合富辉煌策划魏玛假日房地产项目营销策划报告192页.doc

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1、合富辉煌房地产HOPEFLUENT PROPERTIES LTD 镇江博威项目定位及发展策划报告目 录页码第一部分：镇江市宏观市场研究11.镇江市2003-2005年上半年国民经济运行状况分析11.1.镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升11.2.人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强21.3.镇江城市人口持续增长，城市化进程加快31.4.镇江市财政收入稳步增长，金融运行态势良好31.5.招商引资力度加大，吸引外资成绩显著41.6.固定资产投资持续高速增长41.7.近期间重要宏观政策研究51.7.1.央行再次加息政策落实，持币待购现象凸现51.7.2.“国八条”政策研究内忧外患，打击投

2、机，规范市场61.7.3.人民币升值，对镇江房地产市场波动较小71.8.综合分析81.8.1.城市市场发展前景容量可观，城市综合实力跃上新平台81.8.2.宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体82.镇江市城市整体规划研究92.1.行政区域划分原则92.2.行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析92.2.1.区域行政功能规划特点92.2.2.区域竞争关系分析资源整合，区域互助互补原则102.2.3.“东扩南进，西延北稳” 的整体城市格局102.3.镇江市整体规划对区域的支持122.3.1.镇江市城市概况122.3.2.镇江城市定位和发展目标概况132.3.3.第三产业结构比重逐年增加，

3、吸纳外来人口能力增强142.3.4.镇江市“南徐新城规划”构建现代化城市蓝图152.3.5.形成“内部成网、外围放射” 的城市交通骨架162.3.6.丹徒新区重要城市规划研究172.4.综合分析192.4.1.双重经济动力推动镇江城市扩容192.4.2.“一城两翼，向南发展”城市发展战略落实，丹徒新城面临发展机遇203.镇江房地产市场发展状况及特征分析203.1.镇江房地产市场发展回顾203.1.1.镇江房地产发展概况203.1.2.供求关系基本保持平衡，但是供应略大于需求213.1.3.镇江商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升223.2.20042005年镇江房地产市场发展特点233.2.

4、1.宏观调控效力显现，中低价商品房成为销售主流233.2.2.消费者购房趋于理性，房价成为敏感因素233.2.3.城市拆迁重新放量，拆迁客户仍是市场的消费主力243.2.4.房地产市场发展态势逐步趋于成熟，房价上涨趋向稳定243.2.5.房产开发模式不断创新243.2.6.市场细分化趋势明显，产品向多元化、人性化方向发展253.2.7.大盘开发成趋势，开发企业积极储备土地253.2.8.市场向外围化、郊区化发展253.2.9.随着市场竞争进一步提升，注重修炼产品内功的代理公司优势凸现253.2.10.镇江消费者调查分析263.3.镇江房地产发展环境分析303.3.1.有利因素303.3.2.不

5、利因素30第二部分：镇江市房地产现状特征分析321.镇江市房地产市场板块划分原则321.1.镇江房地产市场区域划分原则321.2.镇江房地产市场各大板块特征分析321.2.1.城中板块城市中心成熟居住区331.2.2.丁卯板块产业居住区域、开发区成熟居住区341.2.3.学府板块大学城居住区；351.2.4.南徐板块规划中行政文化中心、生态居住区371.2.5.滨江板块成熟高档住宅区；391.2.6.丹徒板块生态居住区、产业居住区；401.3.分析结论421.3.1.从价格因素的角度来分析421.3.2.从城市规划及区域竞争的角度来分析422.镇江住宅市场各竞争板块项目研究（多层、小高层、高层

6、）422.1.城中板块422.1.1.城中板块竞争项目概况422.1.2.城中板块主力产品类型面积分析432.1.3.城中板块产品价格及主力总价分析432.1.4.城中板块内部配套设施分析432.1.5.城中板块后续供应量分析442.1.6.城中板块代表项目442.2.丁卯板块452.2.1.丁卯板块竞争项目概况452.2.2.丁卯板块主力产品类型面积分析462.2.3.丁卯板块产品价格及主力总价分析462.2.4.丁卯板块内部配套设施分析472.2.5.丁卯板块后续供应量分析472.2.6.丁卯板块代表项目472.3.学府板块492.3.1.学府板块竞争项目概况492.3.2.学府板块主力产

7、品类型面积分析502.3.3.学府板块产品价格及主力总价分析502.3.4.学府板块内部配套设施分析512.3.5.学府板块后续供应量分析512.3.6.学府板块代表项目512.4.南徐板块522.4.1.南徐板块竞争项目概况522.4.2.南徐板块主力产品类型面积分析532.4.3.南徐板块产品价格及主力总价分析542.4.4.南徐板块内部配套设施分析542.4.5.南徐板块后续供应量分析552.4.6.南徐板块代表项目552.5.滨江板块562.5.1.滨江板块竞争项目概况562.5.2.滨江板块主力产品类型面积分析572.5.3.滨江板块产品价格及主力总价分析572.5.4.滨江板块内部

8、配套设施分析582.5.5.滨江板块后续供应量分析582.5.6.滨江板块代表项目583.项目所在区域（丹徒新区板块）竞争对手研究和分析593.1.丹徒板块竞争项目概况593.2.丹徒板块主力产品类型面积分析613.3.丹徒板块产品价格及主力总价分析623.4.丹徒板块内部配套设施分析633.5.丹徒板块后续供应量分析633.5.1.新区土地开发情况分析633.5.2.新区楼盘销售情况分析633.6.丹徒板块代表项目644.项目竞争力分析654.1.本案条件与资源分析654.1.1.规划要点654.1.2.城市发展和规划条件664.1.3.区域资源状况664.1.4.小结674.2.市场竞争分

9、析674.2.1.区域间竞争分析674.2.2.板块内竞争分析684.3.项目SWOT分析704.2.3.重点板块竞争分析704.2.4.小结715.镇江住宅市场后续供应量分析716.产品研究综合分析726.1.产品分析726.1.1.建筑类型分析726.1.2.主力户型分析736.1.3.市场户型综合对比分析746.1.4.容积率分析756.1.5.园林特色分析766.2.项目规模对比分析776.3.目标客户特征分析786.3.1.客源分析786.3.2.目标客户群研究796.3.3.三大核心目标客户构成806.4.市场价格分析806.5.板块去化分析816.6.配套分析826.6.1.当地

10、普通住宅相关配套内容826.6.2.不同体量住宅产品对配套的需求826.6.3.本项目的建议836.7.营销手法分析836.8.综述847.市场综合分析857.1.镇江未来23年住宅市场发展预测857.2.平民化消费市场阶段的主要特征及表现867.2.1.消费观念发生重大改变867.2.2.房地产业成为城市的支柱行业之一，并成为全社会的关注热点877.2.3.供应量激增，产品极大丰富887.2.4.成交量激增，市场细分加剧897.2.5.营销水平提高，营销手段丰富多彩907.3.平民化消费市场阶段的市场机遇分析907.3.1.供应商面临的机遇907.3.2.政府面临的机遇917.3.3.消费市

11、场面临的机遇917.4.镇江未来23年的市场特征分析927.4.1.主要市场特征927.4.2.影响项目成功的几个问题938.市场研究结论948.1.市场调查总结948.2.项目市场突破点95第三部分：项目定位与分期发展策划建议961.项目背景分析961.1.项目经济技术指标分析961.2.地形地貌分析971.3.开发条件分析981.3.1.优势981.3.2.劣势991.3.3.对项目的建议992.区域居住质量分析1002.1.交通状况分析1002.1.1.城市发展总述1002.1.2.项目外部交通组织1002.2.配套设施1012.2.1.购物、商贸、农贸生活服务设施1012.2.2.酒店

12、、娱乐休闲设施1022.2.3.医疗卫生设施1022.2.4.文化教育设施1022.2.5.银行、邮局1032.3.居住环境综合评价1033.项目定位1043.1.项目定位面临的主要问题1043.2.定位主题元素提炼1053.3.项目定位1064.项目核心开发理念1074.1.项目定位阐述1074.1.1.郊区化居住的特点1074.1.2.郊区化居住面临的主要问题1084.1.3.郊区化居住的解决途径1084.2.“全方位社区生态运动系统”开发理念的提出1094.2.1.“全方位社区生态运动系统”的引入1094.2.2.戴维营“全方位社区生态运动系统”的核心表现1105.项目分期发展策略111

13、5.1.分阶段发展策略1115.2.分阶段发展原则1125.2.1.项目限制1125.2.2.市场依据1125.2.3.分阶段原则1125.3.分阶段发展计划1135.3.1.阶段划分1135.3.2.各阶段指标1155.4.价格定位1165.4.1.总体价格策略1165.4.2.市场需求1165.4.3.竞争者价格1165.4.4.初步价格定位117第四部分：品牌设计及产品理念设计建议1191.品牌竞争力分析1191.1.品牌竞争力分析1191.1.1.显性竞争因素1201.1.2.隐性竞争因素1201.2.竞争力塑造1211.2.1.显性竞争力塑造1211.2.2.隐性竞争力塑造1242.

14、主题设计1252.1.项目市场突破点1252.2.导入模式1262.2.1.遵循方式1262.2.2.评定原则1272.3.主题理解1272.3.1.魏玛(Weimar)德意志民族的文化圣地1272.3.2.魏玛(Weimar)欧洲文化之都1302.3.3.魏玛(Weimar)世界十大人文建筑遗产之一1322.3.4.魏玛(Weimar)公园小城1322.4.魏玛(Weimar)精神 魅力小镇生活1332.5.项目与魏玛小镇(Weimar)的关系1342.6.主题的理论基础1352.6.1.特定的产生条件1352.6.2.独特的生活理念1372.6.3.高标准设置1373.品牌核心竞争力设计1

15、393.1.品牌内涵1393.2.“全方位社区生态运动系统”开发理念的提出1403.2.1.“全方位社区生态运动系统”的引入1403.2.2.戴维营“全方位社区生态运动系统”的核心表现1413.3.魏玛精神1424.项目品牌形象定位1434.1.项目定位思考1434.1.1.郊区化居住的特点1434.1.2.郊区化居住面临的主要问题1434.1.3.郊区化居住的解决途径1444.2.项目定位面临的主要问题1444.3.定位主题元素提炼1454.4.项目品牌形象定位1465.品牌命名1475.1.方案一：蓝图法博威魏玛小镇1475.2.方案二：品牌联想“博威领域”1486.产品理念设计1486.

16、1.规划设计依据1486.2.规划指导思想及主要原则1486.3.主题概念与总体规划的对接1496.4.总体规划建议1506.4.1.组团划分1506.5.交通停车系统1516.5.1.区级道路系统1516.5.2.小区内车行道系统1526.5.3.人行步道系统1526.5.4.紧急通道系统1536.5.5.停车系统1536.5.6.公交停车场1536.6.广场、园林景观1536.7.公建配套1556.7.1.社区中心坡地运动生态景观公园1556.7.2.戴维营运动设计1566.7.3.社区下沉式商业配套系统1576.7.4.高尔夫果岭1586.7.5.康体健疗中心1586.7.6.奥运文化展

17、示长廊1586.7.7.建筑单体内运动设施1596.7.8.魏玛文化大道1606.8.建筑风格及细部建议1616.8.1.总体设计原则1616.8.2.建筑形式1636.9.单体设计1646.9.1.建筑布局1646.9.2.立面1656.9.3.户型面积配比建议1656.9.4.多层住宅公共部分1666.9.5.室内细部设计1666.9.6.装修1676.9.7.结构优化设计1686.9.8.环保、节能材料选用1686.10.产品设计中的国际化体现1696.10.1.总则1696.10.2.社区配套1696.10.3.建筑风格1696.10.4.园林景观1696.10.5.户型设计1696.

18、11.智能化及物业管理1706.11.1.小区智能化系统设置建议1706.11.2.全方位物业管理1716.12.商业产品建议1736.13.软件及附加值建议1736.13.1.目的1736.13.2.形式1736.14.卖场知觉质量的延伸1766.14.1.项目沿线包装1766.14.2.项目外环境1776.14.3.项目全息展示系统177附件一：镇江博威项目一期开发建议1781、项目开发量预测以及销售额1782、一期户型配比建议1783、一期开发示意图1794、销售预测180should be tightened, no loose, Terminal Board wiring shoul

19、d be one on each side, no more than two. J, shielded wire, spare wire binding order, reliable grounding. 7.7 quality standard 7.7.l cables through the cable embedded tube making use of galvanized steel pipe, tube ends without burrs, smooth. 7.7.2 pipe does not allow bending, bending the bend radius

20、should be 4 times times the outer diameter of the tube in. 7.7.3 ellipticity of a bent tube, pipe diameter 60mm, not 8%, diameter 760mm, not 6%. 7.7.4 making cables buried piping application root production, growing where interface is required, only straight pipe, only the wire port connections, wel

21、ded connections are not allowed. 7.7.5 service sleeve should have a good grounding. 7.7.6 cable trays installation, burrs and dirt and corrosion treatment should be carried out, install the bridge . 7.8.1.7 piping and piping, equipment and equipment or piping and other equipment shall have sufficien

22、t expansion gap in hot situations. 7.8.1.8 metal temperature of the insulating layer (hot) = shell-wall temperature of environment temperature 40 c. 7.8.2 paint 7.8.2.l paint of equipment and pipelines should have at least a primer (red paint) and finish. 7.8.2.2 paint appearance color uniform, with

23、out paint, rust, flaking, wrinkles, flow marks, scum, paint particles and visible brush marks. 7.8.2.3 interlayer should be tight and without stratification. 7.8.2.4 pipelines asphalt, fiber glass fabric corrosion, external appearance should never show surrounded by glass fiber cloth uniform, dense,

24、 painted pitch inspection should be no delamination, cavitation, homogeneity of asphalt coating, brushing each layer thickness in accordance with design requirements. Standard 7.9 7.9 structure placement process. 1 fair-faced concrete is a concrete surface without any decoration, structure appearanc

25、e quality of concrete structure that is able to display strength and aesthetic perception of quality standards. Construction technology requirements are as follows: template template Panel selection and processing require plate high strength, good toughness and2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598

26、 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构第一部分：镇江市宏观市场研究1. 镇江市2003-2005年上半年国民经济运行状况分析1.1. 镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。根据国际惯例，人均GDP达到1300至8000美元，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。镇江人均GDP在2002年突破20000元，在2004年达到24997元，年平均增长率超12%，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。2004年人均GDP达到3000美元，正由缓慢发展期迈向快速发展时期

27、。近年房地产市场的火爆是镇江经济发展的一个重要表现，这也仅仅是镇江第一轮房地产发展高潮。1.2. 人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强城乡居民生活水平不断改善。2004年城镇居民人均可支配收入完成10858元，增长14.9%，农民人均纯收入完成5372元，增长13.5%，分别占年计划的102.6%和106.4%。2005年16月镇江市城镇居民人均可支配收入为6275元；同比增长9%。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展。1.3. 镇江城市人口持续增长，城市化进程加快2004年末,全市户

28、籍总人口26721万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口101.36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。2001年2005年2010年2020年市域总人口280万人290万人300万人320万人市域城市化水平50.5%57%63%70%城市规划区人口规模99.8万人105万人120万人140万人中心城人口规模65万人75万人90万人120万人随着城市人口的持续增长，外来人口的增加将导致消费者对住房需求的增加，这在很大的程度上促进了镇江房地产业的发展。1.4. 镇江市财政收入稳步增长

29、，金融运行态势良好财政收入增幅较快：全年财政总收入完成9212亿元，比上年增长326。其中：上划中央财政收入3667亿元，增长141；地方财政收入5545亿元，增长413。在财政收入中：工商税收完成6249亿元，增长235，其中：增值税完成38.21亿元、企业所得税完成7.42亿元、营业税完成8.16亿元。全市进出口总额完成35.2亿美元，比上年增长31.8。其中：进口总额20.1亿美元，增长45.5；出口总额15.1亿美元，增长201。金融运行态势良好，服务功能不断完善。年末金融机构各项存款余额676.51亿元，比年初增加95.72亿元。其中：企业存款220.70亿元，比年初增加32.18亿

30、元；居民储蓄存款388.46亿元，比年初增加50.25亿元。年末金融机构各项贷款余额489.26亿元，比年初增加78.43亿元。其中：短期贷款298.93亿元，比年初增加17.42亿元；中长期贷款116.60亿元，比年初增加33.00亿元。个人住房、汽车、教育等消费贷款发展迅速。上述数据表明现阶段镇江市的经济环境是较为理想的，同时出于城市发展规划的需要，市政府也在花大量的资金不断的改善城市内外部环境以及投资环境。1.5. 招商引资力度加大，吸引外资成绩显著2004年新签外商投资项目477个，其中在1000万美元以上项目135个，比上年增加45个。合同利用外资26.8亿美元，比上年增长49.9。

31、实际利用外资12.2亿美元，比上年增长508。全市完成全社会固定资产投资320.5亿元，比上年增长35.1。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。截至2005年上半年，镇江市实际利用外资已累计超过60亿美元，占全国的1。经济形态的不断优化为镇江城市未来的发展提供了很好的经济基础平台。1.6. 固定资产投资持续高速增长2004年完成全社会固定资产投资320.52亿元，比上年增长35.07%。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。其中：基本建设投资105.41亿元，增长33%；更新改造投资56.53

32、亿元，增长59.4%；房地产开发投资39.17亿元，增长21.3%。从这一组数据可以看出，全社会固定投资额的不断增长，城市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例亦将不断加重，开发力度进一步加大，亦即是预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势，房地产投资总额近年来持续增长，表明镇江市房地产市场非常活跃。1.7. 近期间重要宏观政策研究1.7.1. 央行再次加息政策落实，持币待购现象凸现中国人民银行决定，从2005年3月17日起，再次提高商业银行自营性个人住房贷款政策。这在一定的程度上打击了消费者的购房行为，房地产将面临一个相对比较理想的调整期。虽然这次加息并非仅仅针对

33、房地产行业，但是由于国内90%以上的房地产开发商都是依靠贷款进行开发的，而且贷款金额基本上都占了总开发金额的50%以上，在不到半年的时间内连续两次加息，对房产商带来的压力是十分巨大的。银行提高存款利率上升了0.27%，对房地产企业会有较大的影响和冲击，过去房地产企业融资有限，能通过股市融资的必须是上市的房地产企业，通过信托融资风险又大，往往房地产企业的运作都是通过银行融资，加息后，使房地产融资渠道受限。但也有一点好处，就是提高了他们使用资金效率及结构调整。我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。 莫让房地产拖累宏观经济.2的利率上升幅度虽不大，但传

34、递的信号却异常明确，就是中央将继续加大宏观调控的力度，抑制房地产业投资规模的持续增长；同时，由于去年央行提高利率之后，房地产市场的热度并未出现明显下降，这次调整是去年政策的延续，亦表明央行对房地产市场的金融风险已经产生了高度警惕。应明确房地产是大众消费品而不是大众投资品。加息促使一部分投资人群转入市场观望者的行列。1.7.2. “国八条”政策研究内忧外患，打击投机，规范市场 内忧外患中国经济4年来以超过9的增速跑步前进，与此同时，中国房地产业的前进速度更是快得令人瞠目结舌。从1999年到2004年，全国商品房销售面积两年一大步，从145亿平方米、185亿平方米上升到223亿平方米、267亿平方

35、米，再增加到336亿平方米、382亿平方米，保持着扩张态势。市场的供不应求导致投资客蜂拥进入房地产市场导致房价猛涨、楼盘空置率高等一系列弊，另一方面人民币不断升值。同时大量的国外资本涌入中国内地，为了有效的避免通货膨胀保障中国经济的正常运行。国家采取宏观调控已经到了必须执行的地步。 打击投机国八条的出台着重于抑制购房需求、减缓房地产投资增速、打击房地产投机的政策，长期固定资产投资规模过大，尤其市房地产投资比率一直处于占据着固定资产投资较大，可能诱发经济过热的问题，因此有效的打击投机行为，最直接的方法就是抑制房价的上涨。因此本次“国八条”针对有效抑制房价的进步上涨，从打击投资者、提高税收、通过信

36、贷政策与加息来打击投机者房地产投机行为。政府调控的重心从房地产投资规模逐步转到房价上，在严格控制低密度、高档住房建设规模的同时，为求稳定房价，宁可选择增加中低档住房的投资规模。 规范市场需求旺盛、低利率、土地供应政策、这一切都是造成房地产市场背离居住主要功能，成为了投资者的投机工具。国八条的出台。利用加大经济适用房的建设力度从税收利率等手段有效规范购房人的行为从而达到规范市场的目的。1.7.3. 人民币升值，对镇江房地产市场波动较小2005年7月21日，中国人民银行宣布，央行宣布调整人民币与美元汇率，人民币升值2%。从房地产的角度来说，人民币升值2%是对六月份出台的一系列新政的补充。虽然政策推

37、出的时间非常突然，但这并不是国家的偶然之举，而是早已在酝酿之中。境外购房投资者大多手持美元，人民币增值，美元相对贬值，这就意味着境外购房投资者的购房成本增加了，他们必须花更多的美元才能在中国买一套房子。虽然中国的房价实际上并没有上涨，但是对于境外购房投资者来说，人民币的增值也意味着中国的房价在无形中上涨了。六月份，国家推出了一系列的新政策，打击房地产投资投机者，但这些政策只是针对国内买房人而言的，不少境外购房者甚至还趁新政实施后，国内房价下降之际，大举进军我国的房地产市场，特别是在上海，由于房价回落明显，许多韩国、日本等公司都纷纷进行投资，期待日后的回报。这些投资者主要也是看准了我国房地产的发

38、展潜力。但是现在投资成本的提高，将在一定程度上抑制境外投资。此次人民币增值从房地产的角度看，是对六一新政的补充和完善。此次人民币升值对上海、杭州等沿海城市影响较大，因为这部分城市的国际化程度较高，国际交流较多，房地产的境外投资也较多，势必会对这些城市的房地产市场产生较大的影响。在这些城市中上海首当其冲，因为无论从国际化程度还是境外投资数量上看，上海都毋庸置疑地排行老大。但对于镇江房地产市场的作用不明显，主要原因是镇江房地产市场的境外投资很少，镇江房低偿市场因此出现波动的可能性。1.8. 综合分析1.8.1. 城市市场发展前景容量可观，城市综合实力跃上新平台在南京都市圈及苏锡常都市圈的双重推动下

39、2004年2005年上半年镇江市经济运行总体上呈现稳步、健康的发展态势，经济运行出现了符合国家宏观调控要求的积极变化。镇江市的经济总量登上了一个新台阶，人民的生活水平得到进一步的提升，预示着镇江市经济发展正逐步进入快车道，工业化和城镇化进程全面提速。镇江市城市综合实力越上新台阶。1.8.2. 宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体国家一系列宏观调控政策的出台，切实稳定住房价格，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。而控制住房价格上涨势头，真正的目的就在于防止大起大落，促进楼市健康发展，这是国家一系列宏观调控政策出台的核心所在。打击房地产投资者。促使整体房地产回归到居住的本性，是此次宏观调控的

40、主要目的。因此房地产市场回归到居住的本性后，对于普通以居住作为目的的消费者而言，中低价房将更具有吸引了成为市场的主力消费产品。2. 镇江市城市整体规划研究2.1. 行政区域划分原则镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。2.2. 行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析2.2.1. 区域行政功能规划特点u 京口区：镇江市的政治中心、核心商业中心、旅游中心、科教区； u 润洲区：镇江高新科技产业区、旅游区、未来镇江的政治、经济、文化中心；u 丹徒区：镇江市的交通核心区、高科技产业区、化工区、镇江市的农业核心区、；u 镇江新区（

41、大港）： 镇江的化工产业区2.2.2. 区域竞争关系分析资源整合，区域互助互补原则u 丹徒区、京口区：形成镇江市重要的教育区；u 丹徒区、润洲区：形成镇江市的交通枢纽、重要的生态居住区；u 润洲区、京口区：构成镇江重要的商业区、行政办公区、旅游区；u 丹徒区、镇江新区：构成镇江市的科技、化工产业区；综合以上分析：镇江四大行政区域最终形成的竞争格局是，区域资源整合，互助互补的竞争格局。这在一定的程度上提升项目的城市整体竞争力，促进城市的整体发展，这是每个城市所必需的。2.2.3. “东扩南进，西延北稳” 的整体城市格局镇江正在加快拓展城市空间，实施“东扩南进，西延北稳”。“东扩”：城区向与原有的

42、港口、科技产业基地形成新城的东翼；“南进”：在新政中心的搬迁引导下进驻城市南部，打造新城市的行政文化中心与生态住宅中心；“西延”：城市向西延展形成基础产业带和物流产业的增长区从而形成新的城市组团；“北稳”：由于镇江城市的北部紧靠长江，因此北部土地资源相对匮乏。因此采用稳步发展的城市开发策略，是建设一个美好的未来新城市的重要指导思想。科学合理地把城市规模做大，形成“一城两翼”的新城市框架城市发展总方向南 进 规划结构：“双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构。主城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。人口按90万左右控制。划分为五大功能区：主城核心区

43、、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。东翼：基础产业带和配置适量的生活用地。由谏壁、化工区和大港三部分组成。人口按20万左右控制。西翼：基础产业带和物流产业的增长区。由龙门和高资两部分组成，人口按10万左右控制。 居住用地规划布局：规划形成七个综合居住分区：主城核心区分区、丁卯新城分区、南徐新城分区、丹徒新城分片区、大港分区、谏壁分区和高资分区。分 区用地面积（kM2）规划人口（万）功 能主城主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心。包括老城区和北部综合旅游区两部分。北部

44、综合旅游区是城市滨水区，集商务，文娱，旅游为一体的综合旅游区。南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区。城市副中心，未来市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区。丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区。城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市新区，重点发展大学城和高新技术产业园区。丹徒新城1515城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。南山风景区12城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区。西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区2.3. 镇江市整体规划对区域的支持2.3.1. 镇江市城市概况镇江市地处长江下游南岸，北纬31373219，东经1185811958。东西最大直线距离95.5公里，南北最大直线距离7