12月房地产课件肖宏伟老师.ppt

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1、房地产建筑业年终税务疑难问题处理与风险规避肖宏伟2015年12月,第一部分：最近税务案件风险管控与借鉴,新疆地税稽查局与新疆瑞成房地产开发有限公司税务行政处罚二审行政判决书.doc韶关盈锦置业与仁化地税价格调整案.doc海南三正实业投资有限公司土地增值税诉讼判决书.doc金湖盛锦铜业与淮安国税判决书善意虚开所得税扣除.doc最高法院提审广州德发诉广州地税案.doc佛山鑫城房地产有限公司与佛山市顺德区国家税务局稽查局处罚类一审行政判决书.doc五个房地产稽查案件.doc迂回包抄突破难点稽查.doc土地增值税判例江苏大山房地产与宿迁地税稽查局二审行政判决书.doc代收税款引发的工商诉讼攀枝花.do

2、c,最近税务案件风险管控挂靠收管理费财务进去了.doc会计人员切勿为公司找发票平账.doc,浙江省国家税务局关于东阳市海德房地产开发有限公司应缴未缴土地出让金预提问题的批复.doc国家税务总局关于房屋买受人按照约定退房取得的补偿款有关个人所得税问题的批复.doc国家税务总局关于鄂尔多斯羊绒集团有限责任公司资产损失税前扣除问题的批复.doc如何弄清房地产真实的开发成本.doc国家税务总局关于加强网络红包个人所得税征收管理的通知.doc因偷税总经理财务总监会计均被判刑.doc沈阳一保险公司经理因购车返还一万元现金 被定受贿罪.doc,第二部分、2015年房地产建筑业相关税收新政策运用与案例借鉴,一

3、.黑名单制度对企业法定代表人和财务主管的个人冲击重大税收违法案件信息公布办法41号公告.doc：偷欠骗税100万元以上；以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的；虚开专票税款数额300万元以上的；虚开普通发票，票面金额累计1000万元以上的；经法院判决构成涉税犯罪的；违法情节严重、有较大社会影响的。公布满两年才能撤出。广西国税局曝光八类步税案件.doc,二.推进税务稽查随机抽查实施方案税总发2015104号,税务稽查新模式五大特点五年轮查.doc一、除直接立案外，其他均摇号随机抽查二、随机抽查分为定向抽查和不定向抽查。三、检查比例四、检查人员随机确定五、国地税联合检查爬虫软件.doc,三.高压反腐下的“

4、一案双查”对房地产建筑企业意味着什么？,税收违法案件一案双查工作补充规定.docx在查处纳税人、扣缴义务人和其他涉税当事人（以下简称涉税当事人）税收违法案件中，对税务机关或者税务人员的执法行为规范性和履职行为廉洁性进行检查，对违纪违法行为依照有关规定进行调查和追究责任的活动。樊某大同市城区地税西街税务所所长.docx税收政策合规工作实施办法.doc,四.总局注销清税申报表.doc三证合一后需要跑以下工作.doc,三证合一纳税人常问9个问题.doc新设、变更、注销登记六大税务风险一、登记信息共享，接收新登记注册户甄别身份二、三证合一企业注销申报，国地税受理分别清税三、清税申报后发现少缴税款，纳入

5、黑名单管理四、补录涉税信息列入异常名录的，停供发票实地五、建立纳税信用评价模式，完善税收监控措施六、未纳入三证合一的登记事项，需执行现行税收政策法规,五.发票犯罪给房地产建筑企业未来的纳税管理来带重大风险,企业为何疯狂作废发票.doc卖方不开具增值税发票买方要求赔偿损失案.doc不给发票扣税钱约定不合法.doc 黑龙江建安公路诉富裕地税不开发票案.doc海南省地方税务局第三稽查局与被江西省第一房屋建筑公司税务行政处罚纠纷的行政判决书.doc小发票大学问八张图.doc专用发票使用大全.doc,六，财政部会计信息质量检查报告发布补税也成了主角.doc,中国联通对内部员工、内部办公等提供免费通信服务

6、，未缴纳相关税款。联通华盛公司无偿使用集团其他关联公司的办公楼、营业厅等资产，未缴纳营业税金及附加。上海公司出租房屋未按从租计征办法申报缴纳房产税。山东公司顺价销售手机终端未缴纳增值税。,七.房地产建筑企业借款引发的涉税风险,1，企业借款税务风险及最佳做账方法.doc2，关联企业无偿资金往来的税务处理.doc 有偿提供劳务应用跨国情报交换引发高收入移民调查.doc股息红利变借款税务人员说NO.doc3，老板借钱给公司和公司借钱给老板的重大风险案例。视同分红税务风险管理.doc安徽省黄山市中级人民法院行政判决书股东借款年末不归还分红个税.doc4、买方承担承兑贴息如何开具增值税发票.doc,高院

7、融资司法解释（民间借贷）对企业纳税抵扣产生的影响法释【2010】18号：,（1）利率：x36%三种利率下的法律意义；（2）没有约定利息的法律意义。国家税务总局公告【2011】34号：本省任何一家金融机构同期同类贷款利率；高法民间借贷司法解释2015.doc最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定.doc2011年34号公告本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况,企业理财行为产生的税务风险,企业购买国债收益不征营业税；买卖股票征税。海南椰岛营业税案公告.doc关注非金融企业从事金融业务的营业税风险.doc海南椰岛转让三安光电小非收益38，824万元、二级市场买卖三安光电股票收

8、益4862万元，追缴各项税费2，219万元，加收滞纳金1，153万元。“转让”与“买卖”不同？到期赎回不征。关于金融商品转让业务有关营业税问题的公告.doc,八、股权转让避税手段汇总别让李嘉诚跑了.doc股权转让偷逃巨额税款获刑.doc本山传媒大股东突然变更.doc,大宗交易平台夫妻间转让。2011年第39号国家税务总局关于企业转让上市公司限售股有关所得税问题的公告.doc转让合同签订时间提前一人有限公司、自己公司、代持股。先增资再减资转让。迁移到西藏、新疆再减持或转让。夫妻一方转让名下股权合同效力的认定标准.doc,九、注册资本认缴制的税务机遇与风险.doc,企业信息公示暂行条例年度报告公示

9、和即时公示两种制度。注册资本认缴制。1、国税发199425号印花税计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。2、财税2008121号关联债资比。3、国税函2009312号：企业投资者未缴足其应缴资本额的，利息差额不得扣除。4、认缴制股权转让对个税征管先实缴？,十.伴随“营改增”推进所产生的税务风险及注意事项,财税2013106号，电信业已改。建筑业、房地产业预留11%，房地产金融服务业陆续行业试点。企业目前迫切需要做两件事：一是修改票据报销制度，要增票。二是培养增值税财务人员。问：延期开发票是否可以抵扣增值税？关于核对营改增行业纳税人基础征管信息的通知.doc,十一、密切关注国发20

10、1525号影响国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知.doc,国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知.doc冀东水泥资源综合利用返还增值税。科技资金、环保资金补贴、贴息返还。深圳高新区开发建设公司与深圳市南山区地方税务局不服税务管理加收滞纳金处罚一审行政判决书.doc,十二、资产（股权）划转四种政策实战应用-财税【2014】109号与税总2015年40号48公告大解析,资产（股权）划转2015年40号公告.doc关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知.doc109市北集团划转税务分析.doc划转范围：仅限于百分百母子之间或子子公司之间会计处理：划出方，可选择增加长期股权投资，冲减资本公积

11、，划入方，增加实收资本、资本公积。税务处理：不纳税，以资产计税基础在新单位继续划转完成日：指股权或资产划转获批生效并且双方已作会计处理的时间点。,十三、拍卖取得房地产卖方注销或非正常户状态发票？税总公告2015年第67号契税.doc,并且对在拍卖环节，拍卖须知中未明确交易的“上手税”问题如何处理；对同一纳税人，有一部门资产拍卖须知中明确交易中的相关税费责任，有一部资产拍卖须知中文件未明确交易中的相关税费责任，如何处理。广州地税代开发票代付税款上手税胜诉案.doc郭元峰与莱州市地方税务局不履行法定职责二审行政判决书.doc,答复：沈阳地税局关于李宏蕾申请代开销售不动产发票的批复.doc,1、依据

12、国税发2005156号文件第二条加强销售发票管理。在契税纳税申报环节，各地应要求纳税人报送销售不动产发票，受理后将发票复印件作为申报资料存档；对于未报送销售不动产发票的纳税人，应要求其补送，否则不予受理。2、对于司法或机构拍卖出具的拍卖手续，只确定了不动产的权属不具有销售不动产发票的功能。3、“法人单位注销、破产等客观原因”包括非正常户。税收征管法中“税收优先权”,第三部分，房地产建设及预售阶段所得税汇算清缴问题处理与自查补救,一、开发用地的税务处理问题涉及哪些税收.doc1、招、拍、挂税收问题2、购买转让土地项目;3、购买股权关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知.doc5、合并、分立取得

13、土地关于厦门兴荣国际物流有限公司分立有关涉税问题的批复.doc6、以土地投资;7、甲方出土地，乙出资金合作建房8、委托代建，深圳东森公司,二、房地产开发企业跨地区项目部纳税地点问题.doc,一项目一公司模式跨地区经营房地产企业，不办理营业执照的，以项目部模式经营。房地产开发企业合法的项目部不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。增值税纳税地点原则上在机构所在地。,三、筹办项目公司期间开办费发票抵扣处理与风险规避,1，新公司筹建，发票的名头开给投资方，发票可以入账吗？如何解决？2，企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费扣除方法。3，签合同时约定当新公司成立后所有

14、费用由新公司承担，款项由新公司支付，同时发票开具给新公司。现行筹办费的财税政策.doc,四、以购买股权方式取得土地的发票处理与税收风险分析,土地的计税基础不变。不需要开具发票，凭协议企业所得税以原始价值计开发成本。土地增值税以原始价值计扣除项目金额。个人所得税，增值20%纳税。股权转让契税不交。个人买卖股权，公司帐务如何处理？借：实收资本原股东贷：实收资本新股东,五、预售收入招待费广告费扣除问题.doc,31号文、第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。（取消了原预售收入的概念，将预售收入确认为收入，由此带来计算三项费用扣除限额的基数的调整）

15、,六、预售阶段预计毛利与预缴税金扣除,房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”,七、企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理.doc,1，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。2，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、补偿）3，返还用于开发项目相关的基础设施建设4、返还用于建设公共配套设施5，返还给其他单位或个人。6，土地出让金返还或奖励,八、前期立项规划设计环节需要考虑的税收问题？,前期开发费用核算的内容.doc哪些可以抵扣1，临时设施费用计开发成本还是开发费用？如

16、何调整税会差异？2、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用更有利？收据可以做入帐凭证吗？,九、拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc,1，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。2，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。3、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。4、以房屋进行拆迁补偿土地增值税的最佳方法：拆迁补偿确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费,房地产拆迁补偿税务处理,1，拆迁帐务处理选择-借：开发成本；贷：主营业务收入；结转成本：借：主营业务成本

17、；贷：开发产品2，营业税征免界定。3，企业所得税视同销售与成本扣除4，个人所得税免征条件5，土地增值税处理最佳方法：6，契税的免税范围7，发票的地方规定,第四部分：房地产开发完工阶段所得税汇算清缴疑难问题处理与自查补救,一、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理 国税发200931号第三条：（一）开发产品完工确认条件（符合条件之一）：竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用.取得初始产权证明。,二、如何理解房地产企业核定征收的问题,国税发【2009】31号文第四条

18、规定：企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,三、赔偿金违约金税务争议处理.doc,1、购买（承租）方支付违约金是价外费用，征税2、销售（出租）方支付违约金。属于营业外支出，不征税。3、如果向个人支付违约金，认定为“其它所得”需要交纳个人所得税。（国税函【2006】865号文件）4，无法取得发票的赔偿金可以在企业所得税税前扣除。5，售房因对方违约交易未成功，房开企业收取的违约金

19、不需要缴纳营业税或增值税。,五、房地产常用促销方式的税务处理全攻略.doc,1.企业所得税 国税函2008875号2.营业税：价外费用、混合销售？3、增值税：兼营销售。4.土地增值税：区分房产销售。5.契税：全部价款。,这几种促销方式的财税处理.doc,1)房子九八折销售；2)原价销售，购房赠送价值5000元电视；3)捆绑销售买房子送车位、阁楼、物业费等4)买房子赠送香港免费游5)按原价销售，买房子返现金2000元的现金,六、房地产企业成本费用的扣除.doc房地产企业成本稽查风险管控与应对.doc,一、赞扬声中的冷思考-税总2015年34号工资扣除操作要点.doc一、列入企业员工工资薪金制度、

20、固定与工资薪金一起发放的福利性补贴，可作为工资扣除。二、企业在汇缴结束前向员工实际支付的已预提汇缴年度工资薪金，准予在汇缴年度按规定扣除三、企业按照协议（合同）约定直接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出;其直接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工福利费支出。2015年5月8日,月薪1万到手7454元老板实际付出14410元.doc,（1）临时工劳务工资怎样扣除？（2）对实际发放的时间截止日的不同理解（3）稽查工资薪金与申报个税基数的对比？（4）母公司派高管到子公司列支工资稽查（5）工资薪金与职工福利费的区别（6）工资的社会保险成本巨大，如何防范风险？,七、完工年度汇算清缴申报

21、,国税发200931号 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后房地产视同销售表填报.doc河南地税局答复门窗的制作安装如何开具发票.doc2014年度企业端企业所得税年度申报模拟优化版04091(1).xls,第五部分、地产开发特殊收入确认租赁收入、视同销售收入、股权转让所得汇缴疑难问题处理与自查补救,一、企业出租房屋税收争议问题处理.doc1、售后回租业务如何处理2、租赁期不等额租金收入收取如何处理3、免租期是否需确认收入处理4、无租出借他人使用有哪些税务风险5、转租业务如何开具发票红星美凯龙将类百货模式与时下流行的轻资产运营

22、结合起来.doc,二、房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理.doc,关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告2014年2号.doc1，视同销售的税收基本规定：改变资产所有权属。2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）3，营业税视同销售计税价格4，土地增值税视同销售计税价格确认：,三、房地产取得土地的税务争议化解之道.doc,1，契税：计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。2，耕地占用税纳税人依据农用地转用审批文件认定。3，公司股东因撤销投资而收回原投资的不动产，不征收营业税.各税种业务问题资料汇总契税契税政策与实务课件（肖宏伟20

23、151026）.ppt4，规划部门收费，不属于契税依据。契税征管存在风险解析及应对.doc招拍挂开发用地耕地占用税谁交.doc,四、税收领域最彪悍的文件-房地产的税收优惠政策.doc,1、彪悍的军队转业干部免税政策：财税200326号2，房地产公司人数符合条件的免税效果。3，房地产公司人数不符合条件的情况：4，各级税务部门一些地方政府的做法和企业的应对措施,第六部分、房地产建筑安装企业年终财务决算技巧与利润调整方法,一、填写新版企业所得税预缴申报表.doc企业所得税预缴申报表填表说明28号公告.doc修改预缴申报表2015年第79号.doc国税函200934号 一、税款足额及时入库，各级税务机

24、关对纳入当地重点税源管理的企业，原则上应按照实际利润额预缴方法征收企业所得税。三、原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数+汇算清缴数）应不少于70%.所得税预缴申报表31号公告.doc,二新报表为企业自身税收管理带来的机遇与挑战,【1】、加强管理，合理编制。【2】、税会差异，准确调整。【3】、统一列报，协调合理。【4】、全员培训，管控风险。企业所得税申报表（2014课件）.xls2014版所得税汇算表及参考（课件）.xls,三、2015年所得税汇算清缴原则性安排,2014版A类企业年度所得税离线申报模板.xls凡缴纳企业所得税的纳税人均应汇算清缴。定额核定不汇缴。总分

25、机构，分税的汇缴，不分税的不汇缴。纳税人应在2016年5月31日前申报。汇缴期内申报有误，未涉及多缴税款的，可更正申报；涉及多缴税款的，应结束后进行补充申报。纳税人办理更正申报、补充申报时，均应到主管税务机关办税服务厅办理申报。会计行业最神秘的两个字.doc,汇算清缴应报送的资料填 表 特 别 提 醒.doc,1.企业所得税年度纳税申报表。2.财务会计报表。3.汇总纳税总机构所得税分配表、分支机构财报；4.有备案业务情形的企业备案资料。5.投资收益免税优惠报送企业利润分配证明单 6.房地产已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具

26、专项报告。7.所得税鉴证按税总函【2014】220号.doc执行。8.主管税务机关要求报送的其他有关资料。,四新申报表填报时应关注的内容解析2014版所得税汇算表及参考（课件）.xls,1，汇算清缴管理办法国税发【2009】79号.docA，需要报经税务机关审批、审核或备案的事项申报前及时办理。B，可以委托中介机构代理纳税申报；C、咋报企业年度关联业务往来报告表D、预缴多，退税、抵缴下年应缴操作。E、跨地区汇总缴纳分支机构汇算清缴。,五、年终结账税务安排,、各往来账项应与对方核对清楚、关联方企业借款，余额过大调整？、注意个人借款年底前资金处理、大额凭证和异常的账务应引起注意、预提、待摊会计处理

27、要当心、对未能及时取得发票的费用、对待摊费用的处理、防止公司已发生的成本费用跨年列支,六、企业所得税汇算清缴涉及的主要纳税调整事项,*超过税前扣除标准涉及的事项*不合法支出涉及的事项*会计处理的期限与税收处理的期限不一致*不合法票据列支或发票事项处理不当事项*弥补亏损涉及的事项*营业收入、成本确认涉及的事项*会计差错、变更涉及的事项*债务长期桂账涉及的事项*因税收审批或备案涉及的事项,会计年终结账即所谓的财务年终决算.doc,*因退货或冲减营业收入涉及的事项*税收对某些行业按预计利润预征所得税事项*因资产的各项减值准备、预计负债等事项*各种视同销售行为涉及的事项*因公允价值变动损益涉及的事项*因股权投资、债务重组、资产评估事项*不征收收入、减税免税收入、税收优惠事项*税务机关征管不当涉及的事项,总 结,会填表，能填平，填合规，即合理合法又规避风险一些表，能填多少，填多少。另一些表，能填多少，填多少。三年起草、三年修改，规范征管、全员参与、稽查评估、全面监控。填报表要选择最合适的，而不一定选择最正确的！和谐征纳不吃明亏，自强不息不吃暗亏学习是财务人终生职业。会计人生不会更容易，但是你可以更强大。,