物业管理制度与政策【一份十分经典的专业资料打灯笼都找不到的好资料】.ppt

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1、物业管理基本制度与政策,第一章 物业管理概述,第一节 物业管理的概念,一、物业管理的概念 按照物业服务合同约定 维修、养护、管理的活动 维护相关区域内环境卫生和秩序的活动,房屋等建筑物管理的三种方式,业主自己进行管理业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司业主选聘物业管理企业进行管理,条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。,条例调整的范围,调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动调整城市和乡村的物业管理活动非市场的房屋管理不属

2、于物业管理,物业管理的市场化特征,房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应物业管理活动应当遵循市场原则,市场原则是物业管理活动的前提条件,目的：强调业主在市场活动中的自主权；强调物业管理活动必须纳入市场秩序。意义：提高业主的权责意识；推动物业管理企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。,二、物业管理的特征,社会化专业化市场化,第二节 我国物业管理的产生与发展,一、物业管理的起源和发展19世纪60年代奥克维娅希尔皇家特许屋宇经理学会,二、城镇住房及住房制度改革,我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐

3、渐发展起来的。改革开放前城镇住房制度特征：住房投资由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。,三、我国物业管理的产生,1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立。,四、我国物业管理的发展,1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。1994年建设部颁布城市新建住宅小区管理办法。2000年中国物业管理协会成立。,五、物业管理在社会经济中的地位与作用,有利于促进经济增长有利于提高人民群众居住质量有利于增加就业有利于维护社区稳定有利于推动房地产业的良性发展,第三节 我国物业

4、管理制度的历史沿革,我国的物业管理始终离不开政府主管部门的推动和引导，原因：我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期；物业管理是我国城市管理的重要组成部分；物业管理直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定。,一、条例颁布前的物业管理制度建设,物业管理政策法规特点：借鉴性过渡性针对性,城市新建住宅小区管理办法,1994年3月23日建设部颁布城市新建住宅小区管理办法。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。,二、条例颁布后的物业管理制度建设,物业管理政策法规特点：配套性经验性操作性,第

5、四节 物业管理条例,2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。,一、立法过程,2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将条例（草案）登报公开向社会征求意见。,二、条例的指导思想和立法原则,立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者立法指导思想：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。,立法原则,立法原则：1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；2、维护全体业主合法权益的原则；

6、3、现实性和前瞻性有机结合的原则；4、从实际出发，实事求是的原则。,三、条例创设的法律制度,7项基本制度：业主大会制度业主公约制度前期物业管理招投标制度物业承接验收制度物业管理企业资质管理制度物业管理从业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度,法律制度的内涵,条例所创设法律制度的内涵：尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；条例和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。,四、条例主要内容简介,共7章，70条。第一章 总则 5条第二章 业主及业主大会 15条第三章 前期物业管理 11条第四章 物业管理服务 18条第五章 物业的使用与维护 7条第六章

7、 法律责任 13条第七章 附则 1条,条例的法律责任的特点,行政责任、民事责任并存为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。体现业主自我管理、自我监督的原则,五、条例确立的基本法律关系,业主相互之间的关系物业管理企业和业主之间的关系开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系物业管理各方主体与

8、政府之间的关系,第二章 物业管理服务,第一节 物业管理服务的特点和内容,一、物业管理服务的特点公共性和综合性受益主体的广泛性和差异性即时性和无形性持续性和长期性,二、物业管理服务的内容,房屋共用部位、共用设施设备以及物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理物业管理区域内的环境卫生服务物业管理区域内的绿化管理服务物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务物业装饰装修管理服务物业档案资料的管理专项维修资金的代管服务,合同内的服务,物业服务合同约定以外的服务,三、物业管理服务标准,普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（2004年）6个方面物业管理服务的内容3个等级的服务标准,物业管理企业和

9、业主使用标准时应注意的问题,标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设三个服务等级。标准各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容组成。选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素。,第二节 物业服务收费,一、物业服务收费原则合理原则公开原则收费与服务水平相适应原则,二、物业服务收费管理,（一）物业服务收费定价形式政府定价政府指导价市场调节价,政府指导价,物业服务等级,基准

10、价格,具体收费标准,房地产行政主管部门,房地产行政主管部门与价格主管部门,业主与物业管理企业,（二）物业服务收费形式,包干制,酬金制,包干制与酬金制,物业服务费=物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润预收物业服务资金=物业服务支出+物业管理企业酬金,（三）物业管理服务成本构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。,（四）物业服务费的缴纳和督促,非业

11、主使用人的交费责任。条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”未交付房屋的交费主体。条例第42条第2款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”,业主委员会对欠费业主的督促义务。条例第67条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”,2005年10月30日清晨，朝阳区法院出动98名法警和法官，对辖区内13个小区的拒缴物业费业主强制执行催缴，当场交不出钱者即被拘

12、留，有16人被拘留，其中4人被认定为暴力抗法，处以15天刑事拘留。,（五）代收代交费用,条例第44条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务收费管理办法第17条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”,业主,物业管理企业,公用事业单位,委托合同关系,物业服务合同关系,供用电、水、气、热力合同关系,第三节 物业服务合同,是确

13、立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。,建设单位,业主或业主大会,物业管理企业,前期物业服务合同,物业服务合同,一、物业服务合同,物业管理事项物业服务质量物业服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任,物业服务合同的主要内容,二、前期物业服务合同,建设,管理,前期物业服务合同,（一）前期物业服务合同的特征,前期物业服务合同具有过渡性；前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签定；前期物业服务合同是要式合同。,（二）前期物业服务合同的时效,前期物业服务合同可以约定期限；前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。,（三）前期物业服务合同的主要内容,

14、依据：前期物业服务合同（示范文本）（2004年建设部）,三、物业管理企业的义务,（一）维护物业管理区域秩序的义务1、业主违反物业管理区域秩序的主要表现2、维护物业管理区域秩序的主要方式3、业主违反物业管理秩序的法律责任,物业管理企业义务,物业管理企业,报告义务,制止义务,告知义务,（二）物业管理区域的安全防范协助义务,条例第47条第一款：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”,条例第47条第二款：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内

15、的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”,案例,2005年1月27日晚，单与亲戚黄前望银都花园探访亲戚，因登记问题与值勤保安胡某发生纠纷。黄某从车上取出斧头状利器加入冲突，被保安胡某夺下，胡某用斧头砍击单，正在附近巡逻的保安何某闻讯赶到后持水管殴打单。单后经医院抢救无效死亡。,系因职责参与纠纷；物业管理公司应对其工作人员不当履行职务导致的侵权行为承担赔偿责任。,四、物业管理企业的责任,物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身

16、、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。,案例,张女士家住宏晓小区，为上下班方便，花4000元购买摩托车一辆。小区物业管理由宏晓物业管理有限公司负责。张女士一直将其使用的摩托车停放于其居住的楼群空地间，某日，张女士摩托车被盗。张女士告诉物业管理被盗一事后，该公司马上到派出所报案，但没有任何调查结果。张女士认为物业管理公司未能尽到职责，于是将物业管理公司推上法院被告席。,第四节 物业使用和维护,物业使用维护,公共建筑共用设施,道路场地,公用事业单位管线、设施,业主装修装饰房屋,利用共用部位、设施设备经营,规划用途不得擅自改变,不得擅自挖掘、占有,公用事业单位负责维修

17、、养护,告知义务注意义务,征得相关业主、业主大会或者物业管理企业的同意,第三章 物业管理的基本制度,物业管理的七项基本制度,物业管理的七项目基本制度,业主大会制度,业主公约制度,前期物业招投标制度,物业承接查验制度,物业管理企业资质管理制度,物业管理专业人员职业资格制度,住宅专项维修资金制度,第一节 业主大会制度,一、业主（一）业主的概念房屋的所有权人为业主,（二）业主的权利,合同权,建议权,投票权,选举权与被选举权,监督权,业主的权利,（三）业主的义务,遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的

18、决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。,二、业主大会,（一）业主大会的组成和性质物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。,（二）业主大会的筹备与成立,1、成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域成立一个业主大会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,2、业主大会的筹备成立业主大会筹备组：业主代表、建设单位业主大会筹备组的工作

19、内容筹备业主大会的工作要求,3、业主大会的成立业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下。组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议议程,（三）业主大会的职责,业主大会职责,选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作,制定、修改业主公约和业主大会议事规则,选聘、解聘物业管理企业,决定专项维修资金使用、续酬方案，并监督实施,法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责,制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,（四）业主大会活动规则,1.定期会议和临时会议2.业主代理

20、人和业主代表人3.业主大会决定事项的表决效力,三、业主委员会,（一）业主委员会的性质业主大会的执行机构,（二）业主委员会的职责,召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。,（三）业主委员会的备案,条例第16条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”,（四）业主委员会委员的资格条件,本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事

21、规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。,（五）业主委员会委员的资格终止,因物业转让、灭失等原因不再是业主的；无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；因疾病等原因丧失履行职责能力的；有犯罪行为的；以书面形式向业主大会提出辞呈的；拒不履行业主义务的；其他原因不宜再担任业主委员会委员的。,（六）业主委员会会议,1,经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议,2,业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档,3,业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经

22、全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告,（七）业主委员会的改选与变更,业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主观部门可以指派工作人员指导其换届工作。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。,（八）业主委员会的工作经费,业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则决定；业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

23、,四、限制性规定,条例第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。”条例第68条：“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。”,第二节 业主公约制度,一、业主公约（一）概念（二）主要内容条例第17条：“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事

24、项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。”（三）法律效力,业主公约的主要内容,二、业主临时公约,（一）概念业主大会制定业主公约之前存在的业主公约，称为业主临时公约。,（二）业主临时公约的制定,制定的主体：建设单位制定的时间：物业销售之前,（三）相关主体的法律义务,建设单位不得侵害物业买受人的义务；建设单位对业主临时公约的说明义务；物业买受人对业主临时公约承诺的义务。,（四）业主临时公约的内容,物业的自然情况与权属情况；业主使用物业应当遵守的规则；维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；违约责任。,第三节 前期物业管理招投标制度,条例第24条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与

25、物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”,一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则,概念意义原则：公开、公平、公正、诚实信用,二、前期物业管理项目招标规则,（一）招标原则与招标形式招标原则：不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人；不得对潜在投标人实行歧视待遇；不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。招标形式；公开招标、邀请招标（二）招标文件的编

26、制与招标项目备案,三、前期物业管理项目投标规则,（一）投标要求与投标文件投标要求：投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。招标文件：投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料,（二）投标程序,暂行办法第23条：“投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。”暂行办法第24条：“投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。”,四、开标、评标和中标,（一）开标开标时间开标地点开标形式（二）评标评标专家名册评标委员会评标规则,（三）中标,招标人按照中标候选人的排序先后确

27、定中标人；招标人应当在招标有效期截止时限30日前确定中标人；招标人应当向中标人发出中标通知书；招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案；招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。,五、违反前期物业管理招投标规定的法律责任,条例第57条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政

28、主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”,第四节 物业承接查验制度,条例第28条：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”,承接查验的意义,有利于明确各方的权、责、利，保护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益。督促建设单位提高建设质量可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端。,物业承接查验的参与主体,由建设单位或业主委员会组织实施建设单位：在业主入住前办理承接查验，并将查验记录作为物业管理档案业主委员会：组织新旧物业企业共同进行承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。,物

29、业承接查验的内容,物业资料的移交物业现场的验收：物业共用部位共用设施设备的验收 物业管理区域环境验收,三、物业的保修责任,条例第31条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”,第五节 物业管理企业资质管理制度,一、物业管理企业的性质和地位条例第32条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”,二、物业管理企业资质管理的必要性,针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关；针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度；针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。,三、物业管理企业资

30、质等级,一级资质,二级资质,三级资质,（一）取得资质等级的条件,注册资本相关专业人员数物业管理专业人员资格物业管理项目管理制度和标准,各资质等级物业管理企业的条件,项目,等级,（二）资质证书的颁发和管理,国务院建设主管部门一级资质证书省、自治区人民政府建设主管部门二级资质证书直辖市人民政府房地产主管部门二级和三级资质证书设区的市级人民政府房地产主管部门三级资质证书,（三）资质等级与项目承接,一级资质各种物业管理项目二级资质30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目三级资质20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目,四、物业管理企业资质等级的管理程序,新设立物业管理企业的

31、资质申请物业管理企业资质等级的核定不得批准资质的违规行为物业管理企业资质等级的变更、注销与撤消物业管理企业资质年检,五、物业管理企业违规行为的行政处罚,超越资质等级承接物业管理业务无正当理由不参加资质年检出租、出借、转让资质证书不按规定及时办理资质变更手续,第六节 物业管理人员职业资格制度,一、物业管理从业人员的职业素质正确的职业的道德良好的职业素养,二、物业管理从业人员的职业资格,（一）专业技术人员的职业资格（二）建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义规范发展物业管理业的需要物业管理行业特殊性的需要发挥物业管理社会效益的需要与国际惯例接轨的需要,三、物业管理师制度的相关规定,物业管理师制

32、度物业管理师资格考试物业管理师注册物业管理师执业,第七节 住宅专项维修资金制度,一、住宅专项维修资金的交存（一）定义（二）交存方式,二、住宅专项维修资金的使用,一般性规定住宅专项维修资金的列支住宅专项维修资金的计划管理,三、住宅专项维修资金的监管,（一）代收代管单位的义务（二）财政部门的监管职责（三）相关主体的法律责任,第四章 房地产相关制度与政策,主要内容,房地产开发经营房地产转让商品房销售房屋租赁房地产中介服务房地产抵押房地产权属登记房屋维修养护,第一节 房地产与房地产业管理制度简介,房地产：由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。房地产业：房地产业是属于第三产业的一个重要产业部

33、门。,房地产领域的现行法规体系,1、宪法2、法律,专门法规：土地管理法、城市房地产管理法,相关法规：城市规划法、民法通则、合同法、担保法、消费者权益保护法,3、行政法规：物业管理条例,4、部门规章：物业服务收费管理办法,5、地方法规：上海市住宅物业管理规定,6、最高人民法院的文件：最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定,第二节 房地产开发经营管理,房地产开发经营，指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。城市规划区指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。,一、房地产开发企业管

34、理,（一）设立房地产开发企业的条件1、房地产开发企业资格 一般条件：（1）依法成立；(2)有必要的财产或者经费；(3)有自己的名称、组织机构和场所；(4)能够独立承担民事责任。特殊条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。,2、房地产开发企业资质,项目,等级,（二）设立房地产开发企业的程序,到房地产开发主管部门备案；核发暂定资质证书。,（三）房地产开发企业的市场活动规则,房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。,二、房地产开发项目的规划设计管理,房地产开发的四个阶段：

35、决策前期建设租售房地产开发前期工作阶段的内容：拿地立项拆迁规审城市规划部门对房地产开发项目的管理：审定项目规划设计实施监督检查,（一）城市规划的概念和房地产开发项目的关系,城市规划 城市总体规划 分区规划 城市详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划,城市规划与房地产开发项目的关系,城市规划是房地产开发的重要依据；房地产开发是实现城市规划的主要途径。,（二）房地产开发项目的规划设计审定,通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划。一书两证：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。,（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督,城市规划行政主管部门有权对城

36、市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。,三、房地产开发的项目管理与建设施工管理,项目管理,施工管理,竣工验收,（一）项目管理制度,确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。,房地产开发项目管理应遵循的制度,开发条件与要求开发项目的资本金配套基础设施动工开发期限开发项目转让拆迁补偿安置建筑工程质量验收,（二）房地产开发的施工管理制度,项目报建与施工许可证制度建筑工程质量管理制度工程竣工验收

37、备案制度,项目报建,建设单位在工程项目可行性研究报告或其他立项文件批准后，须向当地建设行政主管部门进行报建，建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建情况。,建设单位申领施工许可证的条件,已办理建筑工程用地批准手续取得建设工程规划许可证基本具备施工条件已确定施工企业有满足施工需要的施工图纸与技术资料有保证工程质量和安全的具体措施已委托监理建设资金已落实,建筑工程质量管理制度,建设单位的义务：向具有相应资质等级的单位招标；向有关单位提供真实的建设工程原始资料；办理工程质量监督手续；不得迫使承包方以低于成本的价格竞标

38、或任意压缩合理工期等；委托设计单位提出设计方案。,工程竣工验收备案制度,建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。,第三节 房地产转让管理,一、房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,房地产转让的其他合法方式,以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。,房地产一致原则即土地使用权与房屋的所有权产权一致。土地使用

39、权转让时，地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物的所有人转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。,二、土地使用权的处理原则,（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,房地产转让的条件,国有土地,出让取得,划拨取得,1、已经支付出让金，并取得土地使用权证书；2、完成开发投资总额的25以上。,1、补办土地使用权出让手续；2、将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理,转让,以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件,按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出

40、让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件,以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，按国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（城市房地产管理法第39条）经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地

41、使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,可以不办理土地使用权出让手续的情形,经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设城市房地产管理法第23条规定的项目的（国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地）；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。,三、房地产转让的程序,房地产转让当事人签

42、定书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签定后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产转让当事人按规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。,四、房地产转让合同,房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。城市房地产管理法第40条：“房地产转让，应当签订书面转让

43、合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”,五、禁止转让的规定,以出让方式取得土地使用权，尚不符合土地使用权转让必备条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,案例,甲向乙出售房屋两间，双方签定协议。甲将房钥匙与房产证交付，乙搬入所买房屋居住，并进行一定程度装修，准备结婚。后甲以所卖房屋中有其母亲的份额自己无权处理为由，要求解除房屋买卖合同，相互返还房款和房屋。,最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见

44、第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维持第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”,第四节 商品房销售管理,商品房销售,商品房预售,商品房现房销售,一、商品房预售管理,（一）商品房预售条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,（

45、二）商品房预售管理程序,房地产开发企业申请预售许可；房地产管理部门受理、审查、颁发预售许可证；房地产开发企业办理预售合同登记备案手续；商品房预购人办理权属登记手续。,案例,甲为某公司高级主管，乙开发商在其工作地点附近进行房地产开发。甲看中一套商品房，因担心被别人抢先买走，与乙签定了非正式购房合同。合同约定，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期交房超过一个月，甲有权解除房屋买卖合同。随后，甲支付2万元定金，后又支付该房屋买卖款首付10万元。开发商拿到楼盘预售许可证后，售楼处通知甲签订正式商品房买卖合同。在正式合同中，甲发现交房时间推迟，且违约方式按银

46、行同期贷款利率计算。售楼处解释正式的合同只为办理购房手续，之前签订的合同仍然有效，甲于是在正式的合同上签字。,后来该楼盘在开发过程中出现不少问题，甲不准备购买该房屋，于是甲向开发商提出，按原合同规定，该房已逾期交房一个月，自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商则认为甲已签订了正式合同，原合同已没有效力。甲将开发商诉至法院，要求退房并由开发商承担双倍返还定金的违约责任。,甲与开发商签订的非正式购房合同违反了城市商品房预售管理办法和房地产管理法规定。城市商品房预售管理办法第6条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房

47、预售许可证的，不得进行商品房预售。”房地产管理法第44条第一款第（四）项：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”,合同法第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”甲与开发商签订的非正式合同无效。合同法第58条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所

48、受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,甲可以主张该合同无效，并要求退房退款；但无权要求开发商支付违约金和双倍返还定金。甲不能举证正式的合同是在开发商欺骗误导下签订的，双方签订的正式合同符合法律规定，认定有效。,二、商品房现售条件,企业法人营业执照和企业资质证书土地使用权证建设工程规划许可证和施工许可证竣工验收拆迁安置配套基础设施物业管理方案,三、商品房销售原则,按套销售订立物业管理协议在未解除商品房买卖合同前，不得再行销售不得返本销售、售后包租广告内容真实、合法,重庆龙寰物业发展有限公司及其下属的重庆江航物业发展公司对其收购的农贸市场和商业房产，以夸大、虚假宣传、承诺10年高

49、额返租回报(从8%逐年递增到14%)、买摊位送摊位等手段，对外分零销售，共销售摊位3239个，其销售的大多数商铺没有及时办理商品房预售登记备案和权属登记手续。后该公司不能兑现返租承诺，使购房者的投资回报落空，上当受骗的业主多达2753户，涉及销售金额24547.45万元，造成恶劣的社会影响。,案例,某开发公司建造的花园小区开始售楼了，开发公司的广告宣称：“24小时供热水、管道煤气、自来水，环境优雅”这些条件，很快吸引了消费者李某。李某花50多万元购买了一套，但入住后，李某发现这些宣传和承诺全是骗人的假话，他家的热水管，四年从没滴过一滴热水，煤气管道从没供过煤气李某向法院提起民事诉讼，状告开发公

50、司欺诈，请求对其进行“退一赔一”赔偿。,商品房销售管理办法第14条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”第15条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”,城市房地产开发经营管理条例（1998国务院）第26条：“房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。”消费者权益保护法（1993全国人大常委会）第49条：“经营者提供商品或服务有欺诈消费者行为的，应按