上海复地成都市场精装调查报告.doc

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1、 为您我做到 四川中原市场研究中心/2010/06/10上海复地成都市场精装调查报告 四川中原物业顾问有限公司二零一零年六月目录第一部分 精装房的发展历程4一、国内精装房发展历程41、国内精装房的开篇42、国内精装房的发展阶段73、国内精装房的发展现状94、精装房风险分析12二、国内精装房装修发展环境141、国内客户对于精装房的认知及接受度142、国内精装房装修产品特征163、主流开发企业精装房产品配置224、国内客户对于未来精装产品配置的需求225、国内一线城市精装房需求分析246、国内一线城市精装房溢价能力分析257、国内一线城市的典型精装房27三、国内精装房市场结论54第二部分 成都市场

2、精装房的发展历程55一、成都市场精装房的发展历程55二、成都市场精装房目前的市场格局57三、结论58第三部分 成都市场精装房的供需情况58一、成都市场精装房的供应情况581、精装项目供应总量582、精装房供应分布593、精装房供应物业类型61二、成都市场精装房的需求状况63三、成都市场精装房价格调查及溢价能力分析631、精装标准分析642、装修价格与销售价格对比分析643、溢价能力分析664、家电利润空间68四、城南精装市场情况691、目前城南主要精装楼盘情况692、城南精装楼盘分布情况693、城南典型楼盘案例70案例一、誉峰70案例二 、叠翠峰734. 城南市场总结74五、结论75六、重点案

3、例分析77案例一、朗御77案例二 、花样年喜年广场78案例三、鹭岛国际社区79案例四、龙湖三千城81案例五、万科金域西岭82案例六、恒大绿洲83第四部分 成都市场精装房配置情况分析85一、成都市场精装房配置状况851、别墅类物业852、高端电梯豪宅853、普通电梯产品874、公寓产品92二、成都市场精装房配置相关供应商调查95三、结论96第五部分 成都市场精装房的客户需求分析97一、精装产品的客户需求调查971、别墅精装产品的客户问卷调查972、电梯豪宅精装产品的客户问卷调查1153、普通住宅精装产品的客户问卷调查1324、公寓产品的客户问卷调查1515、业内人士访谈1676、部分精装交房后客

4、户访谈168二、结论1691、各产品体系下的客户需求情况汇总分析结论1692、行业内人士对市场现状及未来的看法170第六部分 整体报告结论与启示171一、整体报告结论171二、对各物业精装发展的启示174 175四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路6号财富中心C座27层 电话：86766488 传真：86767658第一部分 精装房的发展历程一、国内精装房发展历程1、国内精装房的开篇1.1国内精装房的发展概况房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，毛坯房只是一个半成品，精装房才是一个完整的产品，也是市场的需求。在欧美等房地产业发达国家，美观的精装修是置业不可忽视的标准。据统计显示

5、，海外市场全装修楼盘已占到70%的市场份额。国内精装房自上世纪90年代初开始初露端倪，经过20来年的发展，各个城市发展水平参差不齐。从国内精装房市场的发展来看，北京、上海和广州的精装房比例均超过了50%，但成都的精装房比例仅为20%左右。随着经济的发展，社会刚性需求，精装房房数量的与日俱增，“精装房”这一概念在逐步地被广大购房者所熟悉和接受。经调查，精装房是广大投资者和单身高薪者的择优选择。一般来说，房地产开发商所提供的全装修房，由于是批量装修，在材料、设计与施工等各个环节都具有集团购买的优势，单位价格相对会比个人装修便宜。另一方面，关于全装修房的质量投诉也在上升。同时精装房现已成为开发商新建

6、楼盘哄抬价格的重要砝码。国家政府已经明文倡导商品住宅全装修，很多大城市也纷纷响应，不少成功的项目应运而生，市场反应热烈。因此，随着开发商和购买者的供应方式、经营理念和消费意识的日趋成熟，精装房将逐渐取代毛坯房的主导地位，成为市场的主流产品。1.2国内精装房的政策概况为了促进住宅产业化发展、减少二次污染，提高装修质量，国家早在1999年就提出了“在新建商品住宅中积极推广一次性装修或菜单式装修的模式”，并在2002年出台商品住宅装修一次到位实施导则来指导精装房的具体实施，经过近十年的探索和实践后，又在2008年进一步提出加强住宅装饰装修管理，引导、鼓励和扶持新建商品住宅实行一次装修到位或菜单式装修

7、的做法。以下为国家出台的关于精装修房的相关政策。国家出台的关于精装修房的相关政策序号政策名称编号发布日期颁发部门主要内容1关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见国办发（1999）72号1999年7月5日建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术家独具、国家建材局加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费及扰民等形象2商品住宅装修一次到位实施导则建住房（200）190号2002年7月18日中华人民共和国建设部住宅装修的各个实施细则3关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质（2008）133号2008年7月29日中

8、华人民共和国住房和城乡建设部制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式在国家推出一系列鼓励装修住宅发展的政策之后，各地方纷纷出台了相应的配套政策，并制定了相应的时间节点和任务目标。以下为部分主要城市的相关规定的主要内容。各地出台的关于精装修房的相关规定城市主要内容上海到2010年，上海市精装房占新建商品住宅的比例在中心城区要求达到60-70%，其他地区力争达到30-40%。北京2008年12月10日，发布关于北京市经济适用住房建设安装工程费用标准的通知，明确规定经济适用住房装修要一次到位。深圳2008年初，深圳市国土房产局出台关于推进住宅产业化的行动方案，提出强力

9、推进住宅一次性装修，力争2010年年底前实现精装房销售率100%，7月，深圳市建筑废弃物减排与利用条例再次提交市人大常委会审议，规定普通住宅将不能再以毛坯房的形式销售南京2008年8月，南京市建工局在关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知发布后，第一时间宣布精装房“一房一验”实施细则将出台实施。而在南京实施“一房一验”的两年多时间里，精装房的装修标准纳入检查范围。重庆到2012年，装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上。以上可以看出，在国家对精装房发展的大力提倡下，各地纷纷制定相应规范政策，精装房市场发展迅速。虽然目前政策尚不完善，但政策的方向性已非常明确，精装房势必同国外发达国家一样，成为市场

10、主流。1.3 国内精装房发展前景预测在欧美发达国家，清水房则完全被淘汰。在这些国家精装修的标准已经真正达到了“拎包入住”，整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电等，甚至整体卫生间、整体厨房等一应俱全。事实证明，精装房的发展为大势所趋。精装房有利于国家规范装修市场。而根据发达国家房地产成功经验，建筑与装修设计一体化是住宅产业化的必由之路。在国内，尤其是对生活和工作节奏越来越快的现代化的大都市，精装时代即将到来，这是房地产市场走向成熟的重要标志。目前国内精装水平还不是很高，主要原因是装修标准不高，主管部门和有关机构出台相应的精装修房验房标准，将精装修房标准纳入预售合同文本内容，并适当引导精装修消

11、费观念。由此可见，对于国内精装房发展比较滞后的地区及开发商本身而言也是一种机会，但在竞争日益激烈的今天，对于购房者而言精装房最主要的还是品质，国内并不缺乏购买精装房的人群，缺的是真正像国外那样高水平的“精装房”！2、国内精装房的发展阶段2、1发展阶段划分国内精装房的发展可分为四个时期：1）萌芽期，在80年代末到90年代初，这个期间中国尚未进行“房改”，还主要以福利分房为主。在这一阶段，一些单位福利房出现精装萌芽，这种精装比较初级，装修范围集中在厨卫上，比如在厨卫出现部分装修，地面打平，墙面水泥抹平等。2）初步发展期，97年到2005年，97年建设部开始引导装修房，各地开发商相应号召，大多数用买

12、房送装修来吸引购房客。这个阶段在一些一线城市出现的部分高端项目上位满足高端客户的需求，而采取菜单式装修形式，精装房有了初步的发展。3）高速发展期，2005年至今，这期间精装房市场得到了很大的发展，部分沿海一线城市精装房比例已经达到50%以上，预计在持续发展10-15年，部分一线城市精装将逐步与国外精装靠齐。全国政策 地方政策 市场背景90年代初1997 年家庭居室装饰装修管理试行办法关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见1998 年毛坯房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等

13、，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年未来关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见在15个新建小区内试点推行菜单式全装修关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知 建筑装修工程质量验收规范上海市住宅产业现代化发展十

14、五计划纲要住宅室内装饰装修管理办法商品房住宅装修一次到位实施到则开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致住宅性能评定技术标准出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房2008年上海全装修房预计将达到15万套2008关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。装修房比重有显著提升。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的精装房

15、。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升。按上海市2008年计划推出15万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套是装修房。要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。装修住宅成为市场主流产品以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见。装修住宅将成为市场主流产品。3、国内精

16、装房的发展现状全国房地产市场发展程度各不相同，精装房市场发展也有一定差异，但总体来看，目前精装房比例总体偏低，但呈上升趋势。以下举例说明几个重点城市精装房发展的基本状况。3.1北京精装房市场发展现状2003年以前，北京精装修商品房很少，有也是仅限于小户型；自国家2003年颁发商品房住宅装修一次到位实施到则，北京精装房开始迅速发展，最先引领市场的基本为酒店公寓，且多数以买房送装修的形式，许多购房者逐渐认知和接受了精装房。到2006年，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广。2009年，北京精装房面积占所开发面积60%以上，在全国处于领先水平，

17、目前北京正在酝酿出台规定，要求今后新建的廉租房、经济适用房都要一次装修到位，减少住户二次装修的烦恼和浪费。3.2上海精装房市场发展现状上海市国内最先发展精装房的一线城市，早在2000年就在15个新建小区内试点推行菜单式全装修，颁发关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知和建筑装修工程质量验收规范，并且将精装房的发展列入上海市住宅产业现代化发展十五计划纲要。据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上（源自上海房地局数据）。根据计划，到2010年，精装房占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%，其他地区力争达到30%-40%。目前,精装修房的市场份额更以每年1

18、5-20%的速度快速增长。上海本地开发商在装修房市场走中高端路线，装修价格基本都在1500-2500元/平方米，属于中高档，而外地知名开发商随着进驻时间的推移，所处位置也向城市外围靠拢，因此装修价格集中在1500元/平方米左右，基本属于中档装修。海外开发商的特色就是资金雄厚、潮流新颖，因此在装修房上都会有一些大胆创新，装修价格基本在 2500 元/平方米，着力打造高档产品。上海本地的装修风格偏重柔和风格与都市风格，一种追求平稳中带点豪华、时尚的感觉。而外地开发商追求简单舒适，是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格，强调一种随意性和平淡性。而海外开发商倾向于豪华富贵的古典感觉，把各种象征豪华的

19、设计嵌入装修之中。本地开发商比较注重自身的口碑相传和名誉保证，因此在装修材料选择上以知名品牌为首选，有相当部分的进口材料，力求用合适的价格营造高档的效果。而外地开发商主要偏重实用性，较多采用了国产知名品牌。海外开发商主力打造高端豪宅，因此装修材料基本采用国际一线品牌，竭尽奢华。3.3 广州精装房市场发展现状90年代初，广州开始出现精装房项目，最早的装修标准停留在基础装修，橱房不提供橱柜。仅对地面、墙面、门窗以及管道和卫生间进行了处理。满足“可以使用”的阶段。2002年以来，广州精装楼盘市场比例节节攀高，市场占有率不断上升。据悉，在广州地区，2007年的精装房比例已经达到了60%（源自广州房管局

20、数据），并且广州市场已经发出信号，力争在未来的几年内，消灭毛坯房。中国房地产研究院指数有关数据，2008年广州所推出的新楼盘中，精装房占59.5%，毛坯房仅占40.5%，珠江御景湾、兰亭西津、时代花生、合生君景湾、金碧世纪花园、中粮万科金域蓝湾等楼盘皆打出精装修甚至全装修的旗号吸引业主。2010年，广州力争将精装房比例达到70%。3.4深圳精装房市场发展现状2004年，伴随着深圳住宅市场的迅猛发展，以及福田、南山商务功能的不断完善，大量的带装修小户型的公寓产品进入市场。（例如，福田的华府馨居、城投青莲公寓；南山的米兰公寓）；同时间罗湖商圈范围内也有大量的公寓产品出现（例如，东门168，蓝堡公寓

21、等）部分品牌发展商开始推出具有菜单式装修标准的项目，力图达到营销上的突破（例如，中海怡美山庄；合正地产的梧桐合正锦园）。进入2006年以来，伴随着人们生活品质的提升，改善型居住需求迅速放大。深圳住宅市场中大户型产品增多，且产品持续旺销导致带装修楼盘比例略有下降；但2007年4季度至2008年上半年，由于政策调控的影响导致市场观望气氛浓重，导致部分楼盘开始通过带装修等营销策略以达到促销的目的。特别是2008年上半年，此比例更高达21%的历史最高水平；目前深圳很多楼盘（例如，万科的万科城及万科第五园、金地梅龙镇等项目）都开始在精装修上下工夫，在满足住宅基本居住装修功能的基础上，开始向更为人性化的设

22、计及住宅产业化方向在努力。预计未来住宅精装修将更多的向提升人居生活品质（居住人性化）方向努力。在当前楼市处于低迷期，开发商根据市场需求推出精装房，对于坚定购房者的信心有一定帮助。另外，从市场的表现来看，精装房的销售都普遍好于毛坯房。4、精装房风险分析虽然发展精装房是大势所趋，全国各大城市精装房已发展到一定阶段，但是在发展精装房时也存在一些风险，下面列出一些在精装过程中容易出现的风险，以供参考。4.1 装修房工程风险全装修工程是一项非常复杂的综合性工程项目，工程周期漫长，人员素质参差不齐，社会影响面广，其间会产生诸多复杂的问题。通常样板房是按照原土建图纸设计装修的，但实际土建施工的标准可能并不一

23、样（例如比图纸少一个插座）等，这是通常由装修公司在毛坯中对这些“不一样”进行弥补再进行装修，当然这笔费用也就增加到装修公司的头上，装修公司费用以外的增加难免会导致装修质量的下降，相应增加了购房者与开发商的质量风险。目前有些土建工程的质量较差，客户在竣工验收合格后，装修公司进场时却发现墙面剥落，下水管存水弯没有安装等较为严重的质量问题，进而影响装修房的最终效果。从根本上解决这一问题，主要依靠政策法规的进一步完善和整体行业素质的提升。家装行业中普遍存在着以次充好、偷工减料等欺瞒行为，一些人员素质不高的装修企业难免将这些不良行为带入装修房市场，这样就时常会出现这些样板房时精工细作，而实际大规模施工时

24、粗制滥造的现象。4.2交房风险目前，精装修房屋在交房时没有国家强制执行的验收办法作为准绳，有的只是一些如建筑装饰装修工程质量验收规范等推荐标准，这就给某些开发商在打出“精装修”标签的房子上添加了很多的不确定因素。无论是“800元/平方米”还是“1500元/平方米”的装修标准，在没有统一验收规范的保证下都成了模糊概念。即使在开发商与购房人签订的购房合同中明确框定使用材料，也难以避免收房时业主对精装质量和效果不满而产生的心理落差，导致纠纷繁多。所以，交房的风险主要体现在质量上，现在越来越多的客户会请一些专业的公司来审核，主要审核的方面为：空气检测、水路、电路、吊顶、防水、墙漆、墙地砖、厨卫、门窗、

25、通风及核实建材型号等。故开发商需在装修前向客户说明详细的装修标准，装修过程中对质量需严格把关，以免后期出现出现与承诺不符的质量问题。对于出现质量未达标的产品，需及时进行补救，无形中增大了开发商的成本和难度，否则一旦出现纠纷，将对开发商自身品牌形成不良影响。4.3 市场风险精装房在全国各大城市的发展参差不齐，一些城市在由于精装房市场发展阶段较低，精装质量存在隐患，无品牌开发商参与精装房，因此在这些城市客户对精装房有一定抗性，在销售过程中存在市场风险。4.4 金融风险按照银行相关政策，精装房客户贷款金额需在竣工验收后在支付给开发商，之前由于金融政策较为宽松，该政策并未严格执行。但是目前银行收缩银根

26、，金融政策趋紧，在这种情况下，银行对相关政策严格执行。银行严格执行该政策情况下，开发商资金流即使在销售后也不能完全汇款，对开发商现金要求较高。二、国内精装房装修发展环境1、国内客户对于精装房的认知及接受度2009年2月，中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50。总之，随着市场的发展，精装修房应需而生，并在不断增长的、巨大的消费者引领下，在国家和地方政府大力支持下，必将发展成为房地产市场的主力军，成为一种市场发展趋势。09年搜房网曾进行过一次问卷调查，这次的调查结果显示：在被调查的7906名网友中，有接近74%的网

27、友支持取消毛坯房，推行普及精装房。约有21%的网友认为不应该取消毛坯房。这说明在普通的消费者之中，都非常认同精装修房。约有51%的网友认为自己在购房时，会选择购买精装房。74%的网友认为精装修房已经成为大势所趋。毛坯房向精装修房子过渡，是建筑行业或者是房地产行业的一个进步，一场革命。虽然现在的市场，精装房与毛坯房仍然并存，但两者孰优熟劣，真正有发言权的还是购房者，目前大部分购房者对精装房的认同是市场发展的根本保障。2、国内精装房装修产品特征通过我司针对 15 个重点城市 100 余个装修房项目的综合考量分析，可以看出装修房项目产品存在以下特征：2.1 装修风格全装修样板房根据楼盘自身的定位和客

28、户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。l 古典风格（豪华富裕）把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。代表楼盘：徐汇御苑汤臣一品l 柔和风格（平稳独立）一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。代表楼盘：上海滩花园中环凯旋宫l 都市风格(独立个性)注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时

29、候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。代表楼盘：创智天地碧云东壹栋l 清新风格（轻淡写意）这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。代表楼盘：天山河畔花园2.2 地板装修从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎垄断了其它的地坪装修材料，从装修标准1000 元/m到 2000 元/ m之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在 2500 元/m以上的楼

30、盘会更多的配置实木地板。2.3 整体厨房从上图可以看出，德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在 3000 元/m以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国nobilia 和国产美时分别是装修标准 2000 元/m和 1000 元/m左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。2.4 卫浴设施从上图可以看出，国产科勒最多是出现在装修标准 2000 元/m左右的楼盘中。而装修标准 1000 元/m左右的楼盘则几乎被国产的 TOTO，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准 2500 元/m以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。2

31、.5 空调设施从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在 2500 元/m以上的高档楼盘首选，其中，日本大金 VRV II户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式空调更多的出现在装修标准 1000-2000 元/m之内的楼盘。2.6 厨房燃气具设施从上图可以看出，德国 gaggenau 的品牌形象被装修标准在 4000 元/m的顶级楼盘所认可，此品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱。其次，德国smeg品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择。西门子占据了装修标准在 2000 元/m 左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准 100

32、0 元/m楼盘的最先选择，前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。2.7墙砖从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准 2500/m 以上楼盘最常用的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚细亚品牌只是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产品牌的代名词而已。2.8 其他系统从全国精装房产品配置来看，尤其是在科技系统配置上，由于自然条件的差异，南北两区域配置有所不同。北方由于冬季气候寒冷，政府强制要求配置供暖设施，北方的项目均配置供暖设施；而在南方，尤其是在江浙一带，

33、由于在夏秋两季“梅雨季节”，空气潮湿，江浙一带精装房尤其是相对高端的精装项目均配备地暖系统；在福建、广州、深圳一带，由于地处亚热带，气温较高，因此相对高档的精装房项目均配置知名品牌中央空调和新风系统。3、主流开发企业精装房产品配置国内精装房市场的配置根据区域、不同类型开发商而不同，故以下以国内长期致力于精装房开发的三家品牌开发商为例，用以说明目前国内主流开发商在各个城市的主流配置。装修配置万科珠江瑞安地板实木复合实木复合优质实木复合地板墙面高级品牌乳胶漆高级品牌乳胶漆高级品牌乳胶漆窗材彩色铝合金门窗高级铝合金彩色铝合金门窗玻璃双层中空玻璃双层中空玻璃双层中空玻璃厨房地面高级大理石高级大理石高级

34、瓷砖墙面高级墙砖高级墙砖高级墙砖配置国产橱柜国产橱柜国产橱柜、进口厨具卫生间地面高级大理石高级大理石高级瓷砖墙面高级墙砖高级墙砖高级墙砖配置国产品牌卫浴产品国产品牌卫浴产品TOTO 或同等品牌坐便器和台盆空调预留空调机位预留空调机位日立或同等品牌供水变频水泵水箱供水变频水泵水箱供水变频水泵水箱供水进户门双门禁防盗门高级实木复合门(防火、防盗）高级复合防盗门大堂挑空，全天然石材豪华装修，天然大理石地面石材砖面地面电梯厅天然大理石墙地面，造型石膏板吊顶天然大理石墙地面，造型石膏板吊顶石材砖面地面电梯品牌知名品牌知名品牌知名品牌，如奥的斯4、国内客户对于未来精装产品配置的需求项目分级配置及品牌设备系

35、统中央空调、地暖、净水、软水、音响系统、循环热水系统、双开门冰箱、洗衣机厨房系统抽屉、拉栏等细致配置，米兰石或进口石材、四件套或者以上电器卫浴系统根据卫生间空间尽可能细致配置，双台盆、净身器可做选择，高档五金配件，高档面砖或石材智能系统多处可视对讲系统，先进集成智能控制系统，高档开关面板灯光系统高档酒店式多种情景智能照明系统收纳系统丰富收纳设置，高档细致的五金配件，优质的柜门处理工艺厅房系统实木复合地板，部分用石材，实木贴皮踢脚、门系统，高档五金空调大金、约克厨房炉灶、电器Miele、kupperbusch、gaggenau（德国）洗衣机Miele、kupperbusch卫浴洁具维宝、劳芬龙头

36、当代、高仪、汉斯格雅厨房橱柜Poggen pohl、SieMatic水槽BLANCO5、国内一线城市精装房需求分析位于金字塔的中高层的消费者，对精装房的接受程度较高。这类客户文化层次较高，具有较强的经济实力，没有太多的时间和精力为装修事情操劳，所以比较喜欢一次到位的精装修房。中高端客户对于装修的品质和品牌十分看重。 对于投资客户，特别是来自外地的投资客户来说 ，对更愿意购买精装，一方面是没有太多的精力去管理装修事务，另一方面精装修房可以更早地获得投资收益。他们希望精装修房的功能较为齐全，以省去重新购置的麻烦。 以下是几种比较容易接受精装修的客户群的特征： 外地购房者 这部分购房者又分两种，一部

37、分是自住，因为缺乏时间加上人生地不熟，如果亲自装修会有不少困难，选择精装修则可直接拎包入住；另一部分是投资，既然如此就更不需要自己动手全程装修，装修费计入房款，直接付款购房一次性到位，交房即可出租。 二次置业者 这部分人群，有些是因为亲身经历过一次置业时装修的辛苦，深有体会，决定二次置业的时候省点力气；另一部分是想享受一下专业团队、大开发商的精装修品质，感受新奇和高端。 年轻人群 年轻人一是比较容易接受新鲜事物，二是经验不够，三是为了省时省力，只要选定一种装修风格，直接把装修的具体麻烦琐事交给开发商，符合年轻人爽快的个性。 都市精英 这类购房者因为每天都繁忙的奔波在工作场生意场，即使有空余的时

38、间也不愿意花在监控装修，或者跑建材市场之类鸡毛蒜皮的事情上，还有部分是方便出差、居住、闲时出租之类；如此就直接甩手甩钱给开发商装修，交房直接入住。 6、国内一线城市精装房溢价能力分析6.1提升楼盘销售价格 精装房在旺市时能提高项目品质感，获得溢价空间。例如2007年7月后海公馆以26000元平方米入市，带 3000元平方米高标准精装修，极大提高了项目整体竞争力。在淡市时，精装房还能作为优惠方式，提高项目附加值，支撑销售表现。当然，地产商应将精装修作为附加给客户的服务，而不应将其作为一条新的盈利渠道。 6.2树立楼盘高端形象 精装房通过建筑设计及材料细节的处理来达到真正人性化家居的目的，在基本的

39、平面居住模块上配备世界顶级品牌的功能器具，打造高品质的生活配套，从而延续物业由内到外的品质感，迎合时代发展潮流和目标消费者需求。如红树西岸，打造了全屋量身定做的智能化家居系统。 6.3减少装修成本，避免自装的不规范行为 普通毛坯房在交房入伙后长达半年到一年的时间，整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效地避免这一点。此外，由于精装修工程具备集中式采购、规模化运作的条件，可以有效降低装修成本。且精装房收楼后便可入住或出租，可比毛坯房提前获得收益。受9070政策限制，目前市面上部分户型涉及结构更改或者拼合问题，装修的过程更加复杂，改装到位后带装修交房，可以消除消费者自

40、行装修时水电改造、乱拆承重墙、装修噪音污染等浪费违规行为。分类影响直接经济效益对销售价格产生影响旺市淡市提高项目品质，获得溢价空间提高项目附加值（优惠），支撑销售实现2007年7月后海公馆以26000元/平方米入市，带3000元/平方米高标准精装修，极大提高了项目在区域内的整体竞争力2008年2月金地梅龙镇以11700元/平方米入市，待1200元/平方米装修，让客户感觉物超所值，开盘当天取得40%的销售率非直接经济效益树立项目高端形象减少自行分散装修的麻烦 对小户型自住客户，减少自行装修麻烦，收楼即入住； 对投资客户，收楼即可放租，比毛坯房提前获得收益； 由于90/70的政策限制，目前市面上部

41、分户型涉及到结构更改或者拼合问题，装修的 过程更加复杂，改装到位后带装修交房，可以免除客户购房时的疑虑，促进销售避免入住后噪音干扰及二次污染普通毛坯交房，在入伙后长达半年到一年的时间整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效的避免这个问题7、国内一线城市的典型精装房7.1上海案例一、【华府天地公寓】精装修标准为 5000 元/平米，通过精装品质打造，一跃成为2005年上海最贵的公寓，且销售非常成功。（1）项目配置功能室地面墙面配置卫生进口品牌地砖进口品牌墙砖主卫采用日本进口 Toto 智能化全自动坐便器，德国 Hoesch、意大利 Teucoh或同级产品按摩浴缸。次

42、卫采用德国 Duravit、德国 Vil eroy&Boch 或同级坐便器，配置德国 Kaldewei 或同级产品浴缸。配置德国 Dornbracht、德国Hansgrohe、德国 Grohe 或同级产品水喉厨房进口品牌地砖进口品牌墙砖、进口品牌乳胶漆德国 Miele 电器、德国 EBKE、意大利 Scavolini 或同级产品橱柜；德国 Miele或同等级产品厨房电器；德国 Blanco 或同级产品厨房水槽；美国DupontCorian 或同级产品橱柜台面（2）项目图片 （3）项目装修材料建筑材料外墙：石材;其它：进户门：高级实木防火防盗钢木子母门,并配进口门锁；走廊：进口品牌石膏板、进口品

43、牌乳胶漆；窗材：高级铝合金钢窗、双层中空玻璃、圆弧部分为单层玻璃大堂：天花板为进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆；墙面为进口大理石、进口品牌墙砖、高级壁布、进口品牌乳胶漆；地面为进口大理石、进口品牌地砖、进口地毯、品牌实木地板；电梯厅：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖；电梯品牌：日本 FUJITEC；智能设施安保系统：可视对讲系统、电子巡更系统、监控系统、周界报警系统、车库安保系统、入户门报警系统、紧急按钮；智能化设施：读卡到指定楼层、远程抄表系统、煤气泄露报警系统、光纤宽带入户、智能一卡通系统、采用 EIB 欧标总线智能控制系统。；供水系统：美国 Pentair、美国 Culli

44、gan；热水炉采用德国 Viessmann、法国 Chappee；空调新风系统：日本大金、三菱或同级产品（VRV 带新风、新冷媒 R410A）；其他配置：客厅、餐厅、卧室、主卫、书房均配备地暖系统，次卫配备散热架采暖。每户预留不少于两条电话线接口，客厅与卧室预留分盒线，宽带到户。每户预留不少于正副两个卫星及有线电视线路接（卫星接收系统在政府批准后开通）。案例二、【世茂滨江花园】（1）项目概况物业名称世茂滨江花园项目分级高档目前售价36000 元/m2装修报价3000 元/m2估算成本18002300 元/m2城市上海建筑形态高层总建面积109800m2容积率3.1开发商世茂( 2 ) 产品配置

45、产品配置世茂滨江花园主要产品配置表设备系统大金中央空调厨房系统Poggen pohl 橱柜，抽屉、拉栏等精细配置，kupperbusch 厨房电器，四件套以上的炉灶、电器配置卫浴系统乐家卫浴洁具，主卫四件套，配高档大理石、玻化砖智能系统可视对讲系统、卫浴配置挂壁电视收纳系统丰富收纳设置，精细五金配件厅房系统复合实木地板、局部大理石(3)产品分析特点：a) 该项目与上文分析的财富海景项目在同一区域，装修标准与销售价格之间的关系更具有说服力；b) 客厅的落地玻璃窗及玻璃栏板有效的利用了邻近黄浦江的自然优势；c) 主卫的浴缸采用的观景设计，并配以液晶电视，考虑细致；d) 功能考虑细致，如卫生间配置挂钩，方便洗浴时放置衣物。（4）项目浏览入户区域（5