龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施08月30日.ppt

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1、龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施,2011-08-30（内部资料）,前言龙湖，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工4000多人。,Contents,房地产工程质量问题为何屡禁不止,外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：,设计单位对工程质量的影响,监理单位对工程质量的影响,施工单位对工程质量的影响,国家现行规范对工程质量的影响,工程管理架构对工程质量的影响,外部资源对房地产工程管理的影响,设计单位对

2、工程质量的影响：,施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要,设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍,设计对工程质量的影响,设计对工程质量的影响：,部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节,设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足,设计对工程质量的影响,设计对工程质量的影响：,建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套,设计对工程质量的影响,设计对工程质量的影

3、响：,某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套,设计对工程质量的影响,设计对工程质量的影响：,部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性,施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查,设计对工程质量的影响,设计对工程质量的影响：,设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工

4、程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题,外部资源对房地产工程管理的影响,监理单位对工程质量的影响：,市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范,监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场,监理对工程质量的影响,监理单位对工程质量的影响：,尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用,监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展,外部资源对房地产工程管理的影响,施工

5、单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,施工单位对工程质量的影响,施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,施工单位对工程质量的影响,EPS薄

6、抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：,内部架构对房地产工程管理的影响,工程管理部：,成本管理部：,负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少,负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等,内部架构对房地产工程管理的影响,项目经理部：,全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售,外聘香港测

7、量师行：（隶属于集团）,定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评,内部架构对房地产工程管理的影响,一些常见的工程管理组织架构：,内部架构对房地产工程管理的影响,质量管理部：,物资部：,工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量,物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警,内部架构对房地产工程管理的影

8、响,合约管理部：,地盘：,工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估,项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系,内部架构对房地产工程管理的影响,工程管理层面组织架构的对比：,中海的组织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高,万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性异地扩张的风险控制管

9、理更加严格。通过完整系统的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务体系顺畅,内部架构对房地产工程管理的影响,工程管理层面组织架构的对比：,在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱。容易出现许多信息和资源得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发生,国内现行规范不完善的影响,为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题？,为什么五六十年代的传统建筑时至今日 也未发生外墙渗漏开裂？,国内现行规范不完善的影响,原因分析：,国家工

10、艺规程规定：聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面,国内现行规范不完善的影响,原因分析：,用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限（国家规定：不低于25年）,保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足,国内现行规范不完善的影响,原因分析：,采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保证工程质量,国内现行规范不完

11、善的影响,很多外墙外保温的地方标准都是错误的：,包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患,外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修,国内现行规范不完善的影响,对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：,外墙外保温体系选择的随意性,没有系统考虑外墙防渗漏设计,缺少详细节点处的防渗漏设计,外墙外保温贴面砖安全性考虑不足,国内现行规范不完善的影响,对外保温体系的设计考虑不周造成大量 的外墙渗漏：,没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择适

12、应的外保温体系,没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件随意与墙体连接,国内现行规范不完善的影响,国内目前常用的外墙外保温体系,聚苯板薄抹灰外墙外保温体系,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,国内现行规范不完善的影响,现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患,抗负风压能力强，寿命期较长,施工不受冬季环境温度影响,国内现行规范不完善的影响,保温板的外侧设置了与保温层结合良好、有一定厚度、有较高渗度的配筋水泥砂浆。加强层由强度为M10的抗裂砂浆，内配4040低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温

13、板的2.5镀锌钢丝相点焊。砂浆加强层通过斜丝和附加锚固筋与主体结构（钢筋混凝土墙）相连结，面砖的重量由加强层来承担，保温层不参与受力工作,国内现行规范不完善的影响,现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导致上下层聚苯板错台（凹槽板）,无填充墙部分无法使用该体系,主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大,外保温厚抹灰易产生开裂,国内现行规范不完善的影响,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：,与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患,抗负风压能力强，寿命期较长,施工不受冬季环境温度影响,保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好,国内现行规范不完善的影响,外墙

14、粘贴面砖时，面砖的重量通过抗裂砂浆薄抹灰层作用在保温层上，保温层参与受力。不适宜粘贴面砖,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：,国内现行规范不完善的影响,外墙外保温材料的选择：,EPS模塑聚苯板平整度不如XPS挤塑聚苯板，密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于XPS挤塑板,XPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽渗透性高于EPS聚苯板,国内现行规范不完善的影响,北京市：外墙贴砖高度超过6m的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。15层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖,上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料,外墙外保温外墙面砖技术上是否

15、成熟？,国内现行规范不完善的影响,外墙外保温粘贴面砖为何多个城市禁止？,重庆市：楼层超过20层或者高度超过 60 m 的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖,江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖,国内现行规范不完善的影响,外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：,传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖,现在外墙砖饰面是在外保温材料（EPS、XPS、硬发泡聚氨酯等）变形量较大的面层上粘贴面砖,国内现行规范不完善的影响,国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未

16、考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况,国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强度检验标准JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于0.4 Mpa,外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状,国内现行规范不完善的影响,建研院与中建技术研究中心做的外保温薄 抹灰（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验,EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa0.2Mpa,XPS板28d抗拉强度：0.2Mpa0.3Mpa,硬发泡聚氨酯28d抗拉强度：0.25Mpa0.35Mpa,聚合物抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa0.2Mpa,国内现行规范不完善的影响,外墙外保温一些需要关注

17、的技术数据：,XPS聚苯板的导热系数：0.029 W（m.k）,聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W（m.k）,抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾,外墙砼墙面（6m6m）年最大温差形变：4.8,国内现行规范不完善的影响,外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？,外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处,外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态,国内现行规范不完善的影响,外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？,外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%以上并不是因为粘接不老

18、造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度,国内现行规范不完善的影响,国外外墙面砖的使用及中国建研院的试验：,外墙外保温贴面砖在欧美主要用于别墅和多层建筑，且建筑四周均留有绿化景观等相对封闭的空间,中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过1500组的试验检查，目前国内，没有一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验,第二部分：万科工程管理的破解之道,一、万科工程质量管理的破解之道,二、万科工程进度管理的破

19、解之道,三、万科工程成本管理的破解之道,四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺 乏有效的控制,标杆企业的破解之道：,从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证,明确设计审查要点，控制关键易错环节,优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工,过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量,万科工程质量管理的破解之道,事前控制一，通过施工图设计指导书指 导设计院设计工作,住宅建筑专业施工图设计指导书,住宅结构专业施工图设计指导书,住宅设备专业施工图设计指导书,住宅电气专业施工图设计指导书,万科工程质量管理的破解之道,施工图设计指导书 设计统一技术

20、要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求 明确技术要求 预防常见问题 统一设计作法 提高设计质量,层高 墙体材料 异性柱 楼地面沉板 门窗 厨房 卫生间 阳台露台 屋面 空调 室外 公共空间 设备配置,万科工程质量管理的破解之道,建筑专业施工图设计指导书内容的简单示例：,万科工程质量管理的破解之道,结构专业施工图设计指导书内容的简单示例：,万科工程质量管理的破解之道,为什么要明确设计统一技术要求：,设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业成本控制要点,一些非常简单的设计细节：,厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？,厨房插座应如何布置？,厨房需不需要做防水？,万科工程质量管理的破

21、解之道,事中控制一，通过扩初方案设计审查保 证施工图设计质量,加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计,万科工程质量管理的破解之道,户型平面确认 平面布局 结构墙柱 门窗设计 厨卫设计 设备管井、机房 空调 雨水管 留孔留洞,立面确认 檐口 入口 门窗 阳台、露台 确定外檐装饰材料 空调 雨水管 留孔留洞,示例：扩初图总图审查,示例：扩初图平面图审查,示例：扩初图立面图、剖面图审查,示例：扩初图管井审查,示例：卫生间设施审查,万科工程质量管理的破解之道,事后控制一：优化施工图设计审查程序 根据各

22、部门长处及特点拆分设计审查任务：,设计部：了解设计规范、了解企业客户标准,了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点,重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性,万科工程质量管理的破解之道,工程部：,重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点,了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点,万科工程质量管理的破解之道,施工单位和监理单位：,重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性,了解工

23、艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点,示例：组合平面设计审查,示例：组合立面设计审查,示例：卫生间设计深度审查,示例：厨房设计深度审查,示例：阳台设计深度审查,示例：外檐详图设计深度审查,示例：施工图审图要点,剖面：重点核对关键 部位的梁板、标高 露台 老虎窗 屋脊、檐 门窗高度 外檐节点,示例：施工图审图要点（厨房）,橱柜 吊柜 设备表箱开关 插座 散热片冰箱 洗衣机 门窗 墙跺 热水器 地漏,示例：施工图审图要点（卫生间）,洗衣机门窗 墙跺热水器地漏污水管明设时要注意其与窗、雨水管的关系,示例：施工图审图要点：小尺寸卫生间,小卫生间要注意进行 净空尺寸的核定,示例：施工图审图

24、要点（空调）,空调审核要点 室内外机位 定位 空调板尺寸 留孔留洞 结构设备核对 空调安装,示例：施工图审图要点（空调）,示例：施工图审图要点（空调）,示例：施工图审图要点（坡屋面）,坡屋顶顶层（假复式)：空调室外机位及 留洞 露台门窗高度 露台及排水 老虎窗平面定位、建筑结构是否矛盾 卫生间、厨房排水 是否影响下层使用,示例：施工图审图要点（外檐）,外檐节点建筑细部与平、立、剖面是否 吻合？建筑、结构是否 吻合？高度定位细部,示例：结构专业施工图设计审查要点,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理 标准和施工技术标准,标杆企业的破解之道：,制定万科的企业工程质量管理标

25、准,程序性、系统性地解决工程质量问题,整合并明确内、外部资源的管理要求,统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的用途：,用于一线工程部、项目工程师在招投标、合约中提出技术标准要求和质量管理要求。审核技术方案、检查工程实体质量、验收时使用的标准,用于监理工程师在进行质量控制活动中使用的检验标准,用于施工单位在进行质量活动时的使用标准,万科工程质量管理的破解之道,万科企业工程质量标准的框架,万科工程质量管理的破解之道,地基基础,简单示例：地基基础分册的分类,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的主要内容：,第一部分：分项工程的流程图,第二部分

26、：分项工程的质量标准,第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺）,第四部分：分项工程的施工质量通病防治,第五部分：分项工程的成品保护,第六部分：工程部、监理公司的工作重点,第七部分：物料、工序检查一览表,简单示例：室内立管安装及外墙砖,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点一：,分项工程的质量标准,分四个方面：1、原材料 招投标的技术标准2、设计规定3、施工过程（包括进场验收）4、成品标准（验收标准）,源于国家标准又高于国家标准 来自一线，又回到一线 企业关注的质量控制点 规范没有明确规定 设计、施工方面的成熟的经验 强调成品方面的验收标准 供项目部工程师和监理工程师 随时检验

27、使用,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点二：,分项工程的技术措施（施工工艺）,强调施工的操作过程,强调工序样板和工序交底,提供推荐和可选的施工方法,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点四：,分项工程的质量通病防治,提出质量通病的种类,提供防治质量通病发生的各环节的控制点,工程经验的总结,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点四：,分项工程的物料检查和工序检查一览表,提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差,强调过程控制，结果记录，便于绩效考核,强调逐级互检的工程质保体系管理,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节三：对关键工序，

28、关 键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量 检验管理要求和质量检验标准不清晰,标杆企业的破解之道：,制定企业工序检验要求,明确工程质量三级质保体系的管理要求,设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理,万科工程质量管理的破解之道,过程质量控制点设定的原则：,对于业主投诉较多的质量问题，影响业主使用功能的质量问题，容易出现质量缺陷的质量问题、总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等，应设置必要的工序质量控制点和解决措施。加强预防和过程控制,对于国家规定的工序检验批验收不足或不完善部分进行补充和强化,万科工程质量管理的破解之道,过程质量控制点管理的原则：,对设置的质量控制点、停止点，应由监理组织专项检

29、查验收，甲方工程部应以每检验批不低于30%的比例参与验收,不同施工单位之间有工序交接时，前一工序完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检查确认满足施工要求后移交，并填写场地/工序移交记录,万科工程质量管理的破解之道,过程质量控制点管理的原则：,承建商完成施工的工序，承建商内部必须进行内部交接检查，合格后报监理工程师验收检查，监理工程师验收合格后，填写工序验收检查表后，方可同意承建商进行后续工序的施工,规范监理检验行为，实行动态控制和定期考核,万科工程质量管理的破解之道,简单示例：,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节四：缺乏前置技术管 理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工 企业质保体系

30、的管理,标杆企业的破解之道：,强调技术方案先行,强调动态质量管理跟踪,强调施工样板引路,合约招标文件标准化,万科工程质量管理的破解之道,技术方案先行管理的原则：,总包方编制的专项技术方案除应按企业分项工程质量标准中的框架要求编制。应依据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检管理要求和负责人,万科工程质量管理的破解之道,技术方案先行管理的原则：,监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与企业分项工程质量标准的一致性，审查其质保体系有效性，参与并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的

31、监理专项细则，明确监理检验的对应责任人,万科工程质量管理的破解之道,万科工程质量管理的破解之道,施工样板引路管理的原则：,对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路,施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现,万科工程质量管理的破解之道,施工样板引路管理的原则：,施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期

32、质量管理成本增加,经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的实物交底标准及质量验收标准,万科工程质量管理的破解之道,施工样板引路管理的原则：,为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本,所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质 量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控,标杆企业的破解之道：,明确不同阶段工程管理的任务,实行工程管理全过程质量控制评价,万科工程质量管理的破解之道,房地产业务开发流程与工程管理：,

33、万科工程质量管理的破解之道,万科工程质量管理的破解之道,房地产业务开发流程与工程管理：,施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节,房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段,万科工程质量管理的破解之道,房地产开发各阶段工程管理的任务概述：,投资决策阶段,规划设计阶段,施工准备阶段,施工阶段,保修阶段,万科工程质量管理的破解之道,投资决策阶段：,1.现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套 以及周边建筑、社会环境等资料,2.根据开发市场意向定位等，协助进行市政配 套评估，协助估算工程造价，,3.协助提出

34、分阶段开发方案，提出工程建设计 划，编制总控制进度计划,万科工程质量管理的破解之道,简单示例：,万科工程质量管理的破解之道,规划设计阶段：,1.参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合 同并督促实施（进度、结果）,2.协助提出设计要求（设计任务书、施工图设 计指导书），参与评选设计方案、扩初设计,3.协助编制设计出图计划,4.督促设计单位限额设计、优化设计（含钢 量、砼含量）,万科工程质量管理的破解之道,5.审核设计是否符合规范及国家相关规定的具 体要求,6.审核设计是否符合规划设计要点，设计使用 功能要求,7.审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设 计节点的合理性,8.审核设备系统、参数选型的

35、合理性,万科工程质量管理的破解之道,9.审核设计方案的技术经济指标的合理性；例 如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方 平衡地形改造方案的选择,10.协助编制设计封样、报板报样计划,11.协助办理报批报建手续,12.协助编制目标成本管理规划,万科工程质量管理的破解之道,施工准备阶段：,1.组建项目部班子,2.建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商 及合格承建商名册、黑名单,3.审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计 划（例如：招标方案：分区分标段、招标形 式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策 略）,万科工程质量管理的破解之道,4.审核施工图预算,5.组织资格预审，确定投标入围名单,6.参与组

36、织招标：编制与发送招标文件，组织 评审投标书（含技术标、经济标），组织技 术标答疑，参与定标,7.编制审核甲供物资采购计划,8.签订有关工程建设合同：格式化标准合同,万科工程质量管理的破解之道,9.办理各项手续（招标、报建、临时能源）,10.编写项目工程管理规划书,11.组织召集项目综合实施计划评审会,万科工程质量管理的破解之道,施工阶段：,1.开工报告，办理开工手续,2.现场踏勘报告，开工前“七通一平”及准备 工作,3.确认承建商选择的分包商,4.组织施工图会审（内部会审、预审、专项审 查）,万科工程质量管理的破解之道,5.审核施工组织设计和专项工程施工组织设计,6.督促检查设计、监理、施工

37、单位等各方执行 合同、规范、技术方案和企业工程管理标准,7.参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、物资台帐，协调总分包管理,8.组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关 键质量通病防控工艺检查及检验批验收,万科工程质量管理的破解之道,9.签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证,10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合 销售开盘、工地客户开放日,11.配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪,12.督促整理竣工资料,13.组织工程竣工验收及分户验收,万科工程质量管理的破解之道,14.参与并组织项目例会,15.参与处理项目有关质量、进度、成本等问题,15.审批并报审项目工程管理周报、月报,万科工

38、程质量管理的破解之道,保修阶段：,1.与物业、客服合作，处理入伙事宜,2.参与鉴定质量责任,3.督促承建商保修,4.参与项目后评估，积累经验教训,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节七：过于依赖分户验 收或分户验收流于形式。业主投诉与工程 质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管 理要求和奖惩措施,万科工程质量管理的破解之道,标杆企业的破解之道：,分户验收结果、业主投诉结果与施工企业和监理企业利润挂钩，实行奖惩对等的管理,通过业主预验收降低交付期的业主投诉，提高业主满意度和品牌认知度,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节八：维修不及时、维 修质量不到位易引发业主投诉升级,标杆企

39、业的破解之道：,提前明确施工单位入住配合和维修义务,保修期内保留现场应急维修队伍,万科工程质量管理的破解之道,对承包商维修管理的基本要求：,承建商在保修期限内应明确维修负责人及联系方式，提供现场驻场维修人员，维修人员应按甲方要求上下班报到并打卡,明确紧急维修、一般维修管理流程，维修期限要求，对不履行维修义务或维修质量未达要求的（同一位置一次性维修解决）管理进行约定,万科工程质量管理的破解之道,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节九：房地产企业对 监理单位缺乏有效的管理手段,回顾之前的薄弱环节十：房地产企业对 施工单位缺乏有效的管理手段,万科工程质量管理的破解之道,事前控制一：针对监理

40、人员配备数量无法 满足甲方工程管理需要的问题,提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员,根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度,明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理,万科工程质量管理的破解之道,房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段,监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要,监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰,监理工程师责任心不强，质量意识不足,万科工程质量管理的破解之道,事前控制二：针对监理人员专业能力不足 责任心不强，现场监理不认真的问题：,招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实行资格

41、认定,改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：成本利润浮动酬金,浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金,万科工程质量管理的破解之道,事中控制一：加强对监理体系的管理，甲 方重点工序抽检比例不低于30%：,甲方参与约定质量见证点的检验批验收，验收比例不低于监理实测检验的30%,定期组织工地互查（月度）和不定期检查（集团或企业工程管理的飞抽检）,万科工程质量管理的破解之道,事中控制二：保留甲方主动调控手段：,合约中约定甲方有权更换不合格监理人员,合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪30%甲方管理费,万科工程质

42、量管理的破解之道,房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段：,施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置的数量、质量无法满足工程管理需要,施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验,施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责,万科工程质量管理的破解之道,标杆企业的破解之道：,招标考察时重点检查其质保体系的执行情况,实行技术负责人、质检负责人资格认证考试,明确甲方质量标准、技术标准及管理标准,保留甲方主动调控手段,优化招标文件及合约文件,万科工程质量管理的破解之道,对供应商提出明确的质保体系管理要求，按要求进行考察、入围评定和评标审核,按长期合作的标

43、准选择供应商，形成供 应商升降级机制，与优秀供应商进行战 略合作,在招标文件和合约文件中提前明确质量 标准、管理要求、技术措施要求、配合 销售要求等质量、进度、成本控制的要 点。保证供应商在同一标准下竞价,万科工程质量管理的破解之道,招标文件和合约文件中，不仅应明确对 供应商的目标管理要求。还应明确对其 的过程评估和考核要求，实行奖惩机制,提前约定奖惩退出机制，对退场条件、计价标准、工程量确认方式、施工场 地移交要求、后续工程发生费用认定、甲方管理费收取、后续工程质量责任 认定等进行明确,万科工程质量管理的破解之道,对甲方指定单位、乙方供货安装的项目提 前明确限制性价格，综合考虑其采保费用,在

44、招标文件和合约文件中提前明确总包配 合、管理的范围、内容、职责及费用，对 不能提供有效的总包配合或配合不及时 的，按奖惩退出机制进行管理,桩身垂直度差原因分析人工挖孔桩身砼护壁轴心未按每节复核垂直度，产生左右偏移。防治措施桩护壁模板应按每安装一节在桩口架十字用线坠复核、调校。,挖孔桩的垂直度较好,挖孔桩的垂直度较差,挖孔桩模板固定采用十字线法较好,现 场 实 例,桩顶浮浆清理,原因分析由于泵送预拌砼粗骨料偏小，水灰比过大，振捣砼水泥浆时桩顶浮浆过厚，影响桩的抗压强度。防治措施 桩浇筑砼应高于设计标高3050，砼初凝前剔除部分桩顶浮浆，砼终凝后采用人工凿打见石子为宜。监理逐桩检查拍照。,桩顶浮浆

45、未认真清理,桩帽内浮浆剔打清理较好，石子清晰显现,现 场 实 例,柱短肢墙插筋偏移原因分析 短肢墙（柱）插筋由于下部钢筋密集安装插筋偏移。插筋安装后未固定。浇筑砼时插筋偏移，未扶筋及复核。防治措施 按轴线位置拨开密集钢筋插筋锚入用点焊或增加箍筋固定。插筋上部用钢管或木枋井字架固定，复核轴线。浇筑砼后及时扶筋、调校。加强旁站监理的责任心教育。,柱筋偏移,轴线控制准确,现 场 实 例,挖孔桩插筋定位较好,地梁轴线偏移原因分析地梁模板安装后未复核轴线。防治措施 按纵横轴线用钢尺丈量及房间的对角线检查，做到准确无误。搞清楚中心轴线与偏心轴线的相互关系。监理复核轴线时必须所有轴线逐一复核，不允许抽查；甲

46、方对此加强检查督促力度。,现 场 实 例,地梁位移40mm,地梁轴线偏差75mm,地梁轴线准确,2、主体工程,模板安装,模板安装主要问题支撑体系不规范，现浇梁板下挠后浇带二侧模板及支撑提前拆除轴线偏移大，爆模，后期剔打,模板安装支撑体系不规范，现浇梁板下挠原因分析 梁板支撑支承在基土面上时，基土未平整夯实。支撑间距过大，无锁脚杆及垫枋。钢管支撑扣件未扭紧。模板主次龙骨间距过大或材质较差。,模板安装支撑体系不规范，现浇梁板下挠防治措施 支撑体系的搭设必须严格按施工方案进行。梁板支撑支承在基土上时，应对基土平整、夯实，满足承载力、刚度和稳定性的要求；支撑与基土之间安放木垫枋，荷载较大的还应在垫枋上

47、安放垫铁。支撑间距：板一般控制在8001200，梁高小于750时间距控制在600800以内，当梁高750时间距应控制在400600以内，并梁支撑上增加剪力撑，支撑底部距地（楼面）200设置纵横钢管锁脚杆，中部设置纵横水平杆以满足砼结构整体受力及稳定性。如转换层模板支撑安装及大型构件用有专项施工方案，并经专家论证。钢管支撑扣件应在浇筑砼前进行检查扭紧式增加扣件（十字花扣件）。板模板主龙骨间距应控制在600以内，次龙骨应控制在400以内（九层胶合板为例），主次龙骨应采用40100木枋，上下立边应刨平。,边梁下挠,现 场 实 例,梁柱成型质量好,梁柱成型质量好,现 场 实 例,回填土未平整及夯实，并

48、无垫枋和锁脚杆,梁横向支撑间距过大（1.3m）,扫地杆和垫块正确,模板安装后浇带二侧模板及支撑提前拆除原因分析 后浇带二侧模板、支撑安装时未严格按方案实施，未形成独立体，砼徐变、应力线变形时间未达到。班组交底不到位。防治措施 严格按审批后的施工方案实施，后浇带处的模板、支撑在安装时应与支撑系统脱离开，形成独立体系，待后浇带浇筑完成且砼强度达到75以上方能拆除支撑及模板，跨度大于8m的构件应砼强度达到100方能拆除支撑及模板。加强班组交底的督促检查。,车库后浇带支撑较好,后浇带拆模过早，梁处未断开,现 场 实 例,模板安装轴线偏移大，爆模，后期剔打原因分析短肢墙（柱）纵向筋浇筑砼后未及时扶正、校

49、核，预拌砼流动性过大，从而使模板的侧压力过大，梁侧模板支撑不牢或间距过大,爆模钢筋位移，剔打钢筋外露。防治措施 短肢墙（柱）纵向伸出楼面部位应增加不小于二道箍筋，浇筑砼后及时用钢尺校核轴线尺寸，钢筋偏移的立马扶正。梁侧模板支撑间距应控制在400以内，板主、次龙骨应支撑在梁侧模上。爆模使砼构件截面积增大，剔打时严禁将主要受力筋剔出，如主要受力筋外露必须采取碳纤维加固处理。,车库边墙严重外倾,挑梁凿打露筋,现 场 实 例,钢筋安装主要问题电渣压力焊接头偏心，焊接质量差同截面接头过多梁二排筋下沉梁柱接头搭接错误加强筋安装错误挡墙顶部竖向内外排钢筋锚入一侧板在一个平面,钢筋安装电渣压力焊接头偏心，焊接

50、质量差原因分析 焊工技能差。钢筋端部歪扭不直，钢筋头下料不平整，在夹具中夹持不正或倾斜。夹具长期使用磨损，造成上下钢筋不同心，上下钢筋直径相差级别过大。预压时用力过大，使上端钢筋晃动和移位。焊后夹具过早放松，接头未及冷却使上钢筋倾斜。,钢筋安装电渣压力焊接头偏心，焊接质量差防治措施 不合格的焊工不允许上岗。钢筋头歪扭、不平整不直部分焊前应采用气割切断或矫正。两端钢筋夹持于夹具内，上下应同心，焊接过程中上钢筋应保持垂直和稳定，夹具的滑杆和导管之间。如有较大的间缝隙，造成夹具上下不同心时，应修理后再使用，上下钢筋直径相差不宜超过两级（即14与18）。钢筋下送加压时，顶压力应适当，不得过大。焊接完成