第章房地产价格影响向因素.ppt

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1、,第4章房地产价格影响因素,4-1 房地产价格影响因素概述,一、对房地产价格影响因素的总认识,1.不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动方向不同2.不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动程度不同3.不同影响因素变化与房地产价格变动之间的关系不同4.影响因素对房地产价格的影响与时间是否有关5.各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的6.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同7.各种影响因素在不同水平上变化对房地产价格影响不同8.影响因素对房地产价格影响可以用数学公式或数学模型来量化,4-1 房地产价格影响因素概述,二、房地产价格影响因素的分类第一类

2、：房地产自身因素和房地产外部因素 房地产自身因素：区位因素、实物因素和权益因素 房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素第二类：一般因素、区域因素和个别因素,二、房地产价格影响因素的分类,一般因素：是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素，例如经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等。区域因素：是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，例如所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。个别因素：是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素，例如位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等

3、。,4-2 房地产自身因素,4-2 房地产自身因素,一、实物因素(一)土地实物因素1.土地面积 2.土地形状3.地形 4.地势5.土壤 6.地基 7.土地条件(二)建筑物实物因素1.建筑规模 2.外观3.建筑结构 4.设施设备5.装饰装修 6.层高和室内净高7.空间布局 8.防水.保温.隔热.隔声.通风.采光.日照9.维修养护情况及完损程度,4-2 房地产自身因素,二、房地产权益因素 1.房地产权利及其行使的限制 2.房地产使用管制 3.相邻关系,4-2 房地产自身因素,三、房地产区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行

4、人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产,价格一般较高；反之,处于闭塞街巷、郊区僻野房地产,价格一般较低,三、房地产区位因素,居住房地产的区位:交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度.其中,别墅的要求是接近大自然,周围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天),居于其内又可保证一定的生活私密性商业房地产的区位:繁华程度、临街状况、交通等。办公房地产的区位:商务氛围、交通等工业房地产的区位:视产业的性质而定,凡是有利于原料和产品的运输,便于动力取得和废料处理的区位,价格必有趋高的倾向,三、房地产区位因素,(一)位置位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、朝向、

5、楼层等。1.方位该宗房地产在某个较大区域中的位置,例如,由于风向、水流等原因,该宗房地产是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。该宗房地产在某个较小区域中的位置,例如,某宗房地产是位于十字路口的拐角时，则它是位于该十字路口的哪个角,是西北角、东北角还是西南角、东南角。,三、房地产区位因素,2.距离距离是衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标一宗房地产与重要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近,对其价格有较大影响.距离越近的房地产,价值越高。距离:空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离,三、房地产区位因素,3.临街状况分析临街

6、状况对房地产价格的影响，弄清是否临街、临什么样的街以及是如何临街的，然后结合房地产用途和土地形状进行。一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。,三、房地产区位因素,4.朝向对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素住宅的朝向主要影响到采光,住宅最好是坐北朝南在实际估价中,对住宅的朝向应尽量细化后予以分析,例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向,三、房地产区位因素,5.楼层楼层也是重要的位置因素,楼层影响到采光、视野(或景观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净(是否有通过水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及顶层是否可独享

7、屋面使用权,地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层优劣:按照总楼层数和有无电梯区分商业用房优劣:地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大,地上一层的价格或租金最高,其他层的价格或租金较低,一般不到地上一层价格或租金的60。,三、房地产区位因素,(二)交通条件出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格；交通因素对房地产价格的影响,可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。,三、房地产区位因素,(三)周围环境和景观影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素,主要

8、有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。,三、房地产区位因素,(四)外部配套设施对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的住宅,外部配套设施完备,特别是周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的,房地产价格就高反之,房地产价格较低。,4-3 人口因素,一、人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切.在某一地区(如某个城市),当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。二、人口结构人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄

9、构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。三、人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。,4-4 制度政策因素,影响房地产价格的制度政策因素：1.房地产制度政策 2.税收制度政策 3.金融制度政策 4.相关特殊政策 5.相关规划和计划等。,4-5 经济因素,一、经济发展 经济增长、繁荣或衰退等,影响就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大的影响 二、居民收入 居民收入真正增加,人们生活水平随之提高,其居住与活动所需的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上涨。三、利率

10、利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担,会减少或增加房地产需求,导致房地产价格下降或上涨。四、汇率 在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益五、物价 从较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率,第4章房地产价格影响因素,4-6社会因素 一、政治安定状况 二、社会治安状况 三、城市化 四、房地产投机4-7国际因素 一、世界经济状况 二、国际竞争状况 三、政治对立状况 四、军事冲突状况,一、房地产制度政策,房地产制度政策对房地产价格的影响最大,包括：房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策在传统城镇国有土地使用制度下,严禁买卖、

11、出租或者以其他形式非法转让土地,地价、地租不存在在传统城镇住房制度下,对住房实行实物分配、低租金使用,住房价格和租金极低现行城镇国有土地使用制度和住房制度,允许土地使用权出让、转让、出租,推行住宅商品化、社会化,实行住房分配货币化,房地产价格显现出来,并反映房地产市场供求状况,同时也受房地产市场供求的影响。,一、房地产制度政策（续）,1990年城镇国有土地出让转让暂行条例55号令：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。1995年,协议出让国有土地使用权最低价确定办法上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。

12、,一、房地产制度政策（续）,2005.3.26,国务院关于切实稳定住房价格的通知,加大住房供应结构调整力度等八点意见,抑制住房价格过快上涨.“国八条”2005.4.27,国务院加强房地产市场引导和调控八项措施,解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题.即“新国八条”。2005.4.30,建设部、国土资源部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知,进一步加强对房地产市场引导和调控,努力实现商品住房供求基本平衡,切实稳定住房价格.“七部委意见”。,一、房地产制度政策（续）,2006年5月17日,温家宝总理主持召开国务院常务会议，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场

13、秩序比较混乱的状况，提出住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等六项措施，开启了2006年房地产调控的序幕，称为“国六条”。2006年7月11日,建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(171号文),被业内称为“外资限炒令”。,一、房地产制度政策（续）,2007年，物权法：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。2007年9

14、月27日，央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知,要求申请购买第二套（含）以上住房的贷款人，首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。,一、房地产制度政策（续）,2010年1月,“国十一条”规定,加大差别化信贷政策执行力度，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）,贷款首付款比例不得低于40,贷款利率严格按照风险定价。2010年4月,“国十条”规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率

15、不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，由商业银行自主确定。,一、房地产制度政策（续）,2010年,“9.29”房产新政:暂停第三套房贷;对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;二套房贷款首付比例不低于50%,利率按1.1倍执行;禁止消费性贷款用于购房;支持中低价位.中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。,一、房地产制度

16、政策（续）,2013.2,“国五条”规定,限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,严格按转让所得的20%计征。,二、税收制度政策,1.房地产开发环节的税收 例如:耕地占用税、固定资产投资方向调节税2.房地产流转环节的税 例如:土地增值税、契税、营

17、业税.关于加强房地产税收管理的通知国税发200589号土地增值税暂行条例(1993年)3.房地产持有环节的税收 例如,房产税、城镇土地使用税,三、金融制度政策,房地产价值量大,开发.投资.消费与金融密切相关。影响房地产价格金融政策:房地产信贷政策,包括严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等。例如，2005年3月17日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款优惠利率，将原有住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；对房地产价格上涨过快的城市或地区，引导商业银行适当提高个人住房贷款最低首付款比例。,五、相关规划和计划,政府的规划和计划是重要的公共政策。对房地产价格有影响的政府的规划和计划:1.国民经济和社会发展规划 2.城乡规划 3.土地利用总体规划等土地相关规划和计划、4.住房建设规划等住房相关规划和计划。,地役权,地役权,是指因自己所有或使用的土地受环境限制，为使用方便而必须使用他人土地的权利。受便利的土地称为“需役地”，给予邻地便利的土地称为“供地役”。,