重庆联想控股高端别墅项目2号地全案策划报告终稿PPT(152页).ppt
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1、,贰号地块项目全案策划报告,二00八年三月二十六日,1,二、市场状况,三、项目定位,四、规划方案,五、产权分析,六、开发计划,一、项目概况,七、前期报建风险与对策,2,第一部分目录,一、项目前置条件分析,二、市场状况分析,三、项目定位,3,(一)企业特点及前期产品概况(二)2号地高层对公司的战略地位(三)项目开发条件分析,4,项目前置条件分析,联想控股作为一个集团化跨国企业,品牌知名度和美誉度都非常高,而融科智地凭借其强大的“联想品牌”背景,对于消费者来讲,这就意味着融科具备实力和知名度两个方面的优势。再则,联想作为IT企业也被列入高科技类,因此我们不能只讲联想的开发背景,而应通过科技含量的突
2、出和产品的创新来增加消费者的认同感与竞争对手区隔。,企业特点,5,项目一期融科蔚城于2005年8月正式开盘销售,产品形态包括13栋多层建筑和2栋小高层建筑。由于前期降价等方面的负面影响,销售周期较长,因此市场形象较差。自2007年6月重庆“新特区”及“直辖十年”等利好政策以来,一期产品在市场大环境下已全部消化完毕,但品牌形象的塑造还是一个长期坚持的过程。,项目前置条件分析,前期产品概况,6,项目二期融科海阔天空于2007年11月正式开盘销售,产品形态为五栋高层。由于该产品本身个性特色鲜明,在重庆市场上也具有较强的竞争优势,因此开盘销售已达即80,目前已接近销售尾声。海阔天空的成功销售对重庆融科
3、企业品牌的重塑及融科城项目整体形象的提升起到了较大的作用,使重庆融科回归一线品牌房地产开发企业阵营。,项目前置条件分析,前期产品概况,7,1、以高端别墅项目的启动促进了融科城大盘的品质及企业品牌形象的提升,三期别墅住宅即将于今年9月先行开盘销售;2、以2#地高层住宅的快速消化来达到资金的快速回笼,计划于11月开盘销售,以稳定三期高端物业的持续销售,来保持整个融科品牌活力。3、同时开发1号地块A组团别墅和四期2号地块高层住宅,采取了产品户型、面积等差异化路线,以拉开三期和四期的产品档次。4、无论1号地块A组团别墅和2号地块高层住宅但产品有品质和价格的所区隔,同时在精神气质却保持一致,即以蓝色财智
4、思想者为其社会共性。,项目前置条件分析,2号地高层对公司的战略地位,8,融科城概念规划方案调整重点:1.力求共享天然湖泊资源,将自然资源价值最大化地全履盖各类产品,规划以生动的滨水景观轴线从4#地到1#地,从1#地到2#地贯穿整个融科城。2.尽量在各地块间平均性地平衡容积率,适度提高1#地容积率,保持2#地有市场竞争力的舒适容积率,在4#地等后续开发中动态调整容积率,力求融科城在保证竞力的情况下整体土地价值最大化。,项目前置条件分析,2号地高层对公司的战略地位,9,总体规划平面图,1号地,2号地,4号地,10,11,项目区位:本项目位于重庆市北部新区经开园鸳鸯组团,金开大道与金渝大道交汇处鸳鸯
5、立交的西北角。该片区内以发展大规模物业为主,有龙湖蓝湖大社区、重庆奥林匹克花园、复地上城、爱加丽都、棕榈泉国际花园等知名品牌开发企业云集于此。,附:融科鸳鸯湖项目区位示意图,1、项目基础情况,12,地块东面为鸳鸯镇旧居民住宅群,紧临北部新区主要交通干线 金开大道。南临鸳鸯路,与项目二期海阔天空和三期别墅群隔街相望。西临鸳鸯镇还迁房,可远望龙王洞山脉和三期别墅群。北临育才经开中学,教育氛围浓郁。,附:二号地块位置示意图,2号地概况:本次定位地块属于融科鸳鸯湖项目2号地块,位于社区北侧,由鸳鸯路呈L形与大地块分隔开。该地块占地205亩,地块呈长条形,地势平坦,局部有小幅落差。,13,项目开发条件分
6、析,周边环境示意图(一),14,周边环境示意图(二),15,周边环境示意图(三),周边环境示意图(三),16,全案容积率的分配平衡表及建议,2号地基地条件:地块经济技术可参考指标为:占地面积约13万方,容积率控制在2-3之间。一号地、二号地、四号地块综合容积率为1.8,各地块可以内部平衡。二号地配套设施有:9班幼儿园(占地面积约3500)、农贸超市、垃圾收集站、集中商业街、集中地下车库(人防)、公厕、治安联防等。限定条件为:建筑高度控制在100米以下;地块内部有市政排水管道穿过。,17,附:地块内部市政排水管道示意图,从地块总图可以看出,贰号地块比较方正,呈条形发展,易于建筑物布置;地块内总体
7、地势平坦,开发难度小,利于安排各类物业形态;鸳鸯路绕西南两侧,利于布置社区商业,打造街区生活。,红色:市政排水管道(保护距离3m)蓝色:排水涵洞绿色:国防光缆、天然气、主管线、电信等,18,地块景观资源条件:地块所处位置距离项目核心资源鸳鸯湖较远,湖景资源不充分。地块可远眺龙王洞山脉,视野开阔。地块西南侧近可享受融科三期部分临湖别墅群的景观,高处可远望蓝湖郡别墅社区。地块东西两侧均临鸳鸯镇老居民住宅群,外部环境资源较差。地块通过涵洞与一号地块相连,有鸳鸯湖活水流入地块内,但目前水流量较小,不足以支持大型水系的打造。,19,地块配套资源条件教育配套:育才经开中学、巴蜀学校、北大附中、鸳鸯中心小学
8、等。医疗配套:重庆医科大学第一附属医院北部新区医疗中心 及儿科医院经开分院等。银行:建设银行、中国银行、华夏银行,位于北部新区管委会楼下;中国银行、中国信用联社,位于本项目北侧的鸳鸯镇。农贸市场:鸳鸯农贸市场位于本项目西北侧。运动设施:蓝湖郡10000平米体育中心和200亩室外体育公园、保利体育公园等。商业配套:金山国际商务中心、西部建材城、汽博中心、奥林匹克花园畅谷商业街、龙湖蓝湖郡蓝调天街、棕榈泉国际花园商业街、爱加丽都商业中心等。社区配套:一期拥有3430平米运动会所(包括室内游泳池、台球室、棋牌室、篮球场、羽毛球场、健身房等),目前已引入世界500强韦德健身会所。商业街已引入社区的商家
9、有移动营业厅、联通营业厅、有限电视网络营业厅、和平药房、干洗店、茶楼、文具店、服饰店、建材五金店、美容美发店、字牌店等20家社区服务性商业,重客隆超市也即将于5月开业。,20,区域内城市配套规划,2、区域发展规划,21,区域规划及分阶段实施 北部新区成立于2001年4月;20012002年,政府招商引资,20012004年工业园厂区建设;2004年,重庆经济发展向北,北部新区开发建设和招商引资出现疯长势头;2005年,北部新区经济发展势头良好;截止2006年,全区累计完成固定资产投资约510亿元,引进项目达到686个,合同投资总额为599亿元。各项主要经济指标连续几年保持年均两位数以上的增长速
10、度。预计到2010年基本建成北部新区,工业产值达到1000亿元,加上经开区、高新区老区的500亿元,合计1500亿元,“再造一个重庆工业”,即相当于2000年全市工业总产值的规模。,22,区域内轻轨3号线各站点具体位置(此站点位置由轻轨公司于2007年10月17日公布)轻轨三号线规划修建时间:一期工程从南岸二塘到龙头寺火车站,2007年6月18日动工,预计2010年完,二期工程从龙头寺到江北机场,预计2008年动工,预计完工时间2011年。轻轨三号线临近项目站点具体规划初定:,轻轨3号线线路图如下:,23,重庆私家车保有量状况 根据重庆市交管局资料显示:2004年年底,重庆私家车的保有量累计接
11、近20万辆,2005年6月底,重庆私家车的保有量累计达到25.27万余辆,2005年年底突破27万辆。2006年末,重庆私家车的保有量累计31.80万辆。一个城市的私家车发展情况基本体现了一个城市新兴富裕阶层的发展情况,城市新兴富裕阶层无疑为重庆高档房地产项目的开发提供了丰富的客源;另一方面私家车拥有量的增加为人们出行提供了便利,扩大了消费半径,对近郊区物业的接受程度亦会逐步提高,这是重庆郊区楼市快速扩张的动因之一。,24,第一部分目录,一、项目前置条件分析,二、市场状况分析,三、项目定位,25,(一)重庆房地产市场发展态势分析(二)区域竞争板块特征分析(三)区域在售竞争项目分析(四)区域未来
12、产品发展趋势,26,重庆城市发展规划,根据重庆市城乡总体规划(20072020年),构建“一圈两翼”的区域空间结构,即以都市区为中心的一小时经济圈,以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼,以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼,都市区空间结构为“一城五片、多中心组团式”。,27,重庆314部署,三大定位:西部地区的重要增长极长江上游地区的经济中心城乡统筹发展的直辖市一大目标:在西部地区率先实现全国建设小康社会目标四大任务:加大以工促农、以城带乡力度,扎实推进社会主义新农村建设;切实转变经济增长方式,加快老工业基地调整改革步伐;着力解决好民生问题,积极构建社会主义和谐社会;全面加强城市建设
13、,提供城市管理水平。,28,29,30,31,宏观政策环境,2005年5月,针对房地产市场发展中出现的有关问题,国务院提出了八条调控措施,次年国务院又出台了“国六条”政策,对解决当时的有些问题起到了一定的作用。2007年,全国房价的普遍上涨,国家的6次加息,利用经济杠杆促进房地产市场健康稳定的发展,同时土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等等,这些政策的出台都将会给房地产市场带来积极的影响。重庆政府出台了以套内建筑面积作为计价依据来规范市场,积极出台系列监管政策,严禁商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售,办理预售许可证后20天之内必须进行发售,防止恶意捂盘、哄抬价格等现象
14、的发生,保障重庆房地产市场稳定持续健康的发展。,32,重庆经济环境,直辖以来,重庆经济增长持续高速发展,2007年经济增长再创新高,总量突破4000亿元,达到4111.82亿元,增长15.6,是直辖十年以来增长最快的一年。城镇居民可支配收入大幅度增长,达到18.5。房地产市场持续稳定健康发展,2007年我市房地产开发完成投资849.90亿元,同比增长35,较2006年提高了13.4个百分点,房地产投资占全国固定资产投资的26.9,比重合理。大规模的旧城改造,人口持续增长,城市化率不断提高都给城市发展带来了利好因素。,33,数据来源:重庆市统计局 单位:亿元,重庆GDP产值持续攀升,200020
15、07年年平均增速为14.5。2007年4112亿元,同比增长15.6,高于全国水平4.1个百分点。,重庆市GDP增长走势,34,重庆城市人口发展走势,数据来源:2007年重庆市统计年鉴 单位:万人,重庆现有户籍人口3200万,1200万城市人口,农村人口有2000万,重庆目前的城市化率46.7。通过实施城乡统筹,到2020年,我市城市人口会超过2200万,农村人口会下降为1000万,整个城市化率会达到70以上。,35,重庆城市居民生活水平,数据来源:重庆市统计局统计月报 单位:元/年,2007年全国城镇居民可支配收入13786元/年,同比增长12.2。重庆城镇居民可支配收入13715元/年,同
16、比增长18.5,重庆城镇居民可支配收入与全国水平基本持平。,36,2007年重庆市土地成交面积与2006年持平,而土地成交金额较去年上涨92,将拉动未来房价的上涨。2007年商品房住房贷款较2006年增加99.6,空置面积有所下降,市场需求日趋旺盛。2007年主城区住房竣工面积1796.19万方,增长4.1,住房市场供应充足。外地品牌企业增多,提高重庆房地产开发行业的整体水平。,市场供应,37,重庆市房地产开发投资额走势,数据来源:重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报 单位:亿元,2007年全国房地产开发投资额为25280亿元,同比增长30.2,重庆房地产开发投资额为850亿元,同比增长35,
17、高于全国水平4.8个百分点。,38,2007年重庆市房地产开发投资额结构,2007年重庆市房地产开发投资完成金额为850亿元,其中住宅完成512亿元,所占比例为66。,39,重庆市房地产施竣工面积走势,数据来源:20002007年重庆市统计年鉴、重庆市统计局统计月报 单位:万方,2007年重庆市房地产施工量为2253万方,同比增长1.3,竣工面积为10579万方,增长19.3。按照国际有关惯例,竣工、施工面积之比大于1:4表明开放状况总体合理,重庆历年竣施比总体大于1:4,但近两年有所下降。,40,重庆房地产交易,近年来随着我市国民经济的稳步快速增长,商品房消费市场成长显著,带动房地产交易量价
18、的齐升。20002007年商品房成交量年均递增22.7,其中住宅交易量年均递增23.5,略高于总体增长的幅度,商品房成交均价年均增长6.1,其中住宅均价年均增长8.3,增长幅度高于总体水平。重庆获准成为“新特区”利好因素,带动2007年商品房交易量的大幅度上涨,2007年重庆市主城区交易面积2291万方,同比上涨51.5,商品房交易均价为3109元/平方米,同比上涨13.5,首次突破3000元大关,量价均为历史最高点。(备注:此为建筑面积均价),41,重庆市主城区商品房交易量走势,数据来源:重庆房地产交易报表 单位:万方(建面),2007年重庆主城区交易面积2291万方,同比上涨51.5,其中
19、住宅成交2093万方,同比上涨53.9,商服用房成交87万方,同比下降10,办公用房成交38万方,同比下降4.5。,42,重庆市主城区商品房交易价格走势,数据来源:重庆房地产交易报表 单位:元/平米(建面),2007年重庆主城商品房交易均价为3109元/平米,同比上涨13.5,其中住宅交易均价为2959元,同比上涨15.3,办公用房交易均价为3875元,同比上涨3.9,商服用房交易均价为6160元,同比上涨26.5,涨幅最为明显。,43,重庆房地产市场发展总体判断,重庆314部署和一圈两翼建设将加快城市化进程和产业结构调整,带来的经济和政策效应在未来一段时期内能较好冲抵宏观调控、货币紧缩、通货
20、膨胀等影响,是重庆地产业的强心剂。由于一级住宅市场和居住性消费持续占据主导,重庆房地产市场仍然处于成长期,总体将呈现出需求旺盛、价格盘升、行业集中度提高的上升态势。,44,2008年重庆房地产市场预判,2008年重庆主城区供应房源充足,从去年批准的新建商品房中可以推出预计有700万方将于今年上市;加之今年新规划1000多万方;因此预计今年总供应量在2491万方左右。由于目前已出让土地楼面地价居高不下对于2008年的房价有一定的支撑。满足低收入家庭的保障性住房比例提高,对中低端项目具有一定的冲击力。国家多项宏观调控政策限制投资需求。目前已有部分开放商降价销售已影响到市场的整体信心;此外全国一线城
21、及知名开发商房价的下跌,使得市场观望氛围日趋浓厚。预计重庆今年经济增长速度达12,由于城镇化带来对主城商品房的需求增大和交通环境的改善使得宜居条件增强,因此预计市场需求将有所增加,居民收入提高,商品房的购买能力也增强。,45,随着国家多项宏观调控政策的陆续出台,特别是明确以“户”为单位执行房贷新政及第二套住房认定标准的明确,使房地产的投机交易大大减少。但另一方面随着重庆经济的不断增长及城乡统筹试验区的影响,重庆本地消费刚性需求仍然大量存在。这跟项目本身目标客户群(投资/自住)的定位相关,因此我们判断:今年重庆房价将不会出现2007年下半年阶段性大涨的状况,2008年重庆房地产需求将回归理性,倾
22、向于乐观的理性上扬趋势。,2008年重庆房地产市场预判,46,47,未来两年内,北部新区产品市场竞争的主力板块集中在:鸳鸯组团大竹林组团人和组团金山组团礼嘉组团,48,大竹林组团:产品特色为自然生态、江景资源、内部园林景观打造较好、产品创新。目前该组团在售项目较少,仅有金科十年城和龙湖江与城两个项目,此项目于2007年下半年正式面市,一期推出产品均为花园洋房,由于产品品质较高且又为重庆本地知名品牌开发商,因此出现开盘售罄的局面且销售单价又创新高。未来两年内,该组团两个项目主要推出产品为叠拼别墅、花园洋房和精装修高层。,49,人和组团:产品特色为自然生态(照母山植物园、自然湖泊资源)、产品附加值
23、空间的增大、内部园林景观最大化、地段相对成熟(离开城市,但城市又近在咫尺)、社区配套及交通配套相对完善。目前该组团在售项目多为高层项目且定位较高,如金科东方雅郡、恒大华府、重庆棕榈泉国际花园等,大部分项目都以高标准的精装修产品面市且定价较高,也赢得了市场的高度认同。未来两年内,该组团各项目的主流产品仍然为精装修高层。,50,金山组团:产品特色为大社区大配套、周边配套较为完善、远离城市、产品大众化。目前该组团在售项目较多且产品丰富,如复地上城、重庆奥林匹克花园、爱加丽都、和黄陡溪项目、保利高尔夫、绿地翠谷等。该区域高层产品大众化趋势明显,未来两年内,主要还是以普通高层、多层产品、联排别墅产品为主
24、。,51,鸳鸯组团:本项目所处鸳鸯组团的产品特色为远离城市、产品大众化、景观资源条件好、高端物业营造的高品质生活氛围。,礼嘉组团:目前该组团基本尚未开发,龙湖悠山郡将于2008年5月面市,产品形态为独栋别墅。,52,对比四大组团的产品特色来看,我们认为,本项目应充分延续鸳鸯组团一个较成熟的高端物业居住氛围,将生态、景观作为延续高端物业的核心手段来作为本项目的竞争优势来与其他项目区隔。,53,北部新区目前已经完成第一轮以高端住宅为主的房地产开发高潮,如龙湖蓝湖大社区已开发完毕;随区域配套的逐步成熟,目前区域的高层之战刚刚拉开,如大竹林组团龙湖江与城、金科十年城;人和组团金科东方雅郡、恒大华府、重
25、庆棕榈泉国际花园;金山组团复地上城、重庆奥林匹克花园、爱加丽都等未来12年内均有大量高层住宅面市。,54,竞争项目与本项目的区位关系,55,区域竞争项目产品特性分析区域楼盘以寻求建筑风格差异化为卖点,以中式、意大利风情、欧式、现代为主的建筑风格大行其道。未来产品以现代为主,并融入异域元素符号的建筑风格发展。区域竞争楼盘在景观打造上主要以人造景观为主,以产品创新作为项目核心竞争力。目前区域内在售各项目在环境营造、户型设计、物业服务、总价控制等方面下足工夫,以期望通过打造综合品质过硬的产品获得市场认同。由此可以看出:产品附加值成为争夺市场的核心要素。,56,从区域内后续推出产品可看出,未来产品形态
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