经典广州社区养老工程构想报告208PPT.ppt

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1、社区养老工程构想报告,2,本报告结构,第二部分：养老住宅产品与经营模式研究,第一部分：什么是社区养老？,第三部分：周边养老市场现状,第四部分：目标客户群定位,第五部分：规划设计建议,第一部分:什么是社区养老？,5-9,10-11,1-4,4,5-9,10-11,12-16,17-18,社区养老的背景,养老模式简介,社区养老模式解析,社区照顾体系,1-4,社区养老的优势,19-22,5,1、社区养老的背景,一、人口老龄化使老年人日常生活照顾需求凸现,目前，中国60岁以上老年人口已达1.49亿，并以每年3以上的速度增长，到2050年，中国老年人口将达5亿。,随着年龄的增长，老年人身体、心理功能逐渐

2、衰退，甚至患有各种慢性疾病，独立生活能力降低，对他人的依赖程度逐渐提高，从而产生日常照顾、生活护理的需求。,2000年，60岁以上、65岁以上人口分别为747.87万人和525.99万人；2005年，65岁以上人口已达681万人，占总人口的7.41。,全国：,广东：,广州：,截止2007年7月，老龄人口已经超过100万，占人口总数13.1。,6,二、独生子女政策导致“四二一”家庭结构出现,1、社区养老的背景,独生子女政策使得家庭结构日趋小型化，从全国“五普”数据看，80.23%的家庭户为四人及四人以下户。,独生子女政策带来的家庭结构变化（“四二一”家庭人口模式：四个老人 一对夫妻 一个子女），

3、使得照顾老人的家庭人手减少，每个家庭成员照顾老人的负担加重。,7,三、“空巢家庭”日益增多，已成严峻的社会问题,1、社区养老的背景,随着独生子女政策的施行和城市化的进展，子女异地求学、工作、出国已经普遍化，部分家庭的“空巢期”提前到来。同时，“空巢老人”普遍存在缺乏精神慰藉、生活无人照顾、经济困难等问题。,无子女,空巢家庭,子女成人后离开老人另立门户,老人独自居住,是家庭生命周期发展的最后一个阶段,本质特征是老人和子女分开居住,8,四、年轻人负担增大，家庭照顾功能弱化,1、社区养老的背景,城市化进程中，工作的流动性和社会竞争的激烈性使年轻人陷入了“事业人士”的社会角色和“孝顺子女”的家庭角色的

4、冲突。,女性是传统上照顾老人日常生活的主力，但是在现代社会她们已普遍成为职业女性。,因此，子女在繁忙的工作之余，无暇照顾年迈的父母。,9,所有这些都表明，老龄人队伍不断加大，而家庭对老人照顾的局限性日益明显，传统意义的家庭养老需要更新。,1、社区养老背景,矛盾状态,子女：承受家务、工作的双重压力。筋疲力尽。,老人：需要仍然得不到满足。,10,2、养老模式简介,居家养老,居家养老目前仍是中国城乡老年人照顾的主体模式。,子女,老人,共同生活,承担经济来源、精神慰藉和生活照料,它是中国几千年传统文化不断沉淀并产生影响的结果。中国传统道德伦理一直极力支持这种内含血缘联系、地缘联系、经济联系和其他联系的

5、老年人和子女之间的社会关系。,11,2、养老模式简介,社会养老,中国老年人看重天伦之乐、邻里关系、地缘关系等；对自己的家庭和久居的社区环境有着依恋，不愿轻易离开熟悉的生活环境。,社会养老，离家较远，多数老年人对此有“被遗弃”的感觉。,社会养老是把老年人的养老生活，完全寄托在社会的老年福利设施上，比如养老院。,12,3、社区养老模式解析,社区（community），费孝通先生将其定义为：若干社会群体（家族、氏族）或社会组织（机关、团体）聚集在某一地域里所形成的一个生活上相互关联的大集体。,城市社区：街道、居委会,农村社区：乡镇、村,社区人口一般在2万左右。,13,生活服务设施,文化背景及生活方式

6、,人群,地域,生活制度及管理机构,社区,社区的基本构成要素:,任何具备了社区基本构成要素的社会团体、机构均可构成一个社区。,3、社区养老模式解析,14,人群：业主,本报告的“社区”，我们所指的社区是本司开发的具有一定人口规模（2万人以上）的中型、大型住宅项目（尤其是城市中心区和远郊区项目）范围内，共同享有方圆提供的住宅和服务配套设施，共同分享方圆东方人居文化和东方人居方式的业主及其家属的总人口的集合。,地域：楼盘小区,生活服务设施：会所内的健身、体育设施；国学馆；银行、超市等商业配套。,文化背景及生活方式：东方文化建筑风格、东方园林的意境，吸引了具有审美共鸣的业主的居住。,生活制度及管理机构：

7、乐社、物业管理，等等。,3、社区养老模式解析,15,根据中国九大城市老年人状况抽样调查显示，城市老年人一年中的活动地点调查情况如下：,可见，多数城市老年人的日常活动在居住社区之内。对老年人而言，家所在的社区是他们晚年生活最主要，也是最理想的活动场所和交往空间。,3、社区养老模式解析,16,社区养老,由政府、社区甚至市场 化的企业等各种非营利和营利的社会服务机构提供的专业服务。,由社区内的居民提供 的非正式服务。,社区养老,家庭养老，由子女承担的老年人经济保障和生活照料。,从“社区养老”服务体系中得到帮助。,这是将老年人的安居养老住所融贯在整个社区中进行建设的居住环境综合体系。,3、社区养老模式

8、解析,17,4、社区照顾体系,社区照顾,社区内的照顾（care in the community）,由社区来照顾（care by the community）,社区内的照顾动用外来专业人士提供的正规照顾；,解读,社区照顾体系,社区居家照顾体系,社区养老机构照顾体系,由社区来照顾依赖家人、朋友、邻居及社区内志愿者提供非正规照顾。,18,4、社区照顾体系,社区居家照顾体系,社区养老机构照顾体系,由老人所生活的社区，向其提供各种形式的上门照顾服务。,老年人随着年龄的增高、健康状况的恶化，终会陷入日常生活完全不能自理的困境，无论是单独生活，还是与子女一起生活，其晚年生活的照顾都是子女无法完全承担的。,

9、这种情况下，通过设在社区的养老院等专业化的机构养老设施，为他们提供全方位的照顾。,19,5、社区养老的优势,一、功能全方位性,满足生活照料、护理需要,满足精神支持的需要（情感慰藉、娱乐、教育、心理辅导）,社区养老功能,满足医疗服务的需要,满足物质经济上的供养需要,社区养老功能的全方位，就是满足老年人在养老护理过程中的各方面需要：,20,5、社区养老的优势,二、资源的多元性,相对居家养老和社会养老的资源单元性，社区养老的资源是多元性的。,家庭成员,政府,养老保险,家庭,社区,个人,居家养老,社区养老,社会机构,社会养老,社会保险,志愿者,社会保障,家庭供养,个人储蓄,自我供养,21,三、照顾体系

10、的多层次性、开放性和优势互补性,5、社区养老的优势,社区照顾的“家”,老人所处社区的广义的“家,生活功能上,人际交往互动方式,“社区家庭”环境中,多样化，满足人际互助与沟通的多元需要。,22,把老年人留在家中，接受来自家庭和居住地社区的多种照顾，是适应老年人身心需要和减轻庞大社会开支经济需要的“两全其美”方式。,5、社区养老的优势,总结,以家庭为主体的照顾老人的方式，开始变成以家庭成员照顾为主，同时吸收更多的社会支持的方式。,这种介入在分解了纯粹意义上的家庭养老方式的同时，也起到了维系困难家庭养老模式的作用,弥补了老年人家庭照顾方式的不足。,第二部分:养老住宅产品与经营模式,24,25,26,

11、27-29,30-38,可行性参考指标,社区养老基本原则,养老设施简介,养老住宅产品研究,养老住宅经营模式,48-49,39-47,25,宏观指标,中观指标,国家的医疗技术水平；,国家关于老年人权利义务的法律法规；,国家对老年人的医疗保障制度；,国家对老年人的生活保障制度；,国家相关财政、金融、税收政策。,住宅产业的发展程度；,科技型住宅的大众化程度；,各地区对开发老年住宅优惠措施的制定；,支持老年人购房的金融工具的运用。,微观指标,老年人的收入与消费水平；,老年人的消费偏好和精神追求；,老年人的生活娱乐方式和时间分配；,老年人的文化教育水平。,1、可行性参考指标,26,2、社区养老基本原则,

12、一、以老人为本原则,从老人的困难、切身需要出发，有针对性地提供养老服务；,所提供服务要具备弹性，让老年人有选择的余地，但不多过老人的所需，以免产生过分依赖社区照顾的负面后果。,二、依托社区原则,将各种养老服务设施与社区居民的生活融合；,运用社区养老照顾体系（包括正规照顾资源与非正规照顾资源），终极目标是尽力让受助老人尽量维持在社区内，过最大程度的独立自主生活。,三、互助原则,积极动员年轻人和年轻型老年人自愿参与社区助老服务。,27,3、养老设施简介,国际慈善机构按照人类老化过程中各阶段所需社会服务支援程度的不同，把老年居住建筑分为七类，并指定相应的标准，以便更符合人类衰老机制的发展趋势。（见表

13、一）,28,3、养老设施简介,老年人的生理和心理变化及衰老过程，可分成以下三阶段：,自理老人阶段,根据以上各阶段所需社会服务支援程度不同，整合表1中国际慈善机构的七大类养老设施，得出符合我国国情的三类养老设施：老年公寓、养老院、护理院。（见表2）,（健康）,介助老人阶段,介护老人阶段,（半自理）,（完全不能自理）,29,3、养老设施简介,30,4、养老住宅产品研究建筑形态分类,无障碍专住型老龄住宅,针对老年人的专用设计，为居住者提供全面、科学的照顾；方便统一管理。,造价高，难以普及；设计难，要深入研究老人；密集型居住与医院式管理不利老人心理健康以及良好生活氛围的形成。,混合的演变式住宅,设计简

14、单，成本低 减低老人的孤独感；方便家人照顾；可根据实际销售情况改变其用途，销售压力不大。,由于是同一建筑单体，无论哪种混合形式都难以对产品进行细致的专用设计；一般住宅的环境、选址与老年住宅的要求相距甚远；和年轻人混住，干扰性大；由于利润问题，老年住宅不可能是最佳位置；,31,适应老龄社会的通用住宅,专用设计的一次性投入降低，房屋使用功能灵活性大；所有改变均可在原住宅进行，使用者年老后不需移居他地，节省开支并具有归属感。,前瞻性设计具时间风险，早期设计可能不适用日后使用；通用设计使专用性降低，难为老年人提供全面细致的功能；日后房屋的改造为住户带来麻烦，改造材料可能会因建材的发展而与原设计不兼容。

15、,4、养老住宅产品研究建筑形态分类,32,5、养老住宅产品研究设计难点总结,一、专用设计与成本、价格之间的矛盾,针对老年人的专用设计必不可少,建筑成本加大,售价提高,目标客户群定位拔高,增大销售压力,专用设计的一次性建成,专用设计的阶段性加载,方便了客户,加大了成本,降低了成本,给用户增添了麻烦，并要承担前瞻设计的时间风险。,33,二、独立与混合居住之间的取舍,5、养老住宅产品研究设计难点总结,独立居住,混合居住,保证住户的独立性；不受干扰；便于统一管理,极易造成老人的孤离感和遗弃感，不利健康居住氛围的形成；,可以消除孤离感,难以顾及老年住宅的特殊需要；干扰性大。,34,5、养老住宅产品研究设

16、计难点总结,三、建筑形态与居住氛围之间的关系,抛开住宅的功能性价值，建筑形态对于老年住宅的情感性价值也起到决定性作用。在住宅的情感性价值上，老年住宅产品需要一种淡雅、和谐、交流、充满关怀和生气的居住氛围。如何从建筑布局、建筑设计、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮气沉沉的氛围，与建筑形态的确定有莫大的关联。,35,5、养老住宅产品研究设计依据,老年住宅产品的设计依据从根本上说，就是老年人的居住生活特征。只有对老年人的生理、心理进行深入的了解研究，才能设计出真正适宜老年人居住的住宅。,通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年

17、龄段：,36,5、养老住宅产品研究设计依据,身体尺寸变小运动能力下降骨骼脆弱,视觉听觉嗅觉触觉平衡感下降表现迟钝,闲暇时间增多随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长,步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加，发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。一般表现在：,希望继续居住在曾长期生活的地方希望与老朋友、老同事保持联系则否则会觉得孤独适应新事物需要时间，辨别事物真相的能力减弱,身体功能变化,感觉功能变化,心理特征变化,生活结构变化,37,5、养老住宅产品研究设计要点,要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动；家

18、具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。,住宅内需要注意的不安全因素：地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。安装能方便及时或自动发出警报的警铃，以便判别力、行动力减退的老人能在紧急、危险的情况下，得到帮助。,要使老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫；老年人在室内的时间长，特别要考虑到日照、通风、采光和换气；要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应

19、考虑加温的设备。,38,6、养老住宅产品研究设计要点,在加强老人的社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，又要充分注意老年人生活的隐私。,老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。,39,7、养老住宅经营模式,养老住宅经营模式,纯福利性质养老院,混合型养老院,政府、慈善机构合作经营管理模式,住宅建设与管理相分离模式,专业公司经营管理模式,老年公寓,辅助生活机构,自助型,陪助型,特护型,4

20、0,7、养老住宅经营模式,一、政府、慈善机构合作经营管理,我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同：,纯福利性质的养老院：不盈利,通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。,由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的老年人的要求。,入住福利型养老院的，多是经济收入较低，甚至没有收入来源的孤寡老人。,41,7、养老住宅经营模式,目前国内较普遍存在的养老院经营模式，带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府

21、或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。,固定收费内容：入住时的一次性收费、每月收费。（针对入住环境制定收费标准）；经常性收费内容：护理费、医疗费用。（根据服务程度制定收费标准）；不固定收费体现在某些特殊服务方面。,福利表现,娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。,盈利表现,混合型养老院：福利盈利,42,二、专业公司经营管理,以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。,特点,入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管

22、理机构通过专业护理提高收费水平获取利润。,国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。,国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。,7、养老住宅经营模式,43,7、养老住宅经营模式,老年公寓,老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。,一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。,特点,一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至高尔夫球场。,不提供：,任何与日常生活、医药服务有关的协助,提供：,自住型老年公寓（Independe

23、nt-living）,44,7、养老住宅经营模式,陪助型老年公寓（Assisted-living）,向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。,特护型老年公寓（acute-care）,除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。,中国老龄科研中心对老年公寓入住者的调查,价格考虑,最先考虑一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价。,康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等。,最希望得到的服务,其次为社区生活成本，如物业管

24、理费用、提供服务的收费方式、交通条件等。,第三考虑社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等。,45,7、养老住宅经营模式,辅助生活机构,特点,在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中，结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。,辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助。,美国的辅助生活机构是在80年代中期，由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。,起源,不提供护理院所具有的高技术医疗服务。参加辅助生活老人的健康状况，不需要护理院所提供的大多数服务。,无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服

25、务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。,46,7、养老住宅经营模式,三、住宅建设与管理相分离的经营模式,与传统的老年公寓、养老院相比：,结构上：,功能上：,内容上：,实施上：,溶入社区之中。,尊重社区自主。,重视社区文化休闲。,运用社区各项资源。,目的：,倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。,目前，这是最适合房地产开发商的运作模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。,47,7、养老住宅经营模式,这种模式的产品以出售为主要的模式。,特点,房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术

26、于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学-养-住”的统一，具有持续发展能力。,文化素质相对较高、收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。,目标客户,该模式在对市场的选择、推广和销售方面挑战较大。,第三部分:周边养老市场现状,49,50,51-52,53-54,55-68,周边市场容量,周边养老市场综述,周边养老机构背景简介,养老机构案例剖析,1-4,港人入穗养老分析,69-72,50,1、周边市场容量老年人口数据,2007年7月止，广州市60岁以上老年人口有100万，占全市总人口的13.1%,2006年底，广东省65岁及以上老年人口有688万，占常住人口的7.4；,51,2、周边

27、养老市场综述,目前，暂无开发商在楼盘项目中导入“社区居家养老”。,周边养老市场，多为民营养老机构与政府福利机构，少数为房地产开发商打造的养老项目，如广州颐年园。,52,国家为鼓励民营资本进入到养老产业中来，出台了一系列优惠政策，同时，广州的市场机制相对较成熟，所以涌现了一批优秀的民营养老院。其中最典型的三家为：广州友好老年公寓、广州寿星大厦、广州良典养老院，连同广州市其他三家机构被评为全国模范养老机构。,绝大部分老人选择居家养老。广州仅约2.5%的老人选择机构养老，即在养老院生活。,2、周边养老市场综述,53,二者同属友好医院旗下，具有较好的医疗保障功能。寿星大厦成立于1994年，友好老年公寓

28、成立于2004年。,3、周边养老机构背景简介,二者都为广州市养老机构的标杆，广州市政府相关部门多次带领外宾参观。,友好老年公寓与寿星大厦,友好老年公寓定位为提供五星级服务的宾馆式养老机构。针对自理能力强、有较高需求层次的老年人，设有7幢独立院舍和33栋独立别墅。,友好老年公寓有多名海外华人入住。,54,良典养老院,地处同德围社区，交通、生活较方便。入住者几乎全部为广州市户籍，年龄偏大，最低入住年龄为65岁，而寿星大厦是60岁，友好老年公寓55岁。规模小，拥有200多个房间，近700张床位。配套、档次等，较友好老年公寓和寿星大厦差。主要满足收入水平一般的家庭的养老需求。,3、周边养老机构背景简介

29、,55,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 基本情况,入住条件：55岁及以上，没有传染病的老人,入住率：68,56,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 收费标准,57,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 护理收费,58,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 户型情况,以一次性配置费5万以上单人房、双人房为主。,不带独立厨房房间：25平方米左右。,几乎均不带阳台。仅有三套豪华房，带私家大露台，目前为三对台湾夫妇居住。,带独立厨房房间：35平方米左右。,带独立厨卫单人间,别墅套房,59,别墅共有33栋，每栋设套房8个，338264。,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 户型情况,别墅户型分析：,均不带阳台；,

30、首层一次性配套费11万以上；二层13万以上。,山脚别墅区,别墅首层,60,关于一次性配置费：,4、养老机构案例剖析友好老年公寓,老人享有试住一个月的权利，试住期间免交一次性配置费，只需交付住宿费伙食费。,一次性配置费无退还。,解析：,试住期满，根据所选房间的不同，交纳不同金额的一次性配置费。老人随即享有该房间的使用权，但不享有房产权。当老人百年归老后，即停止该房间的使用权。,存在交纳一次性配置费后，老人短期内即终老，但高额的配置费无法退回的风险。,老人居住年限越长，经济方面越划算。,61,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 房内配套,彩电电话床前服务呼叫对讲器独立卫生间厨房衣柜、桌椅等家具。豪华

31、房设客厅,62,电梯空间均可以同时容纳23架轮椅。,走廊和电梯内均设有高度适宜的扶手。,公共花园设在“天然氧吧”的半山。为老人方便使用小区内公共设施，设有4辆电瓶车往返山脚与半山。,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 设计细节,每层楼均带公共活动空间，并设服务台，床前呼叫对讲器直接与各楼层服务台相连。,63,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 公共配套,自选商场,美容美发室,友好医院,64,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 公共配套,棋牌室,歌舞厅,怀旧馆,桌球中心,65,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 公共配套,美术课,寿星网吧,老年大学教室,歌舞厅,图书室,66,该“亲情协议”既详细规定了家

32、人必须每月探望老人次以上、每星期和老人通电话次以上的义务；还规定了养老机构敦促家属履行该义务的条款。,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 服务体系,广州友好老年公寓入住托养亲情协议,另外，协议还规定，在国内的子女每星期和老人通电话至少次，在国外的每星期和老人通话至少次。,对于未探望且没说明理由的子女，工作人员将负责督促提醒老人家属，连续两个月不来探望老人或者连续两个星期没和老人通话的，按违反老人入住合同的有关条款处理。,67,临终关怀的对象：各种急、慢性损伤或疾病所致心肌、肝脾、大脑、肺、肾等器官功能衰竭，面临生命危险的病人或各类晚期癌症等绝症病人，尤其是剧烈疼痛导致身心极度痛苦者。服务措施：心

33、理护理、特别护理和特殊治疗等。,提供临终关怀服务,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 服务体系,广州友好医院是广州目前唯一一间设有老年关怀科的医院，年开设以来不少老人在这里带着满意与尊严离开人世。每年都有约人在这里走完生命最后一程。该科是友好医院最大的一个科，有张病床。,68,4、养老机构案例剖析友好老年公寓 总结,依山而建，空气清新，绿树成荫，是最吸引老人之处；,优点：,与友好医院相邻而建，为老人提供医疗保障。（友好医院是广州市城镇职工医疗保险的定点医疗机构，提供有老年痴呆、心血管、癌症、慢性疼痛、糖尿病、老年骨质疏松等病症的医疗护理。）,邻近马路和高速路，山脚别墅空气质量不如半山公寓；且一栋

34、别墅被分为互相独立的8个套房，只是借用别墅的形式。,产品设计较差；,不足：,配套设施较简陋。老人普遍反映伙食较差。,地面未做防滑的特殊处理；,由于集中居住和统一管理，暮气沉沉的气氛非常浓郁。,69,5、港人入穗养老分析,香港与广东物理距离较近，且同族同源，生活习性和文化传统高度接近。,广州市部分养老机构院舍宽阔，且由一般护理以至偏高疗养程度的服务一应俱全。,原因：,同等环境、条件下，香港养老机构的收费是广州市的3倍甚至以上。,港人到广东省养老已成大趋势，截至2005年底，在广东养老的香港人已达到3000多人。,70,5、港人入穗养老分析,1997年之后，香港永久居民，或者在香港居住最少7年，年

35、龄60岁或以上的长者，在申请日前，已连续领取综援金最少一年(在该年内如曾停止领取综援金合共不超过十天，亦视为符合这项规定)就可以申请回广东省或者福建省养老，并继续领取由香港政府发放的综合援助金。申请人必须申报预算离港到广东或福建省长期居住的日期。符合资格的申请人，可获每月发放一次的标准金额及每年发放一次的长期个案补助金。,港方政策支持：,71,内地看病难是港老人回广州养老的一大阻隔，香港老人只能在港拿医保，内地暂不负责。例如，患有一些重大疾病的香港老人在港住院治疗每天只需75元，但广州可能要花2000多元。内地政府没有就港老人内地养老推出特殊政策，港穗两地就医疗费、临终送返、重病救济处理等方面

36、的处理方式不尽相同，引起的一些法律责任上的意见不合，仍需两地再进行磋商。,5、港人入穗养老分析,难点：,72,6、总结,周边养老机构普遍设施简陋，为公司项目提供了较大的发挥空间。,养老机构的集中式养老便于服务体系、管理体系的完善。相对而言，公司项目的社区养老服务体系的推进，对物业管理公司有较高的要求。,周边市场几乎都以集中式养老为主，且入住者多为70岁以上、有护理需求的老人，多有暮气沉沉的现象。公司的社区养老工程，则可以有效解决该问题。,第四部分:目标客户群定位,74,75-78,79-80,81-94,1、目标客户群定位及依据,2、目标客户群特性分析,3、参考：社区养老需求随机访谈情况,75

37、,一、目标客户群定位卖给谁？,适合社区养老的住宅，是符合老年体能、心态特征的住宅，其功能是更好的满足人们安度晚年的需要，老年人是此类住宅的直接消费者和受益者。但是，老年人因为退休后经济来源存在一定问题，所以我们的目标客户并不直接定位在老年人身上，而是以一种发展的、前瞻性眼光将主力目标客户锁定在4560岁的壮年各行业成功人士，将可以争取为现实客户的客户群体锁定在3045岁的青壮年各行业职业精英。,1、目标客户群定位及其依据,76,1）、主力客户群体（4560岁购买能力旺盛的人群）,这部分客户购买能力十分强大，一般处于事业的巅峰和守成阶段。但是同时，随着时间的流逝，这部分人群很快面临老龄化危机，自

38、身养老问题已经迫在眉睫。有过功成名就的辉煌，这部分人群更懂得人生规划，更注重在未来老年时代的尊严保有。他们的父母都至少在6580（更老）岁年龄段，需要颐养天年。在观念上，这个年龄段的人们也更重视孝道。所以，如果我们能够提供满足他们未来养老生活需要的社区住宅产品，必定受到他们的欢迎。这部分客户群基本包括：私企、民企老板级人物；个体工商户；自由职业者（如证券大户室人士、律师等）；外企、新兴高科技行业的高级管理人员；海归养老人士（中国人的落叶归根心理，十里方圆项目的地点鹤山，是著名的侨乡，海归养老人群更趋集中，养老住宅很有市场）等等。,1、目标客户群定位及其依据,77,2）、可争取客户群体（3045

39、岁的青壮年各行业职业精英）,这个年龄段的人，事业蒸蒸日上，是人生的上升期，这部分人大多是单位骨干、社会中坚力量。他们思维敏锐，观念进步，目光长远。根据保险界提供资料，这部分人在享受单位购买社会保险同时，在广州有10的人另外购买了商业性的养老保险，足见他们的养老问题的关注和远见。这部分人的父母年龄分布在5065（以上）岁，正在或者已经步入老龄阶段，父母的养老问题也日益凸显。但是，毕竟这部分人群的生活重心仍在个人的事业、生活中，而养老住宅目前又不是自己使用，父母的养老问题又有点心有余而力不足，所以我们将其只定位为可争取客户群体。可争取客户群体基本包括：私企、民企中层干部；白领阶层；政府公务员；中小

40、学教师；外企、新兴高科技行业的中级管理人员等等。,1、目标客户群定位及其依据,78,二、目标客户群定位依据,1、我司最适合开发为适宜社区养老的项目为郊外大型项目，那里山清水秀，是居家养老的好地方。这种环境，正是我们的主力客户群年龄段的人们理想中的养老乐园。年轻人反而会略感寂寞。,2、养老住宅及其配套设施的开发需要投入更多的成本，所以成本会有所提高，价格自然会相应提升，需要购买者有强大的财力支持。,1、目标客户群定位及其依据,3、养老服务体系的建立也需要经济成本。,79,2、目标客户群特性分析,具有一定的阶层背景和社会阅历，上有老、下有小，是最具备责任感的人群。思想开阔，对新事物的接受意识并不保

41、守。有一定的主见，购房取向受大众传播的影响较大，但是并不盲从、更注重自己的判断。消费观念理性实际，更在意居住空间的舒适性、方便性、休闲性。成功人士，身价不菲，具有强大的财务支持。可争取目标客户消费潜力也十分巨大，财力也不可小觑。,一、目标客户群特性,80,2、目标客户群特性分析,养老住宅必须更多的考虑老年人居住需求。老年人对家庭照料、医疗保健护理、户外休闲、交往环境的需求，是由他们的生理、心理特征决定的。老年人身体生理机能衰退，心理上需要更多的关怀。他们对住宅的要求不同于年轻人，希望能居住在适宜他们居住的社区。但是社会独立的养老机构又全是垂暮的老年人，让他们心理感到苍凉，走访养老院的时候就有受

42、访对象说生活在养老院实际就是等死，可见离开社区到集中养老的机构生活对老年人生活信心的打击。在社区中开发出合适的养老住宅、设置相应的养老设施、提供配套的服务体系，最能满足老年人安度晚年的需要。,二、养老住宅真正使用者老年居住者特性,81,为了对社区养老课题获得直观印象，我们随机走访了20余位老年人，由于受访对象数量有限，所以访谈结果不具备真正的统计学意义，可以藉此管中窥豹，大体了解社区养老的市场需求。访谈地点：广州市图书馆广场 访谈时间：1月5日 星期六访谈方式：随机攀谈、拉家常访谈对象：自理老年人（13人）、半自理老年人（4人）访谈中渗透的要点问题及所获得的调查结果：,3、附社区养老需求随机访

43、谈情况,82,1）、目前是在哪里居住？喜欢在社区内居家养老还是敬老院？,住在家里：15人，其中和子女同住9人；回答更希望去敬老院的1人，原因是能得到更多照顾，已经住在养老院的有2人。而根据2006年9月24日中国青年报，10.4%的人希望自己老了之后住进养老院，74.0%的人希望跟老伴住在家里。这意味着，至少在城市，84.4%的人老了之后需要包括养老院之内的多种社会养老服务跟进，社区养老市场相当大。,3、附社区养老需求随机访谈情况,83,2）、回到家后最喜欢呆在哪里？厅里还是卧室？,14人回答更喜欢卧室，不呆在厅里不是不喜欢，因为不方便行动、或者打扰子女。另外3人年轻一些，并且是夫妻同住，喜欢

44、厅里宽敞。,3、附社区养老需求随机访谈情况,84,3）、感觉社区内最愿意呆在哪里？,都是最喜欢广场就像市图书馆广场这样的最好。广场路面平整、环境开阔，便于轻微运动和交流的原因。这个答案如此统一的原因是访谈地点在大广场，这些受访者自然都是喜欢开阔广场的老年人。,3、附社区养老需求随机访谈情况,85,4）、在社区内养老感觉需要怎样的设施？,最受欢迎的设施依次是：社区医院（14人次）；阅览室（10人次），健身器材（8人次）；,3、附社区养老需求随机访谈情况,86,5）、现在的住宅感觉方便不？上下楼感觉累不累？,4人回答当时单位分房时候自己考虑过养老问题，买在低楼层，很方便。8人电梯房，也算方便。其余

45、人回答居住不方便。可见大多数人购房时候没考虑自己养老问题。,3、附社区养老需求随机访谈情况,87,6）、家内有保姆没有？家人上班后谁照顾？,家中有请保姆的6人，6人不需要照顾或者配偶互相照顾，2人是敬老院照顾，3人感觉照顾缺乏、希望去敬老院。,3、附社区养老需求随机访谈情况,88,7）、最需要怎样的照顾？,这个问题笔者引导回答是否渴望社区养老服务体系，回答多是担心那么样的服务如何收费，怎样能实现，憧憬之情也溢于言表。可见实际都面临照顾不足的问题，只是大多数老年人在服务体系不完善的情况下，想象不到会有更好的照顾。,3、附社区养老需求随机访谈情况,89,8）、愿意住在郊外还是市内？,喜欢郊外的平静

46、社区的老年人是14个，但有条件限制，只能住在市区。更担心在郊外交通不方便、就医等问题。,3、附社区养老需求随机访谈情况,90,9）、最后一套住宅是什么时候购置的？,97福利分房末班车换置住房的7人，5人10年前，1人3年前，2人是更早时期的福利房，另外2人城市中无房产，家乡有自建房子。,3、附社区养老需求随机访谈情况,91,10）、是否愿意接受倒按揭？,解释倒按揭之后问是否愿意，只有1人说愿意。另外的都不愿意动房产养老。另外对笔者动机是否友善有所怀疑。_关于倒按揭的问卷对象应该是3560人群结果才会更有效。,3、附社区养老需求随机访谈情况,92,11）、是否感觉很渴望养老住宅？要是有财力是否愿

47、意购买？,在笔者描述出社区养老的硬件和软件服务后，100表示要是有财力当然愿意购买，只是慨叹没有那种财力。,3、附社区养老需求随机访谈情况,93,12）、若能时光倒流，最后一套住宅会不会考虑养老方便问题？,100回答一定会考虑这个问题。,3、附社区养老需求随机访谈情况,94,根据以上调查，我们可以看出，社区养老模式很受欢迎，适合社区养老的项目具有很大潜力。同时这种住宅产品的使用者本人大多并不能真正具备足够的财力支持，目标主题客户群定位应该是未来10年内濒老的壮年成功未雨绸缪。可争取客户群应该定位为现在已老的老年人的青壮年有财力的子女。当然，我们更欢迎已经步入老年的有财力老年人直接成为目标客户，

48、只是，这样的客户毕竟数量很小。,访谈分析,3、附社区养老需求随机访谈情况,第五部分:规划设计建议,96,97-101,102-117,118-143,1、设计基本原则,2、外部空间设计,3、内部空间设计,97,1、设计基本原则,1、以老年人为核心的原则,应把老年人对居住环境、建筑类型、配套设施和物业管理等方面的需求贯穿到整个规划、设计和建设的过程。,2、环境安全的原则,安全、可防卫的住宅环境,快速行驶的车辆对老人是很大的威胁，设计力求老人到达活动场地不必穿行交通繁忙的干道；大量外来人员的随意穿行、停留也会给老人带来不安全的心理暗示。,98,无障碍的住宅环境,1、设计基本原则,从住宅的规划布局到

49、单体设计、从住宅的外部环境到内部空间满足无障碍需求，弥补老年人丧失的生活能力，满足他们由于体力、智力、听力、视力不同程度的衰退产生的特殊要求。,紧急情况可以救助的住宅环境,要考虑特殊情况如火灾、地震时的安全。住宅消防要求应高于普通住宅楼。在卧室、卫生间设置紧急呼叫系统，保证老年人在家中遇到紧急情况可通过呼叫监控系统得到及时救助。,99,1、设计基本原则,3、自然环境适宜的原则,保证充足日照,住宅的间距以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、管线埋设、视觉卫生等要求。适宜老年人社区居家养老的住宅间距，应满足2002年版城市居住区规划设计规范“老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时标准”的

50、规定，明显高于普通住宅楼。,避免不良的气候干扰,老年人对气候变化非常敏感，冬天怕冷、夏天怕热。因此户外环境应避免强光、强热，冬天有充足的日照，夏天有较好的遮阳效果，具有良好的通风条件或避风之处。,100,4、适应老年人家庭照料、保健、护理需求的原则,处于不同生活能力状态的老年人，其生活要求的侧重点也不同。介护老人：居家保养多、外出活动少，侧重于“护理中的静养”，主要要求保健、护理和照料，他们对医疗保健、家庭护理的需求十分迫切。自理老人和介助老人：在文化素养不断提高的条件下，“以动为主，以养为辅”，主要强调“活动中的保健与调养”。,1、设计基本原则,5、鼓励老年人参与社会交往的原则,老年人在离退