武汉天地案例分析.ppt

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1、,城市综合体武汉天地,产品支撑,区位,规划,商业街,商务群,住宅,物业,总结,0,区位,1,武汉天地位于江岸区（汉口）武汉长江二桥北口，属原租界区。现周边除3个新楼盘外均为老居民区，住宅密度很高。,东临沿江大道，北有黄浦路通向二桥，直达武昌；中山大道作为生活商业性道路；。,武汉天地概况,据武汉地名志记载：永清街位于江岸区黄浦路中段南侧，中山大道东侧。西南起芦沟桥 路铁路孔，西北至解放大道，长250米、宽16米。碎石路面，可通行各种车辆。据传，清末 陈、李、刘、马四姓集资在此共修寺庙，曰“永清寺”。四乡在此拜佛求神者络绎不绝，香 火颇盛，故有“万家庙”之称。,历史背景,1931年武汉大水后，在此

2、建房定居的居民逐渐增多，形成街道，街以寺名，称永清街。1967 年改名永红街，1972年恢复原名。两侧多砖木平房。分布有永清菜场、副食产 品集贸市场 清末至一九三七年前，永清地区为日本在汉租界的主要地区。,地块属原租界区,开发背景,“地王”+知名开发商,2005年4月28日，武汉市土地交易中心拍卖大厅座无虚席，香港瑞安集团主席罗康瑞出手33.9亿元拿下占地918.4亩的永清片地块，一举夺得当时“中国地王”的桂冠，这宗地块就是如今的“武汉天地”,“瑞安”知名案例“上海新天地”；这个在上海的老石窟门基础上改建的建筑群，如今已经成为国际知名的休闲娱乐中心，“武汉天地”与它同属一个开发商开发，开发商将

3、参照“上海新天地”模式，将这里打造成一个集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能的市中心综合体项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。,瑞安模式综合体,立足于旧城改造专业于都市综合体精心于传承历史文脉先做环境（商业），再做地产各地“新天地”各具特色，不再复制建成一处“新天地”，即成独一无二的旅游经典景点。,特点,交通枢纽,周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，交通路网纵横发达，最重要的是该项目就位于长江二桥引桥旁，毗邻武汉市内环最重要的交通枢纽，与武昌徐东片的交通时间仅15分钟，前往汉口、武昌各地都非常方便。,三维交通枢纽，条条大道“顺”畅穿行,地理位置中最大的亮

4、点是该区区优秀的教育资源，这对于孟母三迁的家长来说是很具有吸引力的。在其周围的学校有沈阳路小学、武汉二中、七一中学、铁路中学等都是市重点学校。望子成龙是每个父母的心愿，为了儿女更好的上下学，上重点学校，家长们很有可能在这里做长期投资。,区域优越的教育资源,教育资源，起步，便胜人一筹,东面宽广浩瀚的长江，及江滩休闲绿化区，西面是解放公园。,区域优越的自然资源,生态净土，周边环境相当宜人,江滩公园（建设中）：全长7公里；由市政广场区、绿化健身区、园艺景观区组成；公园保持了亲水、生态、休闲的特色；解放公园：占地46万，是市区最大的自然生态公园之一。,区域周边楼盘,滨江苑（二手房）高层、小高层（980

5、0元/）,黄埔东宫（二手房）高层、小高层（9400元/）,常阳永清城（二手房）小高层（13000元/）,销售价格及成交价格都高于武汉同期均价水平,本案楼盘均价：25000元/,综合评价,政府的规划将为区域的发展提供了有力的保障（轻轨线和过江隧道工程更突现了其地理位置的优越性）；立体交通网络非常成熟，为区域后期发展提供先决有利条件；各类配套基本齐全，特别是生活住宅区的相关配套，绿化环境好；城市老城区，历史悠久，文化积淀深厚，历史遗迹众多；高端项目的进入为区域注入新气象，与周边新的环境形成和谐的印象。,所属板块：江岸地址：江岸区永清街建筑类型：建筑综合体,板楼,塔楼占地面积：612000平方米建筑

6、面积：1470000平方米住宅总建面积:29841.6平方米容积率：2.4绿化率：30%总户数：1000户物业公司：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司武汉分公司（预计竣工时间为2016年，分阶段落成）,经济指标,客户定位：面向社会各阶层（目标客户群包括工薪阶层、学生阶层、为学生而选择这里的家长，有小资阶级、银领、金领阶级）,置业关键词：江景房、豪宅、学区房,武汉天地 引领21世纪国际都市生活典范,项目整体定位：打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目,规划,2,【项目鸟瞰图】,整体规划,地块由长江二桥的引桥分隔为各处东西的A、B两片，规划净用地面积719亩，其

7、中A地块以办公、餐饮、娱乐、零售为主，包括一幢250米高的标志性建筑（在建）；B地块以住宅为主，有商业、写字楼、国际学校、国际幼儿园所等辅以小区商业配套设施。,项目占地:61万平方米，总建筑面积约:147万平方米,业态分布及物业配比,一期住宅,二期住宅,三期住宅,四期住宅（待建）,商业街区,B地块（规划中）,一期住宅,二期商业,一期商业,二期住宅,前期以商业街+部分住宅的建设,开发模式,A地块：整体分两期开发,开发与经营模式延续上海新天地开发经验,这样的开发模式在早期建设时，不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以期在后期的地产开发中获得更高的商业利润。,聚集人

8、气、打响品牌,高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼,提升品质,大型的综合体项目,B地块高端豪宅品质,商业,3,商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，双面临街且临街面长285米+150米,A4商业地块分析,一期建筑面积17000，2007年9月试营业；二期 建筑面积11000，2008年7月完工；三期 建筑面积21000，2009年6月完工。,商业出租率达100%,商业经济指标,上下两层街道,商业动线分析,内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可到达性，从而增加消费机会。,外部道路通畅，可直达商业街区,项目定位：集中餐饮、娱乐、文化、为一体的体验式商业街区,概

9、念定位：满足区域内消费需求的区域级商业中心,目标消费群：客户定位为工薪阶层、中高等收入人群。,商业整体定位,整体建筑商业风格有保留9栋建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成;辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑;建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。,建筑 历史建筑形态,建筑形态,9栋历史建筑具有很大的保留价值，是历史传承以及文脉传递的重要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界房屋的特色,穿插时尚钢结构玻璃窗的建筑，还植入了时尚的商品与元素，“小资”味弥漫了整个武汉天地的古街,建筑 现代建筑

10、形态,通过小品景观，绿化，地铺，喷水池，街灯，艺术品，遮阳顶棚，休闲座椅来体现。,购物氛围的营造,漫步新天地，游人仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的江城，处处体现着小资的情调，如今这里已成为江城白领阶层最喜爱的消费场所。,与建筑外立面 不同的是，内部则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、度身订做，体现现代休闲生活的气氛部，非常现代和时尚,内部空间装饰,商业街商户落位：餐饮（42家）,1.四季恋2.牙买加咖啡4.古家海南鸡饭6.仟吉西饼8.巴适9.彩云轩11.燕之屋13.琥珀餐厅15.小城故事小吃部16.吉米在线17.知味粥20.巴黎吧22.汉口人家26.御甲堂养生餐厅27.禾绿回转

11、寿司28.美国BR-31冰激凌29.金津咖喱30优果果吧32.古记面馆33.甜蜜蜜港式甜品店34.法朵澳葡餐厅,36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papas韩式餐厅,A,3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.I Do珠宝21.雅印上品24.台北老爷国际花艺店25.Premium童

12、装35.Eco生活风尚37.卡拉等高尔夫专卖38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finn home家居48.Idea show生活馆52.老屋书吧,53.琦珂风尚首饰54.优尼杂货铺61.Viktoria Gogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68.花时间74.安奈蒂,商业街商户落位：零售（23家）,商业街商户落位：休闲、娱乐、服务（14家）,14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧46.V12酒吧49.交通银行57.NOW Pub酒吧59.One&Night A+概念清吧69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城

13、72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐部另有展厅一家、,业态占比从项目业态占比中可看出，餐饮业态占比达55%，娱乐虽仅占7%，但电影院、KTV的体量较大，其目的在于通过目的型消费业态，吸引客群消费，聚集人气，辅以38%的零售业态提升项目坪效。,商业业态,项目总结武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以保障。武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。占比过半的餐饮业态辅以娱乐、零售，能有效聚集项目人气，提高项目的知名度。,商

14、务区,4,武汉天地商务群建筑面积45万平方米包括企业中心5号在内的4栋国际甲级办公楼，大型国际时尚购物中心和五星级酒店等组成，依托瑞安房地产的总体规划理念和先进开发模式，未来必将成为武汉沿江商务区的核心,武汉沿江商务区,地标写字楼（在建）,写字楼（待建）,企业中心5号（建成）,酒店（在建）,商业（待建）,塑造汉口新地标，丰富天际轮廓线项目用地的西北角规划布局了约297米的超高层建筑，结合汉口大门的规划理念，塑造了汉口的新地标，统领区域的景观形态。,地 标,商 务,企业中心5号,企业中心5号地处武汉天地繁华商业区，让工作和休闲没有时差,为武汉首座国际甲A级写字楼,“武汉天地企业中心5号”改进传统

15、的大堂设计，首层9.6米挑空大堂宽敞而明亮，高档石材背景墙，以非凡鉴赏力令每一个独具慧眼的人在这里全情投入。自动扶梯连接室外至首层大堂、多功能室及会议室。每一处细节都体现了对每一个人的关怀，皆为热爱工作的人而打造,大堂+电梯厅,商务中心提供各种会议场所、设施和服务，设有高科技会议室（可同声翻译）、标准会议室、培训室、临时办公室等，同时提供各类视频会议、电话会议、国际性会议等通讯服务设备，为各公司客户举行董事会、学术会议、公司年会、新闻发布会、培训会及其它各种会议提供全面周到的服务和设施。,服 务,户型,标准层平面图,无柱、实用的平面空间,每层1978平方米无柱大开间。,1978,幕墙系统单元式

16、幕墙，Double Low-E 中空低辐射玻璃空调系统VAV全空气中央空调系统盘电梯设备14部德国蒂森克虏伯电梯（Thyssen Krupp）客梯分高低区运行（载重:1600kg）2部消防电梯（载重:1600kg）电信系统全楼光纤，为高速网络、卫星及其他系统预留充足接口楼控系统智能楼控BMS系统,智能化,住宅,5,住宅一期总建筑面积6.9万平方米,住宅二期总建筑面积8.9万平方米,住宅三期总建筑面积5万平方米,三栋多层、两栋超高层、5套联排别墅,多层级高层五至八层，十一层和三十三层,多层级高层五至八层，十一层和三十三层,A地块住宅御江苑,武汉天地住宅销售,销售火爆,规 划,住宅项目内多层、小高

17、层、高层住宅基本都配有大面积的观景窗，每个独立的组团业主可以观赏到辽阔江景和长江二桥，居住舒适度较高。,每个组团内采用围合式环形连接，布局紧凑，立体式园林设计，移步易景，打造优雅的户外空间；,此外围合布局可形成邻里互动的交往空间,户 型,空间分布均匀，各房间都留有充分面积，户型方正;餐厅与客厅相连，且配有宽阔的观景阳台，可以观赏到长江与汉口江滩的一线风景;.主卧配有宽大观景窗，正对长江，给业主更大的居住舒适感;次卧也设计有观景飘窗;厨房配有工作阳台，增大采光面积与操作空间，卫生间干湿分区。,T21座A8户型2房2厅1卫 建筑面积86,T21座A9户型3房2厅2卫 建筑面积130,户型方正、南北

18、通透;入户即是餐厅与厨房，客厅面积较大，且配有生活阳台，观景效果较好;主卧配有大面积观景窗，以及独立卫生间，该楼栋前方为多层建筑，视线无遮挡，二桥、长江、江滩的风景一览无遗;其余2个次卧均配有较大面积的观景飘窗，满足了居住者多方位的观景需求;该户型同样为精装修，业主只需购买家居，以及一些软装饰即可入住。,T1座3楼01单元(首层）4房2厅3卫 建筑面积190,三期小高层户型,首层有地面层私人花园，以增加户外活动空间；赠送大面积的服务阳台及设配平台，可改造的空间大；2房+客厅南向设计，舒适性好；两个房间为套房设计，,户型优点：,户型不足：大面积户型段，靓点不足；入口没有独立的玄关设计，私密性不好

19、；南向次卧正对卫生间的门；,T6-9 地下2层，地上3层建筑面积 306.664房3厅4卫,三期联排别墅户型,尊贵私家电梯大 面积赠送地下两层空间，三个车位，可作为主人运动空间；-1层独立的保姆套房；,客厅挑空设计；空间大气；一层不含卧室，动静分离；厨房，含中岛吧台；二层两件次卧，含独立的家庭室；,三层主卧南向大套间设计，私密性强，含独立的大露台，观景效果佳；顶层超大的露台花园，景观视野极佳；,国际标准打造精装空间，以一流材质匹配业主的尊崇身份，以人性化的考虑处理每个细节。并在武汉首个引入“三年保修保养计划”，领创住宅服务先河。,标准上升,精装修品牌,会所内设有视听室、棋牌室、台球室、乒乓球、

20、羽毛球场、网球场、篮球场、儿童游乐房、儿童舞蹈房、多功能厅、恒温游泳池、健身房、红酒吧、阅览室等等。,配套私属双会所,会所1：建筑面积2800,会所内设有视听室、棋牌室、台球室、乒乓球、羽毛球场、网球场、篮球场、儿童游乐房、儿童舞蹈房、多功能厅、恒温游泳池、健身房、红酒吧、阅览室等等。,鼎级会所,会所二：建筑面积3300,规划有住宅、商业、写字楼、国际学校、国际幼儿园所等。继续秉承可持续发展理念，在御江璟城全面实践“住宅产业化预制件生产”，这在武汉尚属首例，即在加工厂内将门窗、阳台、楼梯等全部加工制造好之后，运到施工现场进行吊装，最大限度保证建筑品质，提升居住品质。武汉天地御江璟城将继续沿用御

21、江苑的“围合式组团”，并倾力打造“亲情社区”。“,B地块住宅御江璟城,武汉天地住宅顶级之作,物业,6,新昌瑞安物业管理,总结,7,未完 待续,“完全建好的武汉天地将会是什么模样？,下一步将加快武汉天地各个项目，特别是武汉天地商务群的建设。建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高档百货等为一体的武汉市中心配套最齐全的商务中心，为市民提供全新的商务体验。,“整体规划清新而人性化，将城市繁华与生态、文化相融合，住宅、商业、商务、教育等配套资源的合理搭配布局，从整体上保证了武汉天地项目的高端、便利和可持续性。随着B地块御江璟城的开建，未来武汉天地定将成为武汉配套最齐全的国际化居住、工作、休闲、生活区，引领21世纪武汉最高端的国际时尚生活典范。,总 结,商业街：改造后无论是招商还是建筑，无疑是成功的；但与上海的新天地相比还是有一些差距，可以多加入一些历史人文展览区域。住宅：高端住宅，引领武汉的国际生活典范，但住宅品质没有太大靓点。,THE END!,