装修的烦恼-装修管理实施与控制技巧.ppt

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1、装修管理实施与控制技巧,王朝东,装修de 烦恼,广东湛江,物业管理是如何炼成的,我来问你来答,通过观看“装修的烦恼”之后，您觉得影片的那些片段给你了留下深刻的影响？,真诚服务成就优质生活,授课的主要内容,一、物业装修管理的基本概念,住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。物业装修管理，是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。,真诚服务成就优质生活,二、装饰装修管理的意义,认识、了解、认可,真诚服务成就优质生

2、活,三、装修管理必备相关知识,真诚服务成就优质生活,房屋建筑工程知识,真诚服务成就优质生活,五行之间的关系,相生金生水：金销熔生水水生木：水润泽生木木生火：木干暖生火火生土：火焚木生土土生金：土矿藏生金,相克刚胜柔，故金胜木；专胜散，故木胜土；实胜虚，故土胜水；众胜寡，故水胜火；精胜坚，故火胜金。,真诚服务成就优质生活,住宅室内装饰装修管理办法,住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施。,真诚服务成就优质生活,我来问你来答,您觉得装饰装修管理工作主要管理什么？,真诚服务成就优质生活,哼，我不管！,

3、跟你说不清，只好去找物业公司了。,装修手续办理,在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨

4、大损失的意识。,真诚服务成就优质生活,非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。,物业装修批准权限限定,装修不宜审批的情况,真诚服务成就优质生活,装修管理流程图,真诚服务成就优质生活,装修管理协议,委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；装饰装修工程的开工、竣工时间；装饰装修工程保修的内容、期限；装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；合同变更

5、和解除的条件；违约责任及解决纠纷的途径；合同的生效时间；双方认为需要明确的其他条款。,真诚服务成就优质生活,装修保证金制度,注：业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还。,真诚服务成就优质生活,装修办理中业主提请商酌的问题,业主要封闭阳台；安装太阳能；改动煤气管道？业主要在楼板上敷设大理石？门窗尺寸、窗玻璃的颜色能否更改,真诚服务成就优质生活,温馨提示,只在下列情况下，装修工作方能展开,真诚服务成就优质生活,案例,当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻

6、业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。,翠堤湾8栋的一位业主，他在门口贴出自己的手机号码？你知道为什么吗？,真诚服务成就优质生活,四、有效避免装修干扰的策略,装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采取一些必要的预防措施。在住户提交装修申请时，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司，并尽量缩短工期。对住户和装修公司进行必要的培训，解释装修程序和有关管理规定，避免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程。,真诚服务成就优质生活,有效避免装修干扰的策略,将装修注意事项（施工许可证）贴在装修单元大门上，提醒装修人员文明施工。对于住宅楼，严

7、禁在夜晚、周末等时间装修；对于商业大厦，白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆气味的装修，将发生较大噪音如电锯声和油漆等工序安排在非办公时间进行。施工人员必须办理施工证或临时出入证方可进场施工，施工人员不得从事与施工无关的各种活动。,真诚服务成就优质生活,加强对装修单元的监管，及时听取邻居意见，对违规施工人员视情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚。为施工单位提供必要的服务条件，为其保质、按时完成装修任务给予方便。加快装修申请、验收所需的时间，在规定的时间内将装修保证金退还住户。,有效避免装修干扰的策略,真诚服务成就优质生活,五、装修施工过程的管理,业主的装

8、修流程为：装修施工单位测量尺寸绘制施工图纸办理装修手续材料、工人进场水、电线路改造结构改动铺设地板、瓷片木工制作墙壁施工油漆打扫卫生入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。,分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。,真诚服务成就优质生活,材料、工人进场时的管理,发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。

9、物业管理条例和小区业主临时规约的行为，这些行为我们都要严加制止。,真诚服务成就优质生活,装修施工工序时间控制,1、石工，打线槽：所有管线线槽（给排水路、强弱电路）以及按设计要求的所类墙体等的拆除、开洞等。(通常3天完成）2、水电工，布线：电路、水路、气路的安装布置。（通常47天完成）3、泥（水）瓦工，土建及墙、地砖面饰：填埋线槽、建墙、各项天地墙面修补、地砖墙砖铺贴。（通常1025天完成）4、木工，装饰及安具制作：按设计要求的所有装饰面（天地墙面）以及家具等。（通常1530天完成）5、漆工，家具及墙体等饰面：所有木质家具、装饰面的面饰、天棚及墙面的粉饰（乳胶漆、墙纸墙布）。（通常2040天完成

10、，尤其是做墙面漆时，与天气关系很大）6、水电工，灯洁具安装。（通常34天完成）7、其它，木地板窗帘安装、自购五金挂件的安装、整体开荒清洁。（通常34天完成）8、这下就可以再买点家私（如沙发，餐桌等等），搬家了。,真诚服务成就优质生活,装修的收尾工程,经过2个月左右的紧张施工，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常

11、用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。,真诚服务成就优质生活,我来问你来答,服务中心既要口头说，墙上贴，还要现场盯,您觉得如何做好装饰装修管理工作呢？分享你的好经验或请你支招？,真诚服务成就优质生活,真诚服务成就优质生活,五、物业装修管理的基本内容,（一）房屋外观的管理,不得破坏房屋的外观，严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色；严禁在承重墙上开凿门

12、、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞；严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等；,真诚服务成就优质生活,严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识；严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建；严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。,真诚服务成就优质生活,（二）主体结构的管理,严禁擅自改变物业使用性质；

13、严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备；不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必须报物业管理公司，经物业管理公司审查同意后，并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工；,真诚服务成就优质生活,严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙；严禁改变房屋的使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得600，孔洞直径不得12，孔洞深度不得50；房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托

14、具有相应资质等级的建筑施工企业承担。,真诚服务成就优质生活,（三）房屋防水施工的管理,防水施工完成后，应作闭水试验，试验时间应不少于48小时，并会同装修管理人员一道共同检查闭水试验情况，确认无渗漏现象后，方可后续施工；室内装修施工，对阳台、厨房和卫生间，有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位，二次防水施工时应作重点和加强处理，确保无渗漏；,真诚服务成就优质生活,卫生间、厨房、阳台未作闭水试验严禁回填，并严禁只在回填找平层上做防水层，此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患；回填找平层水泥沙浆应有足够的强度，其水泥沙浆标号不得低于12，水泥沙浆厚度应60；卫生间地面防水必须全做，墙面防水最低点应30

15、0mm；若使用淋浴龙头，安装龙头的墙面防水层高度应1800mm，宽度是淋浴龙头左右各500mm，阴角临界墙宽度为1000mm，高度必须达到1800mm。,真诚服务成就优质生活,（四）房屋配套设施的管理,严禁给水管地埋式暗敷，在通过无防水要求的区域内，应采用天、墙布管敷设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设；给水管道安装完毕后，应作压力试验，水压不应小于9kg、稳压不应少于两小时；排水管道安装完毕后，应作冲水试验，每个管口冲水量不应少于200kg，冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进行下一道工序；,真诚服务成就优质生活,施工临时用电，只能在漏电保护开关后端驳接。布线

16、完毕后，各回路应作通电试验和绝缘试验，通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行；天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹。应裸露在外，并随时保持良好的通风状态，安装后的管道接口应作漏气检测；燃气报警器探头接通电源后，安装在吊顶的下方，尽可能靠近和正对燃气用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装；燃气热水器排气管道，严禁接入厨房排烟道内，应按物业管理公司规定的位置和方式直接引向户外排放。,真诚服务成就优质生活,严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内，燃气热水器只能安装在生活阳台的墙壁上，相距天然气表和管道500的位置，并将排气管道引至户外；阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管，如确需装饰包

17、裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出510mm间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹；可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需变动位置，应由原安装单位施工人员处理；严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置（高度和方向）。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔；,真诚服务成就优质生活,严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式，高度不得低于1000mm，其安装应牢固、可靠。；入户给水管应加设总阀，便于日常维修和检查。严禁损坏物业共有设施、设备及场地，严禁擅自改变和移动共有设施、设备。空调外机，应安

18、装在预留位置上，氟里昂管敷设，应按物业管理公司统一规定规范安装，并将冷凝水管接入积水管内，严禁冷凝水散流。,真诚服务成就优质生活,（五）门面装修管理,门面室内装修，应严格遵守消防安全管理规定，不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、烟感器、温感器、消防箱等消防设施，严禁封闭和占用消防通道。门面室内装修，严禁封闭共用管线（水、电、气、消防）井检查口、门，应留出检修空间及通道。燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定，不得埋于墙内和地下，不得接近有明火和易产生静电火花的电器，应保持正常的空气流通。,真诚服务成就优质生活,（六）告知和督导义务,装修管理人员，应将小区物业管理规定及相关管理办法，详细的介绍给

19、前来办理装修申报的业主、租赁人或装修公司人员。装修管理人员，对业主和装修施工人员提出的询问和求助，应予以当面的解释和指导，,真诚服务成就优质生活,装修巡检的重点,了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，重点客户实行重点巡查，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。,在巡查装修施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段,真诚服务成就优质生活,我来问你来答,对于已经发生违章的业主，你如何去处理？,提示,由于物业公司没有行政处罚权，物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度，最好要制定装修保证金制度。物业公司有权对违规的装修行为进行处罚（收违约金），纠正违规装修行为。,真诚服务成就优质生活,期待和您一起参与。,第五集 服务心经,如何开展规范服务,谢谢大家!,