橡树营销策划工作.ppt

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1、通过对别墅市场的分析，结合本案的产品属性，尽管沈北区域能够给本案造成一定的竞争威胁，但由于其区域本身的竞争力及项目定位的差异性，我们初步判断本案所面临的别墅产品竞争主要来自以下棋盘山、浑南及蒲河三个区域：,浑南及蒲河区域,本案重点竞品分析,万科兰乔圣菲,漫步地中海,桑堤亚纳,中旅国际风情小镇,首创棋盘山项目,金地长青湾,中海龙湾,银基.银河湾,富力仙湖国际,棋盘山区域,大溪地,清韵百园,棋盘山区域竟品一：万科兰乔圣菲,高端活动+圈层营销（自身项目客户推荐）,16年品牌积累，纯地中海建筑，异域风情，沈阳高端别墅的标杆,项目点评：,优势分析：,棋盘山区域竟品一：万科兰乔圣菲,营销手段:,品牌影响力

2、,劣势分析：,样板区打造,物业管理、安全保障,售楼处氛围相对不足,总价过高，目标客群有限,棋盘山区域竟品二：漫步地中海,项目点评：,优势分析：,样板区大气,联排产品设计,地中海式别墅主流风格设计,棋盘山区域竟品二：漫步地中海,沈阳首个以运动为主题的大盘别墅项目，同时也是本案重点竞品项目，操作多年，对本案具有重要的借鉴作用,面积段为市场主流,地下室设计,会所大气，且功能丰富,售楼中心,示范区,地中海式,样板间,棋盘山区域竟品二：漫步地中海,户外广告牌,劣势分析：,人车分流，南入户，车库在南侧，无花园,产品类型较多，品质感不足,品牌影响力较弱,营销手段:,价格吸引，营造超强性价比,户外宣传，截流客

3、源,机会点：本项目可借鉴竞品项目产品优势及户外宣传策略，在重要路口设立户外宣传。同时竞品下半年货量较少，并且价格相对较低，已无调整空间,棋盘山区域竟品三：桑堤亚纳,电视广告家园+圈层营销,项目点评：,优势分析：,营销手段:,产品特色优势,劣势分析：,密度较高，入住率低,棋盘山区域竟品三：桑堤亚纳,西班牙别墅、温泉入户，沈阳市场独树一帜,棋盘山区域竟品四：中旅国际小镇,线上推广户外广告售楼处活动,项目点评：,优势分析：,营销手段:,样板区湖区打造,劣势分析：,配套丰富，服务区域,旅游地产定位,产品类型较多，品质下降,入口处设计不理想，感觉项目 地势较低，影响客户信心,棋盘山区域竟品四：中旅国际小

4、镇,沈阳首家旅游地产项目，百万规模、功能完善,棋盘山区域竟品五：清韵百园,自然资源丰富，有树有泉，满清文化产业，中式高档住宅，但由于操作欠缺，项目整体销售较差,棋盘山区域竟品六：首创建设,棋盘山别墅区，紧邻浑河，德式亲水主题社区，产品及价格与本案相近，未来与本案存在一定竞争,浑南及蒲河区域竞品项目一：金地长青湾,地脉文化+生态+品牌整合营销营销活动,项目点评：,优势分析：,营销手段:,样板区湖景打造,劣势分析：,金地品牌，产品设计,车库私密度不足,外立面类同,浑河一线河景、稀缺景观资源、着力产品力塑造，大手笔营销,浑南及蒲河区域竞品项目一：金地长青湾,楼间距较小，军营式排列,三大顶级会所、影音

5、厅打造,浑南及蒲河区域竞品项目二：中海龙湾,外展+圈层营销+中海品牌吸引,项目点评：,优势分析：,营销手段:,中海品牌,劣势分析：,外立面设计,车库高度较低,地下室采光不足，花园面积较小,样板间品质感不强,和平区长白岛优势区域，城市豪宅、第一居所，中海品牌力作，但因其价格较高，并无稀缺资源支撑，销售进度较慢,浑南及蒲河区域竞品项目二：中海龙湾,卧室数量不足，客厅开间较小,浑南及蒲河区域竞品项目三：银河湾,圈层传播+线上推广、户外为主，线下利用自身项目“地王业主”营销，如投放DM、巡展等。,项目点评：,优势分析：,营销手段:,地段,劣势分析：,稀缺资源,地势较低，影响客户信心,样板间、示范区跟进

6、较慢,浑南及蒲河区域竞品项目三：银河湾,城市稀缺地块，浑可北岸，坐拥公园内景观资源、着力产品力塑造,浑南及蒲河区域竞品项目四：富力仙湖国际,户外+杂志+圈层营销,项目点评：,优势分析：,营销手段:,样板区打造,劣势分析：,定位不明，面积与定位不符,售楼处较压抑,富力地产东北开篇之作，独栋别墅，超大空间尺度，致力做沈阳最好的别墅,浑南及蒲河区域竞品项目四：富力仙湖国际,浑南及蒲河区域竞品项目五：大溪地,坡地、水岸风情的大型社区，品质感相对较低，但具有较高的性价比,重点竟品研究总结,从竞品分析来看，棋盘山区域项目从产品类型及价格来看，均高于其他区域，大多以纯别墅供应为主；其中独栋面积集中在300-600平，联排面积集中在200-300平。独栋价格为1万-2万/平之间，联排价格为6000元-8500元/平。,重点竟品营销方式分析,从竞品项目营销推广方式来看，通常以线上、户外、外展、杂志等媒介树立形象、提升知名度；圈层营销、口碑传递为各竞品项目上客的主要途径；性价比优势可以有效的提升销售速度；品牌影响力成为吸引第一批客群的主要原因。,重点竟品智能化调查分析,各主要竟品智能系统调研来看，智能化配套较为雷同，并无较大亮点。,重点竟品项目借鉴,