宗土地规模
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 上半年 长沙 房地产市场 半年报 109
链接地址:https://www.31ppt.com/p-5012569.html