威海情景花园小镇项目可行性研究报告 (NXPowerLite).ppt
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1、威海情景花园小镇项目可行性研究报告,报告思维导图,客户目标,项目条件,项目属性界定,市场机会分析,成熟市场下的成功案例借鉴,项目背景,问题判断,物业类型研判,整体定位,主要的研究内容,成果汇报思路,物业建议,问题判断,项目整体定位,物业发展建议,经济效益评估,经济测算,1.开发背景,客户开发目标及解析,项目本体条件,项目位于威海市西部海湾、烟台到威海的高速公路出口处,靠近双刀湾旅游度假区,距离威海市中心较近,仅需10分钟,区位条件优越,项目位置,行政区划上位于威海市高区,属于威海市西部海湾距离威海市中心约10分钟车程距离威海火车站约20分钟车程距烟台市约1小时车程靠近双岛湾旅游度假区拥有无敌的
2、海景资源可远观里山口风景紧邻万顷海岸防护林和450亩海水人工湖北侧紧邻中央电视台影视城基地,区位条件,项目占地面积16.3万平米,容积率0.65,为低密度住宅项目,规划指标,居住用地;总占地16.3万平米容积率0.65建筑面积8.84万平米,项目现状资源状况具备开发优质低密度居住物业的基本素质和条件,城市近郊 稀缺的低密度项目,资源强势,项目所在区域为城市近郊,距离城市中心较近项目容积率为0.65,属于稀缺的低密度项目靠近双岛湾旅游度假区,拥有无敌的海景资源,可远观里山口风景,紧邻万顷海岸防护林和450亩海水人工湖,北侧紧邻中央电视台影视城基地,项目属性,威海市西部海湾16.3万平米容积率0.
3、65城市近郊/海景等自然资源强势/小规模/低密度住宅项目,项目开发目标,首要目标是保证安全实现项目价值最大化打造亮点突出、形象独特的具有城市影响 力的项目,进而带动企业品牌的提升,保证现金流安全的前提下,实现项目价值最大化,安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化 市场影响力=“叫好”具有鲜明特色、创新与突破的亮点+“叫座”形成市场旺销并同时获得目标利润回报,目标解析,项目目标:一个“安全且有影响力”的项目,2.基于项目背景下的项目核心问题,核心问题构建,项目背景下的核心问题,项目属性:容积率0.65,客户目标:一个“安全且有影响力”的项目,Q1:本项目应规划何种物业类型,实现“安全”?,Vs
4、.,Q2:打造什么样的产品,突出项目亮点,实现“叫 好又叫座”?,3.物业类型研判,城市背景研究,政策影响,宏观经济背景研究,房地产市场研究,客户研究,房地产调控已经成为政治问题,关系到国家的稳定,但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下,房地产仍是保值升值的重要投资途径,关键词:通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值,2011.1.26国务院常务会议,研究部署进一步房地产市场调控工作,最后确定八项措施,被业内称为新“国八条”。根据新国八条要求,限购令覆盖全国,京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,总计有36个城市需要出台或更新住房限
5、购政策。威海不属于限购城市,延续前期政策,抑制房价、稳定房地产市场,以打压投机、投资为主,但威海不属于限购城市,受政策影响相对较小,新“国八条”,政府会延长本次调控的周期,并有可能进一步增加限制措施,房地产税:沪、渝房产税试点在新“国八条”之后出台,试点意义大于真正影响,威海作为国内三线城市,房产税短期内推广的可能极小,2011.1.27上海、重庆相继公布房产税改革试点方案,并定于28起实施。,房产税,威海作为三线非限购城市,高端住宅仍具有较强发展空间,宏观调控:新“国八条”、房产税相继出台,房地产成为民生问题,房地产调控预计会进一步深化,政策风险加剧,需求旺盛:威海受政策影响较小,人民币升值
6、、热钱流入、通货膨胀加剧等因素,使房产特别是豪宅仍是重要的投资渠道,在房地产宏观调控逐渐加剧的政策背景下,非限购城市的高端住宅具有极强的保值升值投资属性,政策影响相对较小,具有较强发展空间,政策分析小结,3.物业类型研判,城市背景研究,政策影响,宏观经济背景研究,房地产市场研究,客户研究,城市概况,威海市拥有优越的环境条件和滨海资源,人口居住密度低,但城市规模较小,城区和人口规模的偏小,一定程度上阻碍了威海城市快速发展,威海市位于山东半岛最东端,处于东北亚几何中心位置。东南北三面濒临黄海。北与辽东半岛相对,东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望,西与烟台市接壤。东西最大横距135公里,南北最大纵
7、距81公里。,全市总面积5698平方公里,其中市区面积769平方公里。海岸线985.9公里,海岸类型属于港湾海岸。全市总人口252.6万,市区总人口64.2万。辖四区三市,分别别为环翠区、火炬高技术产业开发区、工业新区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。年平均气温12度,年均降水量800毫米。,城市名片,威海城市性质为人居精品海湾城市,使威海成为中国主要的海滨旅游度假地之一,吸引大量的投资度假群,城市吸引力较强,1990年威海市被授予了全国首家“国家卫生城市”称号;1993年被评为“全国造林绿化十佳城市”和“国家园林城市”;1996年被联合国评为“改造人居环境全球100个最佳范例”之一;1
8、997年威海市又被授予了全国首批“国家环境保护模范城市”称号;2000年获得联合国颁发的“迪拜国际改善人居环境最佳范例”称号;2001年获得了首届“中国人居环境范例奖”;2003年获得了“联合国人居奖”;2006年3月获得了“全国绿化模范城市(区)”2009年5月被评选为国家森林城市。,城市规划,“一个主中心,四个副中心,三条发展带、十三个重点镇。”,一个主中心:威海市区四个副中心:文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴以威海城区为顶点,文登、荣成城区为两腰,乳山、石岛为基点,构成“A”字型结构。人口规模:远期2020年规划130万,2020年以后控制在150万,基础设施按照170万人预留。,城市用
9、地重点发展方向,“一线、多核、多组团“一线”指总长157.5公里的市区海岸线,严格保护海滨地区生态环境,合理利用海岸资源,产业发展以旅游度假业为主。“多核”指规划区内总面积共356.3平方公里,数量达46座的大小山体绿核,应严格保护,构成威海山海交融的重要景观特色。“多组团”指威海市区“一主五片”的多组团城市结构模式。“一主”指以环翠中心区为基础,联合西部城区(高区)、南部城区(经区)共同发展成为威海主城区;“五片”指城市外围五个职能组团,包括张村、双岛科教新区、羊亭、崮山、南部新区,城市布局,市区功能规划环翠中心区:面积374平方公里;人口31.6包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金
10、融等六大职能。高区:面积122平方公里;人口18.3万;包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。经区:面积198平方公里;人口12.2万;普通工业、居住。工业新区:面积297平方公里,人口7.9万;工业为主。,带状城市格局,城市格局向东南西发展,项目位于城市西拓的有利位置,但目前四个片区联系松散,连接道路较少,对房地产市场造成一定影响,高区,环翠区,经区,工业新区,发展方向重点:跨过温泉镇,重点发展南部新区(草庙子苘山),初步实现市区和文登的空间对接 科学规划崮山泊于东部地区,谨慎发展 合理规划西部双岛地区,初步构建科教新区。,西部拓展方向,南部拓展方向,东部拓展方向,战略机会,环渤海
11、经济圈,对山东半岛,尤其是具有地缘优势的威海提供了战略机遇。打造山东半岛蓝色经济区已成为国家区域振兴战略的重要选择。两大战略能够促进威海的经济发展,在城市化进程、对外贸易等方面起到重大作用。,继珠三角、长三角相继腾飞以后,环渤海地区成为人们关注的焦点,潜力非常巨大;蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域15万余平方公里,以及山东半岛7个省辖市(包括威海)、51个沿海县市区,陆域面积达6.4万平方公里,陆域面积超过全省的40,威海在山东半岛蓝色经济区的定位:1、山东半岛蓝色经济区核心区域的重点城市 2、海产品生产加工船舶制造、新能源和滨海旅游等产业的领军城市 3、与韩国经济桥头堡 4、滨海生态人
12、居示范区。,在人员、资金往来方面,韩国已经成为威海最重要的战略合作伙伴。日韩产业的加速转移,给威海发展带来了巨大机遇。地处山东半岛最东端,与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望,是我国距离韩国最近,最早与韩国通航的城市。目前全市海空港口岸开通至韩国的航线12条,每周61个航班。韩国已经成为威海市最重要的合作伙伴截至2008年,全市累计利用韩资18亿美元,占全市利用外资的56%;2008年对韩进出口41.5亿美元,占全市总额的38%;其中出口22.3亿元,占全市总额的29.9%威韩之间年客运量大道58.6万人次。其中港口运量占35万人次,占全省运量一半以上,环渤海经济圈、蓝色经济区给具有地缘优势的威海提供
13、了战略支持,作为中国距离韩国最近的城市,日韩产业的加速转移,也给威海市城市发展带来巨大机遇,威海自然条件优越,城市名片影响力强,虽城市规模较小,但未来发展潜力巨大,房地产市场空间巨大,城市条件:自然条件极为优越,城市宜居名片影响力强,城市规划布局合理,城市面临巨大的发展机遇,城市限制:带状城市格局,城市格局向东南西发展,现状拘泥于沿海地区,往内陆延伸不够,片区联系松散,连接道路较少,威海具有优越的自然条件,城市宜居性强,规划布局合理,且面临巨大发展机遇,虽然现有城市格局有一线的缺陷,但随着规划的进一步完善,城市房地产将迎来更广阔的发展空间,城市背景小结,3.物业类型研判,城市背景研究,政策影响
14、,宏观经济背景研究,房地产市场研究,客户研究,2005-2009年,威海市GDP以年均12%的增幅快速增长,城市宏观经济发展势头良好,形成房地产市场高速发展的动力和基础,威海市GDP,数据来源:青岛、烟台、威海、济南四市统计公报,2005-2009年,威海市人均GDP继续保持快速增长势头,2009年,威海市人均GDP在全国城市排名中位居第十六名,省内第二名,遥遥领先省内其他城市,人均GDP,数据来源:2009年国家统计公报、人均GDP排名,人口状况,威海市人口逐年增加,市区人口稳定在60万人以上,人口密度相对较小,2005-2009年威海全市、市区及各分区的人口变化(户籍人口)单位:(人),数
15、据来源:威海市统计年鉴,2005年-2009年,威海市城镇居民人均可支配收入稳步增长,继续保持在全省前五名,个人财富的增长促使高收入人群的生活方式发生明显变化,高端物业市场存在巨大的客户群,人均可支配收入,数据来源:威海市统计年鉴,居民储蓄余额,数据来源:山东省统计年鉴、各地市统计公报,2005-2009年,威海市居民储蓄余额逐年增长,年均增幅在15%以上,2009年,威海市居民储蓄余额位列全省第八,居民富裕程度较高,利于房地产消费,威海城市规模小,人口数量少,但经济基础好,人均收入高,城市整体经济状况良好,潜力巨大,经济发展:距离日韩最近的城市,人均GDP国内排名16位,省内第二;人均可支配
16、收入省内排名第五,与青烟济基本相当,经济限制:城市规模小,人口数量少,城市经济水平在全省排名中游,来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大,威海城市规模小,人口数量少,面对青岛、烟台等滨海城市的竞争较大,但经济发展基础坚实,人均GDP、人均收入都较高,消费能力较强,整体城市经济状况良好,宏观经济小结,3.物业类型研判,城市背景研究,政策影响,宏观经济背景研究,房地产市场研究,客户研究,威海市场规模:威海2009年商品房销售金额、销售面积、销售价格分别为560.84万平米、194.45亿元、3467元/平米。,威海市场规模,商品房销售面积威海2005-2009年商品房销售面积增涨了194%。青岛、烟台
17、 2005-2009年商品房销售面积均增长了70%。威海商品房销售面积占青岛商品房销售面积的比例从2005年的25%,提升到2009年的44%。,商品房销售金额威海市2005-2009年商品房销售金额增长了400%。青岛和烟台2005-2006年商品房销售金额增长约为160%。威海市商品房销售额占青岛商品房销售额的比例由2005年的14%提升到2009年的27%。,商品房销售均价威海市商品房销售价格占青岛商品房销售价格从2005年的54%,提升到2009年的62%.,2009年威海全市商品房销售面积为560.84万平米,销售金额为194.45亿元,销售价格为3467元/平米,三项销售指标分别为
18、青岛的44%、27%、62%,发展空间较大,数据来源:各地统计公报,数据为全市,包括各县市。,2005-2009年商品房新开工面积、竣工面积、销售面积均处于上涨趋势,2009年商品房新开工面积为794万平米,同比增长82%,商品房竣工面积实现581万平米,同比增长87%,商品房销售面积为561万平米,同比增长62%。从2005-2009年每年的商品房新开工面积均大于竣工面积,平均每年新开工面积比竣工面积多出200万平米,说明随着需求量的增长,供应量始终保持稳定。用每年的竣工面积来反映市场的供应量,销售面积反映市场需求量,从2005-2009年当年的竣工量和销售量基本持平,其中05、07、08年
19、销售面积略大于竣工面积。,从2005-2009年商品房竣工面积和销售面积基本持平,05、07、08年商品房销售面积均略大于当年的竣工面积,房地产市场呈现供销两旺状态,数据来源:威海统计公报,数据为威海全市,包括各县市。,市场供求关系,2005-2009年威海市市场供应、销售情况,数据来源:威海统计公报、威海统计年鉴,2005-2010年威海市区房地产开发投资额和商品房销售面积均增长较快,2009年实现商品房开发投资额104亿元,商品房销售面积280.42万平米,房地产投资稳定增长,2.2005-2010年上半年威海市区房地产开发投资额稳步增长,2009年市场开发投资规模为104亿元,2010年
20、上半年商品房开发投资同比增长40.2%,实现47.3亿元投资。,3.2005-2010年上半年威海市区商品房销售面积稳步增长,2009年商品房销售面积为280.42万平米,2010年上半年商品房销售面积同比增长20.8%。,市区房地产规模,1.威海市区包括环翠老城区、高新区、经区、工业新区,不包含各下县市。,2005-2010年上半年威海市区商品房销售价格稳步增长。2010年上半年同比增长3.5%,2005-2010年上半年威海市区商品房销售额稳步增长。2010年上半年同比增长22.3%,2005-2009年商品房销售额和销售价格稳定增长,市场稳定性强,抗风险能力较强,备注:数据均来自官方,威
21、海统计公报、威海统计年鉴,市区房地产指标,供应结构,90-140平米改善型产品是主力,2009年所占比例为50%;其次是90平米以下首置型产品,2009年比例为44%,140平米以上大户型所占比例一直较小,豪宅产品存在巨大的市场空间,备注:数据为全威海市数据,包括荣成、乳山、文登三市,成交结构,90平米首置型产品以下为市场成交主导,2009年占到52%,90-140平米改善型产品2009年占39%,140平米以上成交量逐年增加,豪宅产品处于起步期,未来具有较大的发展空间,数据来源:威海市统计年鉴,备注:数据为全威海市数据,包括荣成、乳山、文登县市,2007-2010年威海市土地总供应量1546
22、.28万平米,其中环翠区总供应量894.26万平米,高区总供应量201.1万平米,经区总供应量441.88万平米。,土地市场,数据来源:威海市国土资源局、中国土地网,从土地成交价格来看,2009年威海市土地成交均价为118.67万/亩,2010年为80.58万/亩,均价有所下降。,2007-2010年威海市土地总供应量1546.28万平米,2010年土地均价有所下降,为80.58万元/亩,同比下降32%,土地供应缩小,需求相对稳定,市场供需缺口增大,小结,市场规模,近年来,威海全市商品房销售面积在300万平米以上,2009年全市商品房销售面积达到560.84万平米,销售金额约194.45亿元,
23、分别是青岛的44%、27%,发展空间巨大。,140平米以上的豪宅产品供应量相对较少,但需求量逐步增加,豪宅产品存在巨大的市场空间,威海市区,产品供求,2005-2009年商品房销售额和销售价格稳定增长,市场稳定性强,抗风险能力较强,威海市场稳定性强,豪宅产品存在巨大的空间,威海房地产板块划分,根据威海房地产市场发展情况,可按照行政区划分将房地产市场划分为“环翠区”、“高区”和“经区”三大板块,威海经济技术开发区依托海景资源和经区城市资源产品高层多层并存;城市住宅客户本地居多,海景住宅外地客户为主沿海价格在8000-10000内陆价格在4500-550当前市场份额约占威海市区50%,未来有望继续
24、提高,威海高新技术开发区依托自然资源和高新区城市资源产品以多层、高层为主,沿海有少量别墅主力单价区间在4000-8000,一线海景豪宅单价在15000-20000高档景观住宅市场与普通城市住宅并存市场,威海房地产市场外需特征明显,外地客户约占40%。各区域板块依托不同的资源条件,呈现明显的板块特征,从产品档次、价格水平、客户来源与认知上存在较大差异。本次调查只对市区进行调研,包括高区、环翠、经区三大板块。,威海的老城区及市中心,政府所在地依托城市核心资源及海景资源产品包括多层、小高层和别墅沿海客户主要是看重海景的外地人,内陆客户以本地人为主沿海住宅价格在12000 内陆住宅价格在5500威海城
25、市中高端住宅区,片区市场概况,威海市各个片区供应量和销售量相对均衡,随着威海的西拓,未来高区房地产在供应和成交两方面均具备较大的发展潜力,片区价格特点:整体来看各区域价格呈上扬趋势,其中环翠区均价最高,2010年达到7500元/平米;其次是高区,因其具备较好的教育配套资源,也是传统的富人居住区,2010年均价在6500元/平米;经区所处地段较为偏远,价格处于低位,但是近几年上涨迅速。从2006年至今,环翠价格约涨了1700-1800元/平米,经区、高区价格涨了2000元/平米,其中沿海一线片区涨了2000-2500元/平米。可以看出经区和高区房价上涨的幅度较大,且目前经区仍处于低位水平,未来经
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