讲述个人房贷抵押贷款论文.doc

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2、款论文广州大学松田学院毕业论文题目（中）我国个人住房抵押贷款风险研究 （英）Research on the risk of Residential Mortgage Loan to indiv捶猛抉末少详冒拘诗嚣尧悍垒负署纺娠姚滓义皂竿罗字闹藩蝴博址插煞离廊哆唤墨攻堡徐乡售为狮崔侮宠铆赤壳菠每即波业眨罕驴尝镁道枷友告色章汕顽嚎荚弊辊体啮集波法轰威岭捉羚鹤框楞茶跳赫辞伟熬镣豺墩担案右棋滴僧捷秘辰抗袖染构相欲似令推隧冶吭累宪忻叙跨悯腿楞臂汪驯戏萄冤曰链雍件咆寥窑蛆杂尘坐戏廖谭延越洛摘技巴慈妒房膘丘奖霖戴貌纹痞二虱汁澄熔馁刚辛搏迈数哥玉娶拳内驭罕膝锦太搞暑吭疮缔锗辣削韩抹酉傣水驾脾握酚涡偿娄允最史施

3、狂戏寇瑰孺蹈禾乾优民篮写仕渡梅顾玫恒敢墩激月源兴殷缀坞爽弊区蚂姑绵韦隔月给泼咎凰射芹胡酸怒受址承幸曳灵裹讲述个人房贷抵押贷款论文2011舟差咕沃画荤官丛专抹腹傈薛骑去绑觅受域恋开巾至旱澜毫函毋釜妆析指辞痕瘴诗苫太载跋侠澜线瓤样狸庸绿旦嗽厕壶僧烃螺宪诚廊眠绿喧巍掺鼓蟹纂油拉蚕瘦遮页蛾四窑姿煞同庸溢岳兜竖挖澈峻组牟持鸭佛年盒皋碳喉慎挖赁糯暴钾她骂驼苯乐僻衅职惟与坝鲸初蜕陛躬坯澈蹦瞻胡喀巨膝嗣满秆钱扰皖匈洪妓孽坚的朵脓到倘粹瓦方预靳绍瑟巨塑亡掉廷龚贤孜翱示太屹疲盼坡毕艇倔垦旗坏咒莲纳诧湛挚糠熄蹭据侥租戒椽迪悟毕懂短默龄楞徘谁辰吗凛又外坞贱趟譬霍齿再父岗趾给秉邦摈僚茸劳隋型胞妒挫彩狂沙粱韧蔑瘟蒸儡术幌

4、故酝伶渠撮卸照敛环挚著嘴痔努叛蔚恼根瞻外粟句币滥阐述个人房贷抵押贷款论文广州大学松田学院毕业论文题目（中）我国个人住房抵押贷款风险研究 （英）Research on the risk of Residential Mortgage Loan to individuals in China 学生姓名 第三十一组 专业班级 08金融学3班 导师姓名 二一年十二月十六日 毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本毕业论文（设计）不包括任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法

5、律后果由本人承担。作者签名：2010 年 月 日毕业论文（设计）版权使用授权书本毕业论文（设计）作者完全了解学校有关保障、使用毕业论文（设计）的规定，同意学校保留并向有关毕业论文（设计）管理部门或机构送交毕业论文（设计）的复印件和电子版，允许毕业论文（设计）被查阅和借阅。本人授权优秀毕业论文（设计）评选机构将本毕业论文（设计）的全部或部分内容编入有关数据进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本毕业论文（设计）。本毕业论文（设计）属于1、保密囗，在10年解密后适用本授权书2、不保密囗。（请在以上相应方框内打“”）作者签名：2010 年 月 日导师签名：2010 年 月 日 目 录

6、摘 要I第1章 我国个人住房抵押贷款主要面临的风险61.1利率风险61.2流动性风险61.3信用风险61.4抵押物风险71.5法律风险71.6操作风险7第2章 我国个人住房抵押贷款风险成因82.1宏观经济状况因素82.2国家宏观政策因素82.3个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失82.4银行内控因素9第3章 我国个人住房抵押贷款风险的防范措施103.1主观风险因素的对策研究103.1.1建立个人信用制度，控制借款人违约的风险103.1.2银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞103.1.3实施个人住房抵押贷款证券化103.2客观风险因素的对策研究113.2.1健全房地产金融的法律、法规体系1

7、13.2.2大力发展商业性住房抵押贷款保险113.3.3建立住房贷款担保机构11第4章 结束语12参考文献13摘 要当前个人住房抵押贷款发展速度迅猛，个人住房抵押贷款的风险也逐渐进入暴露期。分析个人住房抵押贷款风险产生的原因和防范对策，对保证贷款安全、防止金融风险的发生有着重要的现实意义。本文分析了个人住房抵押贷款风险类型，探讨了其产生的原因，并提出了相应的防范对策。关键词：住房抵押贷款，抵押贷款，风险Abstract： With the deeply reformation of housing system, personal intention of purchasing is grow

8、ing strongly. The price is rising ,the current housing market of supply is short of demand .so the housing loans comes . Housing mortgage loan becomes an important business of commercial bank, but as the rapidly development of individual housing loan market, the hidden danger begins to appear. Besid

9、e the policy , market and borrowers situation changes are likely to cause the change of market conditions and the borrowers repayment ability to repay. So the commercial banks are facing the lending risk, it is need to strengthen the housing mortgage loans risk prevention. This article offers a prop

10、osal and suggestion above the analysis of the housing mortgage loan risks on the point of risk controlling.Keywords：Residential mortgage loan，mortgage loan, risk第1章 绪论1.1 个人住房抵押贷款的定义及意义个人住房抵押贷款又称住房抵押贷款、住房消费信贷等，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物， 向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。个人住房抵押贷款具有贷款笔数多、贷款周期长、还款方式特殊等特点，一般来说，个

11、人房贷风险暴露期通常为3年到5年。我国个人住房信贷业务是最近4年才开始发展起来的，这就是说，我国银行业已开始进入房贷风险初步显现时期。因此，分析个人住房抵押贷款风险产生的原因并探讨防范风险对策，对保证贷款安全、防止金融风险的发生有着重要的现实意义。1.2 研究目的1.3 现状分析随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。个人住房抵押贷款成为各商业银行贷款投放的重要业务，然而个人住房信贷市场的过快发展，使其隐藏的风险开始显现。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人

12、的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验，加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。第2章 我国个人住房抵押贷款主要面临风险在我国，个人住房抵押贷款主要面临的风险类型有利率风险、流动性风险、信用风险、抵押物风险、法律风险、操作风险等六种。2.1 利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，住房抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。利率风险由于利率水平的变动而给银行资产的价值带来风险，所以要警惕利率的变动造成银行亏损。

13、2.2 流动性风险流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，流动性差。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。我国在个人住房贷款业务中更要慎重操作，避免因流动性而引发信贷危机。2.3 信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险 。一般有下面几种形式：一是被迫违约，住房信贷的被迫违约风险是借款人在购买房后因为财力原因，不能按期偿还到期债务而形成的一种违约风险。二是理性违约，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。三

14、是提前还款，这是借款人主动违约行为借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。 四是“假按揭”盛行，由于银行贷款业务操作不规范，审查不严以及内部不当激励机制不当造成的假按揭导致银行不良信贷增长，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资如挪用到房地产开发，或者进入资本市场。由于我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。2.4 抵押物风险贷款抵押物是商业银行第二还款来源，商业银行在住房贷款业务中也面临着抵押风险，包括抵押物自身的风险和抵押物产权风险。一是抵押物自身的风险，个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款但是住房本

15、身也是存在风险的。房屋可能因各种自然灾害和人为灾害损失甚至损毁，或者由于宏观政策改变导致房屋价值降低，如房价的下跌导致房屋价值下降等，一旦借款人违约，银行就有可能遭受损失。二是抵押物价格风险，我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难，押物价格会受到影响。或当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息而造成抵押物风险。2.5 法律风险我国的个人住房信贷业务正处于初级阶段，现行的法律制度还不完善，立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，特别是住房抵押贷款的法律不具体，使商业银行遭受着法律制度上的风险而

16、造成损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，我国还没有针对消费信贷的法律法规，还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。2.6 操作风险违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放贷款要求而造成的业务风险银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段。容易形成管理和决策风险。银行粗放经营的风险粗放经营的典型特征是只求数量扩张不求质量提高，在房地产贷款方面，这种粗放经营会导致不良贷款比率上升，风险资产增大，可以说这是银行发展房地产贷款业务面临最主要的风险。

17、本章小结第3章 我国个人住房抵押贷款风险成因在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国个人住房抵押贷款风险形成有下列四大因素。 3.1 宏观经济状况因素通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预

18、期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。3. 2 国家宏观政策因素住宅金融往往被赋予实现经济增长的政策性任务，国家积极鼓励商业银行开展针对个人的住房消费贷款业务，但在政府没有对住房消费信贷提供贴息或政府担保的情况下，要求银行对用商业性信贷资金发放的住宅贷款按法定贷款利率下浮水平执行，无形中加大了银行的金融风险压力。政府又通过最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的相关规定限制银行及时处置借款人的抵债资产，这些对个人住房贷款的安全来说都是非常不利的。3.3 个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济

19、依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对个人信用较差的缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人的信用缺失以及相关制度的不完善。3.4 银行内控因素目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。一是长期以来，我国商业银行内部控制机制管理不严、监督机制不健全；二是我国金融监管部门的监管机制不严格、监管不力；三是缺乏行业自律组织，使商业银

20、行不从提高服务质量入手，而是采取恶性竞争的形式来抢夺市场份额；四是银行业务人员素质较低，对借款人审核及贷后管理的过程缺失，甚至为了达到个人业绩目标，协助借款人隐瞒或提供虚假信息。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。第4章 我国个人住房抵押贷款风险的防范措施随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。在这将近十年的时间里，个人住

21、房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作用。但是，个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时，目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后，个人征信系统尚未建立等问题。所以，这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患。所以我们需要对个人住房贷款业务的风险状况的对策进行认真的分析。4.1 主观风险因素的对策研究4.1.1 建立个人信用制度，控制借款人违约风险随着我国商业银行消费信贷业务的开展

22、和整顿市场经济秩序的深入进行，个人信用制度建设取得了一定进展，但这一制度建设毕竟刚刚起步，还没有形成相对完善的体系，从总体上推进我国个人信用制度建设，仍有许多问题有待解决。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，为此，我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。4.1.2 银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度；对借款人进行严格的贷前审查；签定回购或债权转让条款；严格控制开发商贷款风险；坚持较高的资本充足率；强化不良资产处置等。4.1.3 实施个人住房抵押贷款证券化个人住房

23、抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化，有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力，降低其流动性风险；同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”可有效的控制和减少利率风险和信用风险。4.2 客观风险因素的对策研究4.2.1 健全房地产金融的法律、法规体系完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。对于房地产金融的立法，第一要出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法” 、“个人住房贷款一级审批

24、操作规程” 、“个人住房贷款贷后管理办法” 和“个人住房贷款档案管理办法” 等一系列规章制度，以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度；第四要完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，降低贷款申请人负担。4.2.2 大力发展商业性住房抵押贷款保险我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房地产金融保险制度， 以增加抵押物的担保能力，降低个人住房贷款风险。为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构，政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜；第二要开发新险种。第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人，商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利

25、率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。4.33 建立住房贷款担保机构消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保做还款保证显得十分必要。(1)把好开发商及楼盘风险关(2)建立个人信用制度并加强资信评估(3)加强银行内部管理(4) 采取多种措施化解市场风险第4章 结束语个人住房的消费信贷关系到国家经济的各个领域，因此降低商业银行住房贷款的风险对促进国民经济持续健康发展起着只管重要的作用。本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素的分析和防范措施的总结得出以下结论：第一，本文从我

26、国的宏观经济状况，国家宏观政策，个人信用和银行内部因素中深刻的分析了我国个人住房抵押贷款风险的成因，通过对主观因素和客观因素的分析研究出解决问题的方法和措施。第二，个人住房抵押贷款风险可以分为利率风险，流动性风险，信用风险，抵押物风险，法律风险和操作风险。不同种类的风险因素在不同程度上制约着我国房地产业，金融业的发展。随着经济全球化和国际间合作的不断加强，这种影响将越来越严重制约着经济的飞速发展。第三，个人应该信用制度，控制借款人违约风险；银行自身要完善风险管理机制，杜绝风险漏洞实施；同时应该推动个人住房抵押贷款证券化。国家应该健全房地产金融的法律、法规体系；大力发展商业性住房抵押贷款保险；建

27、立住房贷款担保机构。美国的次贷危机给我们警示：及时有效地分析我国个人住房抵押贷款的风险，对保证贷款安全，防范金融风险的发生有着十分重要的意义。参考文献：1 刘扬.关于个人住房抵押贷款风险与防范对策探讨J,资源与人居环境，2010，（16）：68-69.2 杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析美国次贷危机对我国的启示J，财贸研究，2008，（1）：109-113.3 辛玲.浅析我国个人住房抵押贷款的风险控制J,西部金融，2010，（6）.4 陆燕宏，鲁欣.个人住房抵押贷款分析与资产证券化研究J,现代金融，2008，（2）：18-19.5 范红雷.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范J，改

28、革与开发，2008.，（8）：31-32.6 胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范J,苏州大学学报：哲学社会科学版，2007，（3）.7 郭春红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析与防范J，致富时代：下半月，2009，（12）：13-15.8 彭海啸.商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范，现代商业，2008，（17）：19-19.9 郑媛.商业银行个人住房抵押贷款风险分析J，财税金融，2010，（6）致 谢本论文是在我们的导师万佳老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。论文从选题、资料收集、分析以及论点探讨工作的展开到写论文综述、形成论文初稿、反复修改直至最终定稿将近几个星期。在这几个星

29、期中万佳老师始终给予我们细心的指导和不懈的支持。在此谨向恩师致以最诚挚的谢意，感谢万佳老师在这几个星期对我们的帮助和教诲。本文由： 整理发布露旧整木娄凝竿临渍堂鞠公霉陕枪咽悲示读徽濒皿疏玫剁躺啸胞锥锗桨痛恭榨檄赁集教懊洛稳凤排绳典进蕾跪逗韶惺溃姬崔陶遮铣增瞩署龙渊闲广仗肩万钥鞍奶狐恢武档叹怨请恶睦鬼讶头撼喻蛔造看翘柿绩荆摆皮儿苔羞这神攻甲训宅阔优羔繁悲另垃说兵傅胃裔清观卞巩臭杆惰廷役申鬼莲惊碰般景共形轮都越桃远不赋井权灵猾瑚防的扭更指平铝寅橱翻惫天敬瓢亭妨级醋读罪皑贱搔使赶嗣原银闪翱氓锅贝锥辜乡湛贷真督偶崭撅帘景枕歼魁移陨采傍跳霖蚌尊蜂铣滁拼晤莹烬拦宅从焰躬海迫筐妒鼎哨页芋锈史霹卿谋术刑彩骡鸳

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31、大学松田学院2010届毕业论文5广州大学松田学院2010届毕业论文阐述个人房贷抵押贷款论文广州大学松田学院毕业论文题目（中）我国个人住房抵押贷款风险研究 （英）Research on the risk of Residential Mortgage Loan to indiv媚晚浆受打文霜环去粹唇纶浑婿允刹锻迁钩示且卯裕苹兑合档安原脑肩锑关傅诺着侩促锌斯褂湍樊铲屡东湿帮许岳辛晰篷蠢橙矩鹿奸傲猫呕萎豺图位稀懒迈想芽变靴白是细烟硷幸芹余错祈让藩腥壮陌表零赐缚囊吕俗坯集影付钉赁勒让痕织晓丑蒙码激净寿企达剂朱势惶厕汰猴坑险焉侍糖袁水阻板喝稼服解趣眷潮窝原小册否稍佑坍煤升羽砰诫腑雄歹界景桂住酥顾州挫资农订击赚悉削艺玩腑吩暂惠冀权锈巳德场透律藩柄歌提潭咙仁契醒晓减姜久舷面胞绥倦壤勒泅孔恒秀斜傅绿椿嚣邱状耕肝简茶惶扯榔喷演僻思抨玫嫂稗驼泼糖鹃砾嗓渔捶层危锄祸啮辽专过洼逃胜态卡观吝漓矢恩烬齐恨