中国指数研究院上半年中国房地产市场总结与展望研究报告76p.ppt

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1、2010年上半年,中国房地产市场,总结与展望,研究报告,中国指数研究院,摘,1.,2.,1.,2.,3.,4.,5.,6.,1.,2.,3.,中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产 TOP10 研究组,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,2010 年 7 月 6 日,要.1一、上半年政策环境解析.3上半年政策要点.3关键政策解析.4二、上半年市场变化分析.9土地市场.9新房市场.20高端住宅市场.33二手房市场.41开发企业.45消费者.53三、未来走势展望.63政策走势预判.63下半年市场走势预判.66中长期市场走势展望.69研究主持中国指数研究院数据支持CREIS 中指数据、,

2、1.,2.,1,6,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,摘,要,新一轮房地产调控政策级别高、力度大、措施严，密集程度和严厉程度空前以 1 月 10 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后 4 月 17 日出台的新国十条加大了调控力度，标志着此次调控进入深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在“新国十条”中，政府将遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任务，出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵。与此同时，在抑制需求的同时并没

3、有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈。受 4 月新政影响，土地市场二季度显著降温，新房和二手房市场“量跌价滞”（1）土地市场二季度显著降温，但上半年累计推出量和成交量分别是去年同期的 2 倍和 1.85 倍，但从各月数据来看，5-6 月土地推出量维持在较高水平，但成交量持续持续下降，6 月成交量为 1385.2 万平方米，环比下降 28%，同比下降 37%，是今年以来首次同比下降。5-6 月土地成交量与同期成交量之比持续下降，月不足 0.5，受土地出让方式变化和企业拿地信心减弱等多因素影响，土地流标流拍现象有所增加。价格方面，4-6 月全国 103个城市住宅用地平均楼面价走势平

4、稳，溢价水平显著低于年初。（2）新房市场量跌价滞，13 个重点城市上半年成交量平均降幅约 40%，但价格仍维持在较高水平：2010年上半年，13 个城市中仅武汉、青岛新房成交面积同比增长，北京、上海、苏州、厦门同比降幅接近或超过 50%，深圳、杭州、福州甚至超过 60%。4 月的新政对各城市成交量均有较大影响，但 6 月多数城市成交量渐趋平稳。监测的 30 个城市中 6 月成交量环比下降的城市有 15 个，而 5 月多达 29 个。价格方面，部分城市价格出现结构性下降，但整体仍维持高位，北京、深圳、杭州上半年成交均价同比上涨超过 60%，厦门、福州涨幅超过 40%，其他城市也有一定幅度的上涨。

5、（3）高端住宅成交量降幅更加显著，但价格变动不大：2009 年底至 2010 年初，全国主要城市高端住宅成交量大幅增长，其中北京、深圳成交量同比增幅均超过 50%以上，高于同期市场整体增幅。但受新政影响，各城市成交量陡然下降，其中北京、深圳 5 月成交量环比下跌均超过 60%，且下降幅度高于同期市场整体增幅，6 月成交量持续下滑，多数高端楼盘成交量持续走低。价格方面，虽有部分新入市项目低价入市并取得较好的销售业绩，但高端住宅整体价格仍维持在较高水平，价格变动不大。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,3.,4.

6、,2,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,（4）二手房市场领先新房发生调整，随着各城市二手房成交量占整体比重的持续提高，未来将对市场产生更大影响：新政出台后二手房市场反应迅速，5-6 月成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过 30%，北京、杭州等之前成交火爆的城市跌幅居前。但从价格来看，除深圳外，各城市 6 月挂牌均价并未整体下跌，仅少数区域或项目出现下跌情况，挂牌量大幅增加。（5）消费者观望情绪浓厚：调查数据显示，二季度超过 60%的受访者认为房价将下跌，而在一季度不到 30%，认为房价将继续上涨的受访者从一季度的 34%下

7、降至 11%；二季度购房者对国家调控政策的信心增强，认为政策执行力度较大的购房者较一季度显著增多，受此影响，超过 70%的受访者在二季度表示延迟购房计划或暂时观望。政策走势预判：房地产调控已进入效果观察期，短期内中央和地方出台更严政策可能性较小对中央政府而言，现阶段处于调控效果的监测期，加之新政已经使得多数城市成交量显著下降，预计中央出台新的政策会更加谨慎，更严政策出台的可能性较小。但另一方面，短期内本轮房地产调控难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。中长期看，房产保有环节征税不可避免，但由于土地出让金对地方政府的重大意义，现有的土地出让金制度很难发生根本性改变。未来

8、较长时间内，中国宏观经济能否持续走稳、宽松性货币政策何时退出将是影响未来房地产政策和市场走势的关键。市场走势预判：观望情绪难以很快缓解，更多企业可能在三季度主动调价，市场态势将从“量跌价滞”转变为“调价促量”开发企业：上半年业绩完成情况不甚理想，下半年更多企业可能会灵活定价以获取更高市场份额：2010 年 4月房地产新政出台后，开发企业 5 月的销售额均出现了不同程度的下滑，其中万科、保利地产单月销售额同比下降 20%左右，富力地产和绿城的销售额同比下滑更加明显。受销售均价较高拉动，万科、保利、中海等企业上半年的销售额均同比增长，但增幅普遍低于 20%，与企业年初制定的销售计划有一定距离。为了

9、应对市场环境的变化，万科、绿地等多家企业已明确表示灵活定价或打折，预计下半年特别是第三季度将有更多企业加入。房价过快上涨的危害性不容忽视，新政的出台决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。预计下半年房地产市场将呈如下走势：土地市场供应力度进一步加大，给企业扩大土地储备提供难得机遇；需求方面，预计下半年特别是三季度东部地区和热点城市的成交量持续低迷，全年销售面积将同比下降；价格方面，部分前期涨幅过快的热点城市和区域出现下降，但全国其他城市将较为平稳；供给方面，多项政策的叠加效应加大了企业的资金压力，开发企业的投资信心将受到显著影响，拿地和开发步伐放缓。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中

10、国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,新,轮,房,地,调,控,启,动,房,地,产,调,控,进,入,深,入,3,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,一、上半年政策环境解析1.上半年政策要点以 1 月 10 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后 4 月 17日出台的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房

11、地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。本轮房地产调控的启动期和深入期的政策着重点有所不同，在以国十一条为标志的调控启动期内，各项政策的着重于加大土地供应力度进而增加房屋的有效供应，而在调控的深入期内，政府把遏制部分城市房价的过快上涨作为了首要任务，因此政府出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵，并加大了整顿规范房地产秩序的力度。表：上半年出台的主要房地产政策总结,一,日期1 月 10 日2 月 23 日,政策名称国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见“京十一条”,政策意义标志着新一轮房地产调控的启动

12、“国十一条”的具体落实，强调增加住房建设用地供应强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力,产,3 月 7 日3 月 10 日,2010 年政府工作报告国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,度开始加大房的土地供应成为最大亮点,“国十一条”在土地方面的具体落实，加大保障性住,极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保,4 月 15 日4 月 17 日4 月 20 日4 月 27 日4 月 30 日,国土部公布 2010 年全国土地供应计划国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条”住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知住建部关于加强经济适用住

13、房管理有关问题的通知北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知,障性住房的土地供应力度史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深入期着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房上市的获利空间北京新政采取商品房临时限购措施，调控严厉程度超过中央,本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,期,5 月 6 日,6 月 3 日,4,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上

14、半年中国房地产市场总结与展望住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知5 月 5 日深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见广州关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通,中国房地产 TOP10 研究组加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为没有超出新国十条范围，比北京新政温和,5 月 21 日5 月 22 日5 月 26 日6 月 5 日6 月 13 日,知精神努力实现住有所居的意见国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税局关于加强土地增值税征管工作的通知住建部关于规范商业性个人住房贷款中第

15、二套住房认定标准的通知关于加快发展公共租赁住房的指导意见,没有超出新国十条范围，比北京新政温和加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开发和销售节奏促使税务部门真正落实土地增值税征管工作该标准”认房又认贷”，是史上最严厉二套房认定标准新国十条的具体落实,成为下一阶段公共租赁房建设的指导,资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2.关键政策解析(1)信贷利率政策是此次宏观调控的重要手段“房地产业中长期发展动态模型”显示，从短期看，利率上升 1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。“国十

16、一条”提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了 08 年年底以来的过于宽松的信贷环境；4 月 17 日“新国十条”又将第二套房首付比例提高到了 50%，并提出在部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了“认房又认贷”的新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性

17、需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的进入门槛和成本，将延迟部分改善性住房需求的实现。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,*,*,*,*,*,5,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,供给方面，为限制房地产企业囤地和炒地，新国十条提出

18、对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。据统计，2010 年 4 月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在 2009 年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾 3300 亿元的银行授信；从资本市场看，今年无一家房地产类的公司获批在 A 股上市，多家房地产上市公司也相继搁浅了再融资计划。表：2010 年 1 至 6 月信贷政策的变化,日期1 月 10 日,政策名称国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”,关键内容金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷

19、款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率严格按照风险定价,90 平方米以上首套房贷款首付比例不得低于 30%;二套房贷款首付款比例不得低于 50%，利率不得低于 1.1 倍,三套房贷款大幅提高贷款比例与利率;国务院关于坚决遏制部分城市房价,4 月 17 日6 月 5 日,过快上涨的通知“新国十条”住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知,可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,可采取临时性措施，限定购房套数;暂停不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款;商业银行要加

20、强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。*商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；*城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果；*有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；,（二）借款人已利用贷款购

21、买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。*对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理(2)供需双向调节、全方位管理形成政策叠加效应，对购房者预期影响显著从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、

22、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,6,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,付不得低于五成，利率提高到基准利率 1.1 倍的政策，与 09 年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和 7-8 折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高 50%以上；在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。5 月至 6 月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税

23、征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提价动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。此外，多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中 39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。,图：购房者对政策的信心,45.0%40.0%,图：购房者房价走势预期39.2%,14.6%,9.1%,非常大,35.0%30.0%,9.3

24、%,比较大,25.0%,19.8%,30.9%,36.1%,比较小非常小没信心,20.0%15.0%10.0%5.0%,2.5%,11.0%,13.5%,13.9%,0.0%,大幅上涨,小幅上涨,保持稳定,小幅下降,大幅下降,不好说,数据来源：中国指数研究院中指调查(3)新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有提高去年下调的开发企业 20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土

25、部计划，2010 年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009 年各类住房用地总和 7.65 万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,？,7,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,从市场供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度，5 月份，8 个重点城市住宅新增上市面积环比皆显著下降，降幅中位数为 47.6%，其中，深圳、重庆和苏州降幅幅超过 60%；尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发

26、企业同时也维持了较高的投资热情，2010 年 1-5 月，全国完成房地产开发投资 13917 亿元，同比增长 38.2%，其中 5月环比增长 19.4%，增速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。(4)地方细则“高开低走”，5 月后渐趋温和中央调控政策出台之后，以青岛于 4 月 26 日率先出台地方新政为开始，部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场

27、监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的 10 省市地方新政内容，政策亮点内容主要包括：青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。图：一线城市地方新政出台历程,4 月 30 日北京全面落实新“国十条”；追加限制购房套数,5 月 6 日深圳未限购落实限制第三套房贷款等政策,5 月 21 日广州未对差别化信贷政策方面做过多要求,？上海,严 厉 程 度资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理除以上几个省市外，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新“国十

28、条”进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于 4 月份中央密集出台的一系列严厉政策，5 月后地方政府的相关细则细则略显“温和”。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,三亚,8,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望表：近期地方政府细则内容,中国房地产 TOP10 研究组,时间4 月 26 日4 月 30 日5 月 5 日5 月 6 日5 月 11 日5 月 16 日5 月 17 日5 月 18 日,省市青岛北京西安

29、深圳镇江云南浙江甘肃,地方政策主要特点*限制多套房及非本地居民贷款*对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由 15%调至 20%，非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由 1%调至 2%*市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于 20%*限制多套房及非本地居民贷款；暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房*加强对存量房交易的税收管理*取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在 3 日内一次性公开全部销售房源首次购买普通商品住房的，金融机构继续按有关政策予以贷款首付比例和利率优惠*建设外来务工人员住房，加大各类保障房建设力度*鼓励已购公有住房上市交易

30、*限制多套房及非本地居民贷款*启动安居商品房建设；保障人才安居住房建设支持自住型和改善型住房消费，降低契税税率，给予购房补贴*鼓励房地产企业加快房地产开发建设*强化房地产各相关方面监管*限制多套房及非本地居民贷款；尽快研究临时性限购多套住房的政策*个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的 13%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准*凡地价上涨过快的地区都要制定综合评标办法*将房地产开发企业注册资本最低由原 100 万提高到 1000 万,5 月 21 日,广州重庆,*规范住房开发建设与加强市场监管*增加住房有效供给*上调高

31、档住房土地增值税预征率至 2%*普通商品住房（含二手住房）交易契税按 1%征收，住房交易手续费减半收取,5 月 22 日,福州,*可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，全力做好套数审核认定工作*采取“先发放租赁补贴、后实物配租”的方式加快廉租住房保障落实进度,资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,9,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望二、上半年市场变化分析1.土地市场(1)上半年土地市场形势表：2010 年上半年全国 103

32、个城市土地市场交易情报（部分）,中国房地产 TOP10 研究组,总数,住宅,宗数,用地面积,楼面价格,宗数,用地面积,楼面价格,城市,（宗）,（万）,（元/）,（宗）,（万）,（元/）,推出,成交,推出,成交,推出,成交,推出,成交,推出,成交,推出,成交,北京上海广州深圳杭州天津南京武汉重庆成都沈阳青岛济南苏州宁波无锡厦门福州东莞长春大连吉林长沙南昌太原郑州洛阳哈尔滨,132226604031243711826925216324118110919820267743310115921614549652312724193,1092064831231363831841091301481096921

33、71595772278463137739612110318127,958100536017969538944291601123191715079557047805754734203033487101244591211368157582102845,782981311162540302935011646347679065593868084334463689425733575473187319168473115568,3184323699180721571426131118761077812757130883117851205158115892689760668200547514857165815

34、80521557,526245719839463180137422819541434107674521191527223321132368212335281134905278558016191079614504749506,323581581433161121788957405449271913334010877231515681277,293751481042349497155402352492720122626777181414571044,320352322023821861855616784376574742493762313641382441273369444101308713724

35、855525,265401102020315941434953864044503031803542013641405888209635731168213719353332,4749479031921508357816852129208412969647841743836283219131875275928571126755191345815991151622636951701,9416915352021508590218873694128816731292775281715054033299627023257412521651018289958017431970674543860623,本报告

36、数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,10,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,西安昆明,7138,6832,332309,314286,754529,960705,3912,399,19777,19058,754784,8561190,数据来源：CREIS 中指数据、在本轮房地产市场调控中，土地市场成为调控的重点。国务院、国土资源部、税务总局等中央部委通过加大住宅用地特别是保障性住宅用地供应、提高开发企业拿地首付比例、完善土地出让方式、严格清

37、算土地增值税等措施，使得今年上半年特别是 5-6 月的房地产市场出现显著变化。住宅用地供应持续增长，上半年 103 个城市住宅用地累计供应量同比增长 100%中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010 年上半年，全国 103 个城市累计供应住宅用地 20335.8 万平方米，同比增加 100%。从月度分布来看，除了 2 月受春节和 4 月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6 月，全国 103 个城市共推出住宅用地 3152.4 万平方米，与上月基本持平，同比增加 35%。图：2010 年上半年住宅用地月度供应量单位：万平方米,50004000300

38、0,300%250%200%150%100%,200010000,35%-1%,50%0%-50%-100%,1月,2月,2009年,3月,2010年,4月环比,5月同比,6月,数据来源：CREIS 中指数据、5-6 月土地成交量持续下行，6 月更是低于去年同期银行信贷在本轮房地产市场调控中起到至关重要的作用。各项调控措施延缓了开发企业资金回笼速度和信贷规模，增加了开发企业资金压力，降低了开发企业的拿地热情。2010 年上半年，全国 103 个城市住宅用地累计成交量 14420 万平方米，同比增加 85%。从月度分布来看，成交量逐月下降，6 月成交量为 1385.2 万平方米，环比下降 28%

39、，同比本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,11,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望下降 37%，是今年以来首次同比下降。图：2010 年上半年住宅用地月度成交量单位：万平方米450040003500300025002000150010005000,中国房地产 TOP10 研究组500%400%300%200%100%0%-100%,1月,2月,2009年,3月,2010年,4月环比,5月同比,6月,数据来源：CREIS 中指数据、土地成交量与同期推出量比值持续下降，5

40、-6 月流拍率有所上升图：2010 年上半年 103 城市住宅用地成交面积与推出面积比值单位：万平方米,5000,120%,40003000,1.0,0.9,0.8,100%80%,2000,0.6,0.6,0.4,60%40%,10000,20%0%,1月,2月,3月,4月,5月,6月,推出量,成交量,成交面积/推出面积,数据来源：CREIS 中指数据、自 4 月国土资源部公布今年各省（区、市）住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，住宅用地的大量供应并没有带来成交量的大规模增加，在目前的政策背景下，成交量处于低位。住宅用地成交面积和推出面积的比值由 3 月的 0.9 下降至 6 月的 0

41、.4，总体来看，由于 6 月土地市场热度明显下降，部分城市出现流拍流标现象，成交推出比低至 0.4。上半年 103 个城市楼面地价走势较为平稳，过快上涨势头得到遏制本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,12,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,受增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施的影响，土地价格过快上涨的势头得到遏制。2010 年上半年，全国 103 个城市住宅用地楼面

42、地价为 1863 元/平方米，较 2009 年下半年下降 9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6 月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在 1600-2000 元之间，低于 2009 年下半年的价格水平。图：2009 年 1 月-2010 年 6 月全国 103 个城市住宅用地楼面均价,300025002000,80%60%40%,20%15000%,10005000,-20%-40%-60%,200901,200903,200905,200907,200909,200911,201001,201003,201005,楼面地价（元/平方米）,

43、环比,数据来源：CREIS 中指数据、5-6 月住宅用地平均溢价水平普遍走低，但热点地块溢价水平仍然较高随着住宅用地供应加大，开发企业根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新政出台后的 5 月和 6 月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。上海 6 月成交了 2 宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以 5507 元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达 135%；广州 6 月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场 A、B 地块均被中国铁建地产以 123%、134%的溢价率拿下。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产

44、指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,-,13,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望表：2010 年上半年重点城市住宅用地溢价率,中国房地产 TOP10 研究组,1 月,2 月,3 月,4 月,5 月,6 月,北京上海广州深圳杭州天津重庆南京武汉成都大连福州宁波苏州厦门海口沈阳长沙太原合肥,141%137%无成交无成交65%25%28%112%0%32%64%无成交71%103%无成交0%0%133%无成交64%,126%55%无成交无成交56%31%9%82%0%21%58%30%0%0%0%无成交0%30%11%58%

45、,123%1%1%0%90%8%18%82%3%0%29%57%29%无成交33%无成交0%125%22%29%,无成交25%无成交无成交55%17%91%62%20%81%122%无成交62%无成交95%0%2%4%无成交122%,13%94%4%无成交25%7%6%35%无成交18%34%无成交6%0%无成交130%15%无成交无成交34%,35%136%129%无成交37%1%6%15%0%0%26%9%6%6%7%无成交0%0%2%26%,数据来源：CREIS 中指数据、土地出让方式发生变化，招标比重增加，可能对企业拿地行为和价格产生显著影响表：2004-2010 年北京成交住宅用地楼

46、面均价及招标宗数,2004 年,2005 年,2006 年,2007 年,2008 年,2009 年,2010 年上半年,楼面地价,1901,2578,2858,3484,3779,5724,5202,(元/m2),招标宗数地价同比,2,136%,2811%,3122%,268%,451%,9-10%（同比 2009 年）,数据来源：CREIS 中指数据、2004 年“8.31 大限”之后，挂牌、拍卖的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的重要原因。以北京为例，2004-2010 年（2010 年 1-6 月）7本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地

47、产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,、,14,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,年间，采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢，反之增长较快。2009 年，北京仅 4 宗住宅用地采用招标的方式出让，平均楼面地价同比增长 51%。完善土地出让方式，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等政策是此次土地市场调控的重点，土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的 5 月和 6 月，北京供成交 11 宗住宅用地，其中 9 宗以招标方式出让，仅 2 宗以挂牌方

48、式出让。而 1-4 月正式挂牌的 19 宗住宅用地中，仅 1 宗采用招标方式。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，土地出让方式的调整改变了价高者得的竞价模式，也一定程度的导致了土地流拍的增加。4 月 26 日，北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因“超上限”而宣告流拍；5 月 24 日，“北京市房山区房山线长阳站 9 号地多功能项目用地”等 4 宗土地因无人报价，均告流拍。(2)土地市场存在的问题土地供应计划难以完全落实，下半年政府面临较大的供应压力此次住宅用地供应力度之大，前所未有。由于土地供应涉及到拆迁、征地、生地变熟地等一系列较为复杂的工作，对当地政府的财力提出较高的要求。对于土地一级开

49、发薄弱的城市，能否顺利执行土地出让计划尚存疑问。表：重点城市土地供应计划及 2010 年上半年完成率单位：万平方米,计划供应,商品住房用地计划供应（含中小套型商品房用地）,上半年实际供应,计划完成情况,北京广州深圳杭州南昌成都,250065040720232871507,14705001477982291240,320322023887437,22%6%14%30%38%35%,数据来源：CREIS 中指数据、从表中可以看出，6 个城市上半年的土地推出计划完成量普遍低于 40%。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的 6%，深圳为 14%，北京为 22%；二线城市供应量明显本报告数据来自中

50、国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。,15,中国指数研究院中国房地产指数系统,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,中国房地产 TOP10 研究组,高于一线城市，但也不足 40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力。过度倚重招标的方式抑制地价，有违市场规律，存在“寻租”可能改变土地出让方式、增加招标比重、降低价格是此次调控土地市场的重点。政府一方面通过招标的方式，弱化土地价格因素，避免价格过快上涨，但另一方面又期望获得可观的土地出让金收入。因此，政府设定的招标底价可能会高于开发企业对市场的判断。北京顺