万科东丽湖整体商业梳理及商业产品定位.ppt

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1、【I 期 商 业 调整】,I期邻里中心商业功能定位I期商业业态调整方案,万科东丽湖第二阶段整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位,【本 阶 段 工 作 重 点】,典型大盘案例研究整体项目各期商业定位梳理二期7000平米商业定位及产品规划设计建议一期邻里中心商业业态调整建议,第二阶段汇报思路,【大盘商业业态对比研究】,大盘商业业态研究祁福新村华南星河湾锦绣香江深圳万科城北京国美第一城大盘商业对比分析,项目概况,祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉；占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套；目前已有36

2、个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤范围内。建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。,郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利,大盘商业

3、业态研究祁福新城,房地产E网,项目规划,以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典型的中低密度大盘。产品主要有四种：联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；6层半山洋房：月明轩、山泉居；18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。,产品分析,注：数据来源：满堂红二手房交易,项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大,大盘商业业态研究祁福新城,开发模式,1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资

4、、度假客户前来入住；随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。,大盘商业业态研究祁福新城,大盘商业业态研究祁福新城,概况,整盘面积：500万平米商业面积：8万平米商业配比：2%商业操作：统一规划，带租约销售商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类,花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花

5、园；人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡还有青青小农庄、趣致畜牧园等。山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。,生态健身主题,前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主,大盘商业业态研究祁福新城,项目配套,祈福新村各项生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；国家

6、三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒店度假俱乐部主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；小区独立会所：天湖会所、半山会所；其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。,祈福新村度假俱乐部的设施：孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；餐饮类：越

7、南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。,整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院,大盘商业业态研究祁福新城,大盘业态研究祁福新城,生活配套,银行邮局派出所消防局,超市肉菜市场快餐店凉茶铺,商场酒廊盲人按摩汽车美容,大盘业态研究祁福新城,综合配套学校,一条龙教育服务 Kindergarten through Univers

8、ity祈 福 新 邨 斥 资 3 亿 元 创 立 了 祈 福 英 语 实 验 学 校 及 祈 福 新 邨 学 校 2 所 高 质 素 学 校，并 与 广 州 工 业 大 学 联 合 开 办 祈 福 学 院，开 设 旅 游 酒 店 管 理、会 计 学 两 个 本 科 与 工 民 用 建 筑 一 个 专 科，祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨，提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条 龙 优 质 教 育 服 务。,大盘业态研究祁福新城,综合配套医院,全国唯一一家通过国际JCI认证，2003年香港最信赖的中国内地医疗机构世界级大型综合医院自然疗法中心社区医护服务中心

9、健康检查套餐,大盘业态研究祁福新城,综合配套食街,30多间食肆 各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳门、中山、顺德、潮州、上海、四川、浙江、湖 南、东北、蒙古 等 一般小菜十多元，大众消费，价 廉 物 美。,大盘业态研究祁福新城,综合配套租赁服务,代 甄 选 租 客，监 管 房 代 安 排 维 修 及 报 价 代 办 签 约 及 楼 宇 交 收 手 续 代 办 水、电、电 话 费 之 核 数 及 交 接 代 收 租 及 追 租，并 代 发 租 金 收 据,大盘业态研究祁福新城,综合配套居民俱乐部,居民专利会藉 Residents Club俱 乐 部 分 别 成 立 长 者 同 乐 会 妇 女 会

10、儿 童 会 每 月 定 期 举 办 各 类 型 活 动，例 如 生 日 会、旅 游、参 观、兴 趣 班、专 题 讲 座 等，并 为 会 员 提 供 专 用 活 动 场 地、租 用 设 施 折 扣、商 铺 购 物 折 扣 和 免 费 身 体 健 康 检 查 等 优 惠。,大盘业态研究祁福新城,综合配套高级休闲会所,祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center)经营面积8万平方米耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人提供50多项新颖的娱乐消闲设施,大盘业态研究祁福新城,综合配套千色园,占地1.8万平方米，是 亲 子 共 聚 的 欢

11、乐 天 地 结合艺术、娱乐、益智及康体等特点，每个设施都各具特色 如千色堡、龟兔竞赛场、奇卉馆、巨棋庄、宇宙游踪、蝶舞轩、百鸟湖、水晶宫乐园等,大盘业态研究祁福新城,综合配套农庄创意坊,占 地 一 百 多 亩 百 果 园、畜 牧 园、骑 马 场、自 助 耕 种 区、鱼 塘、无 土 种 植 场 及 生 态 园 学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆 浆农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭,大盘商业业态研究祁福新城,功能分区,食街,高级休闲会所,农庄,祁福湖,千色园,郊野公园,医院,学校,租赁服务,生活配套,居民俱乐部,区域配套,创意休闲配套,具体地址：深圳市

12、龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面占地面积：约39.7万平方米建筑面积：约43.7万平方米总商业面积：3.5万平方米容 积 率：1.1开发分期：6期开发时间：4年上市时间：2004年10月总户数：约4000户开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期别墅热销中，四期高层2008年预售,项目概况,坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边,大盘业态研究深圳万科城,开发模式,深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；在万科城置业的人群，一般都

13、是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。,坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主,大盘业态研究深圳万科城,大盘业态研究深圳万科城,商业街,精品小物件,餐饮类,社区类商业,大盘业态研究深圳万科城,社区类商业,经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等,大盘业态研究深圳万科城,餐饮街,中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等外餐：印度餐厅,大盘业态研究深圳万科城,精品小物件,服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品家居类

14、：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等,位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5分期数：2001.4开盘，现在做到第五期配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而现在第五期已涨至最高价22000元/平方米,项目概况,大盘业态研究华南星河湾,开发模式,白金五星级酒店配套、社区精品园林绿化提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房；适量的教育、社区商业配套满足业主基本生活要求。,大盘业态研究华南星河湾,大盘业

15、态研究华南星河湾,商业内街,药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主，满足业主基本生活需要。,园林特色,1.83 公里中国骑江实木观光休闲大道；2个全天侯桥底休闲公园；一江两河四湖六大泳池，沿江、销售中心、会所、第一组团、桥底公园、海岛式游泳池六大水系；六大异域风情水景园林社区，向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。,社区绿化环境的精致化，提升项目的整体品质，吸引相对高端人群前来居住,大盘业态研究华南星河湾,大盘业态研究锦绣香江,整盘面积：123万m2商业体量：4.8万m2商业配比：4%住宅关键词：独栋、联排、花园洋房、小高层等低密度社区商业关键词：小体量、多中心、各档次、街区式,概

16、况,大盘业态研究锦绣香江,功能分区,豪华会所,商业街,社区配套,设置在以独栋和联排为主的别墅区,设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区,设置在高层和小高层为主的高密度住宅区,房地产E网,大盘业态研究锦绣香江,社区服务中心,建筑形式：沿街住宅底商业态：银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等,大盘业态研究锦绣香江,商业街,餐饮：中西餐、花园餐厅、商务餐、咖啡酒吧、书吧、茶秀等精品店：服饰、家居、花店、礼品店、汽车饰品等购物类:宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器医疗保健：SPA、按摩、健身,大盘业态研究锦绣香江,豪华会所,幼儿园,娱乐、休闲、餐饮、商务

17、、康体于一体中餐厅、湖边咖啡厅、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室内泳池酒店、客房、总统套房国际会议（商务）中心、宴会厅,建筑面积：2000多平米特色教学：双语、网络、活动、游戏教育内容：健康、语言、社会、科学、艺术,大盘商业业态研究北京国美第一城,概况,整盘面积：100万m2商业面积：11.4万m2商业配比：11.4%住宅特征：全部高层商业操作：统一规划，带租约销售商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类,大盘业态研究北京国美第一城,功能分区,文体影视运动中心,家居生活城,超市购物中心,国美餐饮街,精品折扣街,品味生活中心,社区中心,街区型和集中型商业形态,大盘业态研

18、究北京国美第一城,社区中心,菜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食五金店、缝纫店、家电维修、水站便利店、彩扩店、音像店、西饼店、名烟酒专营店连锁药店、书店、鲜花礼品店耗材专营店、汽车美容店移动/联通营业厅、邮局、银行、房产中介、旅行社、票务中心社区医疗中心家政服务、宠物诊所、妇婴儿童用品等,大盘业态研究北京国美第一城,超市购物中心,经营面积：28000平米定位：大卖场，大百货，家电连锁商家：国美电器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商贸社区医护服务中心经营业态：时尚百货、综合超市、家用电器、通讯产品专营店、化妆品、珠宝手饰、品牌男装、品牌女装、运动休闲服饰、钟表眼镜、品牌快餐、品牌专卖、彩扩

19、、运动品牌服装专营店、针织用品、床品、儿童系列、鞋帽、箱包、皮具等,大盘业态研究北京国美第一城,国美餐饮街,经营面积：33000平米餐饮分类：中小型餐饮品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐饮、商务餐饮 业态划分：中档家常菜、高端商务宴请、地方特色小吃、时尚酒吧咖啡、果品店、菜系分类：川菜、湘菜、粤菜、鲁菜、本帮菜、东北菜、西北菜、家常菜、农家菜、沪菜、清真菜、京菜、赣菜、潮洲菜、客家菜、闽菜、苏菜、浙菜、快餐、传统菜、宫廷菜、火锅、烧烤、韩日料理等,大盘业态研究北京国美第一城,品味生活中心,经营面积：13000平米经营业态：瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家

20、政护理、室内球馆,大盘业态研究北京国美第一城,精品折扣街,经营面积：12000平米 一层百安居形成业态互补、错位经营，适合开设个性化、多样化的店面二层是家居生活街，主要经营窗帘、布艺、家装、家饰、床上用品、家纺精品、儿童专卖店等业态 三层是服饰名品街，主要经营品牌服装、鞋帽、箱包、礼品、饰品、运动用品、文化用品、音像、摄影专卖等精品店,大盘业态研究北京国美第一城,家居生活城,经营面积：10000平米品牌商家：百安居、爱家、物美（已经签约）经营业态：玻璃门窗、板材、地砖、墙砖、涂料、木地板、灯具、小五金、卫浴设备、橱柜、散热器；窗帘布艺、油烟机、橱具、家居饰品、宠物用品、窗帘布艺、地毯、床上用品

21、、储物用品、儿童用品、装饰画、工艺礼品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽车饰品、野营用品；时尚家具等,大盘业态研究北京国美第一城,文体娱乐运动中心,经营面积：10000平米经营业态：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保龄球、网球、羽毛球、篮球馆等,【大盘商业业态对比研究】,大盘业态研究大盘商业对比分析,大盘商业业态对比分析,商业功能对比分析,东丽湖首要完善社区配套，特色配套需结合国美的餐饮娱乐运动性和祈福新村的文化休闲趣味性；最后还要注重区域教育、医疗、购物等市政功能的配套,大盘商业业态对比分析,商业功能对比分析,完善的社区配套是大盘商业走向成熟的基础定位精准的特色配套是商业迅速成熟的催化剂恰当的区域

22、配套是走向城市化的必备要素,最基本的生活配套,升级型生活配套,区域配套跟进,特色配套带动,大盘商业业态对比分析,社区商业业态梳理,SPA足浴盲人按摩美容美发店服饰店社区诊所,音像店彩扩店宠物诊所妇女儿童用品花店家居饰品,家政服务房屋租售,礼品店票务中心,便利店,水果摊,五金店,缝纫店,修鞋配钥匙,早点铺,家常菜,肉菜市场,中西快餐连锁店,西饼店,烟酒店,中小超市,干洗店,ATM机,耗材店,小药店,基础生活配套,升级型生活配套,大盘商业业态对比分析,特色商业业态梳理,餐饮类,特色小吃,艺术餐厅,西式正餐,商务餐,私房菜,中西快餐连锁,中式菜系名店,娱乐文化类,KTV,个性酒吧,迪吧,洗浴桑拿,影

23、院,杀人游戏俱乐部,宗教文化系列,运动类,休闲类,健身俱乐部,桌球俱乐部,羽毛、网球馆,保龄球馆,跆拳道武馆,MINI高尔夫,攀岩滑冰,咖啡厅,茶艺馆,曲艺茶楼,艺术酒吧,陶吧,布坊、绣坊,创意坊,大盘商业业态对比分析,区域商业业态梳理,大型购物,大型超市,汽车维修美容,品牌服饰折扣,百货商场,家具建材,通讯电子产品,电器连锁,办公营业厅,工、建、招行,移动、联通,电信、网通,邮局,消防局,俱乐部,派出所,医疗类,教育类,口腔医院,中医医院,美容院,大型综合医院,康体中心,大型综合药房,中草药库,幼儿园,重点中小学,艺术培训,补习学校,假期活动营,社会实践俱乐部,亲子创意坊,大盘商业业态对比分

24、析,对本项目启发,1-5期商业需有完善的社区配套2-3期需聚集人气的特色配套5-6期区域配套持续跟进,【本项目商业整体定位】,本项目整体商业定位,多中心：宜动宜静 内外有序,动态文、体、艺娱乐中心,静态高端休闲中心,邻里中心,动态区域集中购物中心,外向型区域商业中心,本项目整体商业定位,一期邻里中心：承担项目前期首批业主基本生活需求，以社区服务类商业业态为主。,一期工作重点：现有商户调整调整方向：邻里中心主要以社区服务类业态为主，如24小时便利店、洗衣店、药店、花店为主；中高档餐饮类调至II期镇中心商业中去。,位置：靠近小区的商业客群：1-2期业主业态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家

25、居小饰品、水站、药店、ATM机档次：中高档的品牌连锁,本项目整体商业定位,一期生活配套型商业,次入口广场的处理可以结合场地的特性，与建筑之间形成有效的融合和渗透；,次入口广场景观建议,二期7000平米商业景观设计,内部特殊庭院应充分利用生态走廊的优势,进行有效的结合,同意规划除了,形成不同特殊的主题氛围,利于商业外部气氛的形成;,特色情景庭院景观建议,二期7000平米商业景观设计,露台空间的可以结合建筑本身进行景观化处理,充分体现建筑与商业的融合;廊道处理局部应体现室内空间室外化;,露台空间及廊道空间建议,二期7000平米商业景观设计,建议在灯光设计上仔细推敲，采用绚丽多彩的照明效果，提升商业

26、的档次；尤其是在夜间，凸显商业的繁华气氛，达到理想的宣传效果。,灯光效果建议商业外部,二期7000平米商业景观设计,灯光效果建议商业内部,内部装潢效果要充分展示商业个体的经营特色和品牌特点。商户要根据自己的经营需要，在不违背整体原则和特殊限定的要求的前提下，巧妙设计灯光布局。,二期7000平米商业景观设计,出入口规划充分考虑东丽湖内、外部人流、车流和分出不同层次的出入口,利于人流车流的组织,出入口规划建议,二期7000平米商业总体规划,交通动线规划建议,二期7000平米商业总体规划,房地产E网,主入口广场,次入口广场,特色情景庭院,廊道景观,在整体规划中充分考虑室内外空间的结合,形成不同层级的

27、功能广场,体现不同的商业氛围,形成不同主题的空间,功能广场规划建议,二期7000平米商业总体规划,停车位位置示意图,根据用地条件,车位结合交通流向,建议规划位置沿道路布置,停车位规划建议,二期7000平米商业总体规划,规划业态面积及相应车位需求数量,根据以上标准，本项目最少满足车位数量为140个，结合项目自身的情况综合考虑，建议设计最少100个车位为最好,其他利用周边的场地停车,停车位数量规划建议,二期7000平米商业总体规划,主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。,广告位规划建议内部主题广告位,二期7000平米商业总体规划,突出商户个性化，强调设

28、计感，体现产品细节及人性化功能。同时针对内部交通流线及后勤通道（货流及员工）提供导引指示。,广告位规划建议内部商户广告位,二期7000平米商业总体规划,主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。,广告位规划建议外部主题广告位,二期7000平米商业总体规划,卸货区的位置应该根据车流动线规划在比较便捷的位置同时满足对主要商业形象影响较小的地方,卸货区位置规划建议,二期7000平米商业总体规划,建议在项目垃圾清洁房设置在比较偏避的位置,对商业形象影响最小,公共卫生间的位置建筑设置比较中心的位置,辐射周边,不占主要商业街面。,建议商户内预留电话线接口、宽带接口

29、建议预留应急指示灯位置及接线口,弱电系统建议,地下室建议,垃圾清洁房位置,公共卫生间位置,其他配套设施建议,二期7000平米商业总体规划,建议商户内预留电话线接口、宽带接口建议预留应急指示灯位置及接线口,弱电系统建议,建议在项目组团各物业地下设置地下室，作为储货间及其他配套用途。,地下室建议,其他配套设施建议,二期7000平米商业总体规划,建议将餐饮及休闲娱乐商业部分首层层高规划为4.2米，二层层高规划为3.8米;,二期7000平米商业技术指标建议,建筑指标建议,上下水指标建议,建议本项目的上下水管预留管径为上水DN50，下水DN100,用电指标建议,本项目配套及休闲类商户的用电量大致在大致在

30、380KW左右,水电指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,用电技术指标建议,上下水技术指标建议,餐饮类指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,燃气技术指标建议,隔油池技术指标建议,餐饮类指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,厨房排烟量技术指标建议,餐厅排风技术指标建议,餐饮类指标建议,二期7000平米商业技术指标建议,【I期邻里中心现有商业业态调整建议】,I期邻里中心商业功能定位I期商业业态调整方案,一期邻里中心功能定位,社区商业,功能定位,档次,中高档,根据第一阶段对邻里中心的调查研究分析工作，判定一期邻里中心从目前到中长期都将承担社区商业的功能，而目前的商业档次和业态与业主

31、的消费需求不相符，固邻里中心调整后的定位如下：,一期邻里中心调整方案,调整布局原则,考虑一期小区内部人流和外部通过性人流能便捷到达将知名品牌的商业沿街布置，起到展示和“诱敌深入”的作用，激活内部消费将人流较多的业态与人流较少的业态揉和到一起,展示面,招商银行,花店家居店,滨湖酒楼,天海风餐吧,大方便利,一期邻里中心调整方案,对目前商业建议,饺子馆,物业,滨湖酒楼和大方便利档次太低，建议搬出花店家居店保留，但建议改变位置天海风档次和风格与7000平米定位符合，建议搬到7000平米餐饮街饺子馆如增加早餐可以保留，位置需调整招商银行位置保留物业改变位置,一期邻里中心调整方案,建议增加业态,品牌便利店

32、、名烟酒专营店肉菜水果生鲜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食品牌中式24小时快餐店、连锁西饼店干洗店、缝纫店、皮革美容、五金店、水站、耗材专营店品牌诊所、连锁药店、宠物诊所、妇婴儿童用品等连锁足浴、盲人按摩、SPA建议物业承担社区服务中心进行房产中介、票务、家政服务的管理功能,一期邻里中心商业调整后，将为一期和二期入住业主提供较为完善的社区配套服务将餐饮等其他配套功能转移到二期7000平米商业,医药类,健诊类,餐饮类,零售类,洗护类,一期邻里中心调整方案,业态调整方案,物业（服务中心）,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款,一期邻里中心调整方案,零售类摆布

33、位置,建议便利店、烟酒店沿街布满一层，入口沿街、出口通向邻里中心内部生鲜市场建议放在西饼烟酒店的2层花店、家居饰品店正对着便利店的出口,生鲜市场,便利店,花店、家居饰品,烟酒,零售类,西饼,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款,方案 一：引进品牌生鲜超市,面积：200-300平米经营范围：蔬菜水果、肉类、海鲜、熟食优点：超市统一管理，节省开发商人力统一物流配送，不会影响社区形象超市统一标准，质量有保证缺点：招商难度高。耗损、运输费用高、导致养商成本高。开发商不便控制和调整供应种类和数量,一期邻里中心调整方案,房地产E网,方案 二：建立社区标准化净菜市场,经营

34、面积：200-300平米经营范围：蔬菜、水果、生熟肉类、海鲜、主食、调料、五金小物件优点：由万科物业成立专门管理处，划分专营区，统一管理挑选个体经营者、便于调整和控制质量由管理处安排统一进货时间和渠道、避免影响社区形象菜农直营、价格便宜，养商成本低，并能短期养商转为盈利缺点：管理难度较高。,一期邻里中心调整方案,建议由品牌便利店替代大方便利店建议品牌：7-ELEVEN、华联快客经营面积：50-100平米营业时间：16-24小时便利服务：食品、饮料，鲜磨热咖啡、小物件、快餐套餐、速递、存取款、发传真、复印、代收公用事业费、代售邮票、代订车票和飞机票、代冲胶卷等综合服务,传统便利店模式,一期邻里中

35、心调整方案,餐饮类,把选择大众消费的品牌连锁小店沿街布设饺子馆布设在中心内侧内部选择贯通式格局,永合大王,上海城隍庙小吃,原则：引导外部人流向邻里商业中心到达，连接内部健诊类休闲商业,健诊类,餐饮类摆布位置,一期邻里中心调整方案,饺子馆,建议品牌：永和大王、城隍庙小吃经营面积：合计450平米经营内容：早餐、中式快餐服务,品牌中式快餐连锁,餐饮类,一期邻里中心调整方案,一期邻里中心调整方案,洗护类,洗护类主要依靠社区内的固定客源，故位置靠近小区的位置即可,总经营面积：200平米左右建议业态：优尼干洗店、娃哈哈水站、德高工具耗材连锁店、缝纫店、皮革美容,洗护类,医药类,建议品牌：同仁堂经营面积：200平米经营范围：内科、外科急诊、中医药、西药、中成药坐堂大夫诊疗,诊所与药店合营,医药类,同仁堂,健诊类,建议品牌：自然美、足浴堂、经营面积：共500平米经营内容：SPA、足浴、按摩、健身,SPA 足浴健身,健诊类,足生堂,自然美SPA,健身,一期邻里中心调整方案,传统的物业服务保洁、代购、老人陪护、票务、房屋租售、社区活动组织协调等服务的管理,社区服务中心,社区服务中心,一期邻里中心调整方案,