009大连裕景中心前期策划报告.ppt

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1、一、大连公寓市场相关状况1、高端商务、居住产品的发展历程2、大型楼盘状况3、地产开发环境和整体公寓市场状况二、本项目整体综合定位1、本项目宗地分析2、本项目规划条件3、本项目产品定位4、本项目市场形象三、本项目一期定位1、项目定位推导模式2、项目SWOT分析3、本项目一期市场定位4、一期市场定位支持5、本项目一期客群定位,四、本项目产品规划补充建议1、整体项目产品规划补充建议2、本项目一期产品规划补充建议3、会所方面建议4、商用公寓产品建议5、居住公寓产品建议五、产品行销核心突破1、项目开发的4大节点2、裕景品牌运作3、整体运作的节奏4、资源共享式开发促进5、以实用化运作规避风险六、本项目细分

2、定价及推广周期1、预期开发时间及销售价格,策划提案目录,大连公寓市场相关状况,高端商务、居住产品的发展历程,大连市高端商务产品发展历程,写字间产品逐步升级换代，目前商住两用项目占据了市场的大量份额，市场出现客群的明确分流。未来的发展中，商住两用项目具备广阔的市场空间。从大连商务区域发展的趋势来看，城市中心商务区已进入融合阶段。本项目正处于此商务区重心位置，且影响力及发展潜力最为看好。,写字楼进入甲级时代，以租赁市场为主；乙级写字间将大面积萎缩；办公产品分流成为写字间和商务楼两种明显主流形式；商住两用产品大行其道，满足特定客群所需。商务产品中，商住两用产品（商住公寓）热卖,结果：当前和未来数年中

3、,先期典型商住两用项目列表：,目前已投入使用的项目，租售两旺。未来趋势还有快步扩大的趋势，前景十分看好。,近期入市典型商住两用项目列表：,目前虽商住两用市场入市盘量较大，但是由于所处区域特征明显、指向性明确，所以并不构成较为激烈的市场竞争态势。,目前高端公寓项目整体销售价格：9500-10000元/,目前大连市场高端公寓,主要集中在人民路区域,星海湾区域由于具有强势的发展趋势,部分产品利用景观优势,以及投资回报概念突破10000元/平方米单价(百年汇).中心区域(人民路希望广场)以酒店式精装修公寓为主.整体均价保持在9500元/平方米.,大连办公企业主要以中小公司为主；居住形象推出，满足客群心

4、理价位需要；商务使用，费用低廉；70年产权带来商务地产最大优势；各项目地域优势明显，升值潜力巨大；贷款额度、成数与住宅相同，远高于写字间；作为投资产品，回报率可观。,商住两用项目热卖原因,商 务 区 域 发 展,商务区域发展的利好影响,三区融合，形成城市最佳的中央商务区；本项目位于龙头位置，及最具核心发展潜力；区位、规划等各方条件促成本项目总体极具商务氛围；商务性或具商务色彩的产品提供本项目开发机会点。,大连市高端居住产品发展历程,纵观发展脉路，产品开发越来越注重买方市场的需求。尊崇、享受、品位居住成为最终发展趋势。高档产品回归市区中心的特点明显，并且产品形式体现为小高层和高层建筑形态。而生态

5、化、规模化、国际化色彩浓郁、充分配套的大盘将最为消费者青睐。,城市中心地段小高层、高层建筑 生态化、规模化、充分配套大盘 国际化色彩 发展潜力大的地域高端居住产品的尊崇、品位居住开发阶段来临,结果：当前和未来数年中,高端商务、居住产品的三大城市组团,已经形成的：中山广场组团 正在形成的：青泥洼桥组团 即将形成的：东港新区组团,典型特征是城市CBD、CSD、CHD、CLD四大中央区作为载体,大型楼盘状况,福佳新天地广场,罗斯福天兴国际中心,振屹城市广场,地理位置：西安路占地面积：近4万平方米建筑面积：约35万平方米开发商：大连福佳企业集团 功能分区：公寓、商场、写字间、住宅、酒店公寓售价：570

6、0元平米销售率：公寓95,地理位置：西安路占地面积：4.2万平米建筑面积：28.8万平米开发商：大连商业城有限公司功能分区：公寓、写字间、商业项目公寓售价：6200元平米销售率：公寓部分清盘,地理位置：中山区玉光街与解放路交处占地面积：3万平方米建筑面积：15万平方米开发商：大连振屹房屋开发有限公司功能分区：酒店、公寓、商业项目公寓售价：9400元平米销售率：公寓可销售部分清盘,小结：,此三大项目均是近两年开发，集中入市，代表了大连市房地产大盘的旺势阶段。项目规划的理念均有相当突破，广泛吸引了市场的关注。尽管在具体实施过程中大多脱离了初衷，但仍以其规模化、配套全等优势占据了市场的主动，销售情况

7、良好。一方面，其反映出大连市场对同类产品的旺盛需求，另一方面，也值得本项目进行良好的借鉴。,地产开发环境和整体公寓市场如何,大连市城市发展对房地产业的提升,环境兴市的指引性作用广场、花园城市形象、旅游重点城市 港口贸易的发展港区建设、港口贸易发展 经济区域的建设大连经济技术开发区、高新技术园区、国家级软件产业带、保税区、出口加工区、周边区域经济建设 城市荣誉的赢得经济活力奖、联合国人居奖 城建改造日益兴盛城市建设西拓北进、泉水区域、机场新区、东港区改造,经济环境的发展促进,大连近年经济发展现状,房地产业做为固定资产投资的重要构成反应了投资者对城市的信心及良好投资回报的预期。,宏观经济,从产业结

8、构的分析，可以看出大连的商贸、商业氛围愈发浓厚，为商业项目和写字间项目提供了基础，从而增加从商人员的往来和新增居住人群。人均收入的提高，使消费者的消费需求增加，也更多样化，个性化。,大连的居民消费水平在全国位于前列，并且良好的投资环境在不断吸引外地人员来连进行投资置业。房地产市场需求还是十分强劲。,城市发展形成城市聚合力 大量资金流入 东北重头 全国范畴 外资进入 大量人员进入 外籍人士 各地区驻连机构人员 东三省外来居住,大连整体经济形式保持乐观，国民生产总值逐年增高，与之相对应的是，固定资产的投资增加，确保城市经济正常运转，确保城市改造项目顺利进行，城市硬环境的改善，加上适当的政策支持，使

9、大连经济保持活力，创造良好投资环境。从产业结构的分析，可以看出大连的商业、商贸氛围愈发浓厚，为商业项目和经济交流提供了基础，从而增加商贸人员的往来和新增居住人群。人均收入的提高，使消费者的消费需求增加，也更多样化，个性化。从整体的宏观经济背景来看，大连的经济情况持续发展良好，房地产行业正处在发展稳健的阶段，市场的需求较为强劲，拥有开发本项目的较好的宏观条件。,宏观经济,小结一：,小结二：,大量外来资金和人群在大连东北亚金融中心和大大连建设的背景下进入大连城市，且流入有大量的高端消费资金和高端消费客群，给大连市房地产高端市场注入了动力和活力。相关数据表明，大连的高端房地产产品，被外地入连人群消化

10、购买过半，而随着流入资源的不断攀升，高端产品市场支持十分利好。这一部分高端客群，对产品的要求尤为突出，体现为地段好、起点高、个性化、配套齐备、生态化、有文化蕴含、物业管理好等特点，同时对开发商的品牌要求也较高。而未来的需求，在大连日益兴盛发展建设的背景下，将会倾向与大都会城市接轨的局面。,大连市房地产业的发展,大连市房地产施工及竣工面积增长情况,施工面积保持稳定增长，市场供应逐步增加。,大连市住宅施工、竣工面积增长情况,大连市商品房施工、竣工面积增长情况,销售面积逐年稳定增加，市场需求旺盛。,大连商品房销售增长情况,销售面积增长情况（万平方米）,销售额增长情况（万元）,大连市房地产空置情况,根

11、据市内四区未来5年（2006年至2010年）住房建设规划，大连将建立空置房登记制度，制定切实有效的空置房盘活措施，以增加住房市场的有效供应，平抑房价。,大连市房地产成交均价增长情况,成交均价保持增长态势，06年增速放缓。,市内四区的施工面积和竣工面积、商品房销售面积和销售额、销售均价稳步上升，但商品房空置率逐年降低，以上各项经济指标显示房地产市场总体运行良好，发展势头强劲，房地产市场供需两旺、平衡发展，市场需求空间广阔。房地产业相对较为稳定的发展，为本项目的整体运作提供了有利的先决条件。,利好因素:,小结：,不利因素:,大连城市规模有限，房地产整体消化能力不足，历来开发的个体楼盘总面积均较小，

12、开发周期相对较长，本项目是大连近年来最大的入市项目，市场风险不言而喻。由于并非国内的一线城市，也不是省会，在地理位置上偏居一角，国际性大公司往往不会把较高级别的办事机构设在大连，这直接造成了大连的顶级商务性消费力（写字间、公寓等）较弱的客观事实。,近阶段政策影响分析,政策分析,九部委调整结构稳定价格意见（国六条细化方案）,1、经济适用房建设目标2006年9月底前公布2、90平以下面积所占比重须占项目总面积70%以上3、营业税以5年为限4、空置3年以上的商品房不得作为抵押物5、首付不得低于30%，自住90平以下20%首付6、中低价位、中小套型和廉租房年度土地供应面积不得低于居住用地总面量的70%

13、7、土地1年未开工，高额征收闲置费，2年未开工，无偿收回适用权8、严格控制被动性住房需求9、严核许可证10、对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的加大整治力度11、加快廉租房建设，年底前各地要安排部分开工建设12、规范经济适用房13、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场14、健全信息系统15、坚持正确舆论导向,1.国务院“老国八条”2.国务院“新国八条”3.七部委“八条意见”4.三部委“房屋营业税细则”5.二手房征收个人所得税6.“国六条”7.九部委的“国十五条”8.大连本地契税标准新规9.大连最新落户政策10.央行紧缩银根，上调存款准备金率11.央行上调存、贷款利率,产业政策风险分析,政策

14、影响分析,金融政策紧缩及银行加息在一定程度上抑制了房地产市场的开发及投资热潮，降低银行信贷风险；国家出台组合措施稳定房价，预计房价上涨速度将有所放缓 中小户型预期供应增加，市场竞争激烈 高档项目增收税费虽对其有一定抑制作用，但普通住宅项目的旺盛需求仍然使供应量有增无减；对房屋转手交易的营业税和契税的规定，在一定程度上打压了短线投资者，对长线投资者影响不大；规范房地产市场，保障房地产市场稳定、健康的发展；落户政策促进了外地客群对大连房产的青睐程度，促进需求增长，加快房价上涨速度。,紧缩性政策影响,政策分析,扶持性政策影响,本项目所处政策环境评价,市场进一步规范，有益于品牌发展商的专业运作；“住在

15、大连”，有利于本项目吸引大量外地购买资金；税收政策对本项目不会带来大的影响；产业政策环境下，本项目具备争取政府扶持的空间。,小结：,有利因素,不利因素,银根紧缩，给开发贷款和按揭贷款办理增加了较大难度；调控政策的频频出台加大了购房者持币待购的考虑周期，一定程度上延长了常规市场的销售周期，不利于大盘的快速周转；投资客是调控政策的主要打击对象，对于本项目的公寓部分和商业部分来说，会受到更明显的不利影响；市场价格增幅速度下降，对本项目的后期价格提升空间会有直接的影响，不利于项目的价格持续攀升。,公寓市场供给状况,政策分析,公寓产品供应量及潜在供应量分析 大连主要公寓项目调研分析 典型项目调研及分析

16、大连市借鉴公寓产品的调研及分析 大连公寓市场的发展特征及趋势 大连公寓市场的价格走势及销售情况分析 目前大连市市场上对精装修公寓的接受度分析,研究分析内容,大连公寓市场年度供应量对比图,2006-2007年主要新增公寓项目,我市公寓项目的开发自从2002年开始持续升温，尤其是从2003年底至今，市场的供应量有大幅增长。一方面是由于市区内的土地限制；另一方面，前期市场的良好反响和较高的投资回报率也使得开发商热情高涨。仅2004年新增供应量就有123.9万平方米（含已入市在建项目），较2003年增长了49.03万平方米。从2005年开始由于宏观政策调控对于投机市场的打压、加上市中心公寓地块的减少，

17、整体供应有所萎缩。,2005年下半年有94万平方米的供应量集中交现，使整个公寓市场的实际供给量大增，对于终端使用客户的争夺更加激烈，对后期的再开发项目也形成了 一定的影响。近期入市的项目虽然数量上有限，但无不在品质、营销包装的运用方面都下足了功夫。,区域公寓项目价格及销售情况一览表,主要公寓项目销售周期表,典型项目装修情况,大连公寓市场近期发展趋势,开发集中在繁华区域，近期向次中心区域扩展 价格的区域差别明显，次中心形成低价格竞争分流 配套和物业服务是有效支撑 户型整体布局的结构变化倾向丰富 层高设计一挑再挑 错跃结构寻求突破,周边典型在售公寓项目,周边已立项公寓及土地供应统计分析数据显示，本

18、项目周边已立项公寓超过100万平米，近期周边已出让的土地供应还有：,本项目周边区域公寓市场特征,同质化产品区域存在一定竞争风险 产品以小户型为主 客群需求以商住为主 宣传推广注重地理位置优势、投资回报性和身份地位的渲染,开发参考背景,现存高端公寓市场同质化严重，竞争激烈 现存高端公寓市场未能体现高端及契合性 多数入市使用公寓与项目初期宣传背离，市场信心缺失 升级换代或良好性价比的产品，方能有效突破市场,公寓供给市场核心结论,跳出市场同质化且偏高档次产品 商务性氛围浓重且保障商务性使用的功能 配套齐全、生态型强、规模较大的产品 中心地域、富发展潜力项目,符合市场发展趋势的公寓产品特征,公寓供给市

19、场核心结论,公寓市场需求状况,公寓目标客群分析,目标客群,购买客群,终端使用客户,投 资 客,承 租 者,自 用 客,公寓的目标客群，购买者并非是终端使用者，产品的开发不仅要考虑购买者，更要考虑终端使用者，高端公寓的目标客群，更具备明显的特征，指导本项目定位运作。,目标客群分析,目标客群分析结论,公寓的投资性特征明显 终端使用客户多考虑便利性和居住习惯 需求特征广泛有商务性色彩 公寓高档次居住享受或办公的需求缺乏相对应的产品 产品定位及规划与市场需求脱节 市场要求出现升级换代的新式公寓产品,本项目整体是什么样的产品,本项目宗地分析,地块历史分析 原大连动物园，后临建成为裕景商城，地理识别性强；

20、居于火车站近旁，历久以来人气旺盛；商业、商务气氛先于人民路及其他区域，城市发展的源头；近年来周边大型项目建设日兴，成为城市开发的重地、重心；大连较早的居住区，但近期动迁改造的可能性不大。,地块当前形象 城市最中心区，最为规模化、完整化的土地之一；区域综合配套最完善，城市金融、商务、居住、商业中心；最重要的交通枢纽，连接大连各个角落；毗邻大连理工大学校区，城市文化策源地；周边环境较差，但居住氛围浓厚，且动中取静；地块处于大公街和长江路高低点的交叉处，落差不规则。,地 块 地 形 图 示,地块发展前景分析 大连市城市中心最具发展空间的地域之一 大连商务区再发展的重要区域 城市地标建筑群的极佳用地

21、是市场广泛关注的价值高昂的土地,森茂大厦,金座大厦,希望大厦,天安大厦,地 块 周 边 图 示,开发商土地运作的意义 实现品牌的最佳经济和社会效益 实现十分可观的开发利润 为大连城市建设留下经典之作,本项目规划条件,顶级公寓,甲级写字间,规模化公建,星级酒店,本项目产品定位综合项目地块分析和规划条件分析，中原建议本项目整体的市场定位为：集高尚居住、国际化商务商贸于一体的超级庭园式综合项目,本项目住宅产品的倾向性市场定位,项目产品定位诠释,高尚居住：东北知名顶级公寓产品，城市中央超大中庭园林强力支持。国际化商务商贸：东北亚经济中心大连之城市核心、商务核心，国际性质的写字间和酒店集群。超级：强调项

22、目超大型楼盘的形象，同时充分体现裕景“超级品牌”的开发商背景。庭园式：围合式建筑体系，中庭园林打造生态健康空间、城市中心绿岛，规模空前。,项目功能的两大聚落,依据项目整体定位，呈现两大聚落：顶级公寓 国际化顶级高尚住区国际标准甲级写字楼 五星级酒店 世界区域商贸交流基地精品商城,本项目市场形象综合项目地块分析和规划条件分析，本项目整体体现为如下市场形象：开放世界中心,本项目住宅产品的倾向性市场定位,案例对比：,受建筑用地的条件、规模以及开发商的文化背景等因素影响，大连传统的公寓以封闭型为主，典型案例为曼哈顿大厦：,曼哈顿大厦：封闭型小众化生活方式，不适应大连的城市特性,活力、发展、向上、积极、

23、主动、多元、未来化和国际化,开放象征着：,是大连的主要城市气质，是裕景的海外背景与大连城市特色接轨的最佳点,开放,世界中心,发散的,集中的,张扬的,浓缩的,经典的,流传的,现代的,国际的,大众的,个性的,关注的,尊崇的,支点,青泥洼,质点,大连的,要点,东北的,亮点,亚洲的,聚点,世界的,中心点,裕景中心,形象蕴含,气质的无限包容,中心的绝对核心,开放世界中心,开放式繁华，世界中心的可持续动力,开放式视野，多样化需求的关注点,开放式思维，奋飞符合世界脉搏,开放世界中心,开放式建筑，领先世界的文明丰碑,开放式商圈，涵盖世界的时尚潮流,开放世界中心,开放式服务，满足多样化高端需求,开放式居住，城市

24、动力与生态化的完美契合,开放世界中心,开放式办公，成长型企业的强力助推,本项目一期定位,项目特征分析 地理位置 项目风格 建筑结构 装修档次 功能配置 发展商背景,项目SWOT分析 项目SWOT分析劣势及威胁弥补方案,项目定位,主体目标客群锁定,目标客群分析 购买自用客户 购买投资客户 终端使用客户（自用、承租）,形象定位,项目品牌整合体系项目价值挖掘与演绎弱化价格敏感性手段卖点提炼,项目内涵挖掘与提炼,公寓市场分析,宏观市场分析,项目定位推导模式,项目SWOT分析,本项目一期市场定位,东北首席开放式国际化庭园行政公寓,首席地域,首席发展,首席景观,首席设计,首席格调,首席情感,社会价值物业价

25、值消费价值,东北首席,开放的裕景兴业,开放式,开放式生活空间,顶级住区,开放的大连,开放式购物场所,开放式办公氛围,开放式娱乐体系,顶级会所,甲级写字间,五星级酒店,繁华商业区,围合式庭园,开放式伞状似思维,首席豪宅，品牌全面感受,向心式景观，立体化园林,扇形结构，爆炸性辐射,地标式建筑，大形象象征,地标式建筑,国际化写字间，顶级办公,云集新贵，定位上流阶层,大连城市象征，百年伟业,开放式大盘的形象气质,国际化五星级酒店,国际顶级会所,国际化中庭园林,国际化公寓,国际标准甲级写字楼,国际色彩购物,国际化区位,国际化,庭园行政公寓,非,酒店式公寓、传统商住两用公寓,是,独有大型中央庭园、星级酒店

26、服务、行政商务功能、舒适居家品质,行政公寓，要求具备四星级以上酒店标准，享受高星级酒店品质服务，同时满足高级商务人士长期办公及居住的需求。是对以往公寓内涵的全面整合与升华，其在产品形象、生活品质、配套功能、舒适性、投资性等各个方面，都表现出空前的创新价值。一般来说行政公寓是集商住于一体的，由于本项目体量优势较大，分成两栋楼会更具专业性。是大都市发展公寓开发的顶尖产品,庭园的行政公寓,以独有的健康、尊崇产品超越时代，成就大连地产中值得历久典藏的顶峰之作。,庭园是城市核心绿化两万多平米的中央公园 庭园是与行政公寓完美融合后的独有配套 庭园是国际大师量身订做的绿色梦幻之国,行政公寓定位支持,整体项目

27、的规划设计 高档的建安标准配置 先进智能化设施的采用 商务和居住融合的品牌物业服务 楼宇自身的生态化设计 商务生活理念的塑造,以中央商务区、中央商业区、中央酒店区、中央生活区四大中央 区为载体；集合了其它类型建筑的多种专业元素；星级酒店挑空大堂、多功能观景户型、24小时生活热水、四梯七 户舒适空间设计、每四层一个中央庭院设计。,产品市场比较核心特征（一）,产品市场比较核心特征（二）,东北顶级商务生活会所 国际化超级生态庭园规划 突破大连公寓精装修标准 与国外机构联合开办高档幼儿园,既具备公寓的高档生活品位，又满足办公的高级商务需求 打造适合中小型企业，特别是知本型和服务型企业的商务形态 商务空

28、间管理的弹性化和针对性,产品市场比较核心特征（三）,产品市场比较核心特征（四）,全天候酒店式物业服务 住宅私人秘书服务 生活、商务、行政全方位助理管家 独有的高品质、人性化服务,投资者增加投资渠道 自用者办公企业主需求形象和配套 满足投资价值的同时，还可满足自住 外籍、外企、外地三外人士的支持,客群需求特征,商住的定位，可以较大程度的提升项目售价 固有品牌随时间越长价值越高 直指庞大的商务楼市场 以美金来计算租金 可在规划和营销中考虑特定客群住区,项目发展倾向,本项目一期的两种产品形式,精装修居住公寓（2楼）高档商务公寓（1楼）,建议居住公寓的大堂做弱化处理，满足使用功能即可；商务公寓大堂则应

29、体 现档次和形象，成为商务办公的必要配套。居住公寓和商务公寓可根据规划条件划分为不同的组团，建议居住公寓与1、2 楼同一组团，商务公寓与5楼同一组团，两组团之间以绿化带自然分隔。居住公寓 应在入口处加强保安体系，增加项目安全性和私密性。,功能划分依据,市场供应状况 市场需求状况 项目入市盘量 项目市场策略 楼体规划条件,高档商务公寓主流客群外地公司驻连办事处商业企业的管理机构代理、咨询、商贸公司外资企业驻连办事处上升中的自由型企业投资客（保值、增值性）,本项目一期客群定位,精装修居住公寓主流客群外资企业中高管理层人士外地驻连工作人员投资客商务性居住人士,本项目产品规划补充建议,整体项目产品规划

30、补充建议,会所成就东北上流社会第一俱乐部 会所先行，助力营销 对外经营，经济活力,建设大连第一国际化尊崇会所,规划大型主题性园林,体现纵深性、立体化、聚点式 高大乔木植被、磅礴水景为亮点 国际格调，原生态气质,配套设施优势互补,整合利用区域成熟的综合配套 公共配套之外强调独有配套 重点体现品位性 实现配套的差异化,多极物业管理，强力品牌支持,如能满足成本需要，各功能区域可采用不同的物业服务 参管物业公司可分为公寓、写字间、酒店等不同属性 均为国际知名物业公司,畅通与青泥洼商圈的交通动线,与政府协商，在友好街上建立人行通道，车行地下或桥上；设计地下商业街，与胜利长廊连通，与未来地铁站连通。邻近大

31、公街公建建议做咖啡厅、小型健身场所的高档休闲功能。,裕景兴业品牌的扩大化支持 营销推广上广泛发挥裕景兴业的品牌效应 裕景各城市项目或产业的宣传支持,国际化特征的充分体现 建筑设计整体展现国际化色彩 物业管理采用国外知名公司 园林规划体现国际符号 建安标准应用国际品牌 配套设施向国际标准靠拢,本项目一期产品规划补充建议,高级会所商用公寓居住公寓,会所方面建议,目前现存会所功能商务型会所 度假型会所主题类会所 生活类会所综合类会所,会所经营由物业公司代开发商管理会所；投入大量人力物力组建专业部门对会所进行自营；将会所委托给俱乐部管理公司代为管理。,中原观点我们所拥有的：大连不缺乏有资本的尖端消费者

32、；大连不缺乏有层次的尖端消费者；东北绝大部分的顶尖人士都已经或是将要在大连置业；我们所欠缺的：顶级人士商务、消费、休闲场所。,中原建议打造大连钻石级商务休闲会所,我们要创造的：名流聚集、身份象征的地方 我们要提供的：金字塔顶尖人士全新生活方式我们要营造的：东北亚地区顶级商务交流服务平台,商用公寓目前的发展,商用公寓产品建议,住宅改办公,住宅立项，商务办公,改善办公环境,商用公寓需求特征 以住宅立项而定位于写字楼特别适合成长型公司空间分割灵活良好的生活和商务环境投资回报率高,中原建议外墙建议采用玻璃幕墙结构；大堂建议挑高设计，并设立公共接待区域；设计体现庄重气派，真正成为地标性建筑。为适合众多小

33、公司入住，建议提升电梯质量及提高运行速度，并在前期合理规划电梯使用。,中原建议楼内用颜色划分公共空间,“透明”：有利于社会和公众交往的空间。,“灰色”：交际空间、聚会空间。,“黑色”：可以租用的商务配套空间。如小型 影院、会议室、大型报告厅等。,“绿色”：休憩区域。,中原建议4、户型设计 可分可合的户型设计理念，提倡空间的重复利用。建议建筑设计阶段充分考虑柱网的密度与摆布，方便户型分割与组合，实现灵活性的销售模式。,中原建议每户均预留上下水及卫生间管道，并建议管道在柱内铺设；建议设置饮用纯净水过滤设备，并管线入户。,中原建议为满足小型公司用餐，建议户内设置小型操作台（厨房）。不建议设置燃气管线

34、，改用电器化取代。,中原建议建议户内遵照甲级写字间标准设置宽带及通讯端口，并建议增设卫星电视接收端口。消防建议户内设置烟感及喷淋系统。,中原建议每四层建议设置一个花园式公共休息区域，并考虑分割成“吸烟区”及“无烟区”。,中原建议建议赠送分户式VRV变频空调，并注重户内通风。,中原建议车位至少做到1：1，并配套有足够的地上车位。另外建议“商务公寓”与“精装居住公寓”实现人车分流。,居住公寓产品建议,中原建议1、户型户型多元化适当小面积自由分割，可分可合的空间理念建议精装修送家电柱网密度尽量缩减，提高户内使用空间,中原建议2、创新设计每层设置生态化公共起居室每层电梯廊道处设立公共会客空间每4层增设

35、露天空中庭院从户型设计区分动静区域，倡导人性化居住理念,中原建议配套及服务24小时便利店24小时洗衣店24小时自助式健身房等24小时订餐服务特色餐饮、酒吧长廊楼宇对讲系统及WIFI无线宽带网络,如下核心内涵，将对大连高端市场产生强大的吸引力，将有效突破价格和竞争环境对本项目的阻力，实现本项目应有的价值和增值效益。,产品行销核心突破,项目开发的4大节点：1、如何规避本地块多年来以低档产品销售为主的市场形象？2、如何规避项目盘量巨大，开发周期较长的风险性？3、如何有效利用自有资源，做到效率最大化？4、如何协调“顶级品质”与“顶级价格”之间的矛盾性？,1、裕景品牌运作：,突出裕景品牌及运作大盘、顶级

36、项目的形象；改变裕景商城在大连市民心目中的不利形象；本项目建筑规划的品牌整合运作；裕景兴业的港式开发经验基础。,2、整体运作的节奏：,行政公寓（第一桶金）第一步运作,顶级公寓（高额回报）第二步运作,规模化商业区（配套价值）第五步运作,顶级酒店（树立形象、回收利润）第三步运作,甲级写字间（实现极佳利润点）第四步运作,3、资源共享式开发促进：,共享产品，共享资源；体现项目消费人群与裕景一同成长的发展脉路；梯次提升，引导消费，多种产品消费，最大程度获取利润；做熟地策略引导强势销售。,4、以实用化运作规避风险,规避裕景超级大盘风险；长期运营，阶段开发，滚动增值；综合考虑资金投入，投入产出符合平衡开发；产品定位要契合大连市场，不可过于攀高；精准营销策划，规避销售难点。,本项目细分定价及推广周期,预期开发时间及销售价格：,演示完毕谢谢,