策源上海龙湖别墅项目概念与产品研究.ppt
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1、龙湖别墅,“,今天一次理想的探索和实现,中國上海龙湖别墅概念定位生态科技空间品牌做和想 新奢华主义To doing something&To thinking something,龙湖别墅项目概念与产品研究,策源观点:,市场发展趋势,地块价值挖掘,水景资源,最适宜高品质独栋别墅开发,受宏观政策和土地供应结构的影响独栋别墅将日益稀缺,长期价值看涨。,市场发展趋势:,政策三令五申,低密度别墅用地已经停批,04年以来,新增纯独栋别墅用地已经极少,而混合型别墅仍是供应主力。,独栋供应量减少的趋势已经开始显现,别墅产品供应结构,独栋比重下降2.2%,寻找独栋别墅的市场机会?,别墅市场结构近期市场热点消费
2、习性研究,上海独栋别墅的主力供应面积在310-400;,面积在310以下的别墅为近期上海新兴的产品类型,整体供应比重仍然较低。,万,总价在450-700万为主力供应区域;450万的以下的市场供应比重相对较小。,独栋别墅总价供应结构,万,而填补这一空白的独栋项目成为近期别墅市场热点。,独栋供应空间:,典型个案分析,小独栋项目拥有主流独栋和豪宅不可比拟的去化速度,热销推动价格上涨,小独栋价值直追主流独栋产品,小独栋别墅的兴起伴随着一个“新富阶层”的壮大,客户分析以保利十二橡树庄园成交客户和佘山3号前期客户为基础。,富人也分类,他们不是顶级的富豪,但同样是社会精英、城市的上流阶层富有、更热衷于消费、
3、享受和价值实现,大中型企业合伙人新经济企业的CEO、CFO等高级管理层中小规模私营企业老板知名教授、专家、学者资深律师、会计师、设计师演艺界、体育界名流知名作家、画家等自由职业者拥有公车及各种灰色收入的政府干部,31-35岁,新婚或孩子较小,老人偶尔同住;45-50岁,1-2个孩子,外出求学或独立生活,上一代偶然同住。家庭人数较少,在居住上对居室、空间的要求较低。,为21世纪富人的小家庭结构量身打造,客户年龄结构,客户家庭状况,满足首次独栋别墅置业者的别墅生活理想,居住在市区高档公寓,或者拥有近郊经济型别墅生活经历。憧憬真正的郊居别墅生活,改变生活方式或居住环境。以自住为住,关注社区的长期增值
4、。,以现居住地划分:,以户籍地划分:,客户覆盖面广,本埠精英和外省富人占据绝对比重,新富阶层是商业社会的产物。商业的力量在成长,商业社会的发展,这一群体的基数仍在不断扩大中。适时推出的小独栋产品正是为他们量身打造的产品。,关键是客户群体数量的成长性,小独栋市场供需结论:,小独栋产品整体上仍然具有良好的发展前景和市场机会。,策源观点,本项目如何寻找小独栋市场中差异点和创新点,引领市场?,我们要做的是,新奢华别墅!,客群需求导向地产模式创新产品技术提升地块资源契合,Q1:为什么要做新奢华别墅?,消费新风向:,消费升级时代,消费升级是指消费结构的升级,是在消费水平和消费质量提高的基础上消费结构不断合
5、理、优化,不断由低层次向高层次发展变化的过程。,关爱个人(Taking Care of Me)情感联系(feeling Connecting)个人风格(Individual Style)探索追求(Questing),“升级时代”消费者特征:,别墅消费升级时代 新奢华主义,地产消费新动向,新奢华主义是一种品质和品牌生活的演绎,是时尚与实用的媾和,是理性和情感交融,新奢华主义者实践者生活品位和生存环境的重组和创新。,别墅是一处情感和身体的归宿,但呵护不断升级,安全、舒适、健康、享受都需要新的内涵每一栋别墅都代表一个个人品牌、一个家庭标准。房子的风格、品质、价值联系着主人知性、格调、优雅和美感。享受
6、科技带来的独特体验;在创造与充实自家中,感受到冒险、学习与自我进步,住家也触碰到“探索”这个情感层面。,二、行业趋势、地产模式、别墅技术,行业趋势:环保节能已经被建设部提上议程今年2月7日建设部正式发布了建筑节能管理条例(征求意见稿),通过奖罚并重的措施来推进建筑节能。2006年可称为“中国节能地产元年”:北京锋尚、当代MOMA、中环凯旋宫、万科朗润园已经成功了!,北京万国城Moma的“恒温恒湿”、北京锋尚国际公寓的“零能耗”南京朗诗国际街区的“低能耗住宅”、郑州摩尔“节能概念设计”、深圳蓝牙水晶写字楼的“十大生态智能技术”、济南太阳树公寓的“高舒适度低能耗的新型生态高科技公寓”,二、行业趋势
7、、地产模式、别墅技术,Soho地产主打产品设计与概念;万通地产主打产品个性化定制新模式;万科地产主打文化与服务;奥林匹克花园主打运动主题社区;中海金地在传统产品上精益求精.,地产模式:一种开发模式代表一个项目的核心竞争力,本项目需要一个核心竞争力去区隔市场从而达到品牌和销售双赢的目的!,二、行业趋势、地产模式、别墅技术,风格、户型、配套、园林、营销一好性的别墅已经很难在市场上叫好叫座均好性的产品已成为市场必需要而如何进行产品升级成为课题别墅的技术升级是必然科技地产一条探求可持续发展的生态地产的道路一条追求建筑技术与艺术化完美结合的道路,以成熟的生态节能技术,开创别墅健康生活的新时代!,三、一块
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