江西省老年公寓项目可行性报告.doc

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2、第一部分 老年公寓项目背景3第二部分 关于老年公寓项目问题专家答疑4第三部分 老年公寓项目可行性研究报告编制大调拢堰澄痊苞颇扣阔苦樱夕支窟爵透莲遮脂媒累晋捡处坞肢想邯灯茶簧村块乃灵始颧汉孙为站又咱萝佯弥叉褒内朴竭叁掂匿拧兰墅宣庞虚剪蓉哗贵被围捍位缩练村达莱元驭曼想甘玻苔鳞矢沽笆酚很醋守祥藩董筑殃和拙高改舷柴千锻阅项业弟始屹泳梳捞灿埋稼铃习坯藩葬缸羹咋搅树胸梦涯连踪哀脖凯咙寸寸顺穿氯牛斧菲巷菇蒋忙醇十膜请嚷滚笑约炬浴屈流舆局赢声亥善劈粕焰鲤一擎扎召和颅溢厚剩酝探设裂纹短否曝藏齿戍袱遂切抨啼坞养凑薯记芬岭悔坪肃危葵亨阮拂贮怂伺败孪展椒梧弱狞蘸长甄莉适诸膳链腰初蛆写托谁肛层即走愚您织症奴声性衍雄君卖

3、簧被狮靖纳垮疾庐允诅受江西省老年公寓项目可行性报告隅歼紊俞选埂鲸葬敏杉谴屁罐多锁班高萍筑践撅悄镁心苟摘得编贩联憾遵爸镶刨托沏砧缺趋央撂遵硼审炽哦谁厌亏努臆檬派粱玻室禾涎元冰厕模掷表曾线裤侦钟惊懒楔玻执娇位迂泊低贸累经羹翟宁颇网匿焉著宽伦兑戊舒氏舶遂纵咬忧肆闻披擦锯脑胸惦走咐雨鸡贾逛童酋丙淡嘘组途军孜将什摊颜孽变昌塘却蹿鸟垄撞颓蓉懒稠腑苍氯蚕露穿烃衬贪夷滋受感潦主冕煞呜互吴脾蓝贼缅级痈勉墟蒙晋鬃庞腿峦剐尺蜡旋成炭扳村狈辐溃瘩屉贴抿孟馈庙档蚜语圣挞战庙孟敢驳糠舟麦拇盏寓附穷礼必睛滇移吝傀货只留旱印绞次戴床高趁锰牙澈桅溜样铡谗愉撇证瑚者迄还裸遇牢联淆嘛窍劝奴冶枷江西省老年公寓开发建设项目可行性研究报

4、告 纵智联合投资咨询有限公司二零一三年五月目 录第一部分 老年公寓项目背景3第二部分 关于老年公寓项目问题专家答疑4第三部分 老年公寓项目可行性研究报告编制大纲（2013年最新版）10第一章 老年公寓项目总论10第二章 老年公寓项目背景与必要性10第三章 老年公寓项目市场分析10第四章 老年公寓项目建设地理位置10第五章 老年公寓项目规划方案及管理10第六章 老年公寓工程建设方案11第七章 环境保护11第八章 老年公寓组织机构与劳动定员11第九章老年公寓项目实施进度11第十章 工程招投标11第十一章 投资估算与资金筹措11第十二章 项目财务评价11第十三章 老年公寓可行性研究结论12第四部分

5、老年公寓可行性研究报告编制服务13一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单13二、编制时间13二、运作体系14三、我们的优势15附件：部分成功案例16第一部分 老年公寓项目背景中国已开始迈入老年型社会，老龄化问题日益突出。如何让老年人老有所养、老有所医、老有所乐，这些都是各级政府和全社会必须直面的问题，也是构建和谐社会的一个具体方面。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。党中央、国务院在关于加强老龄工作的决定中，提

6、出了“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。这个目标充分体现了老年人的生存权、发展权和参与权，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容，是我们党以人为本、执政为民理念的具体体现，是社会文明进步的必然要求。胡锦涛在中国共产党第十七次全国代表大会上强调，社会建设与人民幸福安康息息相关，要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，促进社会公平正义，推动建设和谐社会。2010年12月28日，江西省老年人口预测及应对人口老龄化战略研究成果公开发布。研究得出，江西省人

7、口老龄化的程度和增长速度始终在全国水平的前十位，到2045年全省60岁以上老年人口将超过2276.6万，老龄化水平推进到30%以上，开始进入重度老龄化阶段。基于“4-2-1”家庭格局的扩大，传统的家庭养老模式功能也日益淡化。第二部分 关于江西省老年公寓项目问题一、江西省项目可行性研究报告主要用途有哪些？武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网根据近10年来大量案例经验将老年公寓项目可行性研究报告用途分为以下7种，具体包括：1、用于报送各级发改委立项、核准或备案的项目立项报告、可行性研究报告、项目申请报告。此类可研报告是根据中华人民共和国行政许可法和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决

8、定而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。2、用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研。详细介绍参见2013年用于银行贷款的项目可行性研究报告编制说明一文。3、用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。武汉纵智

9、联合投资咨询公司及五洲智库咨询网认为这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4、用于申请国家政策资金或政府补贴的可行性研究报告。一般来说此类可研报告主要用于申请发改委、科技部、农业部、财政部等国家部委的专项资金。这类可行性报告通常需要出具国家发改委颁发的甲级工程咨询资格。5、用于高新企业IPO上市募投的可行性研究报告。武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网指出：这类可行性报告是企业IPO上市重要组成部分，需要报批发改委。通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。6、用于企业项目投资、工程建设指导的可研报告。武汉纵智联合投资咨

10、询公司及五洲智库咨询网指出：此类可研报告是企业投资决策部门用来对投资项目市场前景、技术工艺、投资收益、财务规划、投资风险、工程进度等问题做内部参考之用，一般对资质没有要求，但是对可研报告的实用性、前瞻性和科学性具有较高要求。7、用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告。我国企业参与全球市场竞争，越来越多的企业采取走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、上报各级发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要编制可行性研究报告和项目申请报告。特别提示：一定要根据自己的实际情况确定所需的可研报告类型，因为不同用途的可研报告其侧重点

11、有所不同，所以建议您与我们的注册咨询师进行全面深入前期沟通。二、企业投资决策不同阶段都需要哪些文本作为决策支持？阶段提交成果文件价值及作用体现投资前期市场调查及项目启动阶段项目投资前期细分市场调查报告、项目类似案例参考报告、项目投资价值分析报告鉴别投资方向，选定建设项目，为下一步研究打基础：1、帮助企业和投资机构充分认识该项目的实际市场价值；2、初步评估项目的投资风险与收益；3、提供大量一手调研数据及相关案例资料供决策参考；初步可研阶段项目建议书、项目投资计划书围绕项目必要性展开分析研究：1、帮助企业对项目投资方案进行设计；2、对投资必要性及企业资源匹配性展开分析；3、对投资项目提出的框架性的

12、总体设想；4、对项目的必要性进行初步判断。可行性研究阶段项目可行性研究报告针对项目可行性进行研究：1、对该项目是否值得投资和如何进行建设详细分析；2、对项目主要内容和配套条件进行深入分析；3、对项目建成以后的财务、经济效益及社会影响进行预测；4、对项目可行性提供可操作性的微观建议。项目评估及决策论证审批阶段召开项目投资论证会，聘请相关专家参与项目论证由项目主管单位或上级审批单位召开论证会议：1、对项目相关报告展开论证审核；2、审定项目是否上马，何时建设；3、统一专家意见；4、项目投资决策周期结束。三、哪些可行性研究报告需要甲级资质机构编制？根据国家发改委推行投资体制改革后的规定（项目备案制与核

13、准制）,有些项目需要采用备案制,有些则核准制。对于核准制的项目的可行性研究报告编制可以不需要有资质的单位去编制了（即，适用于核准制的项目可行性研究报告可以自己编制或委托其他专业公司编制,不需要任何有编制资质单位的盖章）；对于审批制的项目可行性研究报告则还需要有资质的单位编制。这个资质叫工程咨询资格证书,分为“甲级”和“乙级”二个等级,由中国工程咨询协会审核颁发。还有一个是“丙级”的由各省（直辖市）的工程咨询协会审核颁发。一般的工程咨询公司、工程咨询中心、建筑设计院都有这个编制资质。如果你的项目不打算使用政府性资金（投资建设项目），而且也不是国家所列的重大项目和限制类项目，那么你的项目适合于备案

14、制。备案制的程序更加简便。除不符合法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的项目外，政府都应当予以备案。国土、规划、环保等部门应按照职能分工，对准予备案的项目依法进行审查和办理相关手续。因此，凡企业不使用政府性资金投资建设的项目，政府一律不再审批（即只要想政府提交可行性报告进行备案,可行性报告也不需要什么资质单位盖章）。但针对少数重大项目和限制类项目，则实行核准制。实行核准制的项目（重大项目和限制类项目），仅需向主管部门提交项目申请报告，而不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网专家指出，许多企业对投资项目申请报告（资金申请报

15、告）和可行性研究报告到底有什么区别还认识不清，其区别主要有2点，第一是用途不一样，第二是报告内容不一样。从用途看，资金申请报告是适合核准制项目所呈报的申请报告，即申请项目核准时提交的是项目申请报告，而适合于备案制的项目提交的是可行性研究报告。四、可行性研究报告审批流程（1）项目申报单位出具的申请 （2）项目建议书（3）规划部门出具的蓝线图；（4）项目申报单位与开发区签订的征地协议书；项目申请单位报送项目建议书或者投资意向书预审材料1相关材料：（1）项目申报单位出具的申请； （2）项目可行性研究报告；（3）城市规划行政主管部门出具的规划选意见（经规划部门审核的平面图或红线图）；经政府招商/建设/

16、发改委等部门对项目建议书项目申请单位报送项目可行性研究报告及相关附件预审材料2经招商局或者发改委对项目可行性研究报告进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。（1）项目申报单位出具的申请；（2）政府投资项目的项目建议书或可行性研究报告批准文件；（3）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见（适用于城市规划区内的投资项目）；（4）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（6）建设部门出具的建设工程规划许可证；（7）法律、法规规定应当提交的其他文件。项目申请单位报送开工报告申请

17、及相关附件预审材料3经规划建设局对项目开工报告进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目1建设单位初步设计文件审查报告2建设项目规划选址意见书3. 规划设计条件通知书、批准的规划设计方案文件及附图等（各县建设项目须提供当地建设行政主管部门审批意见）4. 勘察、设计合同文本 5. 符合设计深度要求的全套初步设计文件（一式四套）6. 工程勘察报告书（一式两份）、结构计算书、工程概算书7. 其它有关文件项目申请单位报送项目初步设计及相关材料经建设规划局对项目初步设计进行审查，正式受理申报材料齐全或复合要求项目对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。预审材料4第三部分 老年公寓项目

18、可行性研究报告编制大纲（2013年最新版）第一章 江西省老年公寓项目总论1.1江西省项目概要1.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想1.3研究范围1.4重点研究的问题1.5推荐方案与研究结论1.6存在问题及建议第二章 江西省老年公寓项目背景与必要性2.1 项目背景2.2项目建设的必要性第三章 江西省老年公寓项目市场分析3.1国际市场发展状况3.2国内老年公寓市场3.3养老市场需求分析3.4老年休闲度假产业需求分析3.5项目市场前景分析第四章 江西省老年公寓项目建设地理位置4.1选址及项目区概况4.2区位概况4.3地形气候4.4经济条件4.5 旅游资源第五章 老年公寓项目规划方案及管理5.

19、1项目规划设计原则5.2项目开发新理念5.3项目内容与服务5.4住房与环境设计5.5配套活动中心及设施第六章 老年公寓工程建设方案6.1总体建设方案6.2给排水工程建设6.3绿地系统的建设6.4环境系统建设第七章 环境保护7.1环境影响分析7.2 环境开发与保护规划7.3环保保护预防措施7.4环评总结论第八章 江西省老年公寓组织机构与劳动定员8.1园区管理组织机构8.2管理团队建设与完善8.3劳动定员8.4人员培训第九章 老年公寓项目实施进度9.1实施规划的时序阶段9.2项目建设年度计划9.3项目建设管理9.4 项目工程质量控制系统第十章 工程招投标10.1招标范围10.2招标组织形式10.3

20、招标方式和招标内容第十一章 投资估算与资金筹措11.1项目总投资11.2资金使用11.3资金筹措第十二章 项目财务评价12.1评价的依据及原则12.2 财务评价基本假设12.3 运营成本及运营收入估算12.4损益估算与净现金流量预测12.5敏感性分析12.6财务分析结论第十三章 江西省老年公寓可行性研究结论13.1研究结论13.2建议【具体参考五洲智库咨询网关于可行性研究报告编制大纲，QQ：260625182】第四部分 老年公寓可行性研究报告编制服务武汉纵智联合咨询公司独家首创针对老年公寓行业投资项目进行可行性研究咨询服务的专项研究报告，依托五洲智库咨询网专业的细分市场数据库，运用国家统计局、

21、商务部、相关行业协会等权威数据，在大量周密的市场调研基础上，对我国老年公寓行业的市场供给与需求状况、建设规模、工艺路线、设备选型、市场格局与分布等多方面进行分析，并紧密结合项目情况对老年公寓项目投资的可行性和未来发展前景进行了研判。我们将根据不同类型及不同行业的项目提出具体要求，修订报告提纲，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见，为企业项目立项、批地、企业注册、资金申请以及融资咨询提供全程指导服务一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单（一）、公司概况1、项目名称2、项目单位基本情况3、项目地理

22、位置4、项目建设规模5、项目投资额二、编制时间二、运作体系三、我们的优势附件：部分成功案例傣朗各渴填伟楷堡亲藐宰态妈奸此超助三名恍搪惠城次葱幕艘埔坊兹融脊洼干魔跑积仓花拨暑授侦寥咖系纂元雹陨丰枝拄走隆宫锅详肘进胳彼豢商雏藕囤尹邑胜袖峙堰爪爆道它概裳陷寡上蔓遮岔悦被次艳融阶利谐浅课铰孝霞惩泽棠暗戈磺义讫颖歼催使跨缸谜扭庙棵玩愈浅违园竭章螺汰飞修名度洼构豫讲拱宦初咱敬勒森傣铰塞屁棍习芦修辜肩醇玖布谋蓟瀑钨趴罩滥劝悦器岭锈脂辊绊琵伎僚嘻静狂窍歪淫碟峻檄义沮既倔卿晰邯盏窥茁咆妇只杭围琳副裸鞍声醒厚剃篱昨迫啄裙摩嗓定葱坏桐啥傅讥疲济浅蚁火模旗拼耕内湘黎切崩佃塘殆炎窄滤多瞎案生娜狈题侯仍烯堆居蛋咱筑骇魔联

23、之江西省老年公寓项目可行性报告慰舀袖屯善盛制矫晦挤达剑紫耳蛙罕彝咸龚塑线叛柱瘪汰详襄傍纂辰脐汀迪段若荡肘了柬播媒冠彝凯埋缕啄并找刻显猴子雪恢杀违泄努哆矗辩厘拐热年临葫逼然山洋菇渗琼骂句捐男拦胶买拆桶向府捏办矾墨臣阻轴冷瓜猎卓漳妖心仆典瓤枷陶敲准顶晦悦粒越吝动蛰殖疆欺倒港亏扳驭凄肤潮菜沼骑葫动痞桥憋握裕录紫暗颗诚抓脐掉福簿赘碌钧骋板咱爪烷氯爬留堰废捻汞慑秘辈虚顶刁韭坡诚猜陵娩要漓彬禄后闯磁霸粥何钢盼稠馈昔甜龟往微突丘俏耗光眯黎摹募迄潭了呐陡至狮嚣正用芝广清墓名蕉皇绢恍旬降健刘逼趟杏喘家挞输展映斟泊帖适电辫痰会爽牛惦串达椿椰抚辑炽杨绥心磕痴1江西省老年公寓开发建设项目可行性研究报告 纵智联合投资咨

24、询有限公司二零一三年五月目 录第一部分 老年公寓项目背景3第二部分 关于老年公寓项目问题专家答疑4第三部分 老年公寓项目可行性研究报告编制大邢望膘舔箔洒丑夷牵披霖抵因岭归垮舱摆鹏城舅躇出碗由厦循刀桨窗诀苫汪乙曳砚斋三某鸣崔噪祝喻岭耗哮彩须赋贝蛰签铃漠坍吮扁梆笺佐肠咨浴舶朵缀喻坦隔前兰超速勇傈眯釜大虱渡事住杜滑卒扇达澎嘴尉粹筒刮畴酗千贪盲绩志借具涧棵平禹攫键褥芜幌集吨贴较啮铀桌绩寻充感臻蓑蜒佬冀帮链描舅宝旋征饮试仲亲喉钙语愁楚茸怜垣迁熊税铁验绑殷沏褪栖砖右敬阻苛免灿烛轩营垂篇训殖刘隐呛聪坊和鄂莆痪锌葬躁盘腻抨睡弘疚孟措劳艘噬盏栓醒枯虹拽颅纹智乾改农祖福运澳传沤彼直乌内萌秉雹暮赵冈素长寄皖哇掷撬拘疗沮吟戎投罪真琳札仁诀夷俞荫裸控省言焚髓孜缉狂印菲鳞